Déclaration de Mme Emmanuelle Cosse, ministre du logement et de l'habitat durable, sur la construction et le financement de logements sociaux, la réforme d'Action Logement et les objectifs du projet de loi Egalité et Citoyenneté, à Poitiers le 26 mai 2016.

Intervenant(s) :

Circonstance : Clôture de l'Assemblée générale de la Fédération des offices publics de l'habitat, à Poitiers (Vienne) le 26 mai 2016

Prononcé le

Texte intégral

Mesdames et Messieurs les Parlementaires,
Monsieur le Président de la Fédération des offices publics de l'habitat, cher Alain CACHEUX,
Monsieur le Président de l'Union sociale de l'habitat, cher Jean-Louis DUMONT,
Mesdames et Messieurs les membres du Conseil fédéral,
Mesdames et Messieurs,
Je suis particulièrement heureuse d'intervenir dans votre Assemblée générale, ici à Poitiers, et je veux donc avant toute chose vous remercier, cher Alain Cacheux, pour votre invitation.
J'avais tenu à vous recevoir très rapidement après ma prise de fonction, ainsi que bien d'autres responsables ici présents. Et c'est un plaisir que de vous retrouver aujourd'hui à l'occasion de ce rendez-vous majeur de la vie de votre Fédération, placé cette année sous un mot d'ordre auquel j'adhère pleinement : « Les offices, un modèle d'avenir – 265 OPH en mouvement pour le progrès social et les territoires ».
Car l'engagement et l'ambition que vous affichez ainsi pour le logement social sont, vous le savez, au coeur de ma vision de l'habitat dans notre pays, et guident l'action de mon ministère au quotidien.
Ce qui nous rassemble toutes et tous ici, au fond, c'est une priorité commune de justice sociale : assurer à tous nos concitoyens la possibilité d'accès à un logement abordable, de qualité, là où ils souhaitent vivre.
L'ambition est grande, elle appelle la mobilisation de tous et la solidarité entre tous, mais elle est impérative. Car le logement n'est bien comme un autre. C'est, pour chacun, un bien indispensable à l'émancipation et la construction d'un projet de vie.
C'est, pour tous, un bien commun, levier majeur de cohésion sociale et d'équilibre entre les territoires.
Mon objectif, c'est donc que toutes celles et tous ceux qui vivent sur notre territoire puissent trouver l'offre de logement adaptée à leurs capacités financières, à leurs attaches territoriales, à leurs besoins de mobilité et à leur parcours de vie.
Et notre atout majeur pour cela, c'est le maillage territorial du logement social dans notre pays, dans lequel les Offices publics de l'habitat jouent un rôle central.
Vous gérez en effet en effet 2,4 millions de logement, c'est-à-dire la moitié du parc social français. Et vous êtes moteurs dans son expansion comme dans son amélioration, puisque vous continuez à mettre en chantier de très nombreux logements (30 000 en 2014) et à investir massivement pour la construction comme pour la rénovation de votre parc existant (8 milliards d'euros en 2014).
Mais votre rôle ne se résume pas à celui de bâtisseurs et de gestionnaires, même dans ces proportions considérables. A travers votre culture propre, votre ancrage local, votre volonté d'innovation aussi, vous oeuvrez plus largement au développement équilibré des territoires et au bien-être de leurs habitants :
- Vous êtes particulièrement en lien avec les collectivités territoriales, auxquelles vous êtes rattachés et avec lesquelles, je le sais, vous travaillez pour améliorer le quotidien de vos locataires ;
- Vous êtes extrêmement impliqués dans les quartiers qui bénéficient des programmes de renouvellement urbain, et votre rôle dans ces territoires est primordial pour accompagner les locataires dans ces évolutions.
- Je sais également que vous travaillez de plus en plus entre organismes afin de partager les bonnes pratiques des uns et des autres, réaliser le cas échéant des économies d'échelle et améliorer votre gestion au service des habitants.
Ce modèle des Offices publics de l'habitat, je tenais particulièrement à le saluer devant vous, aujourd'hui. Et à vous dire que vous me trouverez toujours à vous côté pour le défendre et le promouvoir. Car je le crois plus que jamais essentiel face au besoin de justice sociale par le logement dans notre pays, et je le sais indispensable à l'action que mène le Gouvernement en ce sens.
