Texte intégral
Monsieur le président,
Madame et Messieurs les ministres,
Mesdames et Messieurs,
Vous avez cité Victor Hugo, monsieur le président, en conclusion de votre discours, et sans aller rechercher dans la « Légende des Siècles », ni même dans « Les Misérables » la réplique, je veux d’abord saluer en vous l’approche souvent visionnaire qui vous anime, et que n’aurait pas méprisé le grand poète que vous avez pris en référence.
Je souhaite également saluer mes prédécesseurs, qui ont tenu, au-delà des sensibilités politiques, à marquer de leur présence l’importance de votre action au moment où vous avez choisi de passer le relais à votre successeur.
Il n’était pas de meilleure façon de montrer combien l’action de la FNAIM a dépassé le champ d’une simple défense – au demeurant tout à fait légitime – des intérêts de vos mandants pour se situer sur le terrain de la réflexion stratégique et de la volonté de contribuer, avec ses interventions, aux progrès dans la politique du logement.
Aussi ne serez-vous pas surpris que je prenne devant vous un premier engagement, c’est celui de me joindre à mes prédécesseurs pour répondre aux futures invitations de vos congrès, lorsque l’heure du bilan sera venue pour le gouvernement actuel, et qu’il me sera donné l’occasion d’écouter mes successeurs répondre aux vôtres.
En venant à votre rencontre aujourd’hui, j’achève une première série de contact avec l’ensemble des corps professionnels de la construction et de l’immobilier.
Ce cycle a débuté dès ma prise de fonctions, en juin dernier. Il m’a donné l’occasion d’écouter, de recueillir les propositions et les observations des professionnels, de mettre à jour la vision que j’avais conservée du secteur du logement lors de mon précédent passage au gouvernement.
J’ai commencé alors à développer les orientations de la politique du logement que Jean-Claude Gayssot et moi-même souhaitons mette en œuvre, et à présenter les premières traductions budgétaires de cette politique.
Je le dis très sincèrement, je considère les agents immobiliers comme des acteurs majeurs du secteur du logement, dès lors qu’ils ont conquis, comme tous vos adhérents, la légitimité de la compétence professionnelle.
Vous êtes directement au contact du terrain et des réalités sociales et économiques, plus personne ne conteste que vos métiers apportent une valeur ajoutée, économique, sociale, à la collectivité.
Ma présence à cette tribune et avant moi, celle de mon collègue Christian SAUTTER, le message que Dominique STRAUSS-KAHN a tenu à vous adresser portent témoignage de la reconnaissance de cette fonction par les pouvoirs publics.
C’est pour moi un honneur, M. le président, et un défi de vous succéder à cette tribune pour clôturer vos travaux.
Un honneur car je me trouve ainsi votre dernier interlocuteur public en tant que président de la FNAIM.
Un honneur car vous avez rassemblé, pour cette circonstance, M. le Président, non seulement cinq anciens ministres du logement, mais les présidents des grandes fédérations de notre secteur d’activité, et c’est devant cet aréopage hautement qualifié que je suis donc appelé à faire écho à votre intervention.
C’est un défi car l’exercice est difficile, vous en conviendrez : vous veniez de dresser un état des lieux qui ne fait guère de place à la complaisance, ni même à l’indulgence ou à la patience, avec un regard rétrospectif acéré sur le secteur du logement ancien.
Même s’il ne s’agit pas à proprement parler d’un bilan des 6 années écoulées, ai-je qualité plus que ceux qui m’ont précédé dans ces fonctions à la valider, à le défendre, à le contester, sans tomber dans la critique facile ou la polémique… Ai-je qualité à parler au nom de tous ?
Pourtant, je vais tenter de répondre à vos interrogations sans en éluder aucune et pour cela m’aventurer sur le chemin qui conduit de la rétrospective à la prospective.
Je commencerai par la notion de droit au logement. D’une certaine façon, j’ai déjà abordé le thème au début de mon intervention en citant « les Misérables », tant la situation aujourd’hui me paraît encore par bien des aspects appartenir à un siècle révolu.
