L'essentiel de la proposition de loi
La proposition de loi propose des mesures pour lutter contre la crise du logement, aussi bien dans le secteur privé que dans le parc social.
Le texte vise à établir une programmation nationale en faveur du logement en inscrivant dans la loi des objectifs de construction et de rénovation à l'horizon 2030. L'évaluation des besoins en logement s'imposerait ainsi comme un exercice structurant et récurrent de l'action publique inscrit au cœur de la planification. Certaines dispositions visent notamment à :
- construire au moins 120 000 logements locatifs sociaux et 15 000 logements par an pour les jeunes actifs et les étudiants, par an ;
- inclure explicitement le parc social dans le champ des objectifs de rénovation énergétique, en tenant compte des spécificités thermiques et constructives du bâti ancien, avec un objectif de 100 000 logements locatifs sociaux par an ;
- adapter 50 000 logements par an au vieillissement ou au handicap ;
- produire 25 000 logements en résidences sociales et 10 000 logements en pensions de famille et résidences accueil.
Autorités organisatrices de l'habitat
La proposition de loi renforce le statut des autorités organisatrices de l'habitat (AOH), créées par la loi 3DS du 21 février 2022, notamment en :
- étendant le champ des zonages sur lesquels les AOH sont consultées ;
- permettant à un plus grand nombre d’intercommunalités de devenir AOH en assouplissant les conditions d’entrée à ce statut ;
- rendant leur consultation systématique préalablement à toute modification des zonages ;
- requérant leur avis conforme préalablement à la prise des actes réglementaires modifiant les zonages applicables aux communes de leur ressort territorial.
Prix du foncier
Pendant une durée de sept ans, à titre expérimental, un droit de préemption urbain (DPU) pourrait être utilisé dans certaines zones à des fins de régulation des marchés foncier et immobilier, prioritairement en vue de la création de logements.
L'objectif de la mesure est de sécuriser une pratique du droit de préemption en contestation de prix face à des prix considérés comme excessifs. Elle autorise une préemption au motif de la régulation des prix (en principe, le DPU est conditionné à un projet déterminé).
Ce droit de préemption "régulation des marchés fonciers et immobiliers" ne serait mobilisable que dans les zones urbaines ou à urbaniser des PLU(i) ou dans les espaces urbanisés couverts par une carte communale et, à l'intérieur de ces zones, certains secteurs spécifiques, délimités "lorsque les conditions d'aliénation des biens sont excessives au regard des prix constatés sur le marché pour des biens comparables et risquent de compromettre la réalisation des objectifs en matière d'accès au logement ou de mixité sociale".
Réforme du dispositif SRU
Une réforme en profondeur du dispositif solidarité et renouvellement urbain (SRU) est proposée, notamment en :
- assouplissant les critères d'exemption des communes à l'obligation de disposer d'un nombre minimal de logement sociaux au sein de leur parc de résidences principales ;
- exonérant du prélèvement SRU la commune qui aurait atteint ses objectifs triennaux de réalisation de logements sociaux ;
- introduisant une part de rattrapage sous forme de logements intermédiaires ;
- simplifiant les contrats de mixité sociale (CMS), dont les objectifs dérogatoires seraient librement négociés entre la commune et le préfet, alors qu'aujourd'hui ils doivent respecter les taux fixés par la loi ;
- supprimant de nombreuses sanctions au regard de l'objectif de construction de logements sociaux, notamment ;
- supprimant la condition d'avoir conclu un CMS pour bénéficier de la possibilité de rattraper une fraction des objectifs sous la forme de logements locatifs intermédiaires.
Rôle du maire
La proposition de loi donnerait au maire la présidence de la commission d'attribution des logements et d'examen de l'occupation des logements (Caleol) ainsi qu'un droit de veto motivé dans l'attribution des logements sociaux. Le maire (ou le président de l'EPCI dans le cas c'une Caleol intercommunale) proposerait en outre l'ordre de classement des candidats.
Le texte prévoit la création d'une commission de concertation chargée de suivre les programmes de constructions neuves jusqu'à leur date de livraison, présidée de droit par le maire.
