Rapport d'information fait au nom de la commission des finances sur le régime fiscal et la rentabilité des biens immobiliers des particuliers

AVANT-PROPOS

INTRODUCTION : QU'EST-CE-QUE LE MARCHÉ IMMOBILIER ?

I. L'IMMOBILIER NE PRÉSENTE PAS UNE RENTABILITÉ AVANT IMPÔTS ANORMALEMENT ÉLEVÉE

A. SUR LONGUE PÉRIODE, L'IMMOBILIER PRÉSENTE DES NIVEAUX DE RENTABILITÉ ET DE VOLATILITÉ INTERMÉDIAIRES ENTRE LES ACTIONS ET LES OBLIGATIONS, UNE FOIS LES CHARGES PESANT SUR LES PROPRIÉTAIRES PRISES EN COMPTE

B. EN FRANCE, LA RENTABILITÉ AVANT IMPÔTS DE L'IMMOBILIER S'EST FORTEMENT RÉDUITE DEPUIS LA FIN DES ANNÉES 2000, POUR SE RAPPROCHER DE CELLE OBSERVÉE DANS LES AUTRES PAYS EUROPÉENS

II. LA FISCALITÉ FRANÇAISE N'APPARAÎT PAS PARTICULIÈREMENT BIAISÉE EN FAVEUR DE L'IMMOBILIER, UNE FOIS LES SPÉCIFICITÉS LIÉES AU STATUT DE PROPRIÉTAIRE OCCUPANT PRISES EN COMPTE

A. UN NIVEAU DE PRÉLÈVEMENTS PARTICULIÈREMENT ÉLEVÉ
1. 67,9 milliards d'euros de prélèvements liés au logement
2. Les comparaisons internationales mettent en évidence l'importance des prélèvements opérés sur le patrimoine immobilier en France

B. UNE IMPOSITION DU PATRIMOINE IMMOBILIER INTERVENANT À CHAQUE STADE DU CYCLE ÉCONOMIQUE
1. Une fiscalité applicable de l'acquisition à la cession
a) Lors de l'acquisition ou de la construction du bien immobilier...
b) ...puis au cours de sa détention...
c) ...et enfin lors de sa cession
2. Le traitement fiscal favorable dont bénéficient les propriétaires occupants se justifie par le fait que la plus-value sur la résidence principale sert le plus souvent à se reloger

C. POUR L'INVESTISSEMENT LOCATIF, LES COMPARAISONS AVEC LA FISCALITÉ MOBILIÈRE NE CONFIRMENT PAS L'EXISTENCE D'UN BIAIS FISCAL EN FAVEUR DE L'IMMOBILIER

III. L'IMMOBILIER CONTRIBUE À LA CROISSANCE DE L'ÉCONOMIE RÉELLE

A. L'IMMOBILIER CONSTITUE UN DES MOTEURS DE LA CROISSANCE FRANÇAISE, MÊME SI LES GAINS DE PRODUCTIVITÉ Y SONT PLUS FAIBLES QUE DANS LE RESTE DE L'ÉCONOMIE

B. LA HAUSSE DES PRIX DE L'IMMOBILIER NE S'EST PAS TRADUITE PAR UNE DÉFORMATION DE LA STRUCTURE DE L'ÉCONOMIE FRANÇAISE VERS LA CONSTRUCTION

C. LA DYNAMIQUE DU CRÉDIT IMMOBILIER NE SEMBLE PAS EXERCER D'EFFET D'ÉVICTION SUR LE FINANCEMENT DES ENTREPRISES

IV. LA HAUSSE DES PRIX DE L'IMMOBILIER EXERCE DES EFFETS CONTRASTÉS SUR L'ÉVOLUTION DES INÉGALITÉS

A. LA PROGRESSION DES PRIX DE L'IMMOBILIER NE CONTRIBUE QUE MARGINALEMENT À LA HAUSSE DE LA CONSOMMATION DES PROPRIÉTAIRES-OCCUPANTS

B. PARADOXALEMENT, LA HAUSSE DES PRIX DE L'IMMOBILIER A PERMIS DE RÉDUIRE LA CONCENTRATION DES RICHESSES, COMPTE TENU DU POIDS DU LOGEMENT DANS LE PATRIMOINE DES « CLASSES MOYENNES »

C. UN RENFORCEMENT PRÉOCCUPANT DES INÉGALITÉS D'ACCÈS À LA PROPRIÉTÉ, EN PARTIE LIÉE À L'INFLATION IMMOBILIÈRE, PEUT NÉANMOINS ÊTRE OBSERVÉ

V. LES « FAUX-DÉBATS » SUR LA RENTE IMMOBILIÈRE NE SAURAIENT MASQUER LA NÉCESSITÉ DE RÉORIENTER LA POLITIQUE DU LOGEMENT

A. INFLÉCHIR LA RÉTENTION FONCIÈRE, INCITER LES COLLECTIVITÉS TERRITORIALES À RENDRE LES TERRAINS CONSTRUCTIBLES ET POURSUIVRE LA RATIONALISATION DES NORMES POUR FACILITER LA CONSTRUCTION NEUVE EN ZONE TENDUE
1. Lutter contre la rétention foncière
2. Inciter les collectivités territoriales à construire et simplifier les normes

B. FACILITER L'ACCÈS À LA PROPRIÉTÉ DES JEUNES GÉNÉRATIONS ET DES MÉNAGES MODESTES

C. TROUVER UN MEILLEUR ÉQUILIBRE ENTRE LA MOBILISATION DU PARC ANCIEN ET LA CONSTRUCTION NEUVE POUR ACCROÎTRE L'OFFRE ET FAVORISER L'ENTRETIEN DES IMMEUBLES

D. LIMITER CERTAINS BIAIS CONSTATÉS SUR LES DISPOSITIFS D'AIDE AU LOGEMENT

E. TRAITER FISCALEMENT L'INVESTISSEMENT LOCATIF COMME UN ACTIF PRODUCTIF

F. GARANTIR UNE CONCURRENCE ÉQUITABLE AVEC LES PROPRIÉTAIRES EXERÇANT SUR LES PLATEFORMES D'HÉBERGEMENT EN LIGNE

EXAMEN EN COMMISSION

ANNEXE