Texte intégral
Monsieur le Sénateur - Maire de Nancy, cher André, Monsieur le Président du Conseil Général, Monsieur le Préfet, Monsieur le Président, merci de m'accueillir. Je vous remercie surtout de l'intérêt que vous portez à la question majeure de la refondation d'une politique du logement locatif privé, à partir de la nouvelle donne proposée par le Gouvernement à travers le Plan de cohésion sociale de Jean-Louis BORLOO. Je salue les élus nancéens avec lesquels je partage beaucoup d'affinités. Premier Vice-Président de la Communauté Urbaine de Lille, je travaille en étroite collaboration avec Monsieur MAUROY. Dans ce cadre, nous menons des réflexions similaires à celles qu'André ROSSINOT a engagé concernant l'Agence d'Urbanisme et l'innovation en matière de politique de logement. En ce sens, je vous apporte de bonnes nouvelles et je vous aiderais sur le programme de rénovation urbaine. Comme à son habitude, Nancy est en avance sur ce sujet. C'est pourquoi je suis prêt à ce qu'il y soit appliquée la délégation de compétence logement vers l'agglomération et le département, ainsi que cela est prévu dans la Loi. Nous en étudierons les conditions sachant que l'Etat reste le garant du droit au logement. Je me propose d'évaluer ce processus ici même. Par ailleurs, Nancy souhaitant un transfert du logement étudiant, nous pouvons le faciliter en mobilisant des moyens spécifiques pour la construction et la réhabilitation. Nous pouvons également collaborer avec le Directeur du CROUS. Plus globalement, je suis prêt à travailler sur une politique dynamique de la Ville, qui intervienne sur l'ensemble des quartiers en difficulté de ce département. Le moment est venu de cesser les discours et de poser les actes : j'ai expliqué en détail au Maire de Nancy ce que j'étais prêt à réaliser.
I. Traiter les causes de la crise actuelle
Je souhaite aujourd'hui m'adresser aux Pact Arim, à propos du logement locatif privé. La politique de Jean-Louis BORLOO est fondée sur le constat suivant : depuis de trop nombreuses années, nous traitons les conséquences de la fracture sociale à travers des politiques verticales souvent cloisonnées. De ce fait, nous saupoudrons l'argent public sans obtenir de résultats. J'étais auparavant rapporteur du budget de la Ville. Or, je n'ai jamais critiqué le Gouvernement précédent car toutes les politiques de la Ville menées depuis dix ans étaient inspirées de bonnes intentions. Pourtant, la grave crise du logement à laquelle nous sommes confrontés actuellement montre que, pour sortir de cette situation, nous devons polariser des moyens exceptionnels sur les leviers qui fondent la fracture sociale, c'est-à-dire l'emploi, le logement et l'égalité des chances. Paradoxalement, l'immobilier neuf est plus florissant que jamais avec 347 000 constructions de logement au cours des douze derniers mois et près de 440 000 demandes de permis de construire. Pourtant, nous ne construisons pas les logements adéquats et nous ne les proposons pas à un prix accessible. Dans ces conditions, de nombreuses catégories, qui représentent près des trois quarts de la population française, sont face à une difficulté, voire une impossibilité, de trouver un logement adapté à leur situation. Cela concerne les populations en déshérence, qui rencontrent des problèmes d'hébergement d'urgence, celles qui habitent dans le parc public HLM et le parc privé, mais aussi des personnes de conditions moyenne et modeste. Un plan s'imposait donc. En concentrant l'action et en s'attaquant à la cause, c'est-à-dire à la crise de l'offre de logements, il rompt avec les pratiques anciennes. Nous souhaitons mener cette action sur plusieurs fronts.
1. Métamorphoser les villes
Dans un premier temps, nous voulons métamorphoser les villes lorsque nécessaire, c'est-à-dire lorsque l'empreinte de l'histoire et des politiques de peuplement aboutissent à une concentration de difficultés sur un même territoire. En ce sens, les résultats de l'observatoire des zones urbaines sensibles posent un diagnostic complet. Comme Nancy, la Région Nord - Pas de Calais a vécu la crise de la sidérurgie et du charbon, la reconversion industrielle, le problème de la pollution des sols et la nécessité de restructurer ces ensembles. C'est pourquoi le vote acquis à l'unanimité par la Communauté Urbaine de Nancy sur le projet de rénovation urbaine est fondamental. Ce Plan national de rénovation urbaine engage des moyens financiers considérables : après examen au Sénat, ils sont passés de 30 milliards d'euros sur cinq ans à 40 milliards d'euros sur huit ans par mutualisation des moyens. Au-delà, cette métamorphose, qui changera la vie quotidienne des habitants de ces quartiers, modifiera également l'image du logement locatif social public ou privé. Aujourd'hui, nous constatons que de nombreux maires ou populations sont effrayés par le logement social alors qu'il est ouvert au trois quart de la population française.