Le constat que chacun peut faire est que, 7 ans après la loi de mai 1990, et malgré tous les efforts qui ont été faits (et tous les ministres ici présentes ont œuvrés en ce sens), il reste encore dans notre pays des situations qui sont inacceptables vis-à-vis du droit au logement. Il y a des situations de surpeuplement, d’insalubrité, parfois même de péril, qui souvent ne sont d’ailleurs pas récentes.
Il y a donc des gens, il y a des familles que le fonctionnement actuel de l’ensemble du système, public comme privé, considère de fait comme quasiment impossibles à loger, qui sont exclus de l’accès à un logement décent et adapté, et qui souvent doivent recourir aux filières les plus contestables pour trouver un hébergement.
Le parc public doit bien évidemment prendre sa part de cet effort social, et nous y travaillons, en développant une offre de logements d’insertion pérennes, en recherchant avec le monde HLM des modalités d’attribution qui prennent en compte ces réalités sociales. Ce sera un effort de longue haleine.
La prochaine loi pour la prévention et la lutte contre les exclusions marquera, j’en suis maintenant convaincu, une forte étape. L’esprit qui anime ses travaux préparatoires est simple.
Les familles menacées par l’exclusion doivent pouvoir entrer dans un logement, y vivre normalement et y rester ou en changer.
J’ajoute aussitôt que ces objectifs doivent être traduits en termes qui ne menacent d’aucune façon l’exercice de la propriété privée, et qu’ils auront d’autant plus de chance d’être atteints que nous ferons des propriétaires des alliés intéressés à la réussite de cette politique parce qu’ils y trouveront plus qu’aujourd’hui leur compte.
Je crois que l’on emploie parfois une expression dans les entreprises qui consiste à dire que nous aurons une stratégie « gagnant – gagnant », gagnant pour les familles modestes en voie d’exclusion et gagnant pour les propriétaires.
Mais en parallèle, et pour éviter que la pénurie de logements ne se traduise en bout de chaîne par l’exclusion, il faut bien, – et je reprends vos propres termes – que l’ensemble de la chaîne immobilière fonctionne, il faut que tous les maillons, tous les segments de l’offre soient pleinement utilisés.
Ceci nous amène à la question sensible de la vacance. Nous devons sortir de cette situation où à l’inquiétude des propriétaires – vous employez le terme pour certains d’entre eux d’écœurement – s’oppose l’inquiétude et le désarroi de ceux qui sont en attente de logement, dont les demandes sont rejetées, alors qu’ils ont connaissance de logements vacants.
Soyons pragmatiques et réalistes : il ne s’agit pas de se lancer dans une équation ou une comparaison entre le nombre de logements vides et le nombre de logements qui font défaut. Nous savons qu’elle serait irréaliste, et la tenir serait démagogique.
Nous savons aussi, M. le président, qu’une grande partie de la vacance est subie, subie pour plusieurs raisons : l’absence de demande locale, l’état du logement qui implique des travaux, le manque d’information du propriétaire ou sa réticence devant la complexité de la gestion locative.
Nous savons tout autant que le marché immobilier français n’est pas uniforme, et qu’à certaines zones tendues s’opposent des villes entières où la demande est insuffisante.
Il n’en demeure pas moins que le taux de vacance brut est significatif, au dernier bilan de 1992 : 6,7 % dans les agglomérations de plus de 100 00 habitants, 7,3 % dans les agglomérations de moindre taille, 8,7 % dans les zones rurales, 6,3 % dans l’agglomération parisienne, mais 9 % à Paris intra-muros, 8 % dans les centres des grandes agglomérations !
On en peut pas raisonnablement dire que tous ces logements vacants sont hors du marché ; il faut simplement faire le nécessaire pour que cette offre latente aille à la rencontre de la demande locale, lorsque cette demande existe.
Il est clair qu’une taxe indifférenciée sur les logements vacants, ne saurait être équitable et résoudre pas à elle seule le problème.
