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Crise du logement : comment encourager la construction ?

le 21 03 2012 Archives.

© DURIS Guillaume - Fotolia.com

Sans surprise, la crise du logement s’est hissée au rang des premières préoccupations des Français. La France manque aujourd’hui de 900 000 logements et, selon la Fondation Abbé Pierre, la crise frappe directement 10 millions de personnes, dont 3,6 millions de mal-logés ou de sans logement. Elle est même ressentie par les ménages qui, sans en être directement frappés par la crise, sont désormais obligés pour se loger de consacrer plus du 5ème de leur budget en moyenne (22% du revenu disponible brut en 2010). En cause, la pénurie de l’offre de logements accumulée au fil des ans.

Les chiffres de la construction de logements

Les chiffres de la construction se sont pourtant redressés durant la dernière décennie. Entre 2005 et 2007, plus de 400 000 mises en chantier de logements ont été enregistrées chaque année. La crise financière de 2008-2010 a toutefois interrompue ce mouvement. En 2011, les chiffres de la construction sont repartis pour atteindre près de 380 000 unités, soit une progression de 22,2% par rapport à 2010. Cette tendance pourrait cependant être infirmée en 2012 : les chiffres du mois de janvier montrent une baisse des mises en chantier de plus de 14 000 logements neufs, soit une chute d’environ un tiers par rapport à décembre 2011, ce qui correspond au niveau de décembre 2010 qui était très bas.

Parallèlement, les estimations portent à 500 000 par an le nombre de mises en chantier nécessaires, pendant plusieurs années, pour résorber la pénurie de logements et loger les 300 000 nouveaux ménages par an. Cette estimation dépasse de 25% les meilleurs résultats obtenus peu avant la crise financière de 2008-2010.

Dans ce contexte, les récentes orientations données à la politique en faveur du logement font plus que jamais l’objet de débats.

La réduction des niches fiscales

Le 7 novembre 2011, le Premier ministre a présenté un plan de rigueur destiné à ramener le déficit publicDéficit publicSoldes budgétaires cumulés des administrations centrales, locales et de sécurité sociale. à 4,5% du PIB en 2012, le taux de croissance ayant dû être drastiquement revu à la baisse fin octobre (1% contre 1,75% prévu auparavant). Plusieurs des mesures d’économies annoncées concernent le secteur du logement. Il s’agit principalement de la réduction de niches fiscales, inscrites depuis dans la loi de financesLoi de financesLoi qui détermine, pour un exercice (une année civile), la nature, le montant et l’affectation des ressources et des charges de l’État, ainsi que l’équilibre budgétaire et financier qui en résulte. 2012 : le recentrage du prêt à taux zéro plus (PTZ +) sur l’immobilier neuf, la réduction du crédit d’impôt développement durableDéveloppement durableDéveloppement qui répond aux besoins du présent sans compromettre la capacité des générations futures à répondre aux leurs., ainsi que la diminution de l’avantage du dispositif Scellier.

Ce dernier dispositif a été mis en place en 2009 afin de relancer la construction de logements neufs. Il permet aux investisseurs achetant un logement neuf pour le louer de bénéficier d’une réduction d’impôt dont le montant est fonction du prix de revient du logement. Jugé "efficace mais coûteux", l’avantage fiscal de ce dispositif a été réduit à 13% en 2012 (contre 22% en 2011 et 25% en 2009), avant de disparaître à la fin de l’année 2012.

La réduction de ces aides fiscales pourrait toutefois avoir un effet négatif sur la construction de logements. Le ministre du logement a ainsi indiqué que les mauvais chiffres de la construction enregistrés en janvier 2012 résultent notamment de l’annonce faite en novembre 2011. Les investisseurs auraient choisi d’avancer la réalisation de leur projet immobilier à décembre 2011, amoindrissant ainsi les chiffres de janvier 2012.

Accroître les droits à construire ?

Afin de répondre à "l’urgente nécessité de construire des logements", le chef de l’Etat a annoncé le 29 janvier 2012 l’instauration d’une nouvelle mesure destinée à favoriser la densification des constructions au cours des trois prochaines années.

Cette annonce, traduite dans le projet de loiProjet de loiProjet de texte législatif déposé au Parlement à l’initiative du gouvernement. adopté définitivement par le ParlementParlementOrgane collégial qui exerce le pouvoir législatif (adoption des lois et contrôle du pouvoir exécutif). En France, le Parlement est composé de deux chambres : l’Assemblée nationale et le Sénat. le 6 mars, prévoit que dans les 17 000 communes dotées d’un plan d’occupation des sols (POS) ou d’un plan local d’urbanisme (PLU), les promoteurs et les particuliers pourront bâtir 30% de surfaces supplémentaires sur un même terrain, sans contrevenir aux règles d’urbanisme en vigueur. Visant les extensions d’habitations existantes et les constructions neuves, cette disposition sera valable trois ans à compter de l’entrée en vigueur de la loi. Le conseil municipal ou l’établissement public de coopération intercommunale (EPCIEPCIEtablissement public de coopération intercommunale) conserve cependant la possibilité de s’opposer à l’application de cette mesure en prenant une délibération contraire.

Des mesures dérogatoires aux règles d’urbanisme existent d’ores et déjà, notamment pour le logement social (50%) et les bâtiments à basse consommation d’énergie (30%), mais peu de collectivités s’en sont jusqu’ici emparées. Une enquête menée dans 71 départements montre en effet que seules 31 communes ont pris une délibération en ce sens. Le projet de loi vise à faire de la majoration des droits à construire la position de droit commun.

Pour le gouvernementGouvernementOrgane collégial composé du Premier ministre, des ministres et des secrétaires d’Etat chargé de l’exécution des lois et de la direction de la politique nationale., cette mesure pourrait engendrer la construction de 30 000 à 40 000 logements supplémentaires par an. Reconnaissant que la majoration des droits à construire va renchérir le prix des terrains concernés, le gouvernement estime qu’en contrepartie cette mesure pourrait engendrer une légère diminution du coût des logements construits, car elle permet de construire un plus grand nombre de logements sur un même terrain.

Cette estimation n’est toutefois pas unanimement acceptée. Certains arguent que la hausse du coût foncier pèsera in fine sur le coût final du logement. D’autres mettent en cause l’efficacité même du dispositif, au motif qu’il ne vise qu’un petit nombre de paramètres (coefficient d’occupation des sols, gabarit, hauteur et emprise au sol) parmi l’ensemble des règles qui régissent les constructions (règles en matière de voisinage notamment), ou qu’il reste soumis à la "frilosité" des maires, qui pourrait se manifester à deux ans des prochaines élections municipales.

D’autres pistes ?

Limiter le coût du foncier. Pour plusieurs acteurs du secteur (dont le syndicatSyndicatAssociation de personnes dont le but est de défendre les droits et les intérêts sociaux, économiques et professionnels de ses adhérents. national des aménageurs-lotisseurs "Snal"), la construction de logements bute en fait sur le coût du foncier, trop élevé. Pour y remédier, ils préconisent de revoir en priorité la fiscalité des plus-values immobilières qui aggravent la rétention des terrains opérée par leurs propriétaires. Cette rétention génère une pénurie qui conduit à la hausse du prix du foncier, contribuant ainsi à l’augmentation des prix de l’immobilier. Selon le Centre de recherche pour l’étude et l’observation des conditions de vie (CREDOC), la hausse des prix de l’immobilier a été largement déconnectée de l’évolution des revenus des ménages durant les 15 dernières années : les prix des logements anciens ont été multipliés par 2,5, les loyers par 1,6 et le revenu moyen des ménages par 1,5.

Réhabiliter les logements anciens. Plutôt que de construire toujours plus de logements, certaines organisations écologistes préconisent de cibler avant tout la réhabilitation des logements anciens, ce qui aurait pour effet d’améliorer leurs performances énergétiques et de limiter l’étalement urbain, lequel participe à la hausse des dépenses d’énergie (circulation automobile) et à l’artificialisation des sols. Elles rappellent notamment les exigences posées à l’horizon 2050 par le Grenelle de l’environnement concernant la consommation en énergie de l’habitat résidentiel. La réalisation de cet objectif impliquerait de décupler le rythme actuel de la rénovation.

Construire plus de logements sociaux en zones tendues. Enfin, dans son rapport annuel 2012, la Cour des comptes appelle à une meilleure répartition géographique des programmes de construction de logements sociaux. Selon la Cour, en raison de bases de calcul inadaptées, 75% des logements sociaux sont construits dans des zones où il n’y en a pas besoin, alors même que ce type de logement devrait être bâti en priorité dans les zones tendues, c’est-à-dire dans les territoires à forte densité démographique et à prix élevés, principalement la région Île-de-France et Provence-Alpes-Côte d’Azur. Aussi, la Cour des comptes préconise l’adoption d’un "nouveau zonage, adapté aux enjeux du recentrage et révisé tous les trois ans". Selon la Cour, de nouveaux critères devraient être choisis, parmi lesquels l’importance du parc social existant, son occupation, la solvabilité des ménages ou leurs difficultés à accéder à un logement.

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