Pour une relance durable de l'investissement locatif

Introduction
Chiffres-clefs
Synthèse des propositions

1. Des facteurs structurels et conjoncturels pèsent sur l'investissement locatif, un des moteurs de la production de logements en France

1.1. Les bailleurs privés logent 25 % des Français et 58 % des locataires

1.2. L'investissement locatif permet de se constituer un petit patrimoine et de disposer d'un complément de revenus à la retraite

1.3. L'effondrement de la construction neuve et des transactions dans l'ancien depuis la fin de l'année 2022 a fait reculer l'offre locative
1.3.1. On n'a jamais aussi peu construit depuis les années 1950
1.3.2. Les transactions dans l'ancien sont à leur plus bas niveau depuis 2013

1.4. La chute de l'investissement locatif, dans le neuf comme dans l’ancien, a des conséquences graves sur tout le parcours résidentiel
1.4.1. La chute de l'investissement locatif a un effet d'entraînement sur toute la production neuve

2. Notre système est incohérent et désincitatif à la mise en location de logements de longue durée 

2.1. Trop de facteurs désincitent aujourd'hui à investir pour la location d’un bien en longue durée
2.1.1. Les prix de l'immobilier, les loyers et les salaires ne progressent plus au même rythme
2.1.2. De nombreux facteurs affectent la rentabilité de l'investissement locatif 

2.1. La location nue est moins intéressante que la location meublée de courte durée 

2.2. Les récentes évolutions n'ont pas permis d'améliorer la rentabilité de la location nue 

3. Reconnaître sur le plan fiscal l'importance des investisseurs particuliers pour favoriser l'investissement et augmenter structurellement l'offre de logements 

3.1. Les investisseurs particuliers sont des agents économiques nécessaires à notre pays et ses locataires 

3.2. La mission a auditionné les principaux acteurs de l'écosystème autour de quatre principes

3.3. La mission formule cinq propositions pour relancer durablement l'investissement locatif 
3.3.1. Proposition n°1 : pour toutes les mutations intervenant à compter de décembre 2025, ouvrir l'amortissement des biens mis en location de longue durée, sans distinction du caractère nu ou meublé, et rehausser à 50 % l'abattement pour le régime micro-foncier 
3.3.2. Proposition n°2 : offrir un bonus de rentabilité pour les logements proposés à un loyer abordable 
3.3.3. Proposition n°3 : augmenter à 40 000 € le plafond d'imputation du déficit foncier 
3.3.4. Proposition n°4 : exclure les biens mis en location de longue durée de l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) 
3.3.5. Proposition n°5 : mettre en cohérence la durée de détention avant exonération de la plus-value avec la durée d'amortissement proposée 

3.4. Au-delà de la fiscalité, il est nécessaire d'améliorer plus globalement les déterminants de l'investissement locatif 

4. Pour stimuler les décisions d'investissement et avoir un impact positif sur les finances publiques, la réforme ne devrait s'appliquer qu’aux mutations intervenant à compter du dernier mois de 2025 

4.1. Le nouveau cadre fiscal serait ouvert aux seules mutations intervenant à partir du dernier mois de 2025 

4.2. L'examen par le Conseil d'État de ce projet de réforme permettra de conforter la constitutionnalité du dispositif 

4.3. La mise en place de ce nouveau cadre fiscal serait bénéfique pour les finances publiques dès 2026
4.3.1. La mission projette une hausse annuelle de la production de l'ordre de 90 000 logements neufs et anciens d'ici 2030 
4.3.2. Une réforme qui réduit le déficit public : +0,5 Md€ en 2026, +1,9 Md€ par an en moyenne sur 2026-2032

Conclusion