Elle soit s’inscrire dans un dispositif plus vaste, au milieu d’une série de mesures incitatives permettant de lever les inquiétudes des propriétaires, de faciliter la remise en état des logements, de trouver les intermédiaires ou les gestionnaires à même de rassurer les propriétaires.
Même si un ensemble de mesures où l’incitation fera plus que contrebalancer la dissuasion remettent ne serait-ce que 15 % des logements vacants, soit 300 000 environ, ou 10 %, même si le processus s’étale sur 5 ans ou 10 ans, (vous voyez que je me situe pas dans le domaine de l’idéologie, mais bien dans le domaine du pragmatisme), cela fait de 20 000 à 60 000 logements de plus, offerts chaque année, soit 10 à 20 % de la construction neuve : c’est un réel enjeu.
Il me semble que les professionnels, au premier rang desquels les 7 000 membres de la FNAIM, ont tout intérêt à cette mobilisation de la vacance, source d’activité pour eux, ils sauront certainement voir cette opportunité et œuvrer pour rentabiliser ces logements. Je voudrais donc qu’on ne nous fasse pas de fausse querelle, mais qu’on juge sur les faits.
Vous avez longuement insisté, M. le président, sur le rôle social du parc privé. Je m’accorde avec vous sur le constat :
- les loyers évoluent modérément, parfois même ils baissent ; ce n’est pas pour autant que chacun peut désormais se loger dans le parc privé ;
- vous constatez, et j’en suis d’accord, l’occupation sociale du parc privé, puisque le nombre de locataires remplissant les conditions d’accès à un logement HLM et aussi élevé dans le parc privé que dans le parc HLM.
Mais il faut reconnaître aussi que ce parc social de fait disparaît, et plus souvent par obsolescence que par valorisation.
Aussi nous pensons qu’il faut conforter ce rôle social lorsque c’est possible et lorsque le propriétaire est prêt à s’engager.
C’est l’idée de la création d’un secteur conventionné, intégré dans un statut du bailleur. Le propriétaire qui prendrait librement un engagement sur la durée et la modération des loyers aurait une contrepartie de la collectivité : aides majorées, aurait – pourquoi pas – une plus grande sécurité sur les loyers, la formule du tiers payant pouvant partiellement y concourir. Ce ne sera en aucune manière un système obligatoire, mais au contraire entièrement ouvert à l’adhésion.
Les professionnels de la gestion auront de leur côté un rôle significatif à y jouer, car il est clair que des intermédiaires y seront encore plus utiles que dans le secteur non conventionné.
J’ajoute que dans mon esprit ce dispositif devra être très simple, et s’adresser aux familles aux revenus modestes ou moyens.
Notre souci est de faire en la matière œuvre durable, donc bien négociée, de sortir de ce que vous qualifiez vous-même de succession de mesures favorables et de mesures hostiles.
Nous voulons également faire œuvre d’équilibre, comme cela fut le cas en matière de rapports locatifs. La loi du 6 juillet 1989, à laquelle j’ai apporté ma contribution, comme vous d’ailleurs, me paraît être l’exemple d’un texte qui a assaini la situation et dépassionné les débats.
Je voudrais vous dire pour conclure sur le parc locatif privé que le véritable enjeu me paraît être de rendre lisible la dimension sociale de ce parc privé pour l’opinion, pour le corps social, c’est ainsi que nous sortirons de la logique des mesures ponctuelles.
Pour ce qui est de l’accession à la propriété, je voudrais répondre à vos propos en rappelant l’ensemble des éléments du dossier :
D’abord sur les restrictions apportées au prêt à taux zéro : comme vous le savez, le Gouvernement précédent a débudgétisé le financement de ce prêt et assuré par un prélèvement sur la collecte du 1 % à hauteur de 7 milliards par an – sa couverture jusqu’au 31 décembre 1998 seulement…
Si nous avions pris cet accord à la lettre, nous aurions divisé par deux dès 1998 l’ensemble des prêts, puisque leur financement s’étale sur deux ans et n’est pas financé, à hauteur de 3,5 milliards de francs en 1999.
