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L’encadrement des loyers d’habitation a été instauré à titre expérimental, par la loi ÉLAN de 2018, après une première tentative avec la loi ALUR de 2014. La phase d’expérimentation, qui devait prendre fin au 24 novembre 2023, a été prolongée par la loi 3DS du 21 février 2022, jusqu’au 24 novembre 2026.
À la demande de la commission des finances de l’Assemblée nationale, la Cour des comptes a examiné la mise en œuvre et les effets du dispositif expérimental.
Le rapport expose les fondements et la mise en oeuvre du dispositif expérimental d’encadrement des loyers, déployé dans ces zones tendues, et son articulation avec les outils déjà existants. Il analyse son application et propose deux scénarios d’évolution.
PROCÉDURES ET MÉTHODES
SYNTHÈSE
RECOMMANDATIONS
INTRODUCTION
CHAPITRE I UNE EXPÉRIMENTATION S’AJOUTANT AU DISPOSITIF EXISTANT D’ENCADREMENT DES LOYERS
I - LE CONTEXTE D’UN MARCHÉ DU LOGEMENT SOUS TENSION
A - Une demande soutenue face à une offre insuffisante
B - Des dépenses de logement qui représentent une part substantielle des revenus des ménages
II - LE CHOIX D’UN ENCADREMENT SUPPLÉMENTAIRE EN INSTAURANT UN PLAFONNEMENT DES LOYERS
A - L’encadrement de l’évolution des loyers, des droits du locataire étendus (1982‑1989‑2014)
B - De l’encadrement général du montant des loyers de la loi ALUR à l’expérimentation territorialisée de la loi ÉLAN (2014-2026)
III - UNE EXPÉRIMENTATION DÉPLOYÉE DE MANIÈRE DIFFÉRENCIÉE DANS NEUF COLLECTIVITÉS TERRITORIALES VOLONTAIRES ET ENCADRÉE PAR L’ÉTAT
A - Une expérimentation initiée localement, régulée par l’État
B - Un contrôle limité de la direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF), l’attribution d’un nouveau pouvoir de sanction au préfet
C - Des dynamiques locales de mise en oeuvre variables
CHAPITRE II UN DISPOSITIF COMPLEXE, MARQUÉ PAR DE FORTES CONTRAINTES MÉTHODOLOGIQUES ET SOURCE D’INSÉCURITÉ JURIDIQUE
I - UNE FIXATION DES LOYERS DE RÉFÉRENCE FRAGILE ET IMPARFAITE
A - Une représentativité des données des observatoires locaux des loyers ne pouvant être garantie
B - Des loyers de référence ne restituant qu’imparfaitement la diversité du marché locatif
C - Une exception parisienne fragilisant les loyers de référence
II - LES INSÉCURITÉS JURIDIQUES INDUITES PAR LA MISE EN OEUVRE DE L’EXPÉRIMENTATION
A - Les difficultés d’interprétation du mécanisme lui-même
B - De multiples contentieux sur des arrêtés préfectoraux fragilisent la sécurité juridique du dispositif
C - Un cumul des dispositifs d’encadrement des loyers à l’articulation complexe et incertaine
D - Des mécanismes multiples et inintelligibles de règlement des litiges entre locataires et bailleurs
III - LES DONNÉES LACUNAIRES NE PERMETTANT PAS DE RENDRE COMPTE DE LA SITUATION DU MARCHÉ LOCATIF PRIVÉ
A - Les données issues des plateformes d’annonces immobilières
B - Les données issues de la collecte auprès des professionnels
C - Les données issues de l’INSEE
D - Les données issues de l’administration
CHAPITRE III LES EFFETS INCERTAINS ET DIFFICILES À MESURER DE L’ENCADREMENT DES LOYERS OUVRANT SUR DEUX SCÉNARIOS POSSIBLES
I - DES EFFETS SPÉCIFIQUES DIFFICILES À MESURER
A - À court terme, une modération de la hausse du montant des loyers
B - À moyen et long terme, de possibles effets indirects sur l’offre
II - DEUX SCÉNARIOS ALTERNATIFS QUANT À L’AVENIR DU DISPOSITIF
A - Scénario 1 : procéder à une nécessaire réforme structurelle d’amélioration et de simplification de l’encadrement des loyers dans le cadre de la prolongation de l’expérimentation
B - Scénario 2 : une fin de l’expérimentation au profit d’un renforcement de l’encadrement de l’évolution des loyers
III - UN NÉCESSAIRE ACCOMPAGNEMENT PAR UNE POLITIQUE STRUCTURELLE DE STIMULATION DE L’OFFRE LOCATIVE DE LONGUE DURÉE
LISTE DES ABRÉVIATIONS
ANNEXES
- Type de document : Rapport d'étude
- Pagination : 194 pages
- Édité par : Cour des comptes