L'effort que nous menons en commun pour le développement du logement social se traduit par une dynamique de fond en matière de production, et par la concrétisation, ces jours-ci, d'avancées majeures pour son financement.
* La production, tout d'abord, continue d'évoluer dans le bon sens.
Les résultats de l'année 2015 en attestent : 108 921 logements sociaux (PLAI, PLUS et PLS confondus) ont été financés, hors ANRU et hors DOM. Si l'on y ajoute 11 293 logements financés par l'ANRU, ce sont plus de 120 000 logements locatifs sociaux qui ont été lancés.
C'est une bonne année et nous allons poursuivre dans cette direction pour amplifier la dynamique de la construction. C'est un secteur créateur d'emplois mais qui permet également d'améliorer la qualité de vie pour tous nos concitoyens.
Et si nous souhaitons orienter la production dans les secteurs où la demande est la plus importante et dans les territoires tendus, nous n'oublions pas non plus le besoin de logements sociaux dans les territoires ruraux ou périurbains où il est également indispensable que les ménages modestes puissent se loger dans le parc social.
* Concernant le financement du logement social, nous pouvons dire aujourd'hui que nous en avons assuré la sécurité pour l'avenir, en le dotant de trois nouveaux piliers.
- La création du FNAP
Vous le savez, afin de sécuriser le financement du logement social, nous avons créé le Fonds national des aides à la pierre. Cette nouvelle structure, instaurée lors de la loi de finances 2016, a suscité un grand nombre d'interrogations chez l'ensemble des bailleurs.
Je l'ai dit lors de l'Assemblée générale de la FNAR et celle des coopératives HLM, le FNAP doit permettre de pérenniser le financement des aides à la pierre, de sécuriser ce financement mais surtout d'associer plus étroitement les bailleurs sociaux et les collectivités locales à la définition de la politique de production de logements sociaux et à leur répartition en fonction des besoins des territoires.
Le FNAP sera ainsi indispensable pour nous permettre, collectivement, d'atteindre les objectifs ambitieux que nous nous sommes fixés en matière de production de logements sociaux. Le décret est en cours d'examen au Conseil d'Etat et sera créé d'ici le 1er juillet 2016. Dès cette année, le FNAP sera doté de plus de 500 millions d'euros, qui seront évidemment intégralement consacrés à la politique en matière de logement social.
Je tiens à saluer l'effort des bailleurs, et même si je sais que la discussion a parfois été ardue, je suis heureuse que l'on ait pu aboutir à un projet équilibré respectant les principes de gouvernance annoncés en loi de finances. Je me réjouis notamment d'avoir pu satisfaire les principaux partenaires sur le schéma présenté à l'issue des discussions, notamment sur la question de la double majorité qui, je le sais, vous inquiétait.
Le FNAP permettra de répartir l'effort là où ce sera nécessaire en fonction des besoins des territoires. Les chiffres de la production sont bons, mais la tendance doit se poursuivre au-delà de 2016 et les bailleurs sociaux tiennent pour cela un rôle indispensable.
Je vous garantis que je serai à vos côtés pour porter cette ambition collective et garantir que l'Etat prendra sa part dans la politique de production de logements sociaux. J'ai bien sûr entendu vos inquiétudes, mais je tiens à vous redire ici que je partage votre position : l'Etat ne doit pas se désengager des aides à la pierre, et c'est ce que je défendrais dans le cadre des prochaines discussions budgétaires avec mes homologues du gouvernement.
- La mutualisation des fonds propres des bailleurs sociaux
La seconde avancée pour la sécurisation du financement du logement social est on ne peut plus fraîche, puisque nous venons, avant d'entrer dans cette salle, de signer avec les présidents de fédérations et le président de l'USH, l'accord qui donne naissance à la troisième génération de mutualisation de vos fonds propres. Nous pouvons, tous ensemble, nous en féliciter.
Vous aviez souhaité cette mutualisation, afin de favoriser les organismes les plus volontaristes en matière de construction, de réhabilitation ou de restructuration du parc lorsque cela est nécessaire dans certains territoires.
