Marché du logement : comment réduire des disparités territoriales croissantes ?

Depuis dix ans, le marché du logement résidentiel connaît un accroissement des inégalités, tant au niveau du taux d'occupation des logements que des prix moyens observés. Dans ce contexte, la Direction générale du Trésor avance des propositions de nature à inspirer de futures politiques publiques en matière de logement.

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Logements : comment remédier aux disparités territoriales. Illustration : construction de maison en bois.
La rénovation des logements étant plus coûteuse qu'un investissement dans le neuf, les rythmes de construction sont élevés. Surtout dans les communes détendues. Ce qui accroît l'artificialisation des sols... © dbvirago - stock.adobe.com

En 2018, deux logements sur dix en France ne sont pas occupés en tant que résidence principale par un ménage.

C'est ce qu'indique la Direction générale du Trésor (DGT) dans une note publiée le 30 juin 2020 sur la construction et la rénovation des logements privés en France.

Dans cette note, elle dresse ainsi le constat d'un marché du logement français profondément déséquilibré auquel il convient d'apporter certaines inflexions afin notamment de développer la filière de la rénovation.

Les déséquilibres territoriaux du marché du logement

Depuis 2010, les disparités territoriales du marché du logement se sont accrues. Deux indicateurs étroitement corrélés révèlent en effet une baisse du taux de logements occupés et des divergences des prix de l'immobilier

Entre 2010 et 2017, le parc de logements en France a crû à un  rythme moyen de plus de 370 000 unités par an du fait de la construction de nouveaux logements, mais le nombre de résidences principales ou, de manière équivalente, le nombre de ménages, n'a augmenté que de 240 000 logements/an. Il en résulte que 6,5 millions de logements ne sont pas occupés en tant que résidence principale. Le taux d’occupation des logements varie de 10% à 94% selon les communes.

Pour sa part, le niveau des prix moyens communaux des logements va de moins de 500 euros à plus de 12 000 euros le mètre carré. Dans les communes où les prix des logements sont faibles, les rythmes de construction sont élevés, la rénovation des logements existants étant plus coûteuse qu'un investissement dans le neuf. 

Selon la note de la DGT, le croisement des paramètres de prix moyen du logement entre 2014 et 2018 et d'occupation du parc immobilier en 2010 par le libre jeu du marché va à l’encontre des objectifs de la politique du logement de :

  • modération des prix et des loyers dans les zones où ils sont élevés ;
  • lutte contre la désertification des centres-bourgs dans les zones en excès d'offre ;
  • réduction de l'artificialisation des sols et des émissions carbone

Quelles solutions ?

Les évolutions souhaitables du marché du logement à moyen terme, avec comme objectifs la lutte contre les émissions de gaz à effet de serre et le bétonnage des sols, impliquent notamment : 

  • une diminution de la construction de logements neufs sur des terrains nus notamment en zones rurales au profit d'opérations de construction faiblement consommatrices de sols ; 
  • une limitation du taux de vacance des logements par une taxation du stock immobilier (logements vacants ou résidences secondaires), mais à la condition de réformer les valeurs cadastrales qui datent de 1971 ; 
  • l'arrêt des aides fiscales en zones détendues avec, par exemple, l'abrogation du prêt à taux zéro (PTZ) dans le neuf ou la fin de la réduction d'impôt Pinel à l'horizon 2022 ; 
  • un meilleur ciblage des travaux de rénovation thermique en révisant à la baisse le seuil de prise de décision au sein des assemblées de copropriétaires.