Texte intégral
Je suis heureux d'intervenir, comme l'an dernier, à la clôture de votre Congrès, qui rassemble les organismes du logement social, les femmes et les hommes qui les animent : présidents, administrateurs, cadres dirigeants. C'est toujours un moment important dans la vie du monde du logement, où est fait un point sur la situation, où ont lieu des débats sur la politique de l'habitat. Vous avez donc durant ces trois jours de Congrès largement débattu de votre action, de vos projets, de vos souhaits et votre président vient de me faire part de ce qui ressort de ces travaux. En ayant pris connaissance des résultats de vos travaux, je vais vous donner à mon tour notre analyse de la situation et les lignes de force de notre politique.
La situation du Logement
La crise du logement est présente dans la plupart des régions. Les prix sont élevés tant pour la location que pour l'accession, les taux de rotation, en particulier dans votre parc, se sont effondrés, et l'offre de logements disponibles s'est réduite. Vous êtes aux premières loges pour le savoir : beaucoup de nos compatriotes rencontrent des difficultés importantes pour se loger. Et le logement, avec l'emploi et l'éducation, est un des piliers fondamentaux qui permet l'équilibre personnel dans un pays européen, moderne et urbain comme le nôtre. A Lyon, en 2002, je vous disais qu'il y avait trois grands défis à relever :
- rénover massivement les quartiers en difficulté
- doubler la construction locative sociale
- relancer toute la chaîne du logement et tous les modes d'occupation. La complexité du logement, le nombre important des acteurs, le temps nécessaire au montage des opérations, tout cela rendait indispensable un pacte de confiance entre nous. Pacte de confiance ne signifie pas être d'accord sur tout, mais veut dire que l'on adopte une vision commune sur l'essentiel, que l'on respecte avant tout la parole des uns et des autres, que l'on définit en commun des objectifs, enfin que l'on effectue une évaluation permanente et en commun de notre action. Où en sommes-nous aujourd'hui sur ces trois défis ?
Premier défi : la relance de l'offre de logements
La relance de la construction est aujourd'hui réelle, puisque nous sommes sur un rythme annuel de 430 000 logements mis en chantier et de 555 000 permis de construire accordés, rythme que nous n'avons pas connu depuis 27 ans. Cette relance commence à avoir un impact sur les loyers et les prix de l'immobilier : les hausses se ralentissent fortement, de premières baisses commencent à se manifester dans certaines régions.
Mais il faut bien entendu poursuivre l'effort entrepris pendant plusieurs années si nous voulons rattraper le déficit de constructions nouvelles accumulé ces dernières années.
Pour la mise en oeuvre du Plan de cohésion sociale, nous avons choisi la contractualisation :
- avec vous d'abord : convention avec l'USH signée le 21 décembre 2004. Objectif de 390 000 logements sociaux nouveaux sur cinq ans par les organismes Hlm, 500 000 avec l'ensemble des opérateurs de ce secteur
- avec les opérateurs : SEM, Promoteurs-Constructeurs, Pact-Arim, Habitat et Développement, et le 1% logement qui a apporté des moyens financiers importants au Plan de cohésion sociale
- conventions avec les collectivités : les conventions de délégation concernent 82 agglomérations ou départements, soit la moitié de la production nationale. On arrivera probablement à environ 110 délégataires au début 2007. Ceci met bien en évidence la volonté de la majorité des collectivités locales de construire du logement social pour répondre à la crise. L'accord supposait que des moyens soient mis en place par l'Etat : ils l'ont été, et même au-delà de ce qui était prévu.
Les mesures financières qui ont été prises : Mesures prévues dans l'accord
La loi de programmation pour la cohésion sociale a bien été votée avec les moyens permettant le volume de production prévu. Cette programmation a été respectée dans les budgets 2005, 2006, et le projet de budget 2007 que va présenter le Gouvernement la respecte.
Cette loi a comme prévu exonéré de TFPB pendant 25 ans au lieu de 15 les opérations nouvelles de logement social pendant la durée du plan.
Nous avons accéléré à hauteur de 250 millions d'euros les paiements de l'Etat aux organismes Hlm. Les lignes de crédit correspondantes ont été mises en place par la CDC et les engagements de résorber ainsi la dette de l'Etat ont bien été tenus.
Mesures supplémentaires de fin 2005
Les conditions financières des prêts de la CDC pour les opérations de logements sociaux ont été sensiblement améliorées : baisse du taux des prêts de 0,15% entrée en vigueur le 1er novembre dernier, allongement de leur durée à 40 ans pour les constructions, et à 50 ans pour le foncier.
La zone 1 a été étendue à 328 communes nouvelles en Ile-de-France, région où il est particulièrement difficile de construire du logement social.
Ont été mis sur pied des prêts fonciers de très longue durée de la CDC aux collectivités locales, jusqu'à 60 ans, pour permettre aux organismes Hlm de construire sur des terrains avec un bail emphytéotique.
Nous avons donc été à l'écoute du terrain, entendu que la hausse des coûts du foncier et des prix de construction rendait plus difficile le montage des opérations, et trouvé avec vous des solutions à ces difficultés.
Compte tenu de la récente hausse de 0,5 % du taux du livret A, il est nécessaire d'apporter une compensation pour limiter l'impact qui pourrait en résulter négativement sur les prêts au logement social et favoriser la réalisation des objectifs du Plan de cohésion sociale.
C'est pourquoi je m'engage, au nom du Gouvernement, à ce que, pour les nouvelles opérations de logement social, le taux des prêts consentis soit rendu inférieur de 0,2 % aux conditions actuelles.
Au-delà de cette mesure liée au livret A, je tiens à vous assurer de la détermination du Gouvernement à maintenir le système du livret A, comme il fonctionne actuellement, avec la collecte centralisée à la CDC, pour le financement du logement social et l'accès de tous les bailleurs sociaux à ce financement dans les mêmes conditions. C'est un bon système et il faut le préserver. C'est la position que le Gouvernement français défendra à Bruxelles. Par ailleurs, il fallait agir sur l'ensemble de la chaîne du logement, donc aussi sur le parc privé. Nous avons donc fait ce que demandait la grande majorité des acteurs : recentrer le « Robien » sur les grandes agglomérations (et non pas le supprimer brutalement, ce qui aurait coupé l'élan de la construction) et mettre en place un produit destiné aux ménages de revenus moyens et intermédiaires, avec un loyer situé 30% au-dessous du marché.