C'est en effet indispensable pour donner un coup de pouce supplémentaire aux organismes parfois fragiles, mais surtout très ambitieux pour agir dans leurs territoires, au plus près des besoins des habitants et des locataires.
Les inquiétudes inhérentes à la création du FNAP ont retardé les discussions que nous avions entamées en direction de cette nouvelle étape de la mutualisation. Ces difficultés ont été surmontées, et je m'en réjouis car le dispositif ainsi créé permettra d'accélérer la production de logements sociaux, mais aussi les réhabilitations pour accompagner l'indispensable mutation de certains immeubles du parc social.
Cette mutualisation représentera 350M€ mis au service du logement social. C'est le début d'une démarche partenariale entre l'Etat et les bailleurs sociaux qui, je l'espère, se poursuivra.
- Les prêts de haut de bilan
Enfin, les organismes de logement social disposeront dans les toutes prochaines semaines d'un dispositif de financement en "quasi fonds propres" (ou dit "de haut de bilan"). Ces prêts avaient été annoncés par le Président de la République lors des derniers voeux à la Caisse des dépôts et Consignation en janvier. Les discussions sur la mise en place de ces prêts avancent, et je vous annonce que le lancement devrait intervenir dans les prochains jours.
Ce dispositif consistera à proposer aux organismes HLM des prêts sur fonds d'épargne, à taux fixe très faible et avec un différé d'amortissement de 20 ans. Une enveloppe de 1 milliard sera ainsi bonifiée par la section générale de la Caisse des dépôts et une autre également d'un milliard sera bonifiée par Action Logement.
Cet accord sera une source de financement importante et très intéressante pour les bailleurs sociaux. Les prêts, qui doivent aider à financer la rénovation du parc, mais aussi soutenir la production de logements sociaux neufs, permettront aux bailleurs des investissements supplémentaires et indispensables.
Le dispositif a ainsi pour ambition d'accompagner les opérateurs de logement social, en particulier pour la réhabilitation de leur parc et dans les zones détendues, où le patrimoine nécessite souvent une profonde mutation. Les prêts de haut de bilan viennent ainsi renforcer le soutien à l'amélioration du parc social, et encourager la production d'un habitat durable.
FNAP, mutualisation des fonds propres, prêts de haut de bilan : c'est un dispositif complet et cohérent que nous mettons ainsi sur pied pour consolider dans la durée le financement du LLS. Il traduit l'engagement sans faille du Gouvernement aux côtés des acteurs que vous êtes pour le développement pérenne du logement social, et j'y vois une réussite collective au service des Françaises et des Français.
En parallèle de ces avancées en matière de production et de financement, le logement social fait l'objet d'une importante actualité législative, et je souhaite y revenir devant vous.
- En premier lieu, la réforme d'Action Logement
Vous le savez, le texte a été adopté à l'Assemblée nationale, puis au Sénat la semaine dernière. J'ai porté ce texte au nom des partenaires sociaux.
Cette réforme d'Action Logement vise notamment à résoudre la concurrence entre les divers organismes collecteurs pour la récupération de la collecte de la Participation des employeurs à l'effort de construction. C'est pourtant un versement obligatoire et la concurrence n'a donc aucune valeur ajoutée pour ces organismes collecteurs. A l'inverse, cette concurrence parfois malsaine tend à éloigner les CIL (les organismes collecteurs) de leur mission auprès des entreprises et de leurs salariés pour se concentrer sur la recherche de la collecte.
Les partenaires sociaux ont donc décidé, en avril 2015, de lancer une réforme d'Action Logement afin de supprimer la concurrence entre les CIL pour la collecte, renforcer les services au profit des entreprises et des salariés mais également rendre l'accès aux ressources d'Action Logement plus équitable entre les petites et les grandes entreprises.
Je sais que le texte a pu provoquer quelques inquiétudes et je veux ici vous rassurer sur deux points :
- Nous avons pris un engagement lors du débat à l'Assemblée nationale concernant la capitalisation des Entreprises sociales de l'habitat. La capitalisation est régie par la convention quinquennale et le projet de loi prévoit bien des dispositions afin d'empêcher toute discrimination dans la distribution des ressources de la PEEC entre les différents bailleurs, quel que soit leur statut. Le ministre du logement pourra, enfin, s'opposer au cas par cas à une capitalisation jugée inopportune.
