Mission de préfiguration de Grand Paris Aménagement

PREAMBULE 

SYNTHESE

1 L’ÉTAT, AMÉNAGEUR EN ILE-DE-FRANCE 

1.1 Une intervention légitime pour des enjeux d’intérêt national
1.1.1 Favoriser le développement et le rééquilibrage territorial de la région capitale
1.1.2 Répondre au défi de la crise du logement
Une production insuffisante de logements
Des freins à la production de logements demandant l’intervention de l’Etat
Une responsabilité et des compétences maintenues de l’Etat au titre de la politique du logement
Un Etat partenaire des collectivités

1.2 Une exigence de cohérence entre les opérateurs de l’Etat en Ile-de-France
Les opérateurs publics d’aménagement
Les autres opérateurs publics et parapublics

2 GRAND PARIS AMÉNAGEMENT, OPÉRATEUR GLOBAL DE RÉFÉRENCE

2.1 Un métier historique : l’ingénierie foncière
2.1.1 Gestionnaire et opérateur foncier de l’Etat
2.1.2 Opérateur foncier au service de l’aménagement 
La maîtrise foncière en aménagement : la responsabilité de l’aménageur
Les compétences foncières de l’opérateur Grand Paris Aménagement

2.2 Un métier récent : le traitement de l’habitat dégradé 
De l’intervention sur les copropriétés dégradées...
 …à une approche plus globale du traitement de l’habitat indigne 

2.3 Le cœur de métier : l’aménagement opérationnel
2.3.1 Le métier d’aménageur
2.3.2 Grand Paris Aménagement, concessionnaire des collectivités
2.3.3 Grand Paris Aménagement, aménageur à la demande de l’Etat 
Une prise d’initiative en propre d’opérations d’aménagement
Dans un cadre partenarial affirmé
Avec une obligation d’exemplarité

2.4 Un métier spécifique : le développement territorial 
2.4.1 La relation entre aménagement opérationnel et développement territorial 
2.4.2 L’ingénierie du développement territorial au sein de Grand Paris Aménagement
L’ingénierie de gouvernance et de structuration des territoires
Le pilotage et la coordination d’opérations d’intérêt national 
Le développement pré-opérationnel des opérations d’aménagement

3 GRAND PARIS AMÉNAGEMENT, PARTENAIRE DES COLLECTIVITÉS

3.1 Pour un « contrat d’intérêt national » 
3.1.1 L’OIN, un dispositif existant utile mais d’une portée relative 
Les limites de l’OIN sur le plan juridique
Des moyens financiers aujourd’hui contraints 
3.1.2 Le Contrat d’Intérêt National pour l’aménagement et le logement (CINal), un dispositif proposé pour la mise en œuvre des projets 
Une gouvernance partagée autour d’objectifs négociés
Une mobilisation active de l’Etat et de ses opérateurs 
Des procédures réglementaires utiles à la mise en œuvre
Des moyens financiers adaptés
3.1.3 De nouvelles modalités d’accompagnement des projets demandées par les acteurs mais supposant un examen complémentaire 
La demande d’une fiscalité dérogatoire sur certains périmètres et/ou produits ciblés 
Un engagement de l’Etat et de la Région pour le financement d’infrastructures primaires au-delà des seules
périodes du contrat de plan 
L’accroissement de la bonification de la nouvelle « aide aux maires bâtisseurs » destinée au cofinancement des équipements publics de proximité
Des modalités supplémentaires d’intervention en matière de portage foncier en aménagement
La mobilisation par le marché bancaire comme par la Caisse des Dépôts de prêts dédiés aux grandes opérations d’aménagement et de logement
La mise en place d’un fonds d’investissement dédié au Grand Paris 
La poursuite de la simplification administrative et normative

