Texte intégral
Le Parisien : 20 avril 1994
Le Parisien : Acheter son logement HLM correspond-il à une demande réelle des Français ?
Hervé de Charette : Je reçois beaucoup de courrier, notamment de la banlieue parisienne, de familles souhaitant devenir propriétaires de leur logement HLM. Je trouve l'idée très sympathique. D'abord parce qu'elle répond à une aspiration forte des Français à la propriété : 54 % des ménages y ont déjà accédé, soit onze millions. Ensuite parce que cela prouve que ces familles sont contentes de leur logement. C'est une façon de dire « on est bien ici et on veut y rester ». C'est un hommage rendu au mouvement HLM. Il faut prendre en considération la dimension affective du logement. Les gens sont attachés à leur chez-soi. C'est leur passé, leurs racines. Mon idée, c'est de les rendre propriétaires de leur joie de vivre. Ainsi verra-t-on apparaître une nouvelle catégorie de propriétaires : les locataires HLM heureux !
Le Parisien : Jusqu'à présent, on ignorait plutôt leur existence ?
Hervé de Charette : Actuellement, il y a en effet très peu de vente de ce type. Pas plus de 2 000 par an sur un parc d'HLM de 3 500 000 logements. La convention que je vais signer aujourd'hui avec l'Union des HLM, regroupant les offices départementaux et municipaux et les sociétés anonymes, constitue une première. On a balayé tous les débats idéologiques autour de la propriété. Le mouvement s'engage dans une politique de réponse favorable aux demandes. Jusqu'à présent, il était plutôt réfractaire, par peur de perdre une partie de son patrimoine et en raison de la complexité du système. Avec l'assouplissement de la loi, mon objectif est de passer, au cours des prochaines années, à 30 000 ventes de logements par an. Multiplié par plus de dix, le nombre des ventes restera malgré tout très modeste.
Le Parisien : Concrètement, qu'est-ce qui change pour le locataire ?
Hervé de Charette : Ce qui change, c'est que, hier, acheter son logement était pratiquement impossible. Désormais cela devient possible. Les procédures sont simplifiées, le mouvement HLM accepte de s'engager dans cette voie nouvelle. Des prêts spéciaux (les prêts PAS) sont ouverts aux locataires d'HLM qui sont candidats à l'achat de leur logement. Finalement, le meilleur conseil que je puisse donner aux familles, c'est le suivant : si vous voulez acquérir votre logement HLM, écrivez directement à l'organisme dont vous dépendez.
Le Parisien : Quels arguments avancez-vous pour convaincre les organismes d'HLM ?
Hervé de Charette : Même si on parvient à l'objectif de 30 000 ventes par an, il ne faut pas oublier que l'on construit dans le même temps 100 000 logements sociaux nouveaux chaque année, le patrimoine social ne sera donc pas réduit. Par ailleurs, l'argent de la vente moyenne un gain de 100 000 F net par appartement — servira à la construction de nouveaux logements et à la réhabilitation des logements HLM anciens qui en ont souvent bien besoin.
Le Parisien : Quel rôle tient une telle mesure dans la politique de la ville ?
Hervé de Charette : Un rôle très positif ! Toutes les expériences montrent que, là où les gens sont fortement enracinés, tous les éléments sont réunis pour une bonne cohésion sociale. On est plus exigeant sur l'entretien des quartiers, quand on est propriétaire. Pour le reste, il faut laisser la vie s'exprimer. Aux HLM de voir comment agir et de se prononcer, selon les cas, sur la vente d'un immeuble entier ou de certains appartements répartis dans une cité.
Le Figaro : 21 avril 1994
Le Figaro : Vous annoncez un projet de loi pour faciliter l'achat de logements HLM par leurs locataires, et vous venez de signer un protocole d'accord, unique en son genre, avec le mouvement HLM. Qu'en attendez-vous concrètement : sur le plan social d'abord, sur le plan économique ensuite ?
Hervé de Charrette : Sur le plan social, il s'agit de répondre à la demande des familles qui souhaitent devenir propriétaires de leur logement. Et, du coup, de créer une nouvelle catégorie de propriétaires. De nombreuses familles en France habitent leur logement HLM depuis dix, quinze, parfois vingt ans, et souhaitent l'acheter. Je ne vois pas de raison pour ne pas répondre à cette demande. Quant à l'utilité économique, elle est évidente. Cela permettra de dégager des fonds supplémentaires pour les organismes HLM, à la fois pour construire davantage et répondre aux besoins de logements dans notre pays, et pour entretenir et réhabiliter le parc existant.
