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Le marché immobilier français connaît depuis environ deux ans une crise profonde, avec la rapide hausse des taux d'intérêt qui a mis fin à des années de crédit facile, couplée à une politique restrictive des banques pour les prêts immobiliers. Cela a conduit à une forte réduction des transactions immobilières et à une diminution importante des biens mis en location, du moins pour les locations de longue durée avec bail.
Parmi les causes de la crise, l'attrition des locations de résidences principales au profit de locations de courte durée à vocation touristique est dénoncée depuis longtemps, notamment par de nombreux élus, et une proposition de loi "visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif" est en cours d'examen au Parlement.
Dans ce contexte, la première ministre a confié à Annaïg Le Meur la mission d'étudier les évolutions possibles de la fiscalité locative, intégrant la prise en compte de la durée de la location, dans le but de :
- favoriser la location longue durée à titre de résidence principale ;
- simplifier la fiscalité locative en faisant des propositions amenant à la convergence des régimes fiscaux ;
- maintenir une offre locative privée à loyers abordables avec des critères sociaux et une meilleure performance énergétique.
Après une présentation du marché du logement locatif français, le rapport expose les règles de la fiscalité actuelle sur les revenus locatifs, sujet complexe dans lequel plusieurs régimes coexistent pour une même activité.
La principale variable est la distinction de base entre les revenus de la location de biens nus et ceux de la location de biens meublés, les premiers étant imposés à l'impôt sur le revenu en tant que revenus fonciers (RF), les seconds étant imposés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cette distinction historique apparaît aujourd'hui sans aucune justification.
Le rapport présente ainsi les effets de la fiscalité locative sur les marchés du logement et les difficultés produites aujourd'hui par des distorsions fiscales. Plusieurs scénarios sont ensuite présentés pour répondre aux objectifs d'équité fiscale vis-à-vis de la location de longue durée, de simplification, et de maintien d'une offre privée abordable avec le développement souhaitable du dispositif Loc'Avantages, ainsi que d'une offre de locations de logements remis aux normes environnementales actuelles avec le dispositif Denormandie.
INTRODUCTION
1. UN MARCHE DU LOGEMENT LOCATIF SEGMENTE ET CONNAISSANT UNE EVOLUTION RECENTE MARQUEE VERS LE DEVELOPPEMENT DES MEUBLES
1.1. Le parc locatif français est divisé entre les logements loués nus et loués meublés, dont les meublés de tourisme
1.1.1. La location d'un logement se fait usuellement par l'intermédiaire d'un bail entre les parties, qui différencie les logements loués nus et les logements loués meublés
1.1.2. Les meublés de tourisme font l'objet d'une réglementation ad hoc
1.2. Le parc locatif meublé répond à une demande légitime, mais sa croissance accélérée au détriment de la location nue crée le risque d'un décalage avec la demande des locataires
1.2.1. Les logements meublés sont majoritairement des surfaces petites à moyennes, et s'adressent à une population en recherche de flexibilité locative
1.2.2. La location d'un logement en meublé présente des avantages opérationnels et économiques qui sont recherchés par les propriétaires
1.2.3. La croissance du parc locatif meublé s'accélère, au détriment même du parc locatif nu
1.2.4. La généralisation de la location meublée est particulièrement forte dans les centres urbains, et notamment à Paris et en Ile-de-France
1.2.5. Les loyers des logements meublés sont supérieurs de 10 % à 20 % à ceux des logements semblables loués nus
1.2.6. La transition accélérée d'une partie du parc locatif vers le logement loué meublé est tiré principalement par l'offre, au risque d'un décalage avec la demande locative
1.3. Le logement meublé touristique, en pleine croissance, est concentré dans les zones touristiques avec un fort taux de classement, et dans les centres urbains
1.3.1. L'activité de location de meublés de tourisme est en plein essor, grâce aux plateformes d'intermédiation en ligne, mais la visibilité sur ce phénomène et les logements concernés reste encore très limitée
1.3.2. Le parc de meublés de courte durée est concentré dans les zones touristiques, mais aussi dans les centres urbains, notamment des grandes agglomérations
1.3.3. Le parc touristique classé représente une minorité des logements meublés de tourisme, mais fortement concentré dans les zones touristiques littorales et de montagne
1.3.4. La croissance des meublés de tourisme s'accompagne d'un effet d'éviction du logement de longue durée du marché locatif
2. PANORAMA DE LA FISCALITE DES REVENUS LOCATIFS
2.1. La déclaration des revenus locatifs n'est pas la même selon que ces revenus soient issus d'une location nue ou d’une location meublée
2.1.1. Le double régime d'imposition foncier / BIC des revenus locatifs est issu d'une jurisprudence historique et de la réforme de 2016
2.1.2. L'imposition sur le revenu des particuliers pèse surtout sur la fiscalité locative
2.1.3. Les revenus déclarés par le biais d'une SCI
2.2. Le régime fiscal des logements nus (revenus fonciers)
2.2.1. Le régime fiscal du micro-foncier
2.2.2. Le régime réel d'imposition des revenus fonciers
