Baux ruraux : quel avenir dans un monde agricole qui change ?

L'agriculture connaît des bouleversements profonds. En 15 ans, la France a perdu un quart de ses exploitants agricoles. Instauré en 1945, le statut des baux ruraux est un régime juridique qui doit s'adapter aux réalités économiques et pratiques agricoles d’aujourd’hui.

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Vue aérienne de différents types de culture.
Le bail rural est le contrat par lequel le propriétaire agricole met à disposition d’un exploitant des terres ou des bâtiments en contrepartie d’un loyer, le fermage, ou d’un partage de récolte, le métayage. © Biletskiy Evgeniy - stock.adobe.com

Le bail rural a été initialement conçu pour

  • protéger et soutenir les agriculteurs ;
  • donner la stabilité nécessaire à la modernisation et à l’accroissement de la productivité (et non pas tant favoriser l’accès à la propriété foncière des exploitants agricole) ;
  • assurer la souveraineté alimentaire de la France, c'est-à-dire, produire massivement à un coût faible.

Le 22 juillet 2020, la commission des lois de l'Assemblée nationale a présenté un rapport sur le régime juridique des baux ruraux. Ce rapport propose une réforme de ce qui est le noyau central, avec la propriété agricole, de la législation agricole depuis la fin de la Seconde guerre mondiale.

Avec une conclusion principale : le statut du fermage doit évoluer pour être davantage attractif et donner plus de sécurité à la fois aux propriétaires de terres agricoles et aux exploitants agricoles.

 

Un régime juridique confronté aux mutations du secteur agricole

Le bail rural est le contrat par lequel le propriétaire agricole met à disposition d’un exploitant des terres ou des bâtiments en contrepartie d’un loyer, le fermage, ou d’un partage de récolte, le métayage.

Le statut du fermage constitue le cœur du régime juridique des baux ruraux. Il est à présent majoritaire. Néanmoins, la moitié des baux ruraux sont verbaux. Cette pratique a pour conséquence un moindre contrôle sur la transmission des surfaces agricoles et une plus grande difficulté à jouer sur la précision des instruments juridiques mis à disposition des bailleurs et des fermiers.

Dans le même temps, le secteur agricole a connu de nombreuses mutations parfois difficilement compatibles avec le régime juridique du bail rural :

  • recul du cadre familial (un tiers des installations se fait hors de ce cadre, le nombre d’enfants d’agriculteurs souhaitant prendre la succession étant en baisse constante) ;
  • essor des exploitations constituées en société (comme dans les autres pays européens, la tendance à la concentration des exploitations agricoles est réelle ce qui se traduit souvent par la constitution de sociétés par capital avec un exploitant au profil d'entrepreneur) ;
  • nouvelles formes d'activités agricoles (un nombre de plus en plus important d'agriculteurs souhaitent pouvoir utiliser des terres agricoles pour développer des activités touristiques ou pour produire de l’énergie tandis que d’autres aimeraient pouvoir travailler avec un tiers pour procéder à des cultures spécifiques et temporaires).

Des propositions pour rénover le bail rural

Parmi les propositions, certaines visent à assouplir les conditions de résiliation, à limiter le renouvellement à trois fois, à laisser les preneurs et propriétaires à davantage de liberté contractuelle, tout en imposant la rédaction d’un écrit et d’un état des lieux.

Le rapport propose également :

  • de mettre en place des incitations fiscales pour encourager la mise à bail des terres agricoles ;
  • d'adapter le mode de calcul du droit de fermage pour qu'il corresponde davantage à la rentabilité économique de l'exploitation.