Habitat collectif : comment améliorer la qualité des logements ?

Face au constat d'une baisse de la surface moyenne des logements neufs ces dernières années, un récent rapport analyse les causes de ce recul. Les auteurs du rapport proposent ainsi quelques pistes afin de permettre au logement collectif de constituer "une alternative convaincante" au logement individuel.

Technicien contrôlant la qualité d'un logement vide.
En matière de qualité du logement, les objectifs essentiels au confort d'usage doivent répondre notamment à la sensation d'espace (surface et volume). © Valmedia - stock.adobe.com

Avec la crise sanitaire liée au Covid-19, une partie des attentes des habitants s'est orientée vers la qualité du logement (surface disponible, orientation et espaces extérieurs).

Or, la surface moyenne par habitant dans le logement collectif est aujourd’hui en baisse. C’est le constat dressé par Laurent Girometti, directeur des établissements publics d’aménagement de Marne-la-Vallée, et François Leclercq, architecte et urbaniste, qui ont rédigé, à la demande de la ministre déléguée chargée du logement, un rapport-référentiel sur la qualité du logement rendu public le 9 septembre 2021.

Emmanuelle Wargon, la ministre en charge du logement, souhaite en effet utiliser ce référentiel comme base à l'adresse des élus et des opérateurs pour rendre les villes plus attractives dans un contexte de densification des constructions.

Baisse de certains critères qualitatifs

Si des progrès importants ont été réalisés en matière d’isolation acoustique et thermique grâce à l’évolution des matériaux de construction, certains critères qualitatifs sont en recul. Les enquêtes Insee de 2017 et Qualitel de 2021 citées dans le rapport attestent de cette situation avec en particulier :

  • une diminution des hauteurs sous plafond ;
  • de moins en moins d’appartements traversants disposant de plusieurs expositions ;
  • moins de rangements intégrés dans les appartements.

Ce recul des critères qualitatifs a des effets sur la qualité de la circulation de l’air dans l’habitat, en plus du sentiment d’exiguïté et d’inconfort qu'il engendre pour les habitants.

Les causes de ce recul sont à la fois historiques et conjoncturelles :

  • un tournant dans la stratégie politique du logement dans les années 1970 avec une politique s’orientant davantage vers une aide personnalisée au logement (APL) et abandonnant certains critères qualitatifs ;
  • la part prépondérante du privé dans la construction de logements collectifs ;
  • la tension du marché de l'immobilier depuis plusieurs années ;
  • une production législative et réglementaire qui s’est concentrée sur la performance énergétique et acoustique au détriment de la surface.

Améliorer la qualité du logement

Pour faire face au ralentissement de la production de logements collectifs, les rapporteurs formulent néanmoins quelques préconisations :

  • la mise en place de contrats locaux entre les préfets et les élus pour définir les demandes et les besoins en matière de logements ;
  • la simplification des procédures de délivrance de permis pour la construction et la réduction des délais grâce à la numérisation.

Constatant une aspiration des populations, en quête de plus d’espace, au logement individuel, les auteurs pointent également les risques environnementaux d’un étalement du logement individuel parmi lesquels un "mitage des terres agricoles". Pour limiter ces phénomènes, ils prônent un retour à un logement qualitatif, mieux conçu et mieux construit.

Ainsi, en matière de qualité du logement, les objectifs essentiels au confort d'usage définis par ce rapport doivent répondre à cinq critères :

  • la mutabilité du logement qui permet d'adapter la disposition intérieure aux besoins des occupants ;
  • la luminosité (doubles orientations, hauteur sous plafond...) ;
  • la sensation d'espace (surface et volume) ;
  • la réponse pratique à des fonctions de base (rangements...) ;
  • le rapport à des espaces extérieurs (balcons, terrasses...).