Ventes de logements HLM : en hausse ces dix dernières années

L’association Intercommunalités de France a publié, en mars 2022, un "Atlas de la vente HLM aux particuliers et entre bailleurs sociaux". Longtemps marginale, la vente de logements sociaux a progressé ces dix dernières années, souligne le document. Un tiers des ventes ont concerné des particuliers.

Barre HLM, dans le 20e arrondissement de Paris, où des appartements ont été vendus à leurs locataires.
Une minorité de logements est revenu aux particuliers, environ un tiers. Il s'agit de logements individuels vendus aux locataires occupants (ou à leurs proches). © La Rédaction

Que vend-on, à qui et où ? Entre 2014 et 2020, 180 000 logements sociaux ont été vendus (soit 3,5% du stock de logements HLM) révèle l'Atlas de la vente HLM aux particuliers et entre bailleurs sociaux.

Selon l'Atlas, la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (ELAN) a fortement relancé la vente de HLM. La loi ELAN avait en effet pour objectif de moderniser le secteur du logement social, particulièrement en facilitant la vente des HLM en priorité aux occupants.

Les bailleurs, premiers acheteurs

Les ventes de logements sociaux ont été réalisées en majorité entre bailleurs, notamment en raison de restructurations. Ces opérations, qui concernent les logements collectifs, ont rapporté 950 millions d’euros en 2019, note l'Atlas.

Une minorité de logements est revenu aux particuliers : 65 000 logements, soit un tiers des ventes. Il s'agit de logements individuels vendus aux locataires occupants (ou à leurs proches).

Les stratégies de vente varient selon les bailleurs, précise le document. Les entreprises sociales pour l'habitat (ESH), par exemple, mènent une politique de vente active auprès des particuliers. Néanmoins, des regroupements récents ont augmenté les ventes entre bailleurs avec le risque, pointé dans l'étude, de "bouleverser les politiques définies dans les programmes locaux de l'habitat (PLH)."

Des ventes liées à la dynamique des territoires

Les ventes sont plus importantes dans les petites villes et intercommunalités rurales qui disposent d'un parc social modeste précise l'Atlas.

La vente de HLM concerne plutôt les particuliers lorsque les dynamiques économiques et démographiques sont moins actives et le marché de l'immobilier est moins tendu. Les territoires dynamiques, les littoraux, les agglomérations connaissent au contraire une vente HLM plus intense entre bailleurs.

Toutefois, certaines collectivités ne sont pas favorables à la vente de HLM et préfèrent la "pérennisation du caractère social du logement". D'autres perçoivent ces opérations comme "une aubaine ou une occasion d’apporter de la mixité sociale" (quartiers de la politique de la ville par exemple).

En conclusion, l'étude observe un effet de "réorganisation à deux vitesses du parc social" avec un parc qui s'appauvrit dans la France plus rurale alors qu'il est redynamisé par une nouvelle source de financement dans les autres territoires.