- Concernant la question de l'agrément des actionnaires dans le cadre du transfert d'action induit par la création de la structure immobilière d'Action logement par le projet de loi, je connais vos réticences et vos craintes.
Les statuts types de certaines sociétés HLM en effet prévoient qu'une décision de leur conseil d'administration est nécessaire pour agréer un nouvel actionnaire en cas de transfert d'actions. Ainsi, au moment du transfert des titres de sociétés HLM des CIL à la structure de portage des titres créée par le projet de loi, ces sociétés pourraient refuser d'agréer la nouvelle structure, ce qui perturberait fortement sa création.
Nous nous trouvons dans une situation exceptionnelle où, bien que des titres soient transférés, Action Logement reste actionnaire des sociétés. L'ordonnance prévoira donc les modalités d'application de cette clause d'agrément dans le cas du transfert des titres des CIL à la nouvelle structure de portage des titres.
Il est dans l'intérêt de tous les acteurs de sécuriser la création du nouveau groupe Action Logement et d'éviter des situations de blocage qui empêcheraient la constitution de la structure immobilière d'Action Logement. Je me suis donc engagée à ce que cette procédure soit encadrée dans le cadre l'ordonnance : que la procédure de droit commun s'applique lorsqu'Action logement sera actionnaire minoritaire mais que l'agrément soit automatique si Action logement reste majoritaire.
- Enfin, nous nous assurons également que cette réforme permette de rester au plus près des territoires et de répondre au mieux aux enjeux et besoins locaux des salariés et des entreprises.
- Projet de loi « Egalité et citoyenneté »
Sujet encore plus d'actualité, le projet de loi égalité et citoyenneté sera discuté à l'Assemblée nationale le 15 juin en commission, et fin juin en séance.
Je tiens d'ailleurs à saluer deux membres de votre Conseil fédéral ici présents, qui joueront un rôle éminent sur ce sujet : Philippe BIES, rapporteur du titre portant sur le logement, et Jacqueline MAQUET, membre de la commission spéciale.
Vous le savez, le titre II du PJL a pour ambition de favoriser la mixité sociale dans l'habitat. Cette loi n'est pas une loi sur le logement, en revanche, je suis absolument convaincue – et je suis certaine que vous l'êtes aussi dans cette salle – que nous devons tout faire pour redonner à chacun la possibilité réelle de choisir l'endroit où il habite.
Pour cela, nous devons renforcer la production de logements sociaux là où elle est nécessaire et intensifier nos exigences dans les communes qui refusent de prendre leur part à la solidarité nationale. Car s'il y a des ghettos de pauvres, c'est parce qu'il y a des ghettos de riches qui refusent d'appliquer la loi et de construire des logements sociaux dans leur commune.
Le projet de loi vise donc à mieux répartir territorialement les attributions de logements sociaux, puisque 25% des attributions réalisées en-dehors des quartiers politique de la ville devront se faire en faveur des 25% de ménages les plus défavorisés parmi les demandeurs à l'échelle de l'intercommunalité. Le relogement des ménages prioritaires et de ceux reconnus prioritaires au Droit au logement opposable ne sera plus de la seule responsabilité de l'Etat mais il reviendra également à Action Logement et aux collectivités territoriales d'y participer.
Pour améliorer l'attribution des logements et renforcer cette mixité que nous appelons tous de nos voeux, les bailleurs sociaux disposeront de marges de manoeuvre plus importantes dans la fixation de leurs loyers.
Enfin, pour que chaque territoire prenne sa part dans la construction de logements sociaux, le projet de loi vise à renforcer encore l'application de l'article 55 de la loi SRU. Je tiens d'ailleurs à saluer l'action de Thierry REPENTIN qui depuis un an, en tant que Délégué interministériel à la mixité sociale dans l'habitat, sillonne la France pour convaincre les maires de construire des logements et le cas échéant, mettre en oeuvre les outils qui sont les nôtres. Ainsi, 21 permis de construire ont été délivrés en lieu et place des maires par les Préfets et 200 contrats de mixité sociale ont été négociés. Ces contrats sont fondamentaux car ils permettent de recréer du dialogue entre les acteurs locaux afin de trouver des solutions pour construire des logements. Lorsque ce dialogue n'est pas possible, des mesures coercitives s'imposent et seront prévues dans la loi : reprise du contingent du Maire, obligation de faire de l'intermédiation locative.