2.3. Le régime fiscal des logements meublés (BIC)
2.3.1. Distinction entre location meublée professionnelle et non professionnelle (LMP/LMNP)
2.3.2. Le régime micro-BIC
2.3.3. Le régime réel BIC permet la déduction d'un grand nombre de charges qui, additionnée au dispositif de l'amortissement, permet souvent une réduction quasi-totale de la base imposable des propriétaires
2.4. La plus-value immobilière distingue les particuliers des professionnels, ce dont profite le statut LMNP pour conjuguer les aspects les plus profitables de la fiscalité des particuliers comme des professionnels
2.4.1. Les loueurs de LMP sont imposés sur leur plus-value immobilière au titre de la fiscalité des professionnels
2.4.2. Les autres plus-values immobilières sont imposées au titre de la fiscalité des particuliers, qui comporte une forte incitation à la conservation longue des biens
2.5. La fiscalité des revenus locatifs déclarés en BIC et en revenus fonciers présente quelques similitudes, mais surtout beaucoup de différences à l'avantage principal des locations meublées
2.5.1. Les revenus locatifs ne sont pas seulement imposés au titre de l'impôt sur le revenu, mais aussi taxés par les prélèvements et cotisations sociales
2.5.2. De nombreuses différences fiscales qui sont pour la plupart à l'avantage des locations meublées, tant au régime micro qu'au régime réel
2.5.3. La non-réintégration des amortissements dans la plus-value des LMNP relève d'une incohérence comptable et fiscale majeure
2.5.4. Simulation de l'avantage fiscal liée au régime LMNP
2.6. Le régime LMNP est fortement attractif pour les propriétaires, qui sont de plus en plus nombreux à ne pas être imposés sur leurs revenus locatifs, encourageant la location meublée au détriment de la location nue
2.6.1. Les propriétaires bailleurs sont majoritairement des ménages aisés 2.6.2. Le nombre de contribuables déclarants des revenus issus de la location meublée a augmenté de 52,4 % en cinq ans, contre une baisse de 0,2 % pour la location nue, illustrant l'attrait de la niche fiscale du LMNP
2.6.3. 68 % des contribuables en régime BIC réel ne sont pas imposés sur leurs revenus locatifs, contre seulement 14 % de ceux imposés en régime foncier
2.6.4. Ce cadre fiscal avantageux pour la location meublée représente une dépense fiscale coûteuse pour les finances publiques
2.7. Illustration des différences de rentabilité économique et fiscale selon les modes de location
2.7.1. Une modélisation pour illustrer les avantages des propriétaires investisseurs à la location meublée de tourisme et à la location meublée au détriment de la location nue de longue durée
2.7.2. La mission a retenu les villes de Montpellier, La Rochelle, Annecy ainsi que le 13ème arrondissement de Paris comme exemples d’illustration
2.7.3. Les modélisations montrent une rentabilité nettement supérieure de la location meublée touristique sur la location meublée et nue
3. PROPOSITIONS DE SCENARII DE REFORME DE LA FISCALITE DES REVENUS LOCATIFS
3.1. Des propositions de scénarii de réforme de la fiscalité des revenus locatifs afin d'encourager le logement à titre de résidence principale
3.1.1. Les paramètres de réforme sont principalement les abattements en régime micro, les seuils de passage du micro au réel et la prise en compte des amortissements
3.1.2. Une base commune de réforme commune à tous les scénarii est proposée, incluant notamment une réunification des régimes d'imposition des revenus locatifs non professionnels
3.1.3. Les évaluations des effets fiscaux et budgétaires des scénarii de réforme sont limitées par un manque de visibilité sur la nature des biens loués et sur le dispositif de l'amortissement
3.1.4. La suppression de l'amortissement pour le régime BIC réel des LMNP nécessite une période transitoire pour accompagner les propriétaires
3.1.5. Trois scénarii de réforme se différenciant principalement par les modalités d'alignement des régimes micro
3.2. Scénario 1 : unification des deux régimes et taux d'abattement micro à 40 %
3.2.1. Inconvénients du scénario 1
3.2.2. Avantages du scénario 1
3.3. Scénario 1 bis : unification des deux régimes et taux d'abattement micro à 50 %
3.3.1. Inconvénients du scénario 1 bis
3.3.2. Avantages du scénario 1 bis
3.4. Scénario 2 : promotion de la location de longue durée avec un abattement majoré de 10 % par rapport à la location de courte durée
3.4.1. Inconvénients du scénario 2
3.4.2. Avantages du scénario 2
3.5. Scénario 2 bis : promotion de la location de longue durée avec un abattement majoré de 20 % par rapport à la location de courte durée
3.5.1. Inconvénients du scénario 2 bis
3.5.2. Avantages du scénario 2 bis
3.6. Scenario 3 : Proposition désincitative pour le LMNP de courte durée et la mise en place d'un amortissement spécifique pour le logement longue durée
3.6.1. Inconvénients du scénario 3
3.6.2. Avantages du scénario 3
3.7. Les dispositifs Denormandie et Loc'Avantages répondent à des objectifs sociaux et environnementaux, mais doivent être améliorés
3.7.1. Le dispositif Loc'Avantages est intéressant mais nécessite d'être porté et renforcé pour être véritablement efficace
3.7.2. Les propositions pour améliorer le dispositif Loc'Avantages
3.7.3. Promouvoir la rénovation énergétique : améliorer le dispositif Denormandie
- Type de document : Rapport officiel
- Pagination : 106 pages
- Édité par : Premier ministre