3.2 Une architecture juridique renouvelée pour une gouvernance partenariale
3.2.1 Une nécessité juridique : un EPIC dont les activités exercées dans les champs non concurrentiel et concurrentiel sont distinguées 
Le choix d’un établissement public industriel et commercial
La séparation de l’activité concurrentielle
L’hypothèse d’un EPIC de tête pour exercer l’activité non concurrentielle et d’une filiale dédiée à l’exercice de l’activité concurrentielle
3.2.2 Une orientation phare : une gouvernance centrale partagée entre l’Etat et les collectivités
Une composition paritaire Etat-Collectivités de l’instance délibérative de l’EPIC
Un comité stratégique ou de développement principalement composé d’élus locales 
L’ingénierie du développement territorial : des comités de territoire jusqu’aux groupements d’intérêt public.
L’aménagement opérationnel : des comités de pilotage et de suivi jusqu’à des entreprises communes
3.2.4 Une demande croissante : des coopérations renforcées entre opérateurs de l’Etat pour
l’aménagement
Des protocoles de partenariat jusqu’aux sociétés en participation
Un objet spécifique : la foncière publique

4 LES PRINCIPES D’UN MODÈLE ÉCONOMIQUE ÉQUILIBRÉ POUR L’AMÉNAGEMENT

4.1 Le modèle économique de l’aménagement
Sur l’équilibre à terminaison des opérations
Sur le préfinancement du décalage entre les dépenses et les recettes
Sur l’équilibre économique et financier de l’opérateur

4.2 Les stratégies pour améliorer l’équilibre et réduire le besoin de financement
4.2.1 Créer les conditions de l’équilibre : la question de la densité
4.2.2 Diminuer le besoin de préfinancement
4.2.3 Privilégier les alternatives à l’emprunt
4.2.4 Améliorer les modalités d’engagement des opérations et le pilotage du risque
Au démarrage des opérations
Tout au long du déroulement des opérations 

5 RÉUSSIR LA FUSION DE L’AFTRP ET DES EPA ORSA ET PLAINE DE FRANCE ET LA CRÉATION DE GRAND PARIS AMÉNAGEMENT

5.1 Un périmètre géographique pertinent
5.1.1 Les enjeux du rapprochement entre l’AFTRP et des EPA
Renforcer l’efficacité de l’action publique
Garantir la coordination des opérateurs publics 
5.1.2 La fusion préconisée entre l’AFTRP, l’EPA-ORSA et l’EPA Plaine de France
Les établissements à rapprocher
Les modalités du rapprochement : le choix de la fusion
5.1.3 Une réflexion utile sur un avenir commun avec d’autres EPA
Mutualiser des moyens de fonctionnement
Anticiper des trajectoires futures 
5.2 Trois établissements aux situations différentes mais compatibles 
5.2.1 Des statuts convergents
5.2.2 Des droits sociaux à rapprocher 
Statuts des personnel, classification et rémunérations
Régime horaire et avantages sociaux 
Effectifs
5.2.3 Des situations financière contrastées
L’AFTRP : des fonds propres élevés, insuffisants cependant pour autofinancer l’activité
Plaine de France : des fonds propres limités au foncier d’apport
EPAORSA : des fonds propres largement entamés par les déficits passés
Vue d’ensemble des trois établissements : une trésorerie tendue

5.3 Les enjeux économiques du nouvel établissement
5.3.1 Le portefeuille du futur opérateur
A périmètre constant
En ajoutant de nouvelles opérations envisagées 
Le portefeuille consolidé
5.3.2 Les opérations en concession : un risque et un besoin de financement contenus 
L’équilibre à terminaison
Le besoin de financement
5.3.3 Les opérations en initiative propre : des opérations d’envergure nécessitant un préfinancement adapté
L’équilibre à terminaison 
Le besoin de financement
5.3.4 Le financement des missions complémentaires
L’ingénierie foncière
Le développement territorial
5.3.5 La nécessité d’une prospective financière consolidée

5.4 Deux défis à relever : la compétitivité de la structure et la viabilité des opérations
5.4.1 L’effort de compétitivité 
La préservation de l’emploi
La mutualisation des fonctions 
5.4.2 La viabilité opérationnelle
Le financement de missions annexes : deux exemples d’alertes
Assurer à la structure un niveau de marge brute lui permettant de couvrir ses charges
Circonscrire le risque lié aux opérations transférées

5.5 Vers une fusion rapide et ordonnée 
5.5.1 La voie décrétale recommandée
5.5.2 Une transition coopérative préconisée

6 ANNEXES

6.1 Liste des 25 propositions

6.2 Lettre de mission

6.3 Auditions réalisées dans le cadre de la mission

6.4 Sigles et abréviations