Le Figaro : Le locataire, devenant propriétaire à part entière, ne sera plus tenu d'utiliser le logement qu'il a acquis comme résidence principale pendant cinq ans. Qu'est-ce que cela va changer ?
Hervé de Charette : Nous avons retenu plusieurs simplifications concrètes. D'abord, pour acheter, la famille pourra bénéficier d'un prêt à l'accession sociale, ou prêt PAS, qui sera étendu aux logements HLM. Ensuite, nous prévoirons dans le projet de loi que les ascendants et descendants du locataire pourront se porter acquéreurs. C'est une demande qui m'a souvent été faite. Enfin, en effet, on ne sera pas obligé de garder cinq ans le logement que l'on achète. On en sera propriétaire complètement. On pourra le louer ou le revendre. Nous supprimons ainsi un certain nombre de freins.
Le Figaro : Vous supprimez, ou allégez, aussi des contraintes financières qui étaient imposées aux organismes HLM. Pourquoi ?
Hervé de Charette : Ce n'est pas aux organismes HLM de prêter aux familles qui veulent accéder à la propriété. On ne peut pas tout leur demander, de vendre et en plus de prêter l'argent pour qu'on leur achète. En revanche, les organismes HLM pourront garder les prêts en cours s'ils ne sont pas complètement amortis. Mais je ne crois pas que le problème soit une question technique. C'est une question de volonté. Elle ne s'est guère manifestée jusqu'à présent puisqu'en 1993 on n'a vendu que 2 000 HLM à des locataires sur 3,5 millions de logements. Et c'est bien ce qui rend la convention que je viens de signer avec les organisations HLM très importante. C'est la première fois dans l'histoire du mouvement HLM que l'Union nationale et les grandes fédérations HLM s'engagent, par un protocole d'accord, à mener une vraie politique de vente en faveur des familles, du moins à celles qui le souhaitent. J'insiste sur ce point, car il n'est pas question de leur forcer la main.
Le Figaro : Est-ce à dire que les craintes de certains organismes de ne pas pouvoir conserver un patrimoine de qualité, ou de rencontrer des problèmes de gestion, sont levées ?
Hervé de Charette : Je le crois. Il reste bien sûr des difficultés, mais je pense que nous nous engageons dans un processus entièrement nouveau. C'est une petite révolution dans l'histoire du logement social en France.
Le Figaro : Vous fixez un objectif de vente de 30 000 logements par an. N'est-ce pas trop ambitieux ?
Hervé de Charette : Sans doute, s'il s'agissait d'atteindre ce chiffre demain matin. En revanche, je crois qu'il faut y parvenir dans les deux ou trois ans qui viennent. Deux points pratiques devraient nous y aider : l'Union des HLM s'engage avec le concours de la Caisse des dépôts à prendre des initiatives destinées à former les cadres des organismes HLM à ce nouveau métier de la vente, et de mon côté je crée, auprès du directeur de l'habitat et de la construction, un secrétariat permanent dont la mission sera de pousser le mouvement vers l'avant. Il pourra informer les locataires et mobiliser les organismes. Il ira sur le terrain pour expliquer les choses, pour lever les obstacles. Il ne faut pas oublier que 30 000 logements, cela ne représente jamais que 1 % du parc. Or, dans le même temps, le patrimoine HLM, loin de diminuer, va augmenter. Cette année, par exemple, nous allons construire 100 000 logements.
Le Figaro : Quels résultats espérez-vous à l'issue de la première année pleine d'application de ces mesures ?
Hervé de Charette : J'espère surtout que tout le monde s’attellera concrètement à ces objectifs et prendra des initiatives. Si tout se passe bien, on doublera certainement la première année le résultat, assez piètre il est vrai, de 1993. Ensuite, une fois que le mouvement sera lancé, je crois qu'il ne s'arrêtera pas. Mais il faut mettre les idéologies au placard, et en finir avec la polémique entre ceux qui étaient pour la vente, et ceux qui étaient contre.
Le Figaro : Ces ventes vont permettre de financer de nouveaux programmes et des opérations de réhabilitation. Pouvez-vous évaluer l'enveloppe enjeu ?