Je sais que pour votre part, vous êtes présents dans 75% des quartiers en renouvellement urbain, et que vos logements représentent les 2/3 des démolitions et des réhabilitations ainsi que la moitié des reconstructions. Je connais votre engagement sur ce terrain et je ne doute pas que vous serez à nos côtés pour que la mixité sociale devienne partout une réalité.
Je suis bien consciente également que vous n'êtes pas satisfaits de l'ensemble des dispositions proposées par ce projet de loi. C'est ma méthode, je l'appliquais en Ile-de-France et je continue de l'appliquer depuis que je suis ministre : je serai à l'écoute, lors du débat parlementaire et prendrai le temps d'examiner l'ensemble des propositions car des ajustements seront sans doute nécessaire pour prendre en compte les situations locales.
Enfin, je vous sais préoccupés par les conséquences, sur les organismes que vous représentez, des recompositions territoriales induites par les lois Notre et MATPAM, qui ont profondément bouleversé le paysage institutionnel des collectivités.
La loi ALUR, également, dispose qu'à partir du 1er janvier 2017 – c'est-à-dire demain – un office public de l'habitat ne pourra pas plus être rattaché à une commune dès lors que celle-ci est membre d'une intercommunalité compétente en matière d'habitat. Cette règle générale est une bonne chose : il est indispensable qu'à terme, les intercommunalités deviennent dans les faits le niveau pertinent pour traiter des politiques de l'habitat.
Cependant, comme toute règle, certains souhaitent s'en exempter, notamment certains maires qui, pour conserver leur rôle au sein des logements que vous gérez, commencent à transférer le patrimoine de leur office au SEM du territoire. Vous l'avez vu avec le cas de Saint-Ouen récemment, je me suis opposée à ces transferts et je porte la plus grande attention à ces situations. La loi ALUR doit être respectée.
Je suis également favorable à ce que l'on réétudie la question du rattachement des offices à des syndicats mixtes qui peuvent parfois concerner des territoires plus vastes que les intercommunalités. Nous allons réétudier ce sujet.
La mutation profonde du paysage des offices HLM doit devenir un levier pour vous : en vous rapprochant, quelle que soit la forme que cette alliance pourra prendre, vous vous renforcerez pour produire davantage, et pour gérer votre patrimoine dans une dimension territoriale plus vaste. Je vous invite ainsi, même si je sais que vous le faites déjà, à tisser des liens entre vous, à coopérer en matière de production, de rénovation ou de gestion locative, et à partager vos bonnes pratiques pour aller de l'avant.
Un constat s'impose au final : entre dynamisme de la production, sécurisation du financement, avancées législatives et transformations des organisations, le secteur du logement social est en pleine mutation.
Cela reflète la priorité que lui accorde le Gouvernement autant que votre volonté permanente d'évolution et d'innovation pour mieux servir, au quotidien, nos concitoyens à travers tous les territoires.
L'ambition que vous revendiquez à travers cette Assemblée générale l'exprime bien : oui, vous êtes en mouvement pour le progrès social et les territoires, et c'est en cela que les Offices publics de l'habitat sont plus que jamais un modèle d'avenir.
Cet avenir, ce sont les acteurs que vous êtes qui le construiront. C'est pourquoi je ne saurais mieux conclure qu'en vous annonçant que, dans les cadres des nominations auxquelles je procéderai lors du prochain conseil d'administration de la Caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS), Maryse PRAT en deviendra la nouvelle présidente.
Je lui exprime ici mes félicitations et mes encouragements, et en terminerai donc comme j'ai commencé : en vous saluant et en vous remerciant, cher Alain CACHEUX, pour le travail que vous avez accompli et pour votre engagement sans faille au service de cette institution.
Je vous remercie.
Source http://www.logement.gouv.fr, le 1er juin 2016