2. Relancer l'accession à la propriété
La seconde action importante est de faire du logement un véritable ascenseur social. Il s'agit donc d'offrir la possibilité, notamment à des ménages du parc locatif privé ou public, d'accéder à la propriété. Depuis quelques années, nous étions contraints par le Prêt à Taux Zéro, qui s'essoufflait. Trois cent mille personnes se présentent chaque année sur le marché de la primo-accession. Il y a quelques années, la moitié d'entre elles étaient aidés par le prêt PERISSOL. Aujourd'hui, cette mesure concerne un tiers des candidats.
C'est pourquoi j'ai souhaité relancer l'accession à la propriété et améliorer le PTZ de trois manières :
o en le rendant plus social: par l'amélioration du prêt pour les ménages aux revenus inférieurs à 2,3 SMIC
o en le rendant plus familial : nous tiendrons compte de la taille de la famille pour attribuer des aides plus importantes de prêt à taux zéro ;
o en l'étendant à l'ancien : j'ai récemment obtenu cette mesure de la Commission des Finances, sans quotité de travaux.
Les logements qui pourront être acquis par le prêt à taux zéro bénéficieront de normes liées à la décence et au confort afin d'éviter des pratiques courantes du type " marchands de sommeil ". Une fluidité et une mobilité devraient ainsi gagner le parc français. A partir de 2005, l'objectif est de passer de 100 000 à 240 000 personnes aidées par le prêt à taux zéro. L'aide de l'Etat passera de cette manière de 550 millions d'euros à 1,4 milliard d'euros.
3. Augmenter le parc locatif
Cette fluidité du parc locatif, notamment privé, aboutira à la mise sur le marché de nombreux logements libérés. Notre objectif est en outre de doubler à la fois la production de nouveaux logements HLM, les 20 000 logements locatifs privés remis sur le marché chaque année et le nombre de nouveaux logements locatifs privés conventionnés, c'est-à-dire accessibles à des populations modestes ou moyennes.
II. Répartir les moyens entre le parc public et le parc privé
Une guerre d'idéologie entre public et privé est inutile. En 2005, le plan que j'ai proposé augmentera de 18 % les crédits de l'ANAH. Il ajoutera 70 millions d'euros d'autorisations de programmes sur le parc locatif privé et 80 millions d'euros sur le parc locatif public. En 2006, selon la loi actuellement en cours d'examen à l'Assemblée Nationale et déjà votée au Sénat, nous investirons 140 millions de plus sur le parc locatif privé et 120 millions de plus sur le parc locatif public. Autrement dit, l'effort est simultané. A partir de 2006, nous rattrapons le retard du parc locatif privé en engageant plus d'argent que sur le parc public. Pour ce pari essentiel, qui n'est pas gagné d'avance, nous avons évidemment besoin de vous et de votre mobilisation.
1. La délégation de compétences
La délégation de compétences, vers les communautés urbaines ou les départements, sera réalisée progressivement. Nous inventons un carburateur. Vous y trouverez du carburant venant de l'Etat, de la Caisse des Dépôts de Consignations, des bailleurs sociaux, quelquefois des associations d'insertion ou des opérateurs du parc privé, de l'argent des collectivités locales. Ces dernières doivent essentiellement se préoccuper du foncier et des terrains devenus rares, donc chers. Ce dispositif soulève des inquiétudes dans les Pact Arim. Nous serons vigilants. Le pivot d'un système de délégation de compétences est le Préfet. L'Etat restera le garant du logement. La délégation de compétences vers les élus locaux interviendra dans le cadre d'un cahier des charges précis. Il existera des crédits fléchés pour le parc public et pour le parc privé, via l'Agence Nationale pour l'Amélioration de l'Habitat. Afin de s'ajuster à la réalité du terrain, nous laisserons une marge de plus ou moins 10 % aux préfets à qui ces crédits sont déconcentrés. En ce sens, je m'apprête à rédiger une circulaire, sorte de vade-mecum de la décentralisation, aux préfets et aux DRE. Dans ces conditions, les crédits du parc privé ne pourront pas être réduits sans trace.
2. Les mesures fiscales
Votre Président a salué les mesures d'exonérations fiscales pour les organismes HLM et dorénavant les sociétés d'économie mixte. Cependant, vous attendez des mesures similaires. J'ai accepté un amendement du Sénat pour que des logements sociaux du parc privé aidés par l'ANAH puissent bénéficier, comme le parc HLM, d'une exonération de taxes sur le foncier bâti de 25 ans. Pour les UES à gestion désintéressée, nous avons également prévu une exonération d'impôt sur les sociétés. Une troisième mesure concerne l'exonération de la taxe spéciale d'équipement.