Lutte contre la vacance des locaux professionnels
La transformation de l'immobilier de bureaux en logements serait facilitée dans les opérations de revitalisation de territoire (ORT) notamment en :
- réduisant les délais d'éviction dans les locaux soumis à des baux commerciaux ;
- ouvrant la possibilité de mettre en place des ORT dans les zones d'entrée de ville, les zones commerciales périphériques et les quartiers tertiaires en déprise ;
- prévoyant une bonification du volume constructible de droit de 30% dans les ORT pour les opérations de transformation d'immeubles existants en logements ;
- créant un certificat de projet, remis par le préfet, pour les opérations de transformation d'immeubles existants en immeubles d'habitation.
Un amendement des sénateurs étend une logique similaire à la rénovation du bâti ancien non protégé dans les ORT.
Accession sociale à la propriété
Le texte propose plusieurs mesures en faveur de l'accession sociale à la propriété :
- faciliter le recours aux sociétés immobilières d'accession progressive à la propriété (SCI-APP) ;
- encourager l'inscription de l'offre de logements faisant l'objet d'un dispositif d'accession sociale au sein des programmes locaux de l'habitat ;
- autoriser la vente HLM avec une décote de 20% aux locataires et aux gardiens.
Le droit d'opposition des maires à la vente HLM serait renforcé.
Renforcement des marges de manœuvre des organismes HLM
La proposition de loi vise à :
- permettre aux sociétés de vente HLM d'acquérir en bloc les logements intermédiaires auprès de filiales de logements intermédiaires et de leurs propres filiales ;
- autoriser la vente de logements construits ou acquis depuis plus de cinq ans au moyen d'un contrat de location-accession (contre dix ans actuellement) ;
- permettre aux organismes HLM de recourir à l'usufruit locatif social de manière encadrée ;
- supprimer la possibilité offerte aux organismes HLM de vendre à des particuliers ou à des promoteurs privés ;
- porter le taux de logements privés cessibles de 30% à 50%.
Augmentation des loyers des logements sociaux réhabilités
La proposition de loi autoriserait les bailleurs sociaux à réviser, à la relocation, les loyers des logements réhabilités jusqu'aux plafonds réglementaires des constructions neuves, tout en dispensant les bailleurs de l'autorisation préfectorale pour la réévaluation des loyers de logements réhabilités, dans la limite de 5% en sus de l'indice de référence des loyers (IRL).
Le contrôle préfectoral a priori des délibérations des organismes HLM relatives aux loyers serait supprimé.
Lutte contre le squat
La proposition durcirait l'arsenal juridique relatif à la lutte contre le squat issu de la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite en :
- pénalisant le maintien par le biais de manœuvres, contrainte, menaces ou voie de fait dans le local ;
- permettant l'expulsion administrative des squatteurs de locaux commerciaux, agricoles ou professionnels ;
- renforçant la lutte contre d'éventuelles pratiques malhonnêtes résultant du maintien illégal à la suite de réservations de meublés de tourisme ;
- faisant entrer dans l'infraction pénale de squat les personnes se maintenant dans le domicile d'autrui à l'issue de l'expiration d'un contrat de location d'un meublé de tourisme.
Dispositions diverses
Le délai d'appropriation de droit commun des biens sans maître passerait de 30 à 15 ans.
Le droit de préemption du locataire serait élargi aux baux meublés en cas de congé pour vente du bailleur.
Des dispositions simplifient et clarifient les procédures de relogement dans le cadre des obligations de relogement applicables aux bailleurs sociaux.
Un dispositif de soutien à la réhabilitation des logements sociaux en zones peu denses grâce à des avenants aux conventions APL serait expérimenté pour une durée de six ans.
Le droit du propriétaire de donner congé au locataire en raison de travaux de rénovation énergétique serait inscrit dans la loi, contrairement à la jurisprudence constante des tribunaux judiciaires depuis 1996.
Le texte propose diverses mesures en faveur du logement des travailleurs, jeunes notamment.
Sur amendement, les sénateurs rendraient possible l'acquisition de biens à l'état d'abandon à la valeur du terrain nu.
Cette page propose un résumé explicatif du texte pour le grand public. Elle ne remplace pas le texte officiel.