Hervé de Charette : Un seul logement vendu, c'est pour l'organisme HLM un retour net de 100 000 francs. Naturellement, la totalité des sommes reste entre ses mains et sera affectée par lui-même soit à de nouveaux programmes, soit à des travaux de réhabilitation. Et, j'insiste, il ne s'agit pas de remplacer des crédits publics, mais de dégager des crédits supplémentaires qui doivent donner aux organismes HLM une plus grande aisance matérielle pour faire face à leurs projets de développement.
Le Parisien : 28 avril 1994
Hervé de Charette : « Les choses sont en train de s'améliorer sensiblement, même s'il faut regarder celles-ci, compartiment par compartiment et si l'amélioration en vue ne signifie pas la guérison totale de la crise dans laquelle nous sommes entrés.
Le gouvernement a procédé à une analyse et il ressort que si l'État construit 100 000 logements HLM en 1994 il n'en reste pas moins que 30 000 à 50 000 logements disparaissent du secteur privé locatif chaque année. Autre repère, en 1992, moins de 30 000 PAP (prêt d'accession à la propriété) ont été octroyés. Soit moins d'un logement en PAP par commune. Les raisons à cela, le désintérêt des investisseurs pour la pierre au profit de la Bourse et des Sicav et une fiscalité mobilière sévère.
La stratégie du gouvernement pour relancer les moteurs repose sur quatre points :
Redémarrer l'accession à la propriété, avec un PAP en dessous de 7 %, à 6,65 % sur quinze ans. C'est une bonne affaire, une excellente affaire !
Le plafond de ressources pour obtenir le PAP a été relevé. Désormais trois familles sur quatre peuvent en profiter.
Le réaménagement du 1 % patronal.
Le rétablissement d'une fiscalité appropriée en profitant de la baisse des taux. C'est la neutralité fiscale qui place l'investissement immobilier au même niveau que les autres placements. Une idée reçue aujourd'hui comme juste !
Promouvoir le logement social. Actuellement l'effort entrepris est le premier de cette taille réalisé depuis les années 1950.
La rénovation de l'habitat, au travers de l'ANAH (Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat) : 400 000 logements sont concernés.
Le gouvernement a mis des sommes considérables sur la table qu'il m'arrive de penser encore trop modestes mais dont je ne peux pas contester qu'elles ne sont pas négligeables, surtout à un moment où la crise budgétaire limitait fortement les capacités. 10 milliards sur la table ce n'est pas si mal ! Pour la réhabilitation de l'ancien, nous avons porté les crédits de l'ANAH à 2,6 milliards de francs. En 1993 ils étaient de 2 milliards. Soit 600 millions d'augmentation en un an.
Je dois vous dire qu'en janvier et février dernier les chiffres de mises en chantier ont permis de prévoir un rythme annuel de la construction de logements neufs qui est de 324 000, c'est- à-dire proche des 330 000 que l'Insee juge souhaitables. C'est donc une amélioration très nette. Tout ce qui dépend des pouvoirs publics, cela marche très bien. Plus on s'en éloigne moins cela marche ! Ce qui veut dire que les initiatives spontanées et privées sont en retard. Dans la promotion Immobilière, celle dont l'aspire au démarrage, les choses tardent. Il y a à cela des raisons :
– d'abord les dettes à éponger des grandes entreprises bancaires françaises,
– la disponibilité des promoteurs,
– les difficultés à retrouver des opérations nouvelles et l'écoulement nécessaires des stocks et des invendus.
1993 aura été l'année de la relance, 1994 devra être celle de la réforme. Et en particulier dans la fiscalité immobilière. L'immobilier de bureau représente 4,5 millions de mètres carrés de stocks. Si l'on veut noircir le tableau on dira qu'il repartira au prochain millénaire. Ce qui laisse une marge ! Que peut-on y faire ? Pas grand-chose. Autant il est normal et moral de s'occuper du logement autant dans l'immobilier de bureau les règles économiques s'appliquent : on joue, on perd, on gagne, on perd ! Parfois gros, c'est désolant mais est-ce que l'argent public doit servir à combler les pertes de jeu ? Ce n'est pas sûr.