D'autres mesures ont été prises en direction des collectivités locales. Car je sais que les maires, dans leur grande majorité, n'ont pas de réticences, mais même ont la volonté de construire des logements conventionnés. Mais les dispositifs en place ne les aident pas toujours à le faire, et c'est pourquoi nous avons pris des mesures importantes dans la loi portant Engagement National pour le Logement :
possibilité pour les maires de majorer la TFPNB des terrains constructibles, et d'instituer le partage de la plus-value entre le propriétaire et la collectivité, lors de la vente d'un terrain devenu constructible.
Je souhaite aller plus loin sur la fiscalité du foncier non bâti : celle-ci doit devenir progressive avec la durée de détention, et non plus dégressive.
remboursement dès la première année aux communes de l'exonération de TFPB pour le logement social (PLUS et PLA-I).
faculté d'aménager les plans locaux d'urbanisme pour favoriser la production de logements sociaux.
L'Etat a aussi pris ses responsabilités en matière d'action foncière, car la disponibilité des terrains reste un frein au développement de l'offre nouvelle :
Sur les terrains de l'Etat :
- inventaire exhaustif des terrains de l'Etat utilisables pour du logement : 700 terrains recensés, permettant la mise en chantier de 30 000 logements dans les trois ans, dont une dizaine de milliers dans les prochains mois. Le Comité interministériel pour le développement de l'offre de logement a validé cet inventaire et il a confirmé le double objectif de valorisation des terrains de l'Etat et de production de logements. Mon collègue de Bercy reconnaît qu'il ne doit pas y avoir de contradictions entre ces deux objectifs. Et le logement social doit avoir toute sa part dans ce potentiel foncier. La mobilisation des terrains publics doit être réelle et exemplaire : tous les mois, je fais le point avec les principaux acteurs concernés : APHP, RFF, SNCF et Ministère de l'Equipement. C'est un sujet difficile, mais on avance. A ce titre, j'attache une importance toute particulière à la réussite de l'opération Bastide 2 ici à Bordeaux
- Ceci sera facilité par l'application d'une décote de 25% sur la valeur de ces terrains par rapport aux prix du marché, et de 35% dans les zones les plus tendues, quand on réalise du logement social, et l'accélération des procédures de cession des terrains publics, dans le cadre de la loi ENL. Il appartient maintenant aux Préfets, aux DDE et aux services des Domaines d'appliquer sur le terrain ces possibilités nouvelles, afin qu'il y ait un maximum de concrétisation des projets. Vous pourrez compter sur moi pour intervenir si des blocages se produisent. N'hésitez pas dans ces cas à le signaler au délégué interministériel à l'offre de logements qui a la charge de suivre ces questions.
Sur le développement de nouveaux terrains à bâtir en général :
Nous avons effectivement lancé trois opérations d'intérêt national en Ile-de-France pour accroître la production de terrains à bâtir, alors qu'on avait ces dernières années fermé plusieurs établissements publics de villes nouvelles.
Pour les Etablissements Publics Fonciers : les quatre établissements définis en concertation avec les élus, un régional et trois départementaux avec des interventions complémentaires, viennent d'être créés par l'Etat en Ile-de-France. Plusieurs projets avancent en province.
L'ordonnance sur les autorisations de construire qui apporte des simplifications, sécurise les délais d'instruction, et améliore la sécurité juridique des autorisations, a été prise en décembre dernier et son décret d'application est au Conseil d'Etat.
Les résultats obtenus
En 2005, plus de 80 000 logements sociaux ont été financés, en prenant en compte vos réalisations, celles des Sem et les logements de la Foncière logement. Un résultat satisfaisant pour une année de démarrage du plan. Tout le monde s'est mobilisé et je tiens à saluer tous les acteurs : organismes Hlm, mais aussi concepteurs et entreprises, dont je sais qu'elles ont du mal à embaucher. A noter que les résultats ont été également bons dans le secteur du locatif privé avec la production de 27 000 logements conventionnés avec l'aide de l'ANAH et la remise sur le marché de 14 000 logements vacants avec l'appui de cette même agence, que nous venons de transformer en Agence nationale de l'habitat pour qu'elle puisse promouvoir du logement conventionné même en l'absence de travaux. Pour cette année 2006, les remontées d'information de vos Fédérations et de votre Union, et celles de nos services, laissent augurer de bons résultats, autour de 95 000 logements, si tous les acteurs se mobilisent jusqu'au bout. Je réunirai la semaine prochaine les Préfets de région et les DRE, et en octobre les DDE pour que nous regardions ensemble les actions à conduire pour obtenir les meilleurs résultats possibles. Les Hlm doivent intensifier leur mobilisation jusqu'à la fin de l'année pour que toutes les opérations identifiées voient le jour, et le 1% est attendu pour faciliter la concrétisation de tous les dossiers en cours en apportant les financements prévus. La situation ici en Aquitaine est très satisfaisante : on y constate une forte progression par rapport à 2005 et un réel engagement des opérateurs. Autre sujet de satisfaction : dans les régions à fortes tensions (Ile-de-France, PACA, Rhône- Alpes) s'annonce une forte progression également par rapport à l'année précédente, en dépit des difficultés en particulier sur le foncier disponible.