Ce débat est abordé à l'Assemblée Nationale. A ce propos, sachez que le Ministre ne serait pas hostile à des amendements sur ces exonérations. Nous avons déjà beaucoup avancé avec les sénateurs. Nous ne sommes pas opposés à prolonger cette réflexion avec les députés afin que le parc privé d'insertion dispose de conditions équivalentes pour réaliser des opérations dans des coûts d'équilibre satisfaisants.
3. La nécessité des conventions
Globalement, la loi de cohésion sociale ne constitue qu'une partie du Plan BORLOO. Les mesures concernant le prêt à taux zéro sont inclues dans le projet de loi fiscal. D'autres mesures relèvent des conventions passées avec les partenaires. J'ai ainsi conventionné avec les partenaires sociaux du 1 % logement, qui apportent à ce plan 210 millions d'euros par an. Je conventionnerai en décembre avec l'Union Sociale pour l'Habitat qui représente l'ensemble des organismes Hlm. Parce que nous connaissons les mêmes problèmes, avec les mêmes politiques et des moyens équivalents, je souhaite conventionner avec les Pact Arim, qui sont nos opérateurs privilégiés. Il s'agit en effet de disposer d'un contrat d'objectif et de règles communes. Mes services sont à votre disposition. C'est en rédigeant ensemble la feuille de route que nous garantirons la manière de tenir nos objectifs.
4. Vers des chartes territoriales de la cohésion urbaine
Nous avons travaillé sur le Plan BORLOO de manière intense pendant six semaines, avec six ministres, dont mon ami Laurent HENART. Nous nous sommes enrichis l'un de l'autre. J'ai proposé de créer des chartes territoriales de la cohésion sociale. Pendant seize ans, j'ai été maire d'une ville de 30 000 habitants, au sein d'une communauté urbaine importante. Cette expérience m'a appris que, pour bien fonctionner, une action doit se monter sur le terrain et dans la proximité. C'est pourquoi nous devrons créer des contrats régionaux de cohésion sociale, qui mettent en synergie les moyens sur l'emploi, la ville, l'égalité des chances et le logement. Parallèlement, nous devrons décentraliser au maximum. Des contrats d'objectif seront nécessaires, notamment sur la problématique du droit au logement. Cela n'apparaît pas dans la loi. Le Plan prévoit ces chartes territoriales. Le Plan s'applique, les moyens financiers annoncés se déclinent dans la Loi de Programmation, le budget 2005 en respecte les engagements financiers et les autres outils du Plan sont mis en place progressivement, à l'instar du Prêt à taux zéro. Nous sommes donc ouverts sur les chartes territoriales de cohésion sociale.
III. Rendre confiance aux bailleurs privés
Avant d'être Ministre du Logement, j'étais Président du Conseil National de l'Habitat. J'ai voulu que cet organisme, qui regroupe tous les acteurs du logement, et le monde associatif, qui est essentiel, soient associés étroitement à la réflexion. Par ailleurs, votre Président a conduit une mission sur la discrimination dans l'accès au logement ainsi que sur le conventionnement. Cette boite à idées que constitue le CNH doit poursuivre ses travaux.
1 Garantir les risques locatifs
Si nous voulons rendre confiance aux bailleurs privés, nous devons trouver les moyens d'agir sur plusieurs leviers. En matière budgétaire, nous finançons l'Agence Nationale de l'Amélioration de l'Habitat afin qu'elle engage des moyens conséquents pour que des bailleurs remettent sur le marché des logements de bonne catégorie. Du point de vue fiscal, nous exonérons de la contribution au revenu locatif. Enfin, nous devons rendre confiance aux bailleurs locatifs privés, notamment concernant les risques d'impayés de loyers. Nous avons mené cette action dans le domaine du logement étudiant. Les étudiants boursiers devaient attendre la fin de l'année pour profiter du Locapass, c'est-à-dire pour ne pas verser de caution. Dorénavant, ils peuvent s'adresser dès l'été aux propriétaires privés et bénéficier immédiatement du Locapass. Dans ce domaine, nous devons être vigilants. On a évoqué une couverture universelle du logement : il ne s'agit pas pour moi de cela. Le parc locatif privé doit pouvoir s'assurer et être garanti contre le risque d'impayés. Il comprend en effet six millions de logements, dont quatre millions s'adressent à des ménages en-dessous du plafond HLM. Pourtant, les assurances minimisent le risque grâce au scoring. Elles sélectionnent ainsi des populations sans risque d'impayés de loyer. C'est pourquoi nous devons trouver des moyens financiers de garantie qui s'adressent aux populations les plus modestes et les plus fragiles de notre société. Contrairement à ce que j'entend souvent, ce ne sont pas des populations de mauvaise foi, mais des personnes qui ont connu des accidents de la vie, sur le plan personnel (divorce) ou professionnel (chômage).
