Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer
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Présentation
La suppression de l’allocation logement(AL)accession conduit à réexaminer la politique d’accession et d’amélioration très sociales spécifique aux départements d’outre-mer (DOM). Ces départements souffrent de faiblesses bien connues : la proportion des ménages vivant sous le seuil de pauvreté y est particulièrement élevée ; la qualité du parc de logements y est bien moindre qu’en métropole, les matériaux de construction y sont plus chers ; ainsi que, rapportés au revenu des ménages, les prix des logements et les loyers du parc locatif social. Néanmoins, ces départements bénéficient d’une force à valoriser : les ménages, même à bas revenu, disposent davantage qu’en métropole d’un bien immobilier, logement ou terrain. C’est l’une des raisons pour lesquelles le coût global pour la collectivité de l’accession très sociale y est, par rapport à celui du logement locatif très social, inférieur d’environ 50 % en secteur « diffus », (quand l’accédant dispose déjà d’un terrain), et d’environ 20 % en secteur « groupé » (quand l’opération comprend l’achat du terrain). De ce fait, la mission propose de rompre dans les DOM avec une politique sociale du logement centrée sur le locatif et de poursuivre dans son principe, tout en la réaménageant dans ses modalités, la politique d’accession et d’amélioration très sociales qui y a été menée.
Sommaire
Résumé
Liste des recommandations
Introduction
1 Présentation du dispositif de l’accession à la propriété et de l’amélioration très sociales dans les DOM (LES et AAH)
1.1 Un dispositif qui s’est constitué progressivement à partir de 1981 et n’a plus évolué depuis 20 ans
1.2 Un système d’acteurs spécifique destiné à sécuriser l’accession et les travaux d’amélioration pour un public socialement et économiquement fragile
1.3 Des revenus très modestes entraînant une contribution élevée de la collectivité malgré des montants d’opération limités
1.4 Une baisse historique du nombre d’opérations financées mais une quasi stabilité en LES depuis 2010
1.5 Une coexistence avec le dispositif d’accession sociale de droit commun
1.6 Une contribution de la collectivité à l’accession et à l’amélioration sociales et très sociales dans les DOM de 130 M€ par an sur 2015-2017
1.7 L’accession et l’amélioration très sociales ont mobilisé un cinquième du montant de la LBU sur 2015-2017
2 Principaux constats
2.1 Des caractéristiques communes aux DOM révèlent une situation singulière par rapport à la métropole
2.2 Les différences entre DOM appellent des déclinaisons spécifiques
2.3 La réflexion stratégique sur les questions d’habitat et en particulier sur l’habitat social (location et accession) est défaillante dans les DOM
2.4 Les pratiques opérationnelles de développement urbain et d’interventions sur l’habitat sont insuffisantes
2.5 L’articulation entre les produits d’accession « sociale » et « très sociale » suscite des interrogations
2.6 Spécifiquement dans les DOM, l’accession très sociale revient moins cher à la collectivité que le logement locatif très social
2.7 En conclusion, face à une dégradation multiforme des conditions de logement et de leurs impacts urbains et environnementaux, l’accession très sociale peut fournir un remède à moindre coût pour les finances publiques
3 Propositions
3.1 Rompre avec la doctrine hexagonale du logement locatif social comme unique réponse aux besoins de logements très sociaux et promouvoir un volet « accession et amélioration très sociales » dans la politique sociale du logement en outre-mer
3.2 Activer les organes de conduite des politiques territorialisées de l’habitat et contractualiser
3.3 Déployer la chaîne des fonctions opérationnelles : conforter et pérenniser le panel des acteurs mobilisés
3.4 Accélérer la fiabilisation des titres fonciers
3.5 Restaurer l’équilibre économique de l’accession et de l’amélioration très sociales à la suite de la suppression de l’allocation logement accession
3.6 Installer dans la durée l’ensemble des dispositions au bénéfice de l’accession et de l’amélioration très sociales dans les Outre-mer
4 Cadrage macrobudgétaire, interaction avec le revenu universel d’activité et période transitoire
4.1 Scénarisation et cadrage macrobudgétaire
4.2 Interaction avec le revenu universel d’activité
4.3 Période transitoire
5 Conclusion
Table des annexes
Annexe 1. Lettre de mission
Annexe 2. Liste des personnes rencontrées
Annexe 3. Données sur le contexte de la politique du logement dans les DOM
Annexe 4. L’allocation logement accession dans les DOM
Annexe 5. Dispositifs actuels d’aide à l’accession et l’amélioration sociales et très sociales dans les DOM
Annexe 6. Comparaison du coût global en aides publiques du LES et du LLTS
Annexe 7. Scénarisation et cadrage macrobudgétaire
Annexe 8. Durée d’emprunt
Annexe 9. Taux d’effort minimal et dépense nette négative
Annexe 10. Taux d’usure et taux d’intérêt
Annexe 11. Fonds de garantie
Annexe 12. Financements alternatifs
Annexe 13. Etat d’avancement des documents stratégiques intercommunaux dans les cinq DOM (avril 2019)
Annexe 14. Glossaire
Tables des illustrations
Table des photographies
Table des encadrés
Table des graphiques
Table des tableaux
Fiche technique
Type de document : Rapport d'étude
Pagination : 183 pages
Édité par : Ministère de la transition écologique et solidaire : Ministère de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales