Simplifier les polices de l'habitat indigne - Promouvoir l'habitabilité durable pour tous

Date de remise :

Auteur(s) moral(aux) : Premier ministre

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Présentation

Par lettre en date du 10 décembre 2018, le Premier ministre a confié à Guillaume Vuilletet, député, une mission portant sur les mesures à mettre en oeuvre pour simplifier les procédures visant à lutter contre l’habitat indigne et les marchands de sommeil. Cette mission se situe dans la continuité de la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (ELAN). Le rapport propose notamment la création d'une police unique inscrite dans le code de la construction et de l’habitat, confiée à une autorité unique.

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Sommaire

Introduction

Synthèse des recommandations

Avertissement

Calendrier prévisionnel

1 L’habitat indigne : un enjeu ancien, un phénomène persistant 

1.1 Genèse la notion d’habitat indigne : au commencement étaient l’industrialisation et l’hygiénisme
 1.1.1 Comment les conditions d’habitat et le milieu urbain ont favorisé le développement des maladies dans la classe ouvrière du XIXe siècle
 1.1.2 …et posé les fondements d’une politique de l’hygiène du logement et de l’urbanisme
 1.1.3 Le XXe siècle : un foisonnement de lois et d’outils pour améliorer les conditions de logement

1.2 L’habitat indigne du nouveau millénaire entretenu par la pauvreté, le dérèglement immobilier et l’absence d’entretien
 1.2.1 Une définition juridique de l’habitat indigne qui vise la santé et la sécurité des occupants
 1.2.2 Des formes plurielles de « mal-logement » et de « mal-urbain », des situations socio-économiques complexes et des comportements patrimoniaux
 1.2.3 Qualification, quantification, localisation du phénomène : une approche (imparfaite) par l’estimation

2 Le traitement de l’habitat indigne : un arsenal juridique protéiforme

2.1 Cartographie des polices relatives à la santé et la sécurité des personnes : 4 codes, 21 procédures et plusieurs décrets

2.2 Une source d’incertitudes, de lenteur, de contentieux, voire de paralysie de l’action publique
 2.2.1 Des difficultés pour orienter (voire cumuler) les procédures notamment lorsque les désordres ou les risques sur un même logement ou immeuble sont multiples et de différente nature
 2.2.2 Des procédures dont les prescriptions relèvent de l’interdiction d’habiter ou de la réalisation de travaux (soit un traitement du bâtiment lui-même et non un traitement médical de l’occupant)
 2.2.3 La (sur)abondance des procédures au titre de l’urgence
 2.2.4 La fragilité du caractère irrémédiable de la procédure d’insalubrité
 2.2.5 Le sujet épineux de la vacance
 2.2.6 La police de la santé : des pratiques très hétérogènes selon les territoires et une implication forte des collectivités à travers les SCHS
 2.2.7 Le caractère peu opérant des procédures de décence et du RSD
 2.2.8 Une mise en oeuvre des procédures freinée par le manque de moyens
 2.2.9 La séparation des « pouvoirs » à l’origine de la fracture entre les politiques et de la perturbation de l’action
 2.2.10 Des modalités rédactionnelles des articles législatifs et réglementaires qui complexifient le maniement des procédures

3 Sortir de l’hygiénisme et de l’approche sectorielle, basculer de l’indignité vers l’habitabilité

3.1 Adopter une approche globale de la santé et du bâtiment
 3.1.1 Prendre en compte la santé globale de l’occupant
 3.1.2 Considérer le bâtiment comme un système pour éviter sa fossilisation

3.2 Inverser les fondements de la politique publique : de l’indignité vers l’habitabilité durable
 3.2.1 Développer un référentiel national unique des conditions minimales d’habitabilité
 3.2.2 À partir du référentiel, créer un outil unique de diagnostic du logement et construire un indicateur d’habitabilité selon l’ampleur des désordres, la gravité du risque et l’usage du logement
 3.2.3 Le permis de louer, précurseur du « dossier technique du logement »
 3.2.4 La question spécifique des divisions de biens et de la colocation