2. Créer un fonds de mutualisation
En ce sens, j'ai demandé au CNH, avec les partenaires sociaux, et notamment la CFDT qui a proposé des solutions intéressantes, de réfléchir à un fonds de mutualisation. Celui-ci permettrait pour le parc conventionné de flécher des crédits destinés au logement, notamment une partie de la contribution au revenu locatif, pour offrir cette garantie d'impayé de loyer, tout en maintenant les cautions. Il nous faut trouver un système réformiste. Tout l'art du politique est de mener des réformes sans provoquer des révolutions qui empêchent les réformes d'aboutir. Par ailleurs, j'ai fait voté au Sénat, avec le rapporteur Valérie LETARD, un amendement sur une créance privilégiée logement, qui intervient après celles de l'Etat mais avant toutes les autres. Avec ce système conjuguant fonds de risque d'impayés de loyer, aide budgétaire de l'ANAH et exemption fiscale de la contribution au revenu locatif, nous pouvons rendre confiance aux propriétaires privés.
3. Communiquer pour rassurer
Nous devons aussi communiquer. Les bailleurs privés ne savent pas ce que nous voulons faire. Ils sont effrayés, frileux et inquiets face au titre du " Parisien " : " Expulsions : c'est terminé ! ". Tels ne sont pas nos propos. Nous avons annoncé, dans le parc public, le versement immédiat de l'APL aux personnes de bonne foi en impayés, ayant connu des accidents de la vie mais prêtes à reprendre le paiement de leur loyer et de leurs charges. Les dispositions antérieures leur enfonçaient la tête sous l'eau. Nous pouvons réfléchir à des dispositifs similaires dans le parc privé. Mais pour ce faire, nous avons besoin d'un consensus et nous devons faire preuve de pédagogie. L'ANAH intervient en matière d'amélioration de l'habitat avec travaux. Cependant, nous aborderons également la remise sur le marché de logements privés sans travaux. Dans ce cadre, il convient de s'interroger sur une évolution de l'ANAH, qui pourrait être, comme les Pact Arim, le pivot de cette nouvelle politique. Dans ce cadre, il serait nécessaire de mener ensemble une vaste campagne de communication. Son objectif serait de conventionner ces logements afin qu'ils s'adressent aux personnes aux ressources les plus modestes et aux classes moyennes.
IV. Des projets pour l'avenir
Tel est notre programme dans le domaine du parc privé. Parallèlement, d'autres sujets sont encore à l'étude. Demain, je serai aux cotés de votre Président au Conseil National de l'Habitat pour annoncer les principales pistes de la nouvelle loi que je proposerai mi-2005 : " Habitat pour tous ".
Elle comprendra trois volets :
- l'urbanisme et le foncier, pour favoriser la construction de logements
o la propriété pour tous, qui complètera le prêt à taux zéro ;
o la gouvernance des offices HLM ;
o le droit au logement, avec la possibilité de créer des médiations départementales qui construisent progressivement un droit au logement effectif.
Je ne suis pas utopiste. Je n'envisage pas un droit au logement inscrit tel un grand principe dans la Constitution, comme le droit à l'emploi intégré après la Guerre. Cela pourra être le cas lorsque les communautés urbaines seront élues au suffrage universel, qu'une autorité compétente pourra être retenue, qu'il existera un réel mécanisme de médiation et une offre de logement suffisante. Dans cette attente, je construis brique après brique ce droit au logement en renforçant l'offre et en mettant en place des mécanismes de médiation. Sur ce sujet, nous sommes ouverts à vos suggestions. Nous mettons en place une politique de lutte contre les discriminations ainsi que les conditions pour que des autorités compétentes, qui ont délégation, puissent porter avec l'Etat une partie de ce droit au logement.
Je travaille aussi actuellement sur la politique de la ville. Avec la réforme de dotation de la solidarité urbaine que je présenterai prochainement à l'Assemblée, les villes les plus en difficulté, qui subissent des charges sociales lourdes, pourront observer un renforcement et une pérennisation de leurs moyens grâce à une clause de sauvegarde. Par ailleurs, en cinq ans, la DSU (dotation de solidarité urbaine) augmentera de plus de 400 % à Vandoeuvre, de 150 % à Nancy, de 127 % à Metz, de 160 % à Wapy.
