Rapport d’information (…) sur la revalorisation des friches industrielles, commerciales et administratives

Auteur(s) moral(aux) : Assemblée nationale

Présentation

Les friches, qui sont industrielles et commerciales mais également administratives et militaires, sont source d’opportunités et d’intérêts divers, qu’ils soient économiques, sociaux et environnementaux. La rénovation des friches touche à la lutte contre l’artificialisation des sols, à la réindustrialisation, à l’économie circulaire, mais aussi à la mutation digitale de l’économie, aux restructurations de services publics et aux crises économiques qui ne font qu’accroître le nombre de friches. 
Le nombre de friches est mal connu et l’espace qu’elles occupent également. Le ministère de la Transition écologique estime à 2 400 le nombre de friches industrielles, quand d’autres acteurs avancent des chiffres bien plus élevés (de 4 000 à 10 000 sites pourraient être concernés, pour une surface totale comprise entre 90 000 et 150 000 hectares).  S’agissant des friches commerciales ou administratives, le recensement est quasi inexistant et il apparaît difficile de dire quelle est la surface occupée par celles-ci, faute de base de données suffisante et fiable.
Si le recensement des friches est un frein conséquent à leur revalorisation, d’autres difficultés subsistent. Le traitement des friches relève de plusieurs ministères et agences ce qui ajoute de l’illisibilité et rend difficile l’accompagnement dans un projet de réhabilitation. Les questions du financement, la question fiscale sont également au cœur du sujet de rénovation des friches.
Ce rapport a pour ligne directrice d’identifier les freins, de lever toutes les difficultés s’agissant des friches, qu’elles soient administratives, commerciales, administratives ou militaires afin d’être en mesure d’apporter les solutions appropriées. La rénovation des friches est une source importante d’externalités positives comme par exemple l’augmentation du foncier disponible sans engendrer d’artificialisation des sols, la redynamisation d’un territoire en accueillant des entreprises ou encore la valorisation d’un patrimoine.

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Sommaire

AVANT-PROPOS DE LA PRÉSIDENTE (MME MARIE-NOËLLE BATTISTEL)
INTRODUCTION

PREMIÈRE PARTIE : CONNAÎTRE, IDENTIFIER ET ÉVALUER LE POTENTIEL DES FRICHES, UN PRÉALABLE NÉCESSAIRE À LEUR RÉSORPTION

I. DES ENJEUX MAJEURS DANS L’AMÉLIORATION DES DISPOSITIFS D’IDENTIFICATION ET DE CONNAISSANCE DES FRICHES
A. UNE ABSENCE DE DÉFINITION JURIDIQUE HARMONISÉE DES FRICHES
B. LES DIFFICULTÉS LIÉES AU RECENSEMENT ET À L’IDENTIFICATION DES FRICHES
C. LES ACTEURS IMPLIQUÉS DANS LA RÉNOVATION DES FRICHES

II. LA RÉSORPTION DES FRICHES EXERCE UNE ACTION POSITIVE SUR L’ÉCONOMIE LOCALE ET L’ENVIRONNEMENT
A. IMAGINER DE NOUVELLES FORMES DE COEXISTENCE ENTRE LA VILLE ET L’ENVIRONNEMENT
1. La reconversion des friches constitue un levier de lutte contre l’artificialisation des sols
2. La réhabilitation des friches peut avoir des effets positifs du point de vue de la santé environnementale
3. La gestion des terres excavées est un enjeu majeur de l’économie circulaire

B. LA RÉHABILITATION DES FRICHES CONTRIBUE PUISSAMMENT AU DÉVELOPPEMENT ÉCONOMIQUE LOCAL
1. La suppression d’une friche participe à la revalorisation économique d’un territoire
2. Un gisement de foncier pour le développement des énergies renouvelables
3. La réhabilitation des friches permet de revaloriser le patrimoine industriel de certaines régions