Nous nous sommes contentés, pour limiter le signal indispensable, de concentrer le bénéfice du prêt à taux 0 % sur les familles qui n’ont pas été propriétaire d’un logement au cours des deux dernières années. C’était plus juste, et surtout beaucoup plus limité comme effort, sans soute 6 à 7 % des accédants.
En outre, il est possible de transférer le prêt à taux 0 % sur une acquisition ultérieure dès lors qu’il y a mobilité, qu’elle soit professionnelle ou familiale.
Enfin, concernant la mobilité professionnelle, il est possible d’obtenir un second prêt à taux 0 % si les autres conditions (plafond de ressources…) sont remplies.
Mais au-delà, le véritable enjeu est de trouver le dispositif qui succédera au prélèvement sur le 1 % logement, et, je le dis devant mon prédécesseur, c’est un problème pour le moins stimulant qu’il m’a laissé là le soin de résoudre.
Les réflexions de Dominique Strauss-Kahn et Christian Sautter sur le rééquilibrage entre le neuf et l’ancien méritent une grande attention, et les évolutions des prêts pour l’accession sociale qui accompagneront le rétablissement d’un financement stable devraient l’intégrer.
Ces réflexions étaient sans doute délicates à aborder par nos prédécesseurs immédiats, devant la fragilité des budgets du logement auxquels les choix gouvernementaux les avaient contraints.
Aujourd’hui, nous pouvons évidemment appréhender différemment la question, dès lors que nous n’avons pas l’intention de reculer sur l’ampleur de l’effort global nécessaire concernant l’accession sociale, et je mesure bien l’importance sociale et économique de l’accession à la propriété dans l’ancien, qui représente près de 70 % du total de l’accession.
Pour moi, la santé des deux secteurs est liée : c’est la construction neuve, la création de nouveaux logements, qui libère des logements existants, qui créé une chaîne de mutations et qui contribue au fonctionnement du marché de l’ancien. Parallèlement, c’est la revente d’un bien que l’on possède déjà qui permet de poursuivre son cursus résidentiel, dans le neuf.
Vous évoquez également la disparition des réductions d’impôt pour des prêts dans l’ancien à la fin de cette année. Je rappellerai qu’il s’agit là d’une mesure prise par la loi de finances pour 1997, à effet décalé sur 12 mois, comme l’a précisé d’ailleurs une instruction fiscale précédant les élections de cette année.
Vous connaissez, je n’en doute pas, l’ampleur de la croissance réelle du budget 1998 du logement.
Je ne vais pas vous en faire une présentation détaillée, vous avez reçu hier Christian SAUTTER qui en maîtrise tous les aspects. Je voudrais simplement, comme seul commentaire, mettre l’accent sur la part non négligeable des aides au secteur privé, en particulier en matière de réhabilitation. Ce budget est en augmentation globale de près de 10 % si l’on intègre des aides fiscales ; les aides à la réhabilitation ANAH et PAH augmentent respectivement de 10 et 33 %.
La création d’un régime micro-foncier simplificateur, l’instauration d’un crédit d’impôt ou d’un remboursement de 15 % des factures pour les petits travaux d’entretien sont des mesures qui vont dans le sens du secteur privé ancien.
Au total, ce secteur reçoit près de 5 milliards d’aides directes ou indirectes pour la réhabilitation, alors que la baisse de la TVA sur les travaux des HLM représente 2,2 milliards de francs, 3 milliards si l’on ajoute les subventions. Peut-on vraiment parler de déséquilibre ou employer le terme de laissé pour compte ? Je ne le crois pas, même si j’admets volontiers qu’il y a des progrès à faire sur d’autres volets.
Pour ce qui est du FSL, nous souhaitons effectivement des améliorations dans leur fonctionnement, mais s’agissant de dispositifs partenariaux, avec les départements notamment, ces dispositifs devront être négociés localement. Les améliorations au fonctionnement du FSL, que nous envisageons dans le cadre de la loi exclusion, iront de pair avec un renforcement par l’État de ses moyens budgétaires. Nous avons dans ce but supprimé le lien qui avait été créé entre la part de l’État et le produit de la taxe sur les surloyers HLM.