Je ne veux plus entendre de discours sur le désengagement de l'Etat. Nous engageons des moyens considérables sur les secteurs les plus en difficulté. Nous mettons en uvre une nouvelle politique de la Ville, basée sur la prévention dès la petite enfance, qui concerne les équipes éducatives, la parentalité, la santé, la prévention de la délinquance. Il s'agit, dans ces quartiers les plus en difficulté, dans le parc public et privé, d'avoir les moyens de ces actions d'insertion sociale. Nous n'abandonnerons pas les associations. J'ai inventé un amortissement spécial. Il additionne l'amortissement ROBIEN et une déduction de 40 % , à la condition de louer un logement très social, notamment par le biais des associations d'insertion. Je souhaite ainsi les replacer au cur du dispositif. Avec Nelly OLIN, nous mettons en place une politique qui finance et renforce les moyens pour créer des maisons relais et des résidences sociales. Cela prouve notre confiance dans le monde associatif. Pour résoudre la crise de l'offre de logement, nous avons autant besoin de son énergie, de sa matière grise, de son sens de la solidarité que de construire.
Nous avons connu des moments difficiles. Nous avons cinq ans pour rattraper le retard exceptionnel accumulé. Cette période n'est pas basée sur le pessimisme de l'intelligence mais sur l'optimisme de la volonté. Pour la réussir, nous avons besoin de vous. Nous comptons sur vous.
(Source http://www.logement.gouv.fr, le 8 décembre 2004)
I. Traiter les causes de la crise actuelle
Je souhaite aujourd'hui m'adresser aux Pact Arim, à propos du logement locatif privé. La politique de Jean-Louis BORLOO est fondée sur le constat suivant : depuis de trop nombreuses années, nous traitons les conséquences de la fracture sociale à travers des politiques verticales souvent cloisonnées. De ce fait, nous saupoudrons l'argent public sans obtenir de résultats. J'étais auparavant rapporteur du budget de la Ville. Or, je n'ai jamais critiqué le Gouvernement précédent car toutes les politiques de la Ville menées depuis dix ans étaient inspirées de bonnes intentions. Pourtant, la grave crise du logement à laquelle nous sommes confrontés actuellement montre que, pour sortir de cette situation, nous devons polariser des moyens exceptionnels sur les leviers qui fondent la fracture sociale, c'est-à-dire l'emploi, le logement et l'égalité des chances. Paradoxalement, l'immobilier neuf est plus florissant que jamais avec 347 000 constructions de logement au cours des douze derniers mois et près de 440 000 demandes de permis de construire. Pourtant, nous ne construisons pas les logements adéquats et nous ne les proposons pas à un prix accessible. Dans ces conditions, de nombreuses catégories, qui représentent près des trois quarts de la population française, sont face à une difficulté, voire une impossibilité, de trouver un logement adapté à leur situation. Cela concerne les populations en déshérence, qui rencontrent des problèmes d'hébergement d'urgence, celles qui habitent dans le parc public HLM et le parc privé, mais aussi des personnes de conditions moyenne et modeste. Un plan s'imposait donc. En concentrant l'action et en s'attaquant à la cause, c'est-à-dire à la crise de l'offre de logements, il rompt avec les pratiques anciennes. Nous souhaitons mener cette action sur plusieurs fronts.
1. Métamorphoser les villes
Dans un premier temps, nous voulons métamorphoser les villes lorsque nécessaire, c'est-à-dire lorsque l'empreinte de l'histoire et des politiques de peuplement aboutissent à une concentration de difficultés sur un même territoire. En ce sens, les résultats de l'observatoire des zones urbaines sensibles posent un diagnostic complet. Comme Nancy, la Région Nord - Pas de Calais a vécu la crise de la sidérurgie et du charbon, la reconversion industrielle, le problème de la pollution des sols et la nécessité de restructurer ces ensembles. C'est pourquoi le vote acquis à l'unanimité par la Communauté Urbaine de Nancy sur le projet de rénovation urbaine est fondamental. Ce Plan national de rénovation urbaine engage des moyens financiers considérables : après examen au Sénat, ils sont passés de 30 milliards d'euros sur cinq ans à 40 milliards d'euros sur huit ans par mutualisation des moyens. Au-delà, cette métamorphose, qui changera la vie quotidienne des habitants de ces quartiers, modifiera également l'image du logement locatif social public ou privé. Aujourd'hui, nous constatons que de nombreux maires ou populations sont effrayés par le logement social alors qu'il est ouvert au trois quart de la population française.
2. Relancer l'accession à la propriété
La seconde action importante est de faire du logement un véritable ascenseur social. Il s'agit donc d'offrir la possibilité, notamment à des ménages du parc locatif privé ou public, d'accéder à la propriété. Depuis quelques années, nous étions contraints par le Prêt à Taux Zéro, qui s'essoufflait. Trois cent mille personnes se présentent chaque année sur le marché de la primo-accession. Il y a quelques années, la moitié d'entre elles étaient aidés par le prêt PERISSOL. Aujourd'hui, cette mesure concerne un tiers des candidats.
C'est pourquoi j'ai souhaité relancer l'accession à la propriété et améliorer le PTZ de trois manières :
o en le rendant plus social: par l'amélioration du prêt pour les ménages aux revenus inférieurs à 2,3 SMIC
o en le rendant plus familial : nous tiendrons compte de la taille de la famille pour attribuer des aides plus importantes de prêt à taux zéro ;
o en l'étendant à l'ancien : j'ai récemment obtenu cette mesure de la Commission des Finances, sans quotité de travaux.
