Rapport d'information fait au nom de la commission des affaires économiques sur la place des investisseurs institutionnels dans le marché locatif résidentiel
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Présentation
En France, le parc locatif privé est composé de logements appartenant majoritairement à des propriétaires personnes physiques. Ces derniers ont en effet été encouragés à investir dans le logement locatif par des politiques publiques incitatives mises en oeuvre depuis 1984. Les investisseurs institutionnels, qui se sont désengagés à partir des années 1990 du marché locatif résidentiel, conservent quant à eux la gestion de quelque 200 000 logements, soit moins de 2 % du parc locatif français. Régulièrement, le retour des investisseurs institutionnels est invoqué car leur capacité financière permettrait, comparée à celle d'un propriétaire bailleur personne physique, de construire et de rénover plus facilement des logements mais aussi de réduire les coûts de gestion du parc locatif. Le rapporteur a souhaité comprendre les raisons de leur désengagement et examiner les freins possibles à leur retour sur le marché du logement.
Sommaire
AVANT-PROPOS
I. LE CONSTAT INITIAL : UN DÉSENGAGEMENT DES INVESTISSEURS INSTITUTIONNELS DU MARCHÉ LOCATIF RÉSIDENTIEL
A. UN PATRIMOINE DES INVESTISSEURS INSTITUTIONNELS QUI ACCORDE UNE FAIBLE PLACE À L'IMMOBILIER RÉSIDENTIEL
B. UN PARC RÉSIDENTIEL DES INVESTISSEURS INSTITUTIONNELS QUI REPRÉSENTE DÉSORMAIS UNE PART MARGINALE DU PARC RÉSIDENTIEL FRANÇAIS
II. SI UN RETOUR MASSIF DES INVESTISSEURS INSTITUTIONNELS EST IMPROBABLE, DES AVANCÉES SONT NÉANMOINS POSSIBLES
A. UN RETOUR SOUHAITÉ
B. UN NIVEAU DE RENTABILITÉ COURANTE TROP FAIBLE POUR RENDRE ATTRACTIF LE LOGEMENT LOCATIF
1. Une rentabilité globale élevée...
2. ...Mais une rentabilité courante qui s'est effondrée dans les années 2000
3. Un redressement de la rentabilité courante de l'immobilier résidentiel improbable à court terme
C. SI LE CONTEXTE FINANCIER EST GLOBALEMENT DÉFAVORABLE À UN RETOUR MASSIF DES INVESTISSEURS INSTITUTIONNELS, QUELQUES FREINS PEUVENT NÉANMOINS ÊTRE LEVÉS
1. Poursuivre l'action en faveur du développement du logement intermédiaire
2. Faire évoluer la directive Solvency 2 pour qu'elle ne pénalise pas indument l'investissement dans le logement
a) La directive Solvency 2 pose des contraintes prudentielles nouvelles
b) Des ratios de capital requis construits avec pertinence ?
3. Réfléchir à un cadre règlementaire conciliant de façon plus satisfaisante protection des locataires et attractivité pour les investisseurs
a) Si la rigidité des relations bailleurs/locataires ne saurait suffire à expliquer l'atonie du marché locatif résidentiel en France...
b) ...Il ne faut pas s'interdire de réfléchir aux effets positifs qu'une relation bailleurs-locataires plus équilibrée pourrait avoir sur l'investissement résidentiel
4. Développer l'incitation à transformer les bureaux en logements
EXAMEN EN COMMISSION
LISTE DES PERSONNES AUDITIONNÉES
Fiche technique
Autre titre : Faire revenir les investisseurs institutionnels sur le marché locatif résidentiel : quelles perspectives ?
Type de document : Rapport parlementaire
Pagination : 28 pages
Édité par : Sénat