Vous avez évoqué également, M. le président, la question des droits de mutation, comme vous l’avez fait hier devant Christian SAUTTER.
À ce stade, je livre devant vous une réflexion à haute voix. Il me semble que la question du rééquilibrage entre le neuf et l’ancien a nécessairement une dimension fiscale qui doit englober les droits de mutation. Je compte bien développer ce sujet dans les prochains mois.
Voilà, M. le président, Mesdames et Messieurs, les quelques réflexions et réactions dont je souhaitais vous faire part.
Je suis convaincu, et j’espère que j’ai réussi à faire partager cette conviction, que le parc privé à un rôle essentiel à jouer dans la politique du logement de demain, et au-delà dans la politique de la ville, car il contribue à une offre équilibrée, diversifiée, présente sur l’ensemble du territoire, et qui intéresse aussi bien les propriétaires que les locataires.
Nous ne réussirons pas tous ces progrès sans une écoute attentive de tous les partenaires de la politique du logement, une véritable concertation avec eux. Vous êtes, toute votre action le démontre, de ceux-là, à une place éminente.
Vous l’avez remarquablement tenue, Monsieur le président, et je sais que le président AUDRAS qui va vous succéder reprendra ce flambeau.
Mais, chez président BOUSSARD, je ne saurais conclure sans vous rendre l’hommage qui vous est dû. Je le fais à titre personnel, mais aussi j’en suis certain, au nom de tous ceux qui sont ici présents, et qui ont pu apprécier vos qualités humaines et professionnelles. Si le ton de votre message a pu paraître par moments désabusé, pessimiste, il ne peut cacher autant que vous le voudriez, le chemin parcouru par la FNAIM et par la profession d’agent immobilier pendant ces six années où vous en avez tenu les commandes.
Permettez-moi d’en rappeler quelques faits marquants :
- le développement des compétences professionnelles a été l’un de vos soucis majeurs, tant par la formation initiale, avec la création d’un BTS des professions immobilières, que la formation continue mise en place par le réseau FNAIM ;
- vous avez également beaucoup œuvré, dans un contexte qui n’était pas toujours facile, pour la qualité, pour la transparence et ce dans un souci de dialogue et de partenariat : en témoignent, pour ne prendre que deux exemples, la charte des agents immobiliers de 1992, et le protocole sur la copropriété conclue en 1995 avec la CGL, la CSCV et l’UNPI.
Vous avez été un interlocuteur rigoureux, ferme, dont la franchise est toujours allée de pair avec la loyauté, et vous avez indiscutablement contribué à faire de votre organisation un partenaire reconnu par les pouvoirs publics, et consulté pour toutes les questions concernant l’immobilier, donnant de votre profession une image positive.
Votre engagement professionnel et syndical ne date d’ailleurs pas d’hier, puisque dès 1974 vous avez pris des responsabilités d’administrateur de la FNAIM, et cela fait maintenant 16 ans, depuis 1982, que vous participez aux instances nationales, comme vice-président, puis comme président.
C’est donc avec la satisfaction du devoir accompli, et au-delà, que vous pourrez transmettre les rênes au nouveau président AUDRAS, à un moment où, semble-t-il, les indices d’activité de l’immobilier sont encourageants, où une reprise pourrait, se dessiner, une reprise que nous espérons saine, sans flambée des prix et des loyers, sans spéculation.
Mais votre engagement syndical, chez président BOUSSARD, se poursuit à une échelle internationale, à la FIABCI (Fédération mondiale de l’immobilier) et à l’EPAG (Organisation européenne des agences immobilières), dont vous assurez la présidence. J’y vois une reconnaissance supplémentaire de vos qualités, du travail accompli, de la vitalité de la profession immobilière en France.
Je ne peux que vous en féliciter, vous souhaiter au nom de tous pleine réussite dans ces nouvelles fonctions, comme je voudrais féliciter le nouveau président AUDRAS avec lequel je suis certain que nous pourrons poursuivre le travail entrepris.
Je vous remercie de votre attention.