Les logements qui pourront être acquis par le prêt à taux zéro bénéficieront de normes liées à la décence et au confort afin d'éviter des pratiques courantes du type " marchands de sommeil ". Une fluidité et une mobilité devraient ainsi gagner le parc français. A partir de 2005, l'objectif est de passer de 100 000 à 240 000 personnes aidées par le prêt à taux zéro. L'aide de l'Etat passera de cette manière de 550 millions d'euros à 1,4 milliard d'euros.
3. Augmenter le parc locatif
Cette fluidité du parc locatif, notamment privé, aboutira à la mise sur le marché de nombreux logements libérés. Notre objectif est en outre de doubler à la fois la production de nouveaux logements HLM, les 20 000 logements locatifs privés remis sur le marché chaque année et le nombre de nouveaux logements locatifs privés conventionnés, c'est-à-dire accessibles à des populations modestes ou moyennes.
II. Répartir les moyens entre le parc public et le parc privé
Une guerre d'idéologie entre public et privé est inutile. En 2005, le plan que j'ai proposé augmentera de 18 % les crédits de l'ANAH. Il ajoutera 70 millions d'euros d'autorisations de programmes sur le parc locatif privé et 80 millions d'euros sur le parc locatif public. En 2006, selon la loi actuellement en cours d'examen à l'Assemblée Nationale et déjà votée au Sénat, nous investirons 140 millions de plus sur le parc locatif privé et 120 millions de plus sur le parc locatif public. Autrement dit, l'effort est simultané. A partir de 2006, nous rattrapons le retard du parc locatif privé en engageant plus d'argent que sur le parc public. Pour ce pari essentiel, qui n'est pas gagné d'avance, nous avons évidemment besoin de vous et de votre mobilisation.
1. La délégation de compétences
La délégation de compétences, vers les communautés urbaines ou les départements, sera réalisée progressivement. Nous inventons un carburateur. Vous y trouverez du carburant venant de l'Etat, de la Caisse des Dépôts de Consignations, des bailleurs sociaux, quelquefois des associations d'insertion ou des opérateurs du parc privé, de l'argent des collectivités locales. Ces dernières doivent essentiellement se préoccuper du foncier et des terrains devenus rares, donc chers. Ce dispositif soulève des inquiétudes dans les Pact Arim. Nous serons vigilants. Le pivot d'un système de délégation de compétences est le Préfet. L'Etat restera le garant du logement. La délégation de compétences vers les élus locaux interviendra dans le cadre d'un cahier des charges précis. Il existera des crédits fléchés pour le parc public et pour le parc privé, via l'Agence Nationale pour l'Amélioration de l'Habitat. Afin de s'ajuster à la réalité du terrain, nous laisserons une marge de plus ou moins 10 % aux préfets à qui ces crédits sont déconcentrés. En ce sens, je m'apprête à rédiger une circulaire, sorte de vade-mecum de la décentralisation, aux préfets et aux DRE. Dans ces conditions, les crédits du parc privé ne pourront pas être réduits sans trace.
2. Les mesures fiscales
Votre Président a salué les mesures d'exonérations fiscales pour les organismes HLM et dorénavant les sociétés d'économie mixte. Cependant, vous attendez des mesures similaires. J'ai accepté un amendement du Sénat pour que des logements sociaux du parc privé aidés par l'ANAH puissent bénéficier, comme le parc HLM, d'une exonération de taxes sur le foncier bâti de 25 ans. Pour les UES à gestion désintéressée, nous avons également prévu une exonération d'impôt sur les sociétés. Une troisième mesure concerne l'exonération de la taxe spéciale d'équipement.
Ce débat est abordé à l'Assemblée Nationale. A ce propos, sachez que le Ministre ne serait pas hostile à des amendements sur ces exonérations. Nous avons déjà beaucoup avancé avec les sénateurs. Nous ne sommes pas opposés à prolonger cette réflexion avec les députés afin que le parc privé d'insertion dispose de conditions équivalentes pour réaliser des opérations dans des coûts d'équilibre satisfaisants.
3. La nécessité des conventions
Globalement, la loi de cohésion sociale ne constitue qu'une partie du Plan BORLOO. Les mesures concernant le prêt à taux zéro sont inclues dans le projet de loi fiscal. D'autres mesures relèvent des conventions passées avec les partenaires. J'ai ainsi conventionné avec les partenaires sociaux du 1 % logement, qui apportent à ce plan 210 millions d'euros par an. Je conventionnerai en décembre avec l'Union Sociale pour l'Habitat qui représente l'ensemble des organismes Hlm. Parce que nous connaissons les mêmes problèmes, avec les mêmes politiques et des moyens équivalents, je souhaite conventionner avec les Pact Arim, qui sont nos opérateurs privilégiés. Il s'agit en effet de disposer d'un contrat d'objectif et de règles communes. Mes services sont à votre disposition. C'est en rédigeant ensemble la feuille de route que nous garantirons la manière de tenir nos objectifs.