Deuxième défi : le Programme national de rénovation urbaine
Ce programme, mis en oeuvre avec les partenaires essentiels que sont notamment les collectivités locales, le mouvement Hlm et les partenaires sociaux, est aujourd'hui un succès. Sur les 188 quartiers prioritaires, 164 font déjà l'objet d'une convention signée de rénovation urbaine, ou qui va l'être très prochainement, les 24 restants auront leur convention avant Noël prochain. 6 milliards d'euros de travaux seront effectués cette année. A la demande des collectivités locales, 500 quartiers complémentaires seront traités. Au total, le PNRU représentera 30 à 35 milliards d'euros de travaux et d'investissements. Pour répondre à ces demandes des collectivités territoriales, deux décisions ont été prises ces derniers mois :
- une décision de l'Etat de prolonger le PNRU jusqu'en 2013, dans le cadre de la loi ENL, ce qui permet d'augmenter le volume des engagements. Les partenaires sociaux du 1% logement ont accepté d'accompagner cette décision en augmentant également leur participation au programme.
- une décision du conseil d'administration de l'Agence Nationale de la Rénovation Urbaine de prendre en compte tous les projets identifiés localement, mais en liant l'ampleur du financement de l'ANRU à l'existence de partenariats financiers avec les départements ou les régions.
Donc l'ANRU ne change pas ses règles d'instruction des projets. Elle s'est mise en situation de prendre en compte un nombre accru des projets présentés et va d'ici à la fin de l'année instruire les conventions qui lui sont proposées. Concernant les améliorations à apporter aux démarches de projets de rénovation urbaine, l'USH fait des propositions, le comité d'évaluation de l'Agence également. Je retiens particulièrement la demande de cohérence entre ces projets urbains et les actions en faveur de la cohésion sociale qui sont à mener dans les mêmes quartiers. Avancer sur ces deux fronts en même temps est indispensable si l'on veut que les progrès constaté soient durables. Les Contrats Urbains de Cohésion Sociale, qui vont prendre la suite des contrats de ville doivent le permettre. Ils donneront un nouvel élan aux politiques de cohésion sociale et d'égalité des chances, sur les territoires que nous aurons choisis avec les responsables locaux, et qui comprendront bien sûr les quartiers prioritaires de la rénovation urbaine. Les dynamiques créées par la mutation physique des quartiers doivent faciliter l'enclenchement de dynamiques sociales individuelles et collectives. Les projets de rénovation urbaine comportent également des volets sociaux qu'il est important de réussir et dans lesquelles les bailleurs sociaux tiennent une place centrale : opérations de relogement, chartes d'insertion par l'économique, gestion urbaine de proximité. Il est clair en particulier que la qualité du service délivré aux habitants est primordiale. Il ne servirait à rien de transformer le cadre bâti si en même temps un bon entretien des parties communes ne montrait pas aux habitants une amélioration concrète du cadre de vie. Je salue la forte mobilisation des organismes Hlm pour réussir ce programme, et la somme des énergies dépensées par leur personnel, pour intégrer réellement ces quartiers dans la ville, pour offrir une qualité du cadre de vie, pour redonner aux habitants, avec l'ensemble des actions de la politique de la ville, de l'espoir et des perspectives. L'apport des organismes Hlm est bien sûr déterminant tant sur le plan financier que pour la qualité des projets. Par ailleurs, s'agissant des remarques sur l'insuffisance des subventions Palulos à la réhabilitation des logements sociaux, j'ai bien compris votre interrogation. Je suis prêt à regarder, si de fortes insuffisances sont constatées localement, comment nous pouvons y répondre.
Troisième défi : remettre en mouvement toute la chaîne du logement
Il faut aussi favoriser l'accession à la propriété de ceux qui le souhaitent, y compris les ménages modestes qui sont éligibles au logement social. Il s'agit là d'une aspiration forte de nos concitoyens et nous voulons donner à chacun la possibilité de choisir entre le locatif et l'accession. Encore une fois n'opposons pas ces deux statuts d'occupation. Les deux sont légitimes et respectables, comme le sont les habitants qui ont choisi l'un ou l'autre. Seul le développement des deux permettra d'être à la hauteur des enjeux de société que nous connaissons. Les organismes Hlm ont sur l'accession sociale un rôle majeur à tenir. Car ils connaissent bien la clientèle modeste qui est concernée par ces programmes. Ils ont une relation de confiance avec elle. Et, valeur ajoutée spécifique, ils peuvent apporter une sécurisation de l'accédant, avec une garantie de relogement en cas d'accident de la vie. Je sais que votre famille coopérative tient dans ce domaine une place de référence et je l'en remercie. Les sociétés de crédit immobilier sont aussi des acteurs importants de l'accession à la propriété. La réforme de ces sociétés que nous avons mise au point, tant avec votre Union qu'avec la chambre syndicale, conforte l'activité sociale des SACI, tout en maintenant l'existence des filiales qui génèrent le dividende social. La réforme organise un plus fort ancrage local de ces sociétés, avec la présence de collectivités locales et d'organismes Hlm dans leur gouvernance. Les SACI, qui avaient dû arrêter leur production en accession sociale pour des raisons de réglementation bancaire, vont pouvoir la reprendre. Je souhaite qu'elles restent liées au Mouvement Hlm et je vais signer prochainement avec votre Union et la chambre syndicale une convention d'objectifs par laquelle les sociétés s'engageront sur un programme ambitieux d'accession sociale. Pour avancer dans cette voie, nous avons là-encore pris plusieurs décisions. En 2005, nous avons conforté le PTZ qu'on avait laissé se dégrader et nous l'avons étendu aux achats dans l'habitat ancien. De ce fait, nous allons passer de 80 000 PTZ en 2004 à 250 000 en 2006, dont 80 000 dans le neuf, et tous les professionnels reconnaissent que ce nouveau PTZ a permis depuis 18 mois de relancer la primo-accession. Nous avons aussi, comme je l'avais indiqué l'an dernier, amélioré les caractéristiques du Prêt Social de Location Accession (PSLA) et en avons simplifié l'instruction administrative. La loi ENL permet d'aller plus loin, avec la TVA à 5,5% pour les opérations d'accession sociale situées dans les quartiers en rénovation urbaine, et la majoration du prêt à taux zéro pour les accédants modestes quand il existe une aide de la collectivité territoriale. Enfin, une mesure que nous avons prévue avec la CDC, le portage gratuit du foncier pendant 20 à 25 ans pour permettre au ménage de rembourser sa maison avant de supporter la charge de remboursement du terrain. Cette mesure doit être mise au point avec les partenaires sociaux du 1% logement, comme cela a été le cas dans le cadre des conventions pour la rénovation urbaine et la relance de la construction locative sociale, et le sera demain pour la garantie des risques locatifs. Elle rejoint les projets de maisons à 100000 euros et nous pourrons avec cet outil permettre à davantage de familles modestes de devenir propriétaire d'une maison de qualité sur les plans tant technique qu'urbain.
