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Dans son rapport, le Haut Comité pour le droit au logement (HCDL) présente le dispositif d'intermédiation locative qui permet de loger les personnes que ni le marché privé ni le parc social ne parviennent à accueillir.
Le principe de l'intermédiation locative est le suivant : un tiers, le plus souvent une association ou une agence immobilière sociale, s'interpose entre un propriétaire et un ménage en difficulté. Le propriétaire loue son logement "comme d'habitude", mais à ce tiers de confiance, qui prend en charge la gestion, sécurise le paiement du loyer et accompagne le ménage logé.
L'intermédiation locative est née dans le milieu associatif dans les années 1980, à la faveur d'initiatives pionnières de gestion locative sociale. Si elle demeure peu connue du grand public, elle est devenue en quelques décennies l'un des piliers de la politique dite du "Logement d'abord". Cette stratégie repose sur une idée simple : offrir en priorité un accès rapide à un logement ordinaire, stable et adapté, puis organiser autour de ce logement l'accompagnement social nécessaire, plutôt que de subordonner l'entrée dans le logement à un parcours préalable d'insertion.
Dans le cadre de la politique du Logement d'abord, l'État finance aujourd'hui plus de 90 000 places en intermédiation locative. À celles-ci s'ajoutent des milliers de places financées directement par des collectivités (comme Rennes Métropole ou la Ville de Paris) et par des partenaires associatifs tels qu'Habitat et Humanisme. Malgré nos recherches, le Haut Comité n'a pas pu estimer le nombre total de places d'intermédiation locatives.
Un manque d'attractivité fiscal empêchant la massification du dispositif.
Sur le plan fiscal, le rapport dresse un constat sévère. Le conventionnement avec l'Anah, pivot historique de la mobilisation du parc privé à loyers maîtrisés, perd en attractivité. Le dispositif "Loc'Avantages", qui a succédé à "Louer abordable", est jugé trop complexe et insuffisamment incitatif, notamment pour les loyers les plus sociaux. En parallèle, les régimes plus lucratifs (location meublée, saisonnière, bail mobilité) continuent d'exercer un fort effet de concurrence.
Le rapport formule une série de recommandations articulées autour de cinq grands axes :
- Mieux mobiliser le parc privé à des fins sociales, en réformant Loc'Avantages, en poursuivant l'effort de captation engagé par les plans "Logement d'abord" et en inscrivant l'IML au cœur de la future réforme du statut du bailleur privé.
- Sécuriser durablement les dispositifs et les opérateurs, via des conventions pluriannuelles, des fonds de sécurisation mutualisés à l'échelle régionale et un pilotage territorial renforcé.
- Éviter les ruptures de parcours, en développant le bail glissant, en rendant effectif le Dalo pour les ménages en logement de transition depuis plus de 18 mois, et en veillant à des loyers réellement soutenables.
- Mieux connaître les publics et les effets de l'IML, grâce à des données harmonisées et à une évaluation nationale structurée des trajectoires et de la stabilisation résidentielle.
- Positionner l'IML comme un véritable levier de politique du logement, notamment dans les communes carencées au titre de la loi SRU et dans les stratégies de lutte contre la vacance.
EDITO DU PRÉSIDENT DU HAUT COMITÉ POUR LE DROIT AU LOGEMENT
LA PAROLE AUX PERSONNES CONCERNÉES
SYNTHÈSE
INTRODUCTION GÉNÉRALE
CHAPITRE 1 : GENÈSE, DÉVELOPPEMENT ET STRUCTURATION DE L'INTERMÉDIATION LOCATIVE
Un outil né de la société civile devenu politique nationale : retour historique sur l'émergence de l'intermédiation locative
Les origines associatives et expérimentales de l'intermédiation locative dans les années 1980-1990
L'institutionnalisation et la professionnalisation dans les années 2000-2010 : vers une politique intégrée et un levier du "Logement d'abord"
Des principes communs, des pratiques diverses
Un écosystème d'acteurs au cœur de la mise en œuvre de l'intermédiation locative
Un triptyque structurant : mobilisation de bailleurs, gestion locative, accompagnement social
Une diversité de modèles d'intermédiation locative et de mise en œuvre
CHAPITRE 2 : LES FREINS ET LES LEVIERS DE L'INTERMÉDIATION LOCATIVE
Le développement du parc de logements en intermédiation locative : une progression en demi-teinte
Un développement du parc satisfaisant sur le plan quantitatif, mais limité sur le plan qualitatif
Des freins fiscaux et structurels qui entravent la mobilisation des propriétaires solidaires
Une reconnaissance encore limitée de l'intermédiation locative comme outil de politique locale de l'habitat
Une pratique confrontée à la montée de la précarité et aux défis de l'accompagnement social
Une évolution du profil des publics accueillis qui bouscule les équilibres de l'intermédiation locative
Des fragilités structurelles dans la mise en oeuvre des fonctions d'accompagnement et de gestion locative sociale
Des parcours résidentiels encore trop peu sécurisés pour les ménages en intermédiation locative
Des outils de sécurisation hétérogènes face à des risques croissants
Un suivi encore insuffisant et des parcours résidentiels à stabiliser dans le cadre du Logement d'abord
CHAPITRE 3 : LES RECOMMANDATIONS DU HAUT COMITÉ POUR LE DROIT AU LOGEMENT
Axe n°1 : Renforcer et améliorer la mobilisation du parc privé à des fins sociales
Réformer le dispositif Loc'Avantages pour en renforcer l'attractivité auprès des propriétaires privés et garantir sa cohérence avec les objectifs de mobilisation du parc privé à des fins sociales
Poursuivre la dynamique de captation engagée dans le cadre des deux Plans Logement d'abord
Préserver et valoriser l'intermédiation locative dans la réforme du statut du bailleur privé
Encadrer strictement le recours à l'intermédiation locative dans le parc social
Axe n°2 : Sécuriser les dispositifs et les opérateurs dans la durée
Consolider les mécanismes de couverture des risques pour renforcer l'attractivité et la soutenabilité de l'intermédiation locative
Améliorer le dialogue entre les services de l'État et les opérateurs d'intermédiation locative
Axe n°3 : Eviter les ruptures de parcours pour les ménages
Veiller à la soutenabilité des loyers et à la maîtrise des taux d'effort des ménages logés en intermédiation locative
Favoriser la mise en oeuvre du bail glissant dans le parc privé
Renforcer l'articulation entre l'intermédiation locative et les dispositifs de droit commun
Garantir l'application effective du Dalo pour les ménages en logement de transition
Axe n°4 : Améliorer la connaissance pour améliorer les pratiques
Consolider le suivi des profils et des parcours des ménages logés
Axe n°5 : Positionner l'IML comme levier des politiques publiques du logement
Renforcer la mobilisation de l'intermédiation locative dans les communes carencées au titre de la loi SRU
Encadrer le recours au bail de sauvegarde pour prévenir les expulsions et respecter le droit au logement opposable
Articuler la lutte contre la vacance avec le développement de l'intermédiation locative
CONCLUSION
GLOSSAIRE
ANNEXES
- Type de document : Rapport d'étude
- Pagination : 73 pages
- Édité par : Haut Comité pour le droit au logement