4. Vers des chartes territoriales de la cohésion urbaine
Nous avons travaillé sur le Plan BORLOO de manière intense pendant six semaines, avec six ministres, dont mon ami Laurent HENART. Nous nous sommes enrichis l'un de l'autre. J'ai proposé de créer des chartes territoriales de la cohésion sociale. Pendant seize ans, j'ai été maire d'une ville de 30 000 habitants, au sein d'une communauté urbaine importante. Cette expérience m'a appris que, pour bien fonctionner, une action doit se monter sur le terrain et dans la proximité. C'est pourquoi nous devrons créer des contrats régionaux de cohésion sociale, qui mettent en synergie les moyens sur l'emploi, la ville, l'égalité des chances et le logement. Parallèlement, nous devrons décentraliser au maximum. Des contrats d'objectif seront nécessaires, notamment sur la problématique du droit au logement. Cela n'apparaît pas dans la loi. Le Plan prévoit ces chartes territoriales. Le Plan s'applique, les moyens financiers annoncés se déclinent dans la Loi de Programmation, le budget 2005 en respecte les engagements financiers et les autres outils du Plan sont mis en place progressivement, à l'instar du Prêt à taux zéro. Nous sommes donc ouverts sur les chartes territoriales de cohésion sociale.
III. Rendre confiance aux bailleurs privés
Avant d'être Ministre du Logement, j'étais Président du Conseil National de l'Habitat. J'ai voulu que cet organisme, qui regroupe tous les acteurs du logement, et le monde associatif, qui est essentiel, soient associés étroitement à la réflexion. Par ailleurs, votre Président a conduit une mission sur la discrimination dans l'accès au logement ainsi que sur le conventionnement. Cette boite à idées que constitue le CNH doit poursuivre ses travaux.
1 Garantir les risques locatifs
Si nous voulons rendre confiance aux bailleurs privés, nous devons trouver les moyens d'agir sur plusieurs leviers. En matière budgétaire, nous finançons l'Agence Nationale de l'Amélioration de l'Habitat afin qu'elle engage des moyens conséquents pour que des bailleurs remettent sur le marché des logements de bonne catégorie. Du point de vue fiscal, nous exonérons de la contribution au revenu locatif. Enfin, nous devons rendre confiance aux bailleurs locatifs privés, notamment concernant les risques d'impayés de loyers. Nous avons mené cette action dans le domaine du logement étudiant. Les étudiants boursiers devaient attendre la fin de l'année pour profiter du Locapass, c'est-à-dire pour ne pas verser de caution. Dorénavant, ils peuvent s'adresser dès l'été aux propriétaires privés et bénéficier immédiatement du Locapass. Dans ce domaine, nous devons être vigilants. On a évoqué une couverture universelle du logement : il ne s'agit pas pour moi de cela. Le parc locatif privé doit pouvoir s'assurer et être garanti contre le risque d'impayés. Il comprend en effet six millions de logements, dont quatre millions s'adressent à des ménages en-dessous du plafond HLM. Pourtant, les assurances minimisent le risque grâce au scoring. Elles sélectionnent ainsi des populations sans risque d'impayés de loyer. C'est pourquoi nous devons trouver des moyens financiers de garantie qui s'adressent aux populations les plus modestes et les plus fragiles de notre société. Contrairement à ce que j'entend souvent, ce ne sont pas des populations de mauvaise foi, mais des personnes qui ont connu des accidents de la vie, sur le plan personnel (divorce) ou professionnel (chômage).
2. Créer un fonds de mutualisation
En ce sens, j'ai demandé au CNH, avec les partenaires sociaux, et notamment la CFDT qui a proposé des solutions intéressantes, de réfléchir à un fonds de mutualisation. Celui-ci permettrait pour le parc conventionné de flécher des crédits destinés au logement, notamment une partie de la contribution au revenu locatif, pour offrir cette garantie d'impayé de loyer, tout en maintenant les cautions. Il nous faut trouver un système réformiste. Tout l'art du politique est de mener des réformes sans provoquer des révolutions qui empêchent les réformes d'aboutir. Par ailleurs, j'ai fait voté au Sénat, avec le rapporteur Valérie LETARD, un amendement sur une créance privilégiée logement, qui intervient après celles de l'Etat mais avant toutes les autres. Avec ce système conjuguant fonds de risque d'impayés de loyer, aide budgétaire de l'ANAH et exemption fiscale de la contribution au revenu locatif, nous pouvons rendre confiance aux propriétaires privés.