DEUXIÈME PARTIE : DES DIFFICULTÉS ENTRAVENT LA RÉNOVATION DES FRICHES

I. L’ÉVOLUTION DES OUTILS JURIDIQUES EN FAVEUR DE LA RÉHABILITATION DES FRICHES ET LES DIFFICULTÉS PERSISTANTES
A. LE PROBLÈME DE LA PROPRIÉTÉ ET LE DROIT DE PRÉEMPTION ET D’EXPROPRIATION DES PERSONNES PUBLIQUES
B. LA MÉTHODOLOGIE DE GESTION DES SITES POLLUÉS : DES PROGRÈS NOTABLES À CONFIRMER
C. LE DISPOSITIF DU TIERS DEMANDEUR : UN OUTIL UTILE À FAIRE ÉVOLUER

II. L’ÉQUILIBRE ÉCONOMIQUE DES PROJETS, UN OBJECTIF DIFFICILE À ATTEINDRE
A. LE BOUCLAGE FINANCIER D’UNE OPÉRATION DE RÉNOVATION EST SOUMIS À DES ALÉAS MAJEURS
1. Les coûts de la réhabilitation sont très élevés
2. Les bilans sont grevés par les incertitudes et les risques

B. LES RESSOURCES FINANCIÈRES DISPONIBLES SONT INCERTAINES ET INSUFFISANTES
1. Le financement par le secteur privé ne permet pas de compenser le déficit de rentabilité des projets
2. Les financements publics demeurent incertains et insuffisants

 

TROISIÈME PARTIE : RENFORCER L’ACTION PUBLIQUE EN FAVEUR DE LA RÉNOVATION DES FRICHES

I. S’ENGAGER DANS UNE POLITIQUE RÉSOLUE DE PRÉVENTION DE LA FORMATION DE FRICHES
A. S’INTERROGER EN AMONT SUR LE DÉVELOPPEMENT DES ESPACES URBAINS ET RENFORCER L’INGÉNIERIE TERRITORIALE
B. LIMITER LES FRICHES INDUITES PAR LA RÉGLEMENTATION
C. FAVORISER LA RÉVERSIBILITÉ PAR L’ANTICIPATION

II. UNE NÉCESSAIRE SIMPLIFICATION DES PROCÉDURES DE RÉHABILITATION OU DE RECONVERSION
A. SIMPLIFIER ET ACCÉLÉRER LES PROCÉDURES DE RECONVERSION
1. Décloisonner les procédures administratives
2. Faciliter les changements de zonage et d’usage et l’obtention des documents administratifs

B. CRÉER DE NOUVEAUX OUTILS POUR DÉVELOPPER L’ACTION DES COLLECTIVITÉS
1. Instaurer la région comme collectivité chef de file sur les projets de réhabilitation des friches
2. Étendre la couverture des EPF et EPA à l’ensemble du territoire
3. Encourager les collectivités à acquérir le foncier des friches en vue de leur reconversion


III. MOBILISER L’OUTIL FISCAL POUR RENDRE PLUS ATTRACTIVES LA REPRISE ET LA RÉHABILITATION DES FRICHES
A. LA FISCALITÉ IMMOBILIÈRE PEUT INCITER À LA RÉTENTION FONCIÈRE
1. La fiscalité sur la détention du capital immobilier, globalement faible, peut favoriser des comportements spéculatifs
2. La fiscalité sur les mutations renchérit le coût d’achat
3. La fiscalité dégressive sur les revenus de cession encourage la rétention foncière
4. Une réflexion profonde doit être engagée sur l’opportunité des dispositifs fiscaux en faveur de la construction

B. LES COLLECTIVITÉS DISPOSENT DE QUELQUES LEVIERS FISCAUX QUI LEUR PERMETTENT D’AGIR SUR LES FRICHES
1. L’abattement exceptionnel de taxe sur les plus-values de cession en faveur des propriétés situées en zone tendue
2. La taxe d’aménagement permet d’ores et déjà de renchérir le coût de l’aménagement en extension en favorisant le recyclage urbain
3. La taxation des plus-values des terrains nus devenus constructibles
4. La taxe sur les friches commerciales est un exemple de disposition permettant une action rapide à l’échelle locale

EXAMEN DU RAPPORT PAR LA MISSION D’INFORMATION
EXAMEN DU RAPPORT PAR LES COMMISSIONS
LISTE DES PROPOSITIONS
LISTE DES PERSONNES AUDITIONNÉES

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Fiche technique

Type de document : Rapport parlementaire

Pagination : 122 pages

Édité par : Assemblée nationale

Collection : Documents d'information de l'Assemblée nationale

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