Rapport Sisyphe - Rapport visant à simplifier le cadre réglementaire pour la production d'habitation par le reconditionnement d'immobilier d'entreprise

Remerciements
Avant-propos
De Sisyphe au premier de cordée
Résumé
Récapitulatif des recommandations
Introduction 
Le cadre institutionnel de la transformation d’actifs
Méthode de travail
Périmètre géographique et échelles

I. En réponse à un défi pluriel, bâtir une stratégie d’acuponcture institutionnelle

A. Un défi pluriel 
i. État actuel et perspectives du marché des bureaux en France
ii. Les enjeux urbains associés à transformations des bureaux
iii. Risque financier et systémique
iv. Risque urbain et social des "déserts de bureaux"

B. Quels objectifs de politique publique pour la transformation de bureaux en logements ? 
i. La contribution à la production de logements, d’un point de vue quantitatif et qualitatifs 
ii. Une contribution majeure à la décarbonation de l’immobilier, et à l’atteinte de l’objectif ZAN 
iii. Une interrogation quant au potentiel d’émergence d’une "industrie de la transformation d’actifs immobiliers"

C. Hiérarchie des problématiques soulevées dans les auditions 
i. L’économie immobilière et ses institutions, une approche qualitative et endogène
ii. Le temps, un coût caché pour les porteurs de projet

D. Pour une approche complexe de la simplification du cadre institutionnel
i. Objectiver les freins et obstacles dans les relations juridiques à l’oeuvre
ii. L’acuponcture institutionnelle comme stratégie de refonte du cadre existant

II. Sécuriser les initiatives par des ajustements institutionnels adaptant le cadre existant

A. Pour une reconnaissance du reconditionnement d’actifs 

B. Clarifier l’état des réglementations applicables à droit constant

C. Créer des exonérations sur les deux principales contraintes structurelles
i. Créer un droit acquis sur les places de stationnement existantes
ii. Maintenir la priorité pour la sécurité des personnes, tout en cherchant certains ajustements en matière de sécurité incendie 

D. Relever le seuil de certaines autorisations ou obligations
i. Intégrer les bénéfices environnementaux en adaptant les seuils applicables aux demandes d’évaluation environnementale 
ii. Exonérer de l’application de la RE2020 les extensions et surélévation de bâtiments existants de moins de 30% de la surface initiale
iii. Définir un seuil plus équitable en matière d’obligations d’accessibilité PMR

E. Lever les potentielles interdictions de jure ou de facto 
i. Faire de la transformation d’un local autre qu’habitation en habitation en zone tendue (A et A-Bis) un droit d’ordre public dans le régime de copropriété 
ii. Créer un mécanisme d’extinction des cahiers des charges de lotissement et zones d'activités 
iii. Aligner les règles d’éviction des locataires de bureaux partiellement vacants sur celles des opérations de restauration immobilières dans les plans de sauvegarde et de mise en valeur 

III. Renforcer les synergies en créant un cadre favorable au reconditionnement d’actifs 

Créer une commission centrale du reconditionnement d’actifs
Expérimenter un droit de dérogation reconnu au préfet dans le cadre de la transformation d’immobilier d’entreprise en immeuble d’habitation
Créer un permis de démolir suspensif
Créer les conditions d’éligibilité des opérations de transformations d’actifs aux certificats d’économie d’énergie 
Publier un décret attribuant à la cour administrative d’appel de Paris le contentieux des opérations d’urbanisme, d’aménagement et de maitrise foncière des sociétés agréées foncière de transformation d’actifs 
Renforcer les obligations documentaires pour améliorer la transparence de l’information sur le potentiel de transformation des actifs
Publier un décret créant un véritable régime de sécurité incendie global pour les immeubles de moyenne hauteur, intégrant les enjeux de mixité d’usage et de réversibilité
Créer de façon préventive un dispositif activable par le Préfet en cas de risque avéré de "crise systémique" 

Bibliographie
Annexes