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La vacance des logements dans les départements d’outre-mer est en apparence élevée avec ses 120 000 logements représentant un taux de vacance moyen de 13 %, là où la France hexagonale n’enregistre qu’un taux de 8 %. La situation s’avère cependant très différenciée suivant les territoires ultra-marins.
La mission analyse les situations de vacances ultramarines en établissant les comparaisons avec celles de l’hexagone et en cerne les causes. Elle constate que l’enjeu principal de la vacance se situe dans le parc privé, et non, sauf exception particulière, dans le parc public du logement locatif social, tout en notant certains désajustements de ce dernier à la demande sociale spécifique des outre-mer. Face aux deux obstacles premiers à la mise en œuvre opérationnelle des travaux de remise sur le marché, voire d’amélioration du parc privé dans son ensemble, la mission propose les voies de résolution qui supposent certaines inversions de postures. Elle aborde enfin la nécessité d’alignement des acteurs multiples qui sont parties prenantes des stratégies d’amélioration et de sortie de vacance, tant du côté de la mobilisation coordonnée des acteurs publics, qu’en matière de capacités d’intervention des opérateurs, sociaux et privés.
Résumé
Liste des recommandations
Introduction
1 La vacance ultra-marine des logements : des enjeux très différenciés mais des obstacles opérationnels similaires
1.1 Une vacance dans les DROM à relativiser par rapport à la métropole et très hétérogène en fonction de la dynamique démographique
1.1.1 A La Réunion : grande similitude avec la métropole
1.1.2 Aux Antilles : une vacance élevée dans un contexte de forte décroissance démographique
1.1.3 En Guyane et à Mayotte : malgré une très forte croissance démographique, des valeurs anormalement élevées du taux de vacance
1.2 Une vacance aux caractéristiques mal connues dans les outre-mer et dont les enjeux au regard des politiques locales de l’habitat sont très différenciés
1.2.1 A Mayotte : une situation de vacance très spécifique mais un enjeu qui reste à la marge des politiques de l’habitat massivement tendues vers la construction neuve et la résorption des bidonvilles
1.2.2 En Guyane : des données sur la vacance biaisées par une importante occupation informelle des logements et un enjeu de résorption surtout lié aux centres anciens
1.2.3 À La Réunion : une vacance encore peu documentée mais qui a vocation à prendre une place croissante dans les politiques locales de l’habitat
1.2.4 Aux Antilles : la vacance s’impose comme un enjeu central des politiques locales de l’habitat dans le contexte de forte décroissance démographique
1.3 Traiter le diffus comme les centres sans négliger les zones « détendues » pour intégrer le changement de paradigme de la transition écologique
2 L’enjeu premier de la résorption de la vacance se situe dans le parc privé, même si quelques aspects sont à relever en ce qui concerne le parc public locatif social
2.1 L’enjeu premier de la résorption de la vacance dans les outre-mer se situe dans le parc privé
2.2 Une vacance dans le parc public qui reste raisonnable, sauf exceptions notables mais ponctuelles
2.3 Prêter attention aux désajustements du parc public par rapport à la demande
3 Deux obstacles principaux à lever pour l’amélioration du parc privé : l’inadaptation des aides de l’Anah et l’importance des défauts de titrement
3.1 Instaurer un modèle économique viable pour l’amélioration du parc privé locatif
3.1.1 Un nombre insignifiant d’opérations financées par l’Anah
3.1.2 Des spécificités ultramarines suffisamment marquées par rapport aux situations hexagonales pour justifier des différenciations des règles applicables aux outre-mer
3.1.3 Adapter sans délai les règles de financement de l’Anah aux situations ultramarines dans le cadre de l’article 73 de la Constitution
3.2 Dépasser les blocages issus des défauts de titrement, incluant la problématique de l’indivision
3.2.1 Les défauts de titrement : un obstacle très répandu qui nécessite de se donner les moyens d’une action collective au long cours