Je viens d'installer une commission chargée d'étudier le déstockage de bureaux vers des logements. J'espère qu'elle aura de bonnes idées. »
Le Parisien : 28 avril 1994
Le Parisien : Monsieur le ministre, les droits de mutation sont très élevés en France. Ne pourrait-on pas les revoir à la baisse ?
Hervé de Charrette : C'est une question à 18 milliards de francs. C'est beaucoup d'argent. Il faut donc mesurer les difficultés et les enjeux. Difficulté double car c'est de l'argent qui va vers les collectivités territoriales, régions, départements, communes. Devant le Parlement l'idée de réduire les recettes des collectivités locales n'est pas très populaire ! C'est pourtant une question centrale, il y a plusieurs raisons pour cela :
Nous sommes le seul pays à avoir des droits de mutations élevés. Les autres pays industriels en ont peu ou pas.
C'est l'impôt le plus stupide qui soit dans la société moderne. C'est l'impôt en embuscade dès que vous achetez ou vendez. Or dans la société moderne on achète et on vend. L'idée de taxer cette action de façon si lourde et si déséquilibrante par rapport aux autres placements perturbe profondément le marché immobilier. Et j'ajoute que dans le domaine du logement il y a une transformation lente qui se produit : autrefois, dans le bien immobilier classique, traditionnel (le bien de famille) il n'y avait pas ou peu de ventes. Aujourd'hui l'immobilier de logement est sur le marché. À cause de la mobilité géographique, professionnelle et personnelle des familles et des individus. On vendra donc beaucoup plus souvent. Il faut en tirer les conséquences fiscales. C'est un problème central.
Je pense que l'on devrait pouvoir raisonnablement diviser les droits de mutation par deux. Je ne sais pas quand mais ce n'est pas un objectif hors d'atteinte. Il est difficile, lourd, Un point de repère : en 1994, l'effort fait par le gouvernement sur la fiscalité directe, sur l'impôt sur le revenu est de un peu moins de 20 milliards de francs. Réduire les droits de mutation, c'est-à-dire de 9 milliards, cela veut dire que le gouvernement devra, en 1995, choisir entre réduire encore une fois l'impôt sur le revenu ou réduire les droits de mutation de moitié. Probablement pas les deux. Je pense que réduire de moitié les droits de mutation serait raisonnable. Ce serait sage. Ce sera pour moi un sujet majeur en 1994.
Le Parisien : Sur le problème du foncier, monsieur le Ministre, Vous avez mis en place un groupe d'étude. Alors qu'en est-il ?
Hervé de Charrette : Le groupe d'étude en question est présidé par M. Rossi. En préambule à ma réponse je dirai que nous sommes dans un drôle de pays avec beaucoup d'espace et une faible densité au kilomètre carré et qui a néanmoins réussi à construire des immeubles collectifs les plus hauts possibles alors que le rêve français est la maison individuelle. C'est paradoxal !
À la base de tout cela il y a le prix extravagant des terrains. Franchement je trouve cela déraisonnable, ce sont des rentes de situation payées par la collectivité. Et payés largement par l'impôt : qui achète les terrains en région parisienne, c'est souvent la fiscalité directe de l'État, des collectivités locales qui met de l'argent au pot pour pouvoir payer le surcoût foncier. C'est complètement contraire à l'intérêt général. Et donc l'objectif à poursuivre est d'augmenter l'offre de terrains. Il a fallu beaucoup de fermeté, par exemple, pour conduire les entreprises publiques à vendre leurs réserves foncières à prix raisonnable. 21 hectares ont été trouvés à Paris. Et la ville de Paris et l'État payent les deux tiers d'un prix du logement pour pouvoir avoir des prix acceptables pour les familles modestes.
Je serais assez favorable à une certaine pénalisation de la détention de terrains à bâtir. Ce qui pèserait à la longue sur l'offre des terrains.
Le Parisien : Que penser des crédits promoteurs que certains trouvent trop difficiles aujourd'hui à obtenir ?
Jean Labaume (Meeker) : Si le plan de relance du gouvernement a bien réussi, pour ma part je suis optimiste, je constate qu'il y a deux blocages importants, le foncier et le crédit promoteur. Sur le premier, la meilleure solution est de rendre les terrains constructibles en grand nombre. Comme dans les pays anglo-saxons.
