Construction, attribution : comment faciliter l’accès au logement social ? | vie-publique.fr | Construction, attribution : faciliter l’accès au logement social

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Pour faciliter l’accès au logement social, l’Etat dispose d’au moins trois leviers : favoriser la construction de nouveaux logements sociaux, garantir un processus d’attribution transparent et équitable, encourager la mobilité au sein du parc social.

La construction de logements sociaux

En 2000, la loi Solidarité et renouvellement urbains est promulguée : son article 55 impose, dans les communes de plus de 3500 habitants (1500 habitants en Ile-de-France), un nombre de logements locatifs sociaux supérieur à 20 % du total des résidences principales. Les communes dont le taux de logements sociaux est inférieur à 20 % sont soumises à un prélèvement sur leurs ressources fiscales, utilisé pour soutenir la construction de logements sociaux. Pour chaque commune en dessous du seuil de 20 % de logements sociaux, un programme de rattrapage de construction de logements sociaux est défini par périodes triennales pour permettre de résorber le déficit de logements sociaux à l’horizon 2020. La loi a pour objectif de répartir équitablement sur le territoire l’augmentation de l’offre de logements sociaux en demandant à chaque commune concernée de participer à cet effort collectif.

Plus de dix ans après la promulgationPromulgationActe par lequel une loi votée devient exécutoire. Consiste en un décret signé par le président de la République et contresigné par le Premier ministre et les ministres chargés de l’application de la loi. de la loi, les résultats sont contrastés puisque la moitié des communes concernées ne respecte pas la loi SRU et préfère payer des pénalités. Néanmoins, d’autres communes ont, au contraire, dépassé leurs objectifs.

Pour faire face à la crise du logement, la loi SRU ne peut suffire et des programmes nationaux de construction ont été lancés afin de réduire le déficit de logements. En 2004, le Plan de cohésion sociale fixe un objectif de 500 000 nouveaux logements sociaux sur cinq ans. En 2009, la loi du 5 mars instituant le droit au logement opposable (loi Dalo) et le plan de relance visent un rattrapage massif en matière de production de logements. Ainsi, 120 000 logements sont financés en 2009 et 131 500 en 2010. En outre, depuis 2010, la politique du logement est territorialisée c’est-à-dire qu’elle doit adapter la production de logements sociaux aux besoins des territoires. Cette production est désormais recentrée vers les zones les plus tendues.

Néanmoins, les associations qui interviennent dans le droit au logement et les organismes HLM considèrent qu’il y a bien une crise générale du logement. Aucune région n’est en excédent de logements sociaux. Ce qui distingue une zone tendue d’une zone qui l’est moins, c’est le délai d’attente entre la formulation d’une demande de logement et l’obtention d’un logement. Ce délai peut atteindre 10 ans en région parisienne.

Pour financer des logements en zones tendues, l’Etat a incité la vente de logements sociaux à leurs occupants dans des zones où la pression est moins forte. Lors de la campagne pour l’élection présidentielle de 2007, le candidat Nicolas Sarkozy s’est prononcé en faveur d’un objectif de 40 000 logements HLM vendus par an, soit 1% du parc. En 2009, 4 000 logements HLM ont été achetés par leurs occupants.

La réforme du processus d’attribution d’un logement social

Dès 1998, un dispositif d’enregistrement départemental obligatoire des demandes de logement social est créé par la loi d’orientation relative à la lutte contre les exclusions du 29 juillet. Il a pour objet de garantir à tout demandeur la prise en compte de ses demandes, avec une date certaine et une priorité de traitement au-delà d’un délai anormalement long, défini par zone dans chaque département. Ce dispositif, mis en œuvre en 2001, est très critiqué par un rapport de l’Inspection générale de l’administration et du Conseil des Ponts et Chaussées publié en 2006. Le dispositif d’enregistrement départemental des demandes de logements locatifs sociaux devait garantir les droits du demandeur et assurer l’examen prioritaire des demandes non satisfaites dans un délai anormalement long. Force est de constater que cet objectif n’a pas été atteint et ne pouvait l’être avec un système d’enregistrement trop restreint et cloisonné, n’intégrant pas pleinement les collectivités territoriales et les organismes collecteurs du 1% logement et n’ayant pas été conçu pour fournir des statistiques. En outre, pour les bailleurs comme pour les réservataires, l’enregistrement sur l’application du numéro unique ne contient pas les éléments nécessaires à l’instruction de la demande de logement. Parallèlement, les demandeurs ne sont pas systématiquement informés du fait que leur enregistrement ne constitue pas une vraie demande.

Une réforme du processus d’attribution est prévue par la loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion. Cette réforme poursuit trois objectifs : améliorer la transparence du processus d’attribution, améliorer la transparence des pratiques des bailleurs et des réservataires, identifier les caractéristiques et les besoins des ménages demandeurs afin de favoriser la mise en œuvre du droit au logement. Désormais, la demande de logement social est présentée au moyen d’un formulaire unique sur tout le territoire, la liste des pièces devant être fournies pour l’instruction d’une demande est fixée nationalement. L’enregistrement de la demande est de droit et entraîne la délivrance d’un numéro unique. La base nationale du numéro unique doit cette fois-ci produire des données statistiques, accessibles à l’ensemble des acteurs du logement. En revanche, il n’est pas garanti au demandeur que sa demande soit prise en compte. Grâce à l’accès aux demandes en attente, il revient au préfet de s’assurer que les demandes prioritaires sont bien traitées.

La mobilité au sein du parc social

L’augmentation générale des loyers et des prix des logements en accession à la propriété entraîne une demande accrue de logements HLM et, pour les ménages logés en HLM, des difficultés à sortir du parc social. En conséquence, le taux de mobilité au sein du parc social a fortement chuté passant de 12% en 1998 à 9% en 2008.

Or, une étude de l’Insee montre que de nombreux logements sont en fait sous-occupés (cas notamment de familles où les enfants ont grandi et sont partis) et, dans le même temps, d’autres logements sont en situation de surpeuplement. La loi du 25 mars 2009 tente de favoriser la rotation dans le parc social par plusieurs mesures :

• diminution de 10,3% du plafond de ressources pour accéder à un logement social
• remise en cause du principe de maintien dans les lieux : les locataires qui dépassent de plus de 100% le plafond de ressources durant deux années successives doivent quitter le parc social dans un délai de trois ans (sauf si les occupants sont handicapés ou âgés de plus de 65 ans et sauf si le logement se situe en zone urbaine sensibleZone urbaine sensible / Zones urbaines sensiblesZUS).

En outre, depuis la loi du 4 mars 1996, les organismes HLM peuvent appliquer un supplément de loyer de solidarité (SLS) pour les locataires dont les ressources dépassent de plus de 20% les plafonds de ressources.

Malgré ces mesures, l’écart de prix entre le parc social et le parc privé est tel que les ménages renoncent à déménager. Des propositions ont été formulées, par le Conseil d’Etat ou le Centre d’analyse stratégique, afin de favoriser la mobilité :

• modifier le mode de fixation des loyers en introduisant une progressivité en fonction des revenus du locataire
• mieux organiser les mutations internes au parc social (inciter les locataires en situation de sous-occupation à accepter un logement plus petit grâce à des contreparties).

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