L'accès de tous à un logement confortable
Car bien sûr, il n'est pas suffisant de disposer d'une offre de logements : il faut que ces derniers soient effectivement accessibles, y compris aux plus modestes et à ceux qui ont des revenus irréguliers. Nous avons sur ce point précisé les règles d'attribution des logements sociaux, afin d'y faciliter l'accès de tels ménages. Nous proposons aussi de favoriser une meilleure mobilité dans le parc social grâce à une politique de loyers de solidarité mieux calée sur les réalités locales. Mais sur ce point, je veux dire que je ne suis pas favorable à des changements tels que la création d'un contrat de location à durée déterminée dans le parc Hlm pour ceux qui dépassent sensiblement le plafond de ressources. Car je crois qu'on perdrait plus, en stabilité et en diversité sociales, qu'on ne gagnerait en logements rendus disponibles de cette manière. Les aides personnelles jouent aussi un rôle important dans l'accès au logement des plus modestes. Le projet de budget 2007 vous montrera que nous avons prévu de les augmenter, sur les loyers comme sur les charges, du coût de la vie, c'est-à-dire de 1,8%. Nous le ferons au 1er janvier prochain car c'est une date qui permet une décision bien calée avec le budget de l'année qui s'ouvre à ce moment. Notre projet de Garantie des Risques locatifs, mis au point avec les partenaires sociaux, va dans le même sens : apporter des garanties contre les impayés aux propriétaires, que ce risque peut dissuader de mette en location, tout en évitant que soient écartés les ménages à revenus fragiles. Cette GRL sera opérationnelle au début de l'an prochain. Elle combinera un produit d'assurance -qui pourra être une auto-assurance pour des bailleurs tels que vous - et une garantie complémentaire sur les risques pouvant résulter de tels ménages fragiles. Elle sera ouverte à un public plus large que celui de l'actuel Loca-pass et pourra intervenir à tout moment du bail. Enfin le logement de tous se doit d'être décent dans notre société. Nous renforçons donc notre lutte contre l'habitat indigne. Nous avons à cette fin pris des dispositions fortes qui donneront plus d'efficacité à l'action publique. Elles ont été présentées le 12 septembre dernier à près de 1 000 acteurs de terrain, ce qui montre leur mobilisation. Je souhaite que les organismes Hlm participent à cette action en apportant leur savoir-faire de professionnels de l'acte de bâtir et de gestionnaires du social.
Conclusion
Il nous faut prolonger notre action sans faiblir. Le défi de l'augmentation de la production et de la rénovation urbaine doit continuer d'être relevé. Vous avez entrepris de le faire et, si les deux programmes correspondants sont effectivement en route, c'est en large partie grâce à vous. Quel autre secteur économique aussi important a ainsi réussi à doubler sa production en l'espace de cinq ans ? Il faut que cela soit dit et su plus largement. Mais il nous faut nous diriger vers une production de 120 000 logements locatifs sociaux chaque année, et ceci pendant plusieurs années si nous voulons combler le retard que nous avons pris et répondre réellement aux besoins. Il nous faut également produire chaque année 40 000 logements locatifs à loyer maîtrisé dans le parc privé. Enfin, il nous faut réaliser complètement le programme de 35 milliards d'euros de travaux du PNRU. En même temps, pour les organismes Hlm comme pour tous les acteurs, il vous revient de vous adapter aux évolutions de la société et aux problèmes que celle-ci doit résoudre. Pour cette adaptation, nous avons ensemble mis sur pied des réformes statutaires, pour les ESH d'abord, puis pour les Offices Hlm dans le cadre de la loi ENL. Ainsi ces deux composantes du Mouvement Hlm, qui sont les acteurs principaux du locatif social, ont à leur disposition les outils pour renforcer leur gouvernance et leur professionnalisme. Nous savons qu'il faut aussi clarifier les possibilités pour vous de mettre en commun des moyens, ce qui est souvent nécessaire à l'efficacité. La DGUHC a engagé un travail avec vous sur ce thème et je souhaite que celui-ci débouche rapidement sur des propositions. Par ailleurs, les objectifs d'économies d'énergie et de développement durable tiendront une place croissante dans nos préoccupations. Vous avez à cet égard présenté un rapport proposant votre contribution au développement durable. Et les organismes Hlm ont déjà une tradition d'engagement en faveur du développement durable, et notamment de maîtrise des consommations d'énergie. Car les logements que vous construisez chaque année sont plus performants que la moyenne des logements construits, et votre patrimoine ancien a été mieux réhabilité en matière d'économie d'énergie que le reste du parc français de logements. C'est un moyen important pour réduire les charges des locataires. Je souhaite que vous puissiez continuer, à travers le programme que vous proposez sur ce thème, à être porteur de ces innovations et à être des fers de lance dans la promotion du développement durable dans notre pays.
Jamais l'Etat ne s'est autant engagé sur tous les fronts du logement. Et en même temps, jamais les acteurs du logement, au tout premier rang desquels les organismes Hlm, n'ont été autant sollicités, avec succès. L'Etat vous apporte de nouveaux moyens, de nouveaux outils, de nouveaux financements, de nouvelles possibilités d'action. Il vous renouvelle sa confiance pour réussir les objectifs de relance de la construction locative sociale sur lesquels vous vous êtes collectivement engagés en décembre 2004. Nous voulons tous ensemble surmonter la crise du logement. Nous nous sommes donné la capacité collective à faire face à ce défi. Nous partageons la même analyse sur les raisons de cette crise, nous ne referons pas les erreurs du passé. C'est ce message d'optimisme, d'espoir, de confiance dans l'avenir, de courage que je tiens à renouveler devant vous. Tous ensemble, portons haut la défense de la cohésion sociale, au service de nos compatriotes et de notre République.
