Ordonnance du 8 février 2023 relative au bail réel solidaire d'activité

L'essentiel de l'ordonnance

Les organismes de foncier solidaire (OFS), créés par la loi du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové dite "ALUR", développent une offre de logements en accession sociale à la propriété à des prix abordables.

Grace à la dissociation de la propriété du terrain et de la propriété bâtie et à l’encadrement des prix de cession, le bail réel solidaire (BRS), conclu par un OFS avec un ménage sous conditions de ressources, permet d'offrir des logements en accession sociale pérenne, à des prix de 30 à 50% plus faibles que sur le marché. Ce dispositif connait un franc succès.

Afin de compléter ce dispositif, l’article 106 de la loi du 21 février 2022 dite "3 DS" relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l’action publique locale a étendu la mission des organismes de foncier solidaire (OFS) à la réalisation et à la cession, à titre subsidiaire, de locaux d’activités, sur les terrains qu’ils acquièrent pour la réalisation de logements, dans des conditions similaires à celles du bail réel solidaire (BRS). L’objectif est de créer de la mixité au sein de ces opérations et de favoriser l’installation de certaines entreprises ou activités, notamment dans les secteurs à revitaliser.

L’ordonnance, prise en application de la loi 3 DS, crée le bail réel solidaire d’activité (BRSA) et permet aux OFS d’exercer cette nouvelle mission. Ce nouveau bail reprend certaines caractéristiques du bail réel solidaire pour les logements : possibilité de céder les droits réels sous réserve d’un encadrement des prix de cession, versement d’une redevance foncière à l’OFS, caractère rechargeable du bail après chaque cession.

Grâce à ce nouveau bail, les organismes de foncier solidaire pourront céder des locaux d’activité à des microentreprises (moins de dix salariés et moins de deux millions d’euros de chiffres d’affaires) à des conditions avantageuses.

Deux possibilités de mise à disposition de ces locaux sont offertes :

• la première permet aux OFS de céder, sous plafond de prix, les droits réels relatifs au local d’activité directement à des microentreprises qui pourront être titulaires du bail, en contrepartie d’une redevance foncière et sans pouvoir le louer ;
• la seconde possibilité permet aux établissements publics locaux et aux entreprises publiques locales d'acquérir les droits réels relatifs à des locaux d’activité auprès d’un OFS, et d'être ainsi titulaires du bail afin de les louer à des microentreprises à des niveaux de loyers modérés. La microentreprise occupante ne pourra pas sous-louer le local.

L’ordonnance précise, par ailleurs, les conditions de cession de ces locaux et prévoit notamment l’obligation d’une publicité préalable dans un objectif de transparence des contrats conclus.

Un décret en Conseil d’État précisera les modalités de mise en œuvre de cette ordonnance.