Le manque de logements, qui s'apparente à une véritable pénurie dans certaines zones, est le fruit d'une crise structurelle, qui dure depuis des décennies. Selon le Conseil économique, social et environnemental (CESE), le besoin annuel de nouveaux logements est évalué à 518 000 d'ici 2040, dont 198 000 logements sociaux. Répercussion directe de l'envolée des prix de l'immobilier depuis plusieurs années, le parc social est sursollicité : le nombre de demandeurs de logements sociaux s'établit à 2,6 millions fin 2023, soit 4,3 fois plus que le nombre de logements disponibles à la location. Une demande qui ne cesse d'augmenter au fil des ans. Les derniers chiffres de l'Agence nationale de contrôle du logement social et de l'Union sociale pour l'habitat confirment l'ampleur de la crise.

Les logements sociaux sont bâtis, entretenus et gérés par des bailleurs sociaux, des organismes publics (offices HLM) ou privés. En échange d'aides financières pour la construction, ces derniers pratiquent des loyers plafonnés. Les loyers, tout comme la désignation des locataires, sont soumis à des règles fixées par l'État. Le parc social est destiné à des personnes qui ont des difficultés à se loger, principalement en raison de leurs revenus. Dans les zones tendues, les loyers y sont presque deux fois moins élevés que dans le parc privé. Les loyers moyens vont d'un peu moins de 200 euros (hors charges) pour les logements collectifs d'une pièce dans les zones les plus détendues à 685 euros pour les appartements de 5 pièces et plus dans les zones les plus tendues.

Au 1er janvier 2023, on dénombre 5,3 millions de logements sociaux locatifs, ce qui représente 15,9% des résidences principales en France. Il s'agit en majorité de logements collectifs situés en milieu urbain. Le parc social comprend aussi 15% de maisons implantées essentiellement dans le Nord et l'Ouest de la France. Les logements sociaux se divisent en plusieurs catégories, dénommées, par convention, en fonction du financement utilisé pour leur construction (PLAI, PLS, PLUS, PLI). Les plafonds de ressources pour bénéficier d'un logement social dépendent de la catégorie du logement, ainsi que de sa localisation et du nombre de personnes dans le foyer. Les ressources prises en compte correspondent à la somme des revenus fiscaux de référence des personnes vivant dans le foyer.

Selon leur contribution financière, les financeurs (État, collectivités, Action Logement) disposent d'un « contingent »  de logements, c'est-à-dire qu'ils bénéficient de quotas de logements sociaux réservés. Ces financeurs, appelés « réservataires » , peuvent ainsi proposer des candidats locataires, sélectionnés en fonction de leur situation familiale et de leurs revenus, à la commission d'attribution des logements. L'État, par exemple, dispose de son propre contingent préfectoral. Le préfet bénéficie d'un droit de réservation de 30% du total des logements de chaque organisme. 5% maximum sont réservés aux agents civils et militaires de l'État, et les 25% restants sont affectés aux personnes prioritaires, notamment les personnes handicapées, mal logées ou défavorisées.

Les organismes de logements sociaux logent environ 10,4 millions de personnes en France. Un peu plus du tiers des locataires HLM ont des ressources inférieures au seuil de pauvreté national (contre 15% pour l'ensemble des ménages). Un tiers également dit avoir du mal à boucler ses fins de mois. Les familles monoparentales, qui sont surreprésentées dans le parc social (23%, contre 10% dans la population générale) sont parmi les plus fragiles. En raison de la forte présence de ménages avec enfants, 40% des locataires du parc social ont entre 35 et 54 ans, tandis qu'un tiers des locataires du parc privé ont moins de 35 ans et 39% des propriétaires sont âgés de 65 ans et plus. Plus d'un ménage sur deux est bénéficiaire de l'aide personnelle au logement (APL), qui couvre la moitié du loyer pour 6 ménages bénéficiaires sur 10.

Fin 2023, on estime à près de 2,6 millions les demandes de logement social non satisfaites, dont 844 000 demandes de ménages déjà locataires d'un logement social. Le nombre de ménages demandeurs a augmenté de 7,5% par rapport à 2022. Plus d'un quart des demandes sont localisées en Île-de-France. Les délais d'attente se sont également allongés : il faut désormais patienter 538 jours en moyenne pour voir sa demande acceptée, soit 132 jours de plus qu'en 2016.

En 2022, 418 000 logements sociaux ont été attribués, soit une diminution de 10% sur cinq ans (467 000 attributions en 2018). 114 000 attributions ont bénéficié à des ménages déjà installés dans le parc social. Cette baisse des attributions de logements sociaux est due principalement à une réduction de la rotation des logements (moins de changements de locataires), ainsi qu'à une moindre croissance du parc social (moins de nouvelles mises en service, davantage de ventes). 63 000 nouveaux logements sociaux ont été mis en service en 2022, soit une baisse de 17% par rapport à 2018. En parallèle, 12 000 logements ont été démolis, souvent dans le cadre de projets de renouvellement urbain, et 12 000 ont été vendus, principalement à des particuliers. Selon le CESE, la construction de logements sociaux est freinée par des contraintes financières, des règles juridiques visant à limiter l'artificialisation des sols, ainsi que par l'opposition des habitants et des élus locaux, souvent réticents à une densification urbaine.

Depuis 2000, l'article 55 de la loi Solidarité et renouvellement urbain (SRU) oblige certaines communes à atteindre un taux minimal de 20 à 25% de logements sociaux pour mieux répartir l'offre sur l'ensemble du territoire et favoriser la mixité sociale. Selon un bilan du ministère de la transition écologique, la loi SRU a permis la production d'un million de logements sociaux, soit près de 20% du parc actuel. Aujourd'hui, près de la moitié des logements sociaux financés chaque année le sont dans des communes concernées par cette obligation. Mais le bilan reste en demi-teinte. Sur les 2 100 communes soumises à la loi SRU, environ 1 000 n'ont toujours pas atteint leur quota. Pour remédier à cette situation, des objectifs de production sont fixés tous les trois ans. 711 communes n'ont pas atteint leurs objectifs de rattrapage sur la période 2020-2022 et, parmi elles 341 communes ont fait l'objet d'un arrêté préfectoral dit « de carence »  avec des pénalités financières à la clé. Selon un rapport du Sénat de 2021, la loi SRU n'a pas empêché la paupérisation de certains quartiers d'habitat social, où les difficultés sociales restent concentrées.

Le dispositif Droit au logement opposable (DALO), issu d'une loi du 5 mars 2007, permet aux demandeurs d'un logement social, sous certaines conditions précises, de voir leur demande reconnue comme prioritaire par une commission de médiation (personne sans domicile, menacée d'expulsion ou logée dans des locaux impropres à l'habitation par exemple). Ainsi, une solution de logement doit leur être apportée en urgence. 93 000 demandes émanant des ménages reconnus prioritaires au titre du DALO étaient recensées en 2022 (+24% par rapport à 2018). 68% de ces demandes sont situées en Île-de- France. Selon un rapport du Haut Comité pour le droit au logement (HCDL), entre 2008 et 2020, 333 848 ménages ont été reconnus au titre du DALO. 207 399 d'entre eux ont accédé à un logement (62%). 77 684 ménages sont toujours en attente, et cela depuis 1 à 13 ans. Avec l'insuffisance du parc de logements sociaux et des constructions, la mise en œuvre effective du droit à un logement (DALO) rencontre des difficultés croissantes. Selon le rapport annuel de la Fondation Abbé Pierre, 4,3 millions de personnes sont mal-logées en 2023.

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