Source http://www.cohesionsociale.gouv.fr, le 3 octobre 2006
La situation du Logement
La crise du logement est présente dans la plupart des régions. Les prix sont élevés tant pour la location que pour l'accession, les taux de rotation, en particulier dans votre parc, se sont effondrés, et l'offre de logements disponibles s'est réduite. Vous êtes aux premières loges pour le savoir : beaucoup de nos compatriotes rencontrent des difficultés importantes pour se loger. Et le logement, avec l'emploi et l'éducation, est un des piliers fondamentaux qui permet l'équilibre personnel dans un pays européen, moderne et urbain comme le nôtre. A Lyon, en 2002, je vous disais qu'il y avait trois grands défis à relever :
- rénover massivement les quartiers en difficulté
- doubler la construction locative sociale
- relancer toute la chaîne du logement et tous les modes d'occupation. La complexité du logement, le nombre important des acteurs, le temps nécessaire au montage des opérations, tout cela rendait indispensable un pacte de confiance entre nous. Pacte de confiance ne signifie pas être d'accord sur tout, mais veut dire que l'on adopte une vision commune sur l'essentiel, que l'on respecte avant tout la parole des uns et des autres, que l'on définit en commun des objectifs, enfin que l'on effectue une évaluation permanente et en commun de notre action. Où en sommes-nous aujourd'hui sur ces trois défis ?
Premier défi : la relance de l'offre de logements
La relance de la construction est aujourd'hui réelle, puisque nous sommes sur un rythme annuel de 430 000 logements mis en chantier et de 555 000 permis de construire accordés, rythme que nous n'avons pas connu depuis 27 ans. Cette relance commence à avoir un impact sur les loyers et les prix de l'immobilier : les hausses se ralentissent fortement, de premières baisses commencent à se manifester dans certaines régions.
Mais il faut bien entendu poursuivre l'effort entrepris pendant plusieurs années si nous voulons rattraper le déficit de constructions nouvelles accumulé ces dernières années.
Pour la mise en oeuvre du Plan de cohésion sociale, nous avons choisi la contractualisation :
- avec vous d'abord : convention avec l'USH signée le 21 décembre 2004. Objectif de 390 000 logements sociaux nouveaux sur cinq ans par les organismes Hlm, 500 000 avec l'ensemble des opérateurs de ce secteur
- avec les opérateurs : SEM, Promoteurs-Constructeurs, Pact-Arim, Habitat et Développement, et le 1% logement qui a apporté des moyens financiers importants au Plan de cohésion sociale
- conventions avec les collectivités : les conventions de délégation concernent 82 agglomérations ou départements, soit la moitié de la production nationale. On arrivera probablement à environ 110 délégataires au début 2007. Ceci met bien en évidence la volonté de la majorité des collectivités locales de construire du logement social pour répondre à la crise. L'accord supposait que des moyens soient mis en place par l'Etat : ils l'ont été, et même au-delà de ce qui était prévu.
Les mesures financières qui ont été prises : Mesures prévues dans l'accord
La loi de programmation pour la cohésion sociale a bien été votée avec les moyens permettant le volume de production prévu. Cette programmation a été respectée dans les budgets 2005, 2006, et le projet de budget 2007 que va présenter le Gouvernement la respecte.
Cette loi a comme prévu exonéré de TFPB pendant 25 ans au lieu de 15 les opérations nouvelles de logement social pendant la durée du plan.
Nous avons accéléré à hauteur de 250 millions d'euros les paiements de l'Etat aux organismes Hlm. Les lignes de crédit correspondantes ont été mises en place par la CDC et les engagements de résorber ainsi la dette de l'Etat ont bien été tenus.
Mesures supplémentaires de fin 2005
Les conditions financières des prêts de la CDC pour les opérations de logements sociaux ont été sensiblement améliorées : baisse du taux des prêts de 0,15% entrée en vigueur le 1er novembre dernier, allongement de leur durée à 40 ans pour les constructions, et à 50 ans pour le foncier.
La zone 1 a été étendue à 328 communes nouvelles en Ile-de-France, région où il est particulièrement difficile de construire du logement social.
Ont été mis sur pied des prêts fonciers de très longue durée de la CDC aux collectivités locales, jusqu'à 60 ans, pour permettre aux organismes Hlm de construire sur des terrains avec un bail emphytéotique.
Nous avons donc été à l'écoute du terrain, entendu que la hausse des coûts du foncier et des prix de construction rendait plus difficile le montage des opérations, et trouvé avec vous des solutions à ces difficultés.
Compte tenu de la récente hausse de 0,5 % du taux du livret A, il est nécessaire d'apporter une compensation pour limiter l'impact qui pourrait en résulter négativement sur les prêts au logement social et favoriser la réalisation des objectifs du Plan de cohésion sociale.
C'est pourquoi je m'engage, au nom du Gouvernement, à ce que, pour les nouvelles opérations de logement social, le taux des prêts consentis soit rendu inférieur de 0,2 % aux conditions actuelles.
Au-delà de cette mesure liée au livret A, je tiens à vous assurer de la détermination du Gouvernement à maintenir le système du livret A, comme il fonctionne actuellement, avec la collecte centralisée à la CDC, pour le financement du logement social et l'accès de tous les bailleurs sociaux à ce financement dans les mêmes conditions. C'est un bon système et il faut le préserver. C'est la position que le Gouvernement français défendra à Bruxelles. Par ailleurs, il fallait agir sur l'ensemble de la chaîne du logement, donc aussi sur le parc privé. Nous avons donc fait ce que demandait la grande majorité des acteurs : recentrer le « Robien » sur les grandes agglomérations (et non pas le supprimer brutalement, ce qui aurait coupé l'élan de la construction) et mettre en place un produit destiné aux ménages de revenus moyens et intermédiaires, avec un loyer situé 30% au-dessous du marché.
