Immobilier professionnel et résidentiel : les conséquences de la crise sanitaire

La crise sanitaire de 2020 et l’arrêt partiel de l’économie qu’elle a engendré se sont répercutés sur le marché de l’immobilier professionnel en France. Or, selon la Banque de France, une baisse de la demande dans ce secteur peut influencer celui de l’immobilier résidentiel.

Vue sur le quartier d'affaires de La Défense dans les Hauts-de-Seine.
La baisse de 0,4% des indices de prix de l’immobilier professionnel en 2020 est expliquée notamment par la crise sanitaire.  © Velirina - stock.adobe.com

En 2018, 57% des surfaces mises en chantier correspondaient à des logements et 43% à des locaux professionnels.

Comme le rappelle le billet sur l'immobilier publié par la Banque de France le 18 juin 2021, la crise du coronavirus a constitué un choc économique affectant notamment la demande d’immobilier professionnel. Selon cette analyse, la crise sanitaire s’est traduite initialement par un choc "asymétrique" sur les revenus des ménages et des entreprises, les premiers ayant été moins affectés que les seconds.

Corrélation élevée entre les marchés de l’immobilier résidentiel et professionnel

Traditionnellement, les biens immobiliers sont répartis en deux catégories. On distingue les logements de l’immobilier résidentiel et l’immobilier professionnel qui regroupe les locaux destinés à un usage professionnel. 

D’un point de vue macroéconomique, il existe une corrélation élevée entre l’évolution et les cycles de prix à long terme sur ces deux marchés. L’évolution des prix sur ces deux marchés repose en partie sur des facteurs communs :

  • le prix du foncier ;
  • la possibilité de transformer des logements en locaux professionnels ;
  • ou encore la concurrence sur le marché du neuf.

On parle alors d’effet de contagion entre ces deux marchés. 

La crise sanitaire pose toutefois la question de l’évolution à moyen et long terme de la demande sur ces deux marchés immobiliers. En effet, l’arrêt total ou partiel d’activité des entreprises et le déploiement du télétravail expliquent la baisse de 0,4% des indices de prix de l’immobilier professionnel en 2020. Or, dans le même temps, les prix résidentiels poursuivaient leur hausse de 5,3%.

La demande de locaux professionnels pourrait être durablement affectée

Le manque de recul historique de ces données et le caractère inédit de la crise sanitaire du coronavirus invitent néanmoins à la prudence comme le rappellent les auteurs. Ainsi, plusieurs indicateurs indiquent un risque de baisse des prix encore plus importants pour l’immobilier professionnel.

Par ailleurs, la Banque Fédérale d’Atlanta aux États-Unis prédit un triplement du télétravail une fois la crise terminée, par rapport à la situation antérieure.  Enfin, selon une estimation de l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF), le déploiement du télétravail pourrait justifier une baisse de 12 à 36% de la surface de bureaux nécessaires aux entreprises en Île-de-France. D'après la simulation de l'IEIF privilégiant un recours élevé au télétravail dans le monde de l'après crise (avec en moyenne 2,2 jours de télétravail par semaine), 54% des entreprises franciliennes pourraient être concernées ce qui représenterait une réduction du parc de bureaux de  6 millions de mètres carrés en Île-de-France.