Modernisation des rapports entre les bailleurs et les locataires

Date de remise :

Auteur(s) moral(aux) : Conseil général de l'Environnement et du Développement durable

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Présentation

La mission confiée à Isabelle Massin et Patrick Laporte porte sur la modernisation des rapports entre les bailleurs et les locataires et notamment sur les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Etabli sur la base d'une série de consultations avec des organisations de locataires et d'usagers, de bailleurs et d'intermédiaires et d'insertion par le logement, le rapport avait pour objectif de : sécuriser les locataires et les bailleurs et mieux équilibrer leurs rapports - formuler des propositions sur les dispositifs à mettre en place pour parvenir à une réelle maîtrise des loyers dans le parc privé - formuler des propositions sur les meublés, le système de la colocation et sur le logement des jeunes. Les propositions des auteurs sont articulées autour des quatre thèmes suivants : pacifier les relations bailleur-locataire - maîtriser le coût du logement pour le locataire et le risque d'impayé pour le propriétaire - améliorer la qualité du service rendu - sécuriser les relations propriétaires/locataires lorsque les locataires connaissent une dégradation de leur situation financière.

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Sommaire

Résumé

Liste des recommandations

Introduction

 1. PACIFIER LES RELATIONS BAILLEUR-LOCATAIRE

1.1. Diminuer la conflictualité aux moments -clé de la relation
1.1.1. Améliorer l'information du locataire
1.1.2. Préciser les règles existantes et sanctionner leur violation
1.1.2.1 Propositions consensuelles
1.1.2.2 Propositions non consensuelles

1.1.3. Réguler la location meublée
1.1.4. Le cas spécial des associations gestionnaires non propriétaires
1.1.4.1.Cas du bailleur social
1.1.4.2.Cas du bailleur privé

1.2. Améliorer le traitement des litiges
1.2.1. Renforcer les compétences et pouvoirs des commissions départementales de conciliation
1.2.2. Faciliter les actions judiciaires collectives au profit de locataires et notamment créer l'action de groupe
1.2.3. Améliorer la concertation locative

 2. MAÎTRISER LE COÛT DU LOGEMENT POUR LE LOCATAIRE ET LE RISQUE
D'IMPAYÉ POUR LE PROPRIÉTAIRE

2.1. Encadrer les loyers
2.1.1. Les données du problème
2.1.2. L'apport des observatoires des loyers et ses limites
2.1.2.1.Apports des observatoires
2.1.2.2.Limites des observatoires

2.1.3. Modifications de la loi de 1989 proposées pour assurer l'encadrement des loyers et mise en place d'un malus
2.1.3.1.Obligation de faire figurer le loyer de référence moyen en annexe du bail.
2.1.3.2.Possibilité donnée au locataire de demander en CDC la révision de son loyer dans les six mois suivant son emménagement
2.1.3.3.Possibilité donnée au moment du renouvellement du bail d'une application à la hausse ou à la baisse du loyer selon les modalités définies par l'article 17c
2.1.3.4.Droits et obligations modulés en fonction du niveau de loyers pratiqués

2.1.4. Encadrement des révisions de loyers

2.2. Adapter de manière limitée le système des charges récupérables
2.2.1. L’assurance multirisques habitation
2.2.2. Usage des accords collectifs locaux
2.2.3. Les travaux d’économie d’énergie
2.2.4. Le calcul des provisions
2.2.5. L’examen des pièces justificatives
2.2.6. L'apurement des provisions pour charges
2.2.6.1.Délai d’apurement des charges et sanction en cas de non-respect
2.2.6.2.Durée et conditions de la prescription pour les réclamations sur les charges demandées
2.2.7. La forfaitisation des charges

2.3. Faciliter la restitution du dépôt de garantie tout en donnant des garanties suffisantes
aux bailleurs

2.3.1. Incitations à la restitution rapide du dépôt de garantie
2.3.2. Les règles applicables aux situations ne correspondant pas à celles traitées
au 2.3.1
2.3.2.1.Les logements en copropriétés
2.3.2.2.Les logements pour lesquels il y a désaccord entre les parties sur le coût des travaux de remise en état à opérer

2.3.3. Assurer une meilleure cohérence entre les caractéristiques du logement et les règles spécifiques applicables au dépôt de garantie

2.4. Améliorer la qualité du service rendu par les intermédiaires lors de la mise en location
2.4.1. La professionnalisation des intermédiaires
2.4.2. La rémunération des intermédiaires
2.5. Réformer caution et garantie

 3. AMÉLIORER LA QUALITÉ DU SERVICE RENDU

3.1. Mieux connaître la demande pour mieux adapter l'offre
3.1.1. Améliorer la connaissance
3.1.2. Mesures ponctuelles pour développer l'offre adaptée aux ménages modestes

3.2. Lutter contre l'indécence et l'habitat indigne
3.2.1. La décence
3.2.2. Lutte contre l'habitat indigne

3.3. Le logement des jeunes
3.3.1. Le diagnostic de la situation actuelle
3.3.1.1.Le constat
3.3.1.2.Les causes

3.3.2. La nécessité d'un véritable choc culturel pour réussir une politique de logement des jeunes
3.3.2.1.Ce choc s'impose d'abord au regard du débat persistant sur la vocation des HLM
3.3.2.2.Les propositions de la mission sont les suivantes
 

4. SÉCURISER LES LOCATAIRES ET LES PROPRIÉTARES EN CAS DE CHANGEMENT DE SITUATION

4.1. Les données du problème 

4.2. Les propositions de la mission pour à la fois réguler les expulsions et sécuriser les bailleurs
4.2.1. Mieux faire fonctionner les dispositifs existants
4.2.2. Proposer aux bailleurs privés des alternatives à l'expulsion
4.2.3. Mieux encadrer le congé pour vente et pour reprise
4.2.4. Adapter le dispositif légal pour aider au redressement des ménages en difficultés
4.2.4.1.Les règles de versement de l'Aide personnalisée au logement (APL) doivent mieux prendre en compte les difficultés des ménages.
4.2.4.2.Caler la durée du plan de redressement conventionnel personnel sur la durée du plan d'apurement

4.2.5. Élargir les possibilités offertes en zone tendue
4.2.6. Organiser le traitement différencié des « fauteurs de trouble »

Conclusion

 Annexes
 1. Lettre de mission
 2. Liste des personnes rencontrées
 3. Annexe 3. -Propositions de modifications de la loi du 6 juillet 1989 (Synthèse des propositions écrites reçues par la mission confiée au CGEDD)
 4. Annexe 4 - Propositions de modifications de dispositions non contenues dans la loi du 6 juillet 1989 (synthèse des propositions écrites reçues par la mission confiée au CGEDD)
 5. Annexe 5 - Propositions de réformes des professions immobilières
 6. Annexe 6 - Liste des prestations à effectuer par un intermédiaire chargé de la mise en location - (proposition FNAIM-UNIS)
 7. Glossaire des sigles et acronymes

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Fiche technique

Type de document : Rapport d'inspection

Pagination : 200 pages

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