D'autres mesures ont été prises en direction des collectivités locales. Car je sais que les maires, dans leur grande majorité, n'ont pas de réticences, mais même ont la volonté de construire des logements conventionnés. Mais les dispositifs en place ne les aident pas toujours à le faire, et c'est pourquoi nous avons pris des mesures importantes dans la loi portant Engagement National pour le Logement :
possibilité pour les maires de majorer la TFPNB des terrains constructibles, et d'instituer le partage de la plus-value entre le propriétaire et la collectivité, lors de la vente d'un terrain devenu constructible.
Je souhaite aller plus loin sur la fiscalité du foncier non bâti : celle-ci doit devenir progressive avec la durée de détention, et non plus dégressive.
remboursement dès la première année aux communes de l'exonération de TFPB pour le logement social (PLUS et PLA-I).
faculté d'aménager les plans locaux d'urbanisme pour favoriser la production de logements sociaux.
L'Etat a aussi pris ses responsabilités en matière d'action foncière, car la disponibilité des terrains reste un frein au développement de l'offre nouvelle :
Sur les terrains de l'Etat :
- inventaire exhaustif des terrains de l'Etat utilisables pour du logement : 700 terrains recensés, permettant la mise en chantier de 30 000 logements dans les trois ans, dont une dizaine de milliers dans les prochains mois. Le Comité interministériel pour le développement de l'offre de logement a validé cet inventaire et il a confirmé le double objectif de valorisation des terrains de l'Etat et de production de logements. Mon collègue de Bercy reconnaît qu'il ne doit pas y avoir de contradictions entre ces deux objectifs. Et le logement social doit avoir toute sa part dans ce potentiel foncier. La mobilisation des terrains publics doit être réelle et exemplaire : tous les mois, je fais le point avec les principaux acteurs concernés : APHP, RFF, SNCF et Ministère de l'Equipement. C'est un sujet difficile, mais on avance. A ce titre, j'attache une importance toute particulière à la réussite de l'opération Bastide 2 ici à Bordeaux
- Ceci sera facilité par l'application d'une décote de 25% sur la valeur de ces terrains par rapport aux prix du marché, et de 35% dans les zones les plus tendues, quand on réalise du logement social, et l'accélération des procédures de cession des terrains publics, dans le cadre de la loi ENL. Il appartient maintenant aux Préfets, aux DDE et aux services des Domaines d'appliquer sur le terrain ces possibilités nouvelles, afin qu'il y ait un maximum de concrétisation des projets. Vous pourrez compter sur moi pour intervenir si des blocages se produisent. N'hésitez pas dans ces cas à le signaler au délégué interministériel à l'offre de logements qui a la charge de suivre ces questions.
Sur le développement de nouveaux terrains à bâtir en général :
Nous avons effectivement lancé trois opérations d'intérêt national en Ile-de-France pour accroître la production de terrains à bâtir, alors qu'on avait ces dernières années fermé plusieurs établissements publics de villes nouvelles.
Pour les Etablissements Publics Fonciers : les quatre établissements définis en concertation avec les élus, un régional et trois départementaux avec des interventions complémentaires, viennent d'être créés par l'Etat en Ile-de-France. Plusieurs projets avancent en province.
L'ordonnance sur les autorisations de construire qui apporte des simplifications, sécurise les délais d'instruction, et améliore la sécurité juridique des autorisations, a été prise en décembre dernier et son décret d'application est au Conseil d'Etat.
Les résultats obtenus
En 2005, plus de 80 000 logements sociaux ont été financés, en prenant en compte vos réalisations, celles des Sem et les logements de la Foncière logement. Un résultat satisfaisant pour une année de démarrage du plan. Tout le monde s'est mobilisé et je tiens à saluer tous les acteurs : organismes Hlm, mais aussi concepteurs et entreprises, dont je sais qu'elles ont du mal à embaucher. A noter que les résultats ont été également bons dans le secteur du locatif privé avec la production de 27 000 logements conventionnés avec l'aide de l'ANAH et la remise sur le marché de 14 000 logements vacants avec l'appui de cette même agence, que nous venons de transformer en Agence nationale de l'habitat pour qu'elle puisse promouvoir du logement conventionné même en l'absence de travaux. Pour cette année 2006, les remontées d'information de vos Fédérations et de votre Union, et celles de nos services, laissent augurer de bons résultats, autour de 95 000 logements, si tous les acteurs se mobilisent jusqu'au bout. Je réunirai la semaine prochaine les Préfets de région et les DRE, et en octobre les DDE pour que nous regardions ensemble les actions à conduire pour obtenir les meilleurs résultats possibles. Les Hlm doivent intensifier leur mobilisation jusqu'à la fin de l'année pour que toutes les opérations identifiées voient le jour, et le 1% est attendu pour faciliter la concrétisation de tous les dossiers en cours en apportant les financements prévus. La situation ici en Aquitaine est très satisfaisante : on y constate une forte progression par rapport à 2005 et un réel engagement des opérateurs. Autre sujet de satisfaction : dans les régions à fortes tensions (Ile-de-France, PACA, Rhône- Alpes) s'annonce une forte progression également par rapport à l'année précédente, en dépit des difficultés en particulier sur le foncier disponible.
Deuxième défi : le Programme national de rénovation urbaine
Ce programme, mis en oeuvre avec les partenaires essentiels que sont notamment les collectivités locales, le mouvement Hlm et les partenaires sociaux, est aujourd'hui un succès. Sur les 188 quartiers prioritaires, 164 font déjà l'objet d'une convention signée de rénovation urbaine, ou qui va l'être très prochainement, les 24 restants auront leur convention avant Noël prochain. 6 milliards d'euros de travaux seront effectués cette année. A la demande des collectivités locales, 500 quartiers complémentaires seront traités. Au total, le PNRU représentera 30 à 35 milliards d'euros de travaux et d'investissements. Pour répondre à ces demandes des collectivités territoriales, deux décisions ont été prises ces derniers mois :
- une décision de l'Etat de prolonger le PNRU jusqu'en 2013, dans le cadre de la loi ENL, ce qui permet d'augmenter le volume des engagements. Les partenaires sociaux du 1% logement ont accepté d'accompagner cette décision en augmentant également leur participation au programme.
