Loi du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l'urbanisme et du logement

La loi entend répondre aux difficultés que traverse le secteur du logement et de l'urbanisme (chute des volumes des constructions neuves et de logements sociaux, baisse des transactions dans l'ancien...). Ces difficultés pèsent aussi bien sur les collectivités territoriales que sur les particuliers. 

La loi prévoit notamment :

• de dispenser d'évaluation environnementale certaines modifications des plans locaux d'urbanisme (PLU) (rectification d'une erreur matérielle ou réduction de la surface d’une zone urbaine ou à urbaniser) ;
• de réduire de quatre à deux les procédures d'évolution des documents d’urbanisme, afin de les accélérer et les sécuriser. La modification simplifiée devient la norme, et la révision est désormais réservée aux seules évolutions structurantes, impactant les documents d'orientation ;
• de faciliter le recours à la participation du public par voie électronique, à la place de l'enquête publique, en particulier pour les projets de logements ;
• de fusionner dans un document d'urbanisme unique le schéma de cohérence territoriale (SCoT) et le PLU intercommunal (PLU(i)) lorsque leurs périmètres sont identiques, afin de mutualiser les coûts et simplifier la gouvernance ;
• la création d'un nouvel outil d'aménagement, l'opération de transformation urbaine (OTU), ayant vocation à être mise en œuvre dans les zones pavillonnaires et commerciales ;
• l'accord obligatoire du maire en cas de dérogation au PLU(i) ;
• des modifications concernant le schéma cadre d'aménagement et de planification de l'urbanisme du quartier de La Défense et les schémas d'aménagement régional (SAR) pour les outre-mer.

Afin de mieux outiller les collectivités en matière de foncier, plusieurs mesures sont proposées : possibilités pour les communes d'adhérer de manière autonome aux établissements publics fonciers (EPF), y compris les EPF d'État, allongement de la durée de portage du foncier exonéré d'impôts...

Le contentieux de l'urbanisme (procédure juridictionnelle, intérêt à agir, substitution de motifs...) est par ailleurs modifié dans l'objectif de lutter contre les recours abusifs et dilatoires. Le délai de recours gracieux ou hiérarchique contre une autorisation d’urbanisme (ou un retrait ou refus d’autorisation) est réduit à un mois (au lieu de deux) et ne prolongera plus le délai de recours contentieux. Parallèlement, les sanctions en cas de constructions illégales sont alourdies. 

La loi permet de demander un permis d’aménager portant sur un lotissement sur des unités foncières non contiguës. Ce permis d’aménager multi-sites pourra intégrer une ou plusieurs parcelles à renaturer. 

D'autres mesures visent à faciliter la construction de logements dans les zones d'activités économiques (ZAE) et à octroyer des dérogations au cas par cas aux maires afin de leur permettre d'autoriser la construction de logements lorsque le règlement du PLU l'interdit, et ce dans toutes les communes. La surélévation ou la transformation limitée d'un bâtiment régulièrement édifié ne pourra pas être refusée au motif qu'il n'est plus conforme aux règles d'urbanismes en vigueur.

Les règles de changement de destination dans les zones naturelles, agricoles ou forestières (NAF) sont assouplies. 

Pour faire face à la pénurie de logements dans des zones de réindustrialisation ou de développement d'activités économiques, une disposition adapte, pour une durée de dix ans, le cadre de la résidence hôtelière à vocation sociale (RHVS). Ces résidences, normalement réservées aux personnes les plus précaires, pourront être louées aux travailleurs de chantiers avoisinants, en particulier ceux liés au nucléaire et à la réindustrialisation. En outre, un cadre juridique spécifique est créé pour les résidences à vocation d’emploi, conçues pour accueillir temporairement des actifs en mobilité professionnelle, des étudiants, des apprentis, des stagiaires ou des volontaires en service civique. Il s'agit de soutenir le développement de solutions de logement transitoires (bail mobilité d'une semaine à 18 mois) et abordables (loyers encadrés), afin de répondre aux besoins des territoires en tension (zones touristiques, rurales, industrielles ou universitaires). Un décret d'application est prévu. 

Pour accompagner la réindustrialisation et les grands chantiers nucléaires, le périmètre des constructions et des installations pouvant bénéficier des dérogations aux règles d'urbanisme est étendu et leur durée allongée à 20 ans.

La loi du 10 mars 2023 relative à l'accélération de la production des énergies renouvelables, dite "loi APER" a imposé la solarisation des parkings extérieurs de plus de 1 500 mètres² existants, sur au moins la moitié de leur superficie, selon un calendrier progressif étalé du 1er juillet 2026 au 1er juillet 2028. Le texte assouplit cette obligation afin d'autoriser le mix entre ombrières et végétalisation (arbres à large canopée). Cependant, au moins 35% de la moitié de la surface totale du parking devront être couverts par des ombrières photovoltaïques (panneaux solaires). La combinaison de plusieurs sources d’énergies renouvelables sera également autorisée (photovoltaïque et géothermie par exemple).

Enfin, le calendrier d’échéances de la loi APER est adapté pour le rendre compatible avec un approvisionnement résilient d’ombrières. Il est prévu en particulier que les parkings compris entre 1 500 et 10 000 m² pourront bénéficier d'un report du calendrier pour s'équiper avant le 1er janvier 2030 en panneaux résilients.