4 Simplifier les polices spéciales de l’habitat indigne : une police unique composée de 3 (ou 4) procédures, inscrite dans le CCH et confiée à une autorité unique

4.1 C réer une police unique de l’habitabilité composée de 3 ou 4 procédures et maintenir la police générale du Maire
 4.1.1 Créer une procédure pour les locaux/ logements / terrains qui sont impropres à l’habitation par leur configuration ou leur mode d’occupation
 4.1.2 Créer une procédure pour la réalisation des travaux « d’habitabilité et se sécurité » pour supprimer les risques (des immeubles à usage d’habitation et autres immeubles)
 4.1.3 Créer une procédure (optionnelle) pour les cas dont le cout de travaux est supérieur au cout de la reconstruction
 4.1.4 Créer une procédure de l’urgence
 4.1.5 Deux scénarios de déclinaison de la police unique
 4.1.6 Maintenir une police générale du Maire

4.2 Faciliter la gouvernance locale : préparer le transfert de la compétence «habitabilité»
 4.2.1 Faire de l’autorité qui dispose de la compétence habitat l’autorité de la police de l’habitabilité, sous contrôle et substitution par le préfet
 4.2.2 Réinventer les passerelles entre le monde médico-social et les collectivités territoriales, notamment en matière de protection infantile
 4.2.3 Instaurer des services locaux d’habitabilité : une expertise et des moyens à calibrer après une évaluation de la DGD et du fonctionnement des ARS et des CAF
 4.2.4 Adapter le contradictoire pour garantir l’équité et renforcer l’instance d’évaluation des risques après une évaluation des CODERST
 4.2.5 Instaurer une organisation transitoire jusqu’à l’avènement d’une organisation stabilisée

5 Harmoniser le droit des occupants, les sanctions et les modalités de substitution

5.1 Harmoniser le droit et la protection des occupants

5.2 Adapter les sanctions
 5.2.1 Adapter le régime des astreintes et instaurer un régime d’amendes
 5.2.2 En zone tendue, pour les logements vacants dont l’habitabilité est faible ou critique, majorer la taxe « vacance »
 5.2.3 Elargir le champ des sanctions pénales

5.3 Redéfinir une doctrine de substitution publique par l’exécution d’office des mesures ou l’appropriation
 5.3.1 En cas de défaillance du propriétaire, privilégier les travaux d’office lorsque leur coût est inférieur à la valeur vénale du bien
 5.3.2 Permettre l’expropriation simplifiée en lieu et place des travaux d’office et introduire la notion de « carence immobilière » pour justifier une indemnisation minorée
 5.3.3 Adapter le code de l’urbanisme et de l’expropriation pour intégrer l’enjeu de l’habitabilité

6 Optimiser les processus et outils opérationnels, favoriser l’émergence de dispositifs innovants

6.1 Améliorer la connaissance des situations
 6.1.1 Pérenniser le PPPI et étudier l’opportunité de l’étendre aux logements vacants
 6.1.2 Centraliser les signalements et les procédures : un outil national pour piloter et évaluer l’action publique, préfigurateur d’un registre national du logement
 6.1.3 Rappeler l’obligation de la publicité foncière et du privilège spécial immobilier, l’étendre à l’EPCI et au département
 6.1.4 Partager l’information avec les différentes instances (notamment justice et santé)

6.2 Donner les moyens aux propriétaires de faire les travaux
 6.2.1 Systématiser l’accompagnement, organiser la maitrise d’ouvrage et renforcer le financement pour les propriétaires bailleurs, propriétaires occupants (dont accédants) et locataires
 6.2.2 Renforcer la gestion et l’accompagnement des copropriétés en difficulté
 6.2.3 Dans les centres anciens, permettre la maitrise d’ouvrage collective d’initiative privée