- une décision du conseil d'administration de l'Agence Nationale de la Rénovation Urbaine de prendre en compte tous les projets identifiés localement, mais en liant l'ampleur du financement de l'ANRU à l'existence de partenariats financiers avec les départements ou les régions.
Donc l'ANRU ne change pas ses règles d'instruction des projets. Elle s'est mise en situation de prendre en compte un nombre accru des projets présentés et va d'ici à la fin de l'année instruire les conventions qui lui sont proposées. Concernant les améliorations à apporter aux démarches de projets de rénovation urbaine, l'USH fait des propositions, le comité d'évaluation de l'Agence également. Je retiens particulièrement la demande de cohérence entre ces projets urbains et les actions en faveur de la cohésion sociale qui sont à mener dans les mêmes quartiers. Avancer sur ces deux fronts en même temps est indispensable si l'on veut que les progrès constaté soient durables. Les Contrats Urbains de Cohésion Sociale, qui vont prendre la suite des contrats de ville doivent le permettre. Ils donneront un nouvel élan aux politiques de cohésion sociale et d'égalité des chances, sur les territoires que nous aurons choisis avec les responsables locaux, et qui comprendront bien sûr les quartiers prioritaires de la rénovation urbaine. Les dynamiques créées par la mutation physique des quartiers doivent faciliter l'enclenchement de dynamiques sociales individuelles et collectives. Les projets de rénovation urbaine comportent également des volets sociaux qu'il est important de réussir et dans lesquelles les bailleurs sociaux tiennent une place centrale : opérations de relogement, chartes d'insertion par l'économique, gestion urbaine de proximité. Il est clair en particulier que la qualité du service délivré aux habitants est primordiale. Il ne servirait à rien de transformer le cadre bâti si en même temps un bon entretien des parties communes ne montrait pas aux habitants une amélioration concrète du cadre de vie. Je salue la forte mobilisation des organismes Hlm pour réussir ce programme, et la somme des énergies dépensées par leur personnel, pour intégrer réellement ces quartiers dans la ville, pour offrir une qualité du cadre de vie, pour redonner aux habitants, avec l'ensemble des actions de la politique de la ville, de l'espoir et des perspectives. L'apport des organismes Hlm est bien sûr déterminant tant sur le plan financier que pour la qualité des projets. Par ailleurs, s'agissant des remarques sur l'insuffisance des subventions Palulos à la réhabilitation des logements sociaux, j'ai bien compris votre interrogation. Je suis prêt à regarder, si de fortes insuffisances sont constatées localement, comment nous pouvons y répondre.
Troisième défi : remettre en mouvement toute la chaîne du logement
Il faut aussi favoriser l'accession à la propriété de ceux qui le souhaitent, y compris les ménages modestes qui sont éligibles au logement social. Il s'agit là d'une aspiration forte de nos concitoyens et nous voulons donner à chacun la possibilité de choisir entre le locatif et l'accession. Encore une fois n'opposons pas ces deux statuts d'occupation. Les deux sont légitimes et respectables, comme le sont les habitants qui ont choisi l'un ou l'autre. Seul le développement des deux permettra d'être à la hauteur des enjeux de société que nous connaissons. Les organismes Hlm ont sur l'accession sociale un rôle majeur à tenir. Car ils connaissent bien la clientèle modeste qui est concernée par ces programmes. Ils ont une relation de confiance avec elle. Et, valeur ajoutée spécifique, ils peuvent apporter une sécurisation de l'accédant, avec une garantie de relogement en cas d'accident de la vie. Je sais que votre famille coopérative tient dans ce domaine une place de référence et je l'en remercie. Les sociétés de crédit immobilier sont aussi des acteurs importants de l'accession à la propriété. La réforme de ces sociétés que nous avons mise au point, tant avec votre Union qu'avec la chambre syndicale, conforte l'activité sociale des SACI, tout en maintenant l'existence des filiales qui génèrent le dividende social. La réforme organise un plus fort ancrage local de ces sociétés, avec la présence de collectivités locales et d'organismes Hlm dans leur gouvernance. Les SACI, qui avaient dû arrêter leur production en accession sociale pour des raisons de réglementation bancaire, vont pouvoir la reprendre. Je souhaite qu'elles restent liées au Mouvement Hlm et je vais signer prochainement avec votre Union et la chambre syndicale une convention d'objectifs par laquelle les sociétés s'engageront sur un programme ambitieux d'accession sociale. Pour avancer dans cette voie, nous avons là-encore pris plusieurs décisions. En 2005, nous avons conforté le PTZ qu'on avait laissé se dégrader et nous l'avons étendu aux achats dans l'habitat ancien. De ce fait, nous allons passer de 80 000 PTZ en 2004 à 250 000 en 2006, dont 80 000 dans le neuf, et tous les professionnels reconnaissent que ce nouveau PTZ a permis depuis 18 mois de relancer la primo-accession. Nous avons aussi, comme je l'avais indiqué l'an dernier, amélioré les caractéristiques du Prêt Social de Location Accession (PSLA) et en avons simplifié l'instruction administrative. La loi ENL permet d'aller plus loin, avec la TVA à 5,5% pour les opérations d'accession sociale situées dans les quartiers en rénovation urbaine, et la majoration du prêt à taux zéro pour les accédants modestes quand il existe une aide de la collectivité territoriale. Enfin, une mesure que nous avons prévue avec la CDC, le portage gratuit du foncier pendant 20 à 25 ans pour permettre au ménage de rembourser sa maison avant de supporter la charge de remboursement du terrain. Cette mesure doit être mise au point avec les partenaires sociaux du 1% logement, comme cela a été le cas dans le cadre des conventions pour la rénovation urbaine et la relance de la construction locative sociale, et le sera demain pour la garantie des risques locatifs. Elle rejoint les projets de maisons à 100000 euros et nous pourrons avec cet outil permettre à davantage de familles modestes de devenir propriétaire d'une maison de qualité sur les plans tant technique qu'urbain.
