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Logement : sécuriser les relations entre les propriétaires bailleurs et leurs locataires

le 4 04 2014 Archives.

© La Documentation française Photo : Alain Le Bacquer

Combattre la crise du logement, marquée depuis de nombreuses années par une forte augmentation des prix et une pénurie de logements, tel est l’objectif de la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) du 24 mars 2014. Plusieurs mesures sont destinées à sécuriser les relations entre les propriétaires bailleurs et les locataires. Il s’agit de faciliter l’accès des ménages modestes à la location et d’encourager la mise en location des logements vacants.

Les relations propriétaires bailleurs - locataires : un contexte difficile

Au cours des 30 dernières années, les montants des loyers ont augmenté plus vite que les salaires et les prix de à la consommation, provoquant un décrochage entre les revenus des ménages et le coût du logement. Ainsi, en 2010, les locataires du parc privé dépensent en moyenne plus de 26% de leur revenus pour se loger, soit 8% de plus que l’ensemble des ménages.

Cette évolution, conjuguée à la dégradation de la situation économique, a entraîné la hausse des impayés de loyer des locataires du parc privé : estimés entre 1 et 1,5% du montant des loyers en 2008, ils devraient représenter aujourd’hui entre 2 et 2,5% des loyers perçus. Dans 70% des cas, ils sont dus à des accidents de la vie (chômage, divorce, maladie, etc.), les locataires de mauvaise foi étant une minorité.

Face à cette situation, les bailleurs ont cherché à réduire le risque d’impayés auquel ils pensent être exposés. Ils ont ainsi progressivement accru les garanties exigées du futur locataire, qu’il s’agisse du dépôt de garantie, des justificatifs d’identité, des conditions de ressources ou de caution. Dans les régions marquées par un fort déséquilibre entre l’offre et la demande de logements ("zones tendues"), la sélection opérée par les bailleurs est encore plus grande. Les conditions posées peuvent alors constituer un frein à l’accès au logement.

Promulguée le 24 mars 2014, la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) comporte plusieurs mesures destinées à remédier à cette situation.

Ce que va changer la loi Alur

La loi Alur comporte trois principales dispositions concernant les relations entre propriétaires bailleurs et locataires : l’encadrement des loyers, la garantie universelle des loyers (GUL) et la sécurisation du contrat de bail.

Pour contenir la hausse des loyers et éliminer les loyers excessifs, la loi prévoit l’encadrement des loyers dans 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants où il existe un fort déséquilibre entre l’offre et la demande de logements (un décret doit fixer les communes concernées). Ces zones tendues représentent 70% du parc de logements locatifs privés.
Des observatoires locaux des loyers seront créés, afin de permettre la détermination d’un loyer médian de référence, par catégorie de logement et par secteur géographique. Lors d’une relocation ou d’une nouvelle location, le montant du loyer fixé devra être compris entre le loyer de référence majoré de 20% et le loyer de référence minoré de 30%. Un complément de loyer pourra toutefois être demandé pour les logements dont les caractéristiques de confort et de localisation se démarquent de la moyenne des logements situés dans le même secteur géographique (un décret doit définir les critères à prendre en compte).
L’encadrement des loyers doit entrer en vigueur au fur et à mesure du déploiement des observatoires. Selon Cécile Duflot, alors ministre en charge du logement, il pourrait être effectif dans l’agglomération parisienne et dans quelques autres agglomérations avant la fin de l’année 2014.

Pour protéger les propriétaires contre les risques d’impayés et ainsi encourager la mise en location de logements vacants, la loi instaure une garantie universelle des loyers (GUL).
Lors de la mise en location d’un logement ou du renouvellement dans des conditions différentes du bail (après travaux, etc.), le propriétaire pourra choisir entre la GUL, la demande d’une caution au locataire ou le recours à une assurance privée. Le cumul GUL et caution sera interdit (sauf pour les locataires étudiants). Le contrat de location devra mentionner le renoncement du bailleur au bénéfice de la GUL, car à défaut, la GUL s’appliquera.
La GUL sera gratuite. En cas d’impayé, elle indemnisera le propriétaire jusqu’à hauteur du loyer de référence (un propriétaire qui demande un loyer supérieur au loyer de référence de la zone ne sera que partiellement indemnisé). En outre, la GUL se substituera au propriétaire pour recouvrer l’impayé de façon amiable auprès du locataire. Si l’impayé est le fait d’un locataire indélicat, elle aura les moyens de lancer des procédures de recouvrement forcé en mobilisant les moyens du Trésor public. La GUL sera financée par l’État et devrait représenter un coût annuel supérieur à 400 millions d’euros. Son entrée en vigueur est fixée au 1er janvier 2016.

Enfin, pour sécuriser la location et éviter certains abus, la loi prévoit l’établissement d’une liste des justificatifs exigibles d’un locataire, la création d’un contrat de bail type et la définition des modalités types d’élaboration de l’état des lieux.

Les réactions et interrogations

Les dispositions relatives à l’encadrement des loyers et à la garantie universelle des loyers comptent parmi les mesures qui ont été les plus discutées lors de l’examen au ParlementParlementOrgane collégial qui exerce le pouvoir législatif (adoption des lois et contrôle du pouvoir exécutif). En France, le Parlement est composé de deux chambres : l’Assemblée nationale et le Sénat. du projet de loiProjet de loiProjet de texte législatif déposé au Parlement à l’initiative du gouvernement. Alur. A l’issue des débats parlementaires, toutes les interrogations ou oppositions n’ont pas été levées.

Selon Cécile Duflot, 25% des loyers pourraient baisser en Ile-de-France grâce à la mise en place de l’encadrement des loyers. Cette prévision n’est pas acceptée de tous. Certains considèrent que la mesure risque au contraire de faire fuir les investisseurs et de réduire ainsi l’offre de logements locatifs. D’autres s’interrogent sur la capacité des observatoires locaux à recueillir les données servant à définir les loyers médians, et à fixer ainsi des loyers de référence pertinents.

Concernant la garantie universelle des loyers, son mode de financement continue de faire débat. Très contestée, le projet de financer la GUL par une taxe sur les loyers payée par les locataires et les propriétaires a été abandonné, au profit d’une prise en charge par l’État. Cette solution ne fait toutefois pas l’unanimité, au motif que la GUL se substitue au système actuel d’assurance des locataires les plus précaires (la garantie des risques locatifs ou "GRL"), système jusqu’ici gratuit pour l’État car financé par les partenaires sociaux.

Enfin, le Conseil économique, social et environnemental (Cese) a indiqué, dans un communiqué publié le 3 février 2014, qu’il regrettait que la GUL soit devenue un dispositif facultatif (initialement, le dispositif devait être obligatoire). Pour le Cese, cette modification risque de pénaliser les étudiants à la recherche d’un logement. En effet, la loi prévoit que pour les seuls locataires étudiants, le propriétaire bailleur puisse cumuler GUL et caution. Selon le Cese, l’exception ainsi posée montre que les jeunes sont toujours les plus concernés par les craintes d’impayés. Dès lors, ceux-ci risquent de souffrir d’une discriminationDiscriminationDistinction entre individus ou groupes d’après certains caractères particuliers (sexe, origine...) aboutissant à une inégalité. accrue, que seul le caractère universel de la GUL aurait pu enrayer.

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