6.3 Pour les situations les plus complexes, organiser la substitution publique en cas d’incapacité ou défaillance du propriétaire
 6.3.1 Professionnaliser la réalisation de travaux d’office par la collectivité ou l’Etat
 6.3.2 Sécuriser les différents modèles et formes d’appropriation publique
 6.3.3 Éviter l’appropriation de la pleine propriété : démocratiser le bail à réhabilitation, expérimenter le bail à réhabilitation « d’office » et valoriser l’intervention des OFS
 6.3.4 Pour les travaux d’office et de restructurations du bâti au titre du recyclage, réduire la TVA à 5,5%

6.4 Améliorer l’offre de relogement et d’hébergement provisoire
 6.4.1 Expérimenter de nouvelles solutions pour le relogement / hébergement provisoire pendant la durée des travaux
 6.4.2 Pour le relogement définitif, renforcer l’offre de logements sociaux
 6.4.3 Pour les migrants, construire des centres d’hébergement dédiés

7 Déployer des plans territoriaux, intervenir dans les secteurs prioritaires et renforcer l’appui aux territoires            

7.1 Faire du PLH le document de programmation de l’action en faveur de l’habitabilité et de la prévention

7.2 Pour les secteurs prioritaires, créer un « package » dédié à l’habitabilité résidentielle et environnementale, articulé avec d’autres politiques, et construire un plan décennal
 7.2.1 Créer un dispositif d’ « Outils coordonnés pour traiter l’habitabilité, le cadre de vie et l’environnement» (OCTHAVE)
 7.2.2 Instaurer une instance de pilotage régionale et nationale des programmes sur les secteurs prioritaires, en mesurer les impacts et effets 

7.3 Structurer l’expertise nationale et locale pour accompagner les collectivités
 7.3.1 Rationaliser l’expertise nationale
 7.3.2 Créer une cellule d’expertise interdisciplinaire nationale dédiée à la requalification des ilots en centre ancien (compétences urbaines, patrimoniales, logement)
 7.3.3 Poursuivre l’action des PDLHI pour coordonner l’action locale et accompagner la transition

7.4 Construire un plan national de l’habitabilité, coordonner et simplifier les financements dédiés à l’amélioration ou la requalification de l’habitat
 7.4.1 Dérouler un plan national décennal et une enveloppe financière pour donner à tous un logement « habitable ».
 7.4.2 Adapter les financements des différents organismes aux nouvelles polices créées
 7.4.3 Reconduire le FARU pour le relogement et l’hébergement d’urgence et l’élargir aux propriétaires occupants
 7.4.4 Etablir des conventions régionales entre l’Anah / l’ANRU/ Action Logement / L’Etat (FARU + BOP 135) pour coordonner les financements, en lien avec les projets territoriaux

Conclusion

Annexes
 Annexe 1 : Lettre de mission
 Annexe 2 : L’article 198 de la loi ELAN relatif à l’ordonnance LHI
 Annexe 3 : Liste des personnes auditionnées (ou ayant apporté leur contribution)
 Annexe 4 : Bibliographie
 Annexe 5 : Normes et règles à respecter pour la construction, la vente, la location ou l’hygiène d’un logement, ou pour l’octroi d’une aide
 Annexe 6 : Les diagnostics exigés en cas de vente ou de location d’un logement
 Annexe 7 : Données statistiques sur les procédures
 Annexe 8 : Le CODERST
 Annexe 9 : Les différents dispositifs opérationnels destinés à (ou intégrant) la lutte contre l’habitat indigne
 Annexe 10 : L’expertise et les financements nationaux
 Annexe 11 : Synthèse rapport Serge Letchimy « L’habitat insalubre et indigne dans les départements et régions d'outre-mer : un défi à relever »
 Annexe 12 : Tableau synthétique des procédures

 

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Fiche technique

Type de document : Rapport officiel

Pagination : 126 pages

Édité par : Premier ministre

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