3.2.2 Les dispositions hexagonales régissant la propriété immobilière devenues inadaptées et inopérantes par l’accumulation ultramarine des défauts de titrement au fil des générations : faire évoluer les procédures de titrement pour les rendre efficaces
3.2.3 Conduire et mettre en oeuvre avec ambition et constance la sortie du désordre foncier, objectif mobilisant par nature une multiplicité d’interventions et de responsabilités qui reste jusqu’à ce jour orphelin d’une gouvernance intégratrice
3.2.4 Dans l’attente, dissocier la résolution de la question foncière de l’aide au montage des projets d’amélioration des logements
4 Renforcer la stratégie d’action publique et dynamiser l’écosystème d’acteurs au bénéfice de l’amélioration du parc privé et de la résorption de sa vacance
4.1 Charpenter un écosystème d’ingénierie et d’accompagnement publics à la hauteur des enjeux
4.1.1 Positionner l’État comme impulseur et co-producteur des politiques de l’habitat et renforcer ses capacités d’analyse et de conduite stratégiques
4.1.2 Multiplier les opérations programmées en appuyant les collectivités
4.1.3 Mobiliser les instruments de police de l’habitat
4.1.4 Installer des opérateurs publics d’aménagement
4.1.5 Installer le financement de restauration immobilière en outre-mer pour la rénovation des centres anciens
4.1.6 La fiscalité sur les logements vacants : une efficacité limitée tant que le dispositif n’aura pas été réaménagé au niveau national
4.2 Déployer un écosystème d’acteurs à la hauteur des enjeux de l’amélioration du parc privé
4.2.1 Charpenter à la hauteur des enjeux l’écosystème d’opérateurs sociaux aujourd’hui faibles et fragiles
4.2.2 Structurer les filières des métiers du bâtiment orientées vers la réhabilitation
4.3 En matière d’amélioration de l’habitat, adosser la mise en oeuvre du PLOM 3 à l’existence de stratégies départementales globales État-collectivités-opérateurs-entreprises
Annexes
1 Annexe 1 : lettre de mission
2 Annexe 2 : personnes auditionnées ou ayant apporté une contribution écrite
3 Annexe 3 : données sur la vacance dans les DOM
3.1 Données par département
3.1.1 Niveau et évolution de la vacance
3.1.2 Vacance et croissance démographique
3.1.3 Vacance courte et vacance longue
3.1.4 Vacance et âge de la population et des propriétaires
3.1.5 Vacance et état du logement
3.1.6 Vacance et construction
3.1.7 Vacance et résidences secondaires
3.2 Données par commune
3.2.1 Niveau de la vacance
3.2.2 Vacance, croissance démographique et construction
3.2.3 Vacance et résidences secondaires
4 Annexe 4 : données générales sur le contexte de la politique du logement dans les DOM
4.1 Population et ménages
4.1.1 Une croissance démographique contrastée
4.1.2 Un desserrement rapide des ménages aux Antilles et à la Réunion
4.1.3 Un vieillissement rapide de la population aux Antilles
4.2 Parc
4.2.1 Un stock de bien moindre qualité qu’en métropole
4.2.2 Une construction élevée par rapport à la croissance démographique aux Antilles et à la Réunion
4.2.3 Des résidences secondaires peu nombreuses
4.3 Revenus et pauvreté
4.3.1 Un niveau de vie plus faible en moyenne
4.3.2 Un niveau de vie plus hétérogène
4.3.3 Un taux de pauvreté plus élevé
4.4 Des loyers moins accessibles qu’en métropole aux ménages à faible revenu
5 Annexe 5 : les taxes sur les logements vacants
5.1 Le dispositif actuel est complexe
5.1.1 Taxe sur les logements vacants (TLV)
5.1.2 Taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV)
5.1.3 Majoration de taxe d’habitation sur les logements meublés non affectés à la résidence principale (THRS)
5.2 Le dispositif actuel comprend de nombreuses exonérations dont certaines sont discutablesx
5.2.1 Le dispositif actuel comprend de nombreuses exonérations
5.2.2 Certaines exonérations sont discutables
5.3 La TLV vise des objectifs de politique du logement mais non de protection de la planète
5.4 Perspectives d’évolution
5.4.1 Les propositions de la mission IGF-CGEDD de 2016
5.4.2 Trois axes d’évolution : simplifier, réduire les exonérations, étendre l’objectif à la protection de la planète
6 Annexe 6 : glossaire des sigles et acronymes
- Type de document : Rapport d'étude
- Pagination : 104 pages
- Édité par : Inspection générale de l'Environnement et du Développement Durable