Sur le deuxième point, nous sommes confrontés aux difficultés des banquiers confrontés eux-mêmes aux difficultés de l'immobilier d'entreprise. La confiance revient tout de même et les pompes sont en train de se réamorcer. Mais j'ai quelques inquiétudes lorsque je vois des intervenants, adossés ou pas à leur banque, qui commencent à faire de la surenchère sur le foncier. Ils préparent par leur comportement les prochains malheurs de notre profession. On ne va pas retrouver les marchés haussiers, il faut donc s'adapter et rester dans le niveau des prix actuels.
Nous sommes les seuls industriels à travailler dans un marché de pénurie avec une matière première qui ne se renouvelle pas.
Hervé de Charrette : La spéculation est largement à l'origine de la crise et que les acteurs du marché immobilier ont un intérêt aujourd'hui collectif à jouer la maîtrise des prix du foncier ensemble et non en se concurrençant.
Patrice Chevalier (Compagnie foncière de crédit) : Je n'ai pas l'impression qu'il y ait surréaction du secteur bancaire. C'est peut-être l'irruption de banquiers dont ce n'était pas le métier qui a provoqué la situation. Le marché aujourd'hui est basé sur le besoin, sur une bonne solvabilité et non plus sur l'accession coup de cœur ou coup de Bourse. Il faut donc avoir un minimum de fonds propres, un minimum de pré-commercialisation et acheter un terrain à un prix raisonnable. Les programmes qui marchent sont effectivement plus petits et se vendent.
Le Parisien : Que pensez-vous de la nouvelle disposition sur la garantie de paiement en cas de faillite des entrepreneurs ?
Hervé de Charrette : Fondée sur la réserve de propriété elle n'est pas bonne. Il faut modifier le projet initial et la nouvelle idée est qu'il faudra, lorsqu'il y a prêt, que celui-ci soit versé directement à l'entrepreneur. Au cas où il n'y aurait pas de crédit, il y aura le système de la caution bancaire. C'est ce que je propose au Parlement
Le Parisien : Une question qui s'adresse aux promoteurs, quels sont les niveaux de vos stocks ?
Jean Labaume (Meeker) : Ils ont beaucoup baissé pour la plupart d'entre nous. Pour Meeker, ils sont à moins de 50 logements et à moins d'un mois maison. De nombreuses opérations sont déjà pré-vendues (à 50, 60 %) pour des produits qui sont en cible basse et souvent en seconde couronne.
Michel Desmoulins (Cogedim/Sinvim) : Nous sommes entrés dans une crise de la demande au contraire de la crise précédente qui était celle de l'offre. Pendant quatre ans, le marché s'est bloqué. Beaucoup d'efforts ont été réalisés et la re-solvabilisation s'est faite. Mais attention à la crise de sous-production. Les prix ont été corrigés lorsqu'ils étaient trop hauts, aujourd'hui il faut les corriger pour qu'ils remontent. Car nous ne pouvons pas produire au niveau actuel des prix (à Paris et première couronne), c'est-à-dire en dessous de nos prix de revient.
Hervé de Charrette : En réaction j'approuve totalement. Ce qui se vend aujourd'hui se vend en dessous des prix de revient. Cela a conduit à de nombreuses pertes. Baisser le prix des terrains serait une solution. De plus il y a un risque de sous-production et en 1995 et 1996 il peut y avoir une nouvelle période de hausse. Si elle peut faire plaisir quelques instants aux promoteurs elle se retournera violemment contre eux. Et le secteur ne résistera pas à une deuxième crise. Il faut un redémarrage régulier dans la production de logements. En tout cas c'est le moment d'acheter !
Raymond Deby (SEERI IDF) : Nos stocks sont d'environ trois mois. Le plan de relance porte ses fruits mais il faut rester attentif.
Louis Marchand (Promogim) : Peut-on espérer, monsieur le Ministre, des améliorations sur le PAP, par exemple en pouvant l'obtenir sans apport personnel ?
Hervé de Charrette : Je suis très favorable aux PAP. La collectivité doit permettre aux familles modestes de se loger. On constate que ceux qui viennent sur ce marché ont de 20 à 25 % d'épargne personnelle.
La règle étant d'avoir au moins 10 % d'épargne. Baisser de 10 à 5 % l'apport personnel, j'y étais favorable mais il faut encourager ceux qui ont un tempérament d'épargnant. Or on ne peut devenir accédant à la propriété qu'en ayant un tempérament d'épargnant.