L'accès de tous à un logement confortable
Car bien sûr, il n'est pas suffisant de disposer d'une offre de logements : il faut que ces derniers soient effectivement accessibles, y compris aux plus modestes et à ceux qui ont des revenus irréguliers. Nous avons sur ce point précisé les règles d'attribution des logements sociaux, afin d'y faciliter l'accès de tels ménages. Nous proposons aussi de favoriser une meilleure mobilité dans le parc social grâce à une politique de loyers de solidarité mieux calée sur les réalités locales. Mais sur ce point, je veux dire que je ne suis pas favorable à des changements tels que la création d'un contrat de location à durée déterminée dans le parc Hlm pour ceux qui dépassent sensiblement le plafond de ressources. Car je crois qu'on perdrait plus, en stabilité et en diversité sociales, qu'on ne gagnerait en logements rendus disponibles de cette manière. Les aides personnelles jouent aussi un rôle important dans l'accès au logement des plus modestes. Le projet de budget 2007 vous montrera que nous avons prévu de les augmenter, sur les loyers comme sur les charges, du coût de la vie, c'est-à-dire de 1,8%. Nous le ferons au 1er janvier prochain car c'est une date qui permet une décision bien calée avec le budget de l'année qui s'ouvre à ce moment. Notre projet de Garantie des Risques locatifs, mis au point avec les partenaires sociaux, va dans le même sens : apporter des garanties contre les impayés aux propriétaires, que ce risque peut dissuader de mette en location, tout en évitant que soient écartés les ménages à revenus fragiles. Cette GRL sera opérationnelle au début de l'an prochain. Elle combinera un produit d'assurance -qui pourra être une auto-assurance pour des bailleurs tels que vous - et une garantie complémentaire sur les risques pouvant résulter de tels ménages fragiles. Elle sera ouverte à un public plus large que celui de l'actuel Loca-pass et pourra intervenir à tout moment du bail. Enfin le logement de tous se doit d'être décent dans notre société. Nous renforçons donc notre lutte contre l'habitat indigne. Nous avons à cette fin pris des dispositions fortes qui donneront plus d'efficacité à l'action publique. Elles ont été présentées le 12 septembre dernier à près de 1 000 acteurs de terrain, ce qui montre leur mobilisation. Je souhaite que les organismes Hlm participent à cette action en apportant leur savoir-faire de professionnels de l'acte de bâtir et de gestionnaires du social.
Conclusion
Il nous faut prolonger notre action sans faiblir. Le défi de l'augmentation de la production et de la rénovation urbaine doit continuer d'être relevé. Vous avez entrepris de le faire et, si les deux programmes correspondants sont effectivement en route, c'est en large partie grâce à vous. Quel autre secteur économique aussi important a ainsi réussi à doubler sa production en l'espace de cinq ans ? Il faut que cela soit dit et su plus largement. Mais il nous faut nous diriger vers une production de 120 000 logements locatifs sociaux chaque année, et ceci pendant plusieurs années si nous voulons combler le retard que nous avons pris et répondre réellement aux besoins. Il nous faut également produire chaque année 40 000 logements locatifs à loyer maîtrisé dans le parc privé. Enfin, il nous faut réaliser complètement le programme de 35 milliards d'euros de travaux du PNRU. En même temps, pour les organismes Hlm comme pour tous les acteurs, il vous revient de vous adapter aux évolutions de la société et aux problèmes que celle-ci doit résoudre. Pour cette adaptation, nous avons ensemble mis sur pied des réformes statutaires, pour les ESH d'abord, puis pour les Offices Hlm dans le cadre de la loi ENL. Ainsi ces deux composantes du Mouvement Hlm, qui sont les acteurs principaux du locatif social, ont à leur disposition les outils pour renforcer leur gouvernance et leur professionnalisme. Nous savons qu'il faut aussi clarifier les possibilités pour vous de mettre en commun des moyens, ce qui est souvent nécessaire à l'efficacité. La DGUHC a engagé un travail avec vous sur ce thème et je souhaite que celui-ci débouche rapidement sur des propositions. Par ailleurs, les objectifs d'économies d'énergie et de développement durable tiendront une place croissante dans nos préoccupations. Vous avez à cet égard présenté un rapport proposant votre contribution au développement durable. Et les organismes Hlm ont déjà une tradition d'engagement en faveur du développement durable, et notamment de maîtrise des consommations d'énergie. Car les logements que vous construisez chaque année sont plus performants que la moyenne des logements construits, et votre patrimoine ancien a été mieux réhabilité en matière d'économie d'énergie que le reste du parc français de logements. C'est un moyen important pour réduire les charges des locataires. Je souhaite que vous puissiez continuer, à travers le programme que vous proposez sur ce thème, à être porteur de ces innovations et à être des fers de lance dans la promotion du développement durable dans notre pays.
Jamais l'Etat ne s'est autant engagé sur tous les fronts du logement. Et en même temps, jamais les acteurs du logement, au tout premier rang desquels les organismes Hlm, n'ont été autant sollicités, avec succès. L'Etat vous apporte de nouveaux moyens, de nouveaux outils, de nouveaux financements, de nouvelles possibilités d'action. Il vous renouvelle sa confiance pour réussir les objectifs de relance de la construction locative sociale sur lesquels vous vous êtes collectivement engagés en décembre 2004. Nous voulons tous ensemble surmonter la crise du logement. Nous nous sommes donné la capacité collective à faire face à ce défi. Nous partageons la même analyse sur les raisons de cette crise, nous ne referons pas les erreurs du passé. C'est ce message d'optimisme, d'espoir, de confiance dans l'avenir, de courage que je tiens à renouveler devant vous. Tous ensemble, portons haut la défense de la cohésion sociale, au service de nos compatriotes et de notre République.
Source http://www.cohesionsociale.gouv.fr, le 3 octobre 2006