3. Communiquer pour rassurer
Nous devons aussi communiquer. Les bailleurs privés ne savent pas ce que nous voulons faire. Ils sont effrayés, frileux et inquiets face au titre du " Parisien " : " Expulsions : c'est terminé ! ". Tels ne sont pas nos propos. Nous avons annoncé, dans le parc public, le versement immédiat de l'APL aux personnes de bonne foi en impayés, ayant connu des accidents de la vie mais prêtes à reprendre le paiement de leur loyer et de leurs charges. Les dispositions antérieures leur enfonçaient la tête sous l'eau. Nous pouvons réfléchir à des dispositifs similaires dans le parc privé. Mais pour ce faire, nous avons besoin d'un consensus et nous devons faire preuve de pédagogie. L'ANAH intervient en matière d'amélioration de l'habitat avec travaux. Cependant, nous aborderons également la remise sur le marché de logements privés sans travaux. Dans ce cadre, il convient de s'interroger sur une évolution de l'ANAH, qui pourrait être, comme les Pact Arim, le pivot de cette nouvelle politique. Dans ce cadre, il serait nécessaire de mener ensemble une vaste campagne de communication. Son objectif serait de conventionner ces logements afin qu'ils s'adressent aux personnes aux ressources les plus modestes et aux classes moyennes.
IV. Des projets pour l'avenir
Tel est notre programme dans le domaine du parc privé. Parallèlement, d'autres sujets sont encore à l'étude. Demain, je serai aux cotés de votre Président au Conseil National de l'Habitat pour annoncer les principales pistes de la nouvelle loi que je proposerai mi-2005 : " Habitat pour tous ".
Elle comprendra trois volets :
- l'urbanisme et le foncier, pour favoriser la construction de logements
o la propriété pour tous, qui complètera le prêt à taux zéro ;
o la gouvernance des offices HLM ;
o le droit au logement, avec la possibilité de créer des médiations départementales qui construisent progressivement un droit au logement effectif.
Je ne suis pas utopiste. Je n'envisage pas un droit au logement inscrit tel un grand principe dans la Constitution, comme le droit à l'emploi intégré après la Guerre. Cela pourra être le cas lorsque les communautés urbaines seront élues au suffrage universel, qu'une autorité compétente pourra être retenue, qu'il existera un réel mécanisme de médiation et une offre de logement suffisante. Dans cette attente, je construis brique après brique ce droit au logement en renforçant l'offre et en mettant en place des mécanismes de médiation. Sur ce sujet, nous sommes ouverts à vos suggestions. Nous mettons en place une politique de lutte contre les discriminations ainsi que les conditions pour que des autorités compétentes, qui ont délégation, puissent porter avec l'Etat une partie de ce droit au logement.
Je travaille aussi actuellement sur la politique de la ville. Avec la réforme de dotation de la solidarité urbaine que je présenterai prochainement à l'Assemblée, les villes les plus en difficulté, qui subissent des charges sociales lourdes, pourront observer un renforcement et une pérennisation de leurs moyens grâce à une clause de sauvegarde. Par ailleurs, en cinq ans, la DSU (dotation de solidarité urbaine) augmentera de plus de 400 % à Vandoeuvre, de 150 % à Nancy, de 127 % à Metz, de 160 % à Wapy.
Je ne veux plus entendre de discours sur le désengagement de l'Etat. Nous engageons des moyens considérables sur les secteurs les plus en difficulté. Nous mettons en uvre une nouvelle politique de la Ville, basée sur la prévention dès la petite enfance, qui concerne les équipes éducatives, la parentalité, la santé, la prévention de la délinquance. Il s'agit, dans ces quartiers les plus en difficulté, dans le parc public et privé, d'avoir les moyens de ces actions d'insertion sociale. Nous n'abandonnerons pas les associations. J'ai inventé un amortissement spécial. Il additionne l'amortissement ROBIEN et une déduction de 40 % , à la condition de louer un logement très social, notamment par le biais des associations d'insertion. Je souhaite ainsi les replacer au cur du dispositif. Avec Nelly OLIN, nous mettons en place une politique qui finance et renforce les moyens pour créer des maisons relais et des résidences sociales. Cela prouve notre confiance dans le monde associatif. Pour résoudre la crise de l'offre de logement, nous avons autant besoin de son énergie, de sa matière grise, de son sens de la solidarité que de construire.
Nous avons connu des moments difficiles. Nous avons cinq ans pour rattraper le retard exceptionnel accumulé. Cette période n'est pas basée sur le pessimisme de l'intelligence mais sur l'optimisme de la volonté. Pour la réussir, nous avons besoin de vous. Nous comptons sur vous.
(Source http://www.logement.gouv.fr, le 8 décembre 2004)