Texte intégral
Ouverture du 52e congrès de la FNAIM - 8 décembre 1998
Monsieur le Président,
Mesdames, Messieurs,
C'est bien volontiers que je rebondis sur votre proposition de cheminer ensemble vers un même objectif.
Mais permettez-moi d'abord de vous dire le plaisir que j'ai à me retrouver parmi vous, parmi les représentants des 7 000 agents immobiliers de la FNAIM, rassemblés autour d'un nouveau Président, un Président dont j'ai pu effectivement apprécier depuis une année les qualités.
Comme l'an passé, c'est par le congrès de la FNAIM que je clôture la série des rencontres de l'automne avec les grandes fédérations professionnelles du secteur de la construction et de l’immobilier.
Ces rencontres sont précieuses, car elles permettent de faire le point sur les mesures déjà prises et sur ce qui reste à faire, d’expliquer, mais aussi d’enregistrer les réactions des uns et des autres, leurs attentes et leurs propositions, et enfin, et surtout, de mettre en perspective ces mesures et ces actions et d’examiner comment les différents acteurs, au premier chef les professionnels, peuvent inscrire leur propre action dans ces perspectives.
Il y a un an, Monsieur le Président, j'avais développé devant vous les grandes orientations de la politique du logement qu'entendait conduire le nouveau Gouvernement, et les voies que nous nous étions tracées pour aller vers cet objectif de droit pour chacun de nos concitoyens à un logement autant que possible choisi, en fonction de ses attentes et de ses moyens.
Les décès tragiques liés à la vague de froid d’il y a quelques jours, sont là pour rappeler à chacun de nous que ce droit doit encore et toujours être défendu, que le logement est la condition indispensable de la sécurité et de la dignité humaine.
Il y a un an, en décembre 1997, cette nouvelle politique avait déjà connu quelques traductions concrètes, avec notamment la relance de la réhabilitation publique et privée, Monsieur le Président, et avec un projet de budget du logement qui connaissait pour 1998 une croissance à deux chiffres.
Mais c'est bien l'année qui vient de s'écouler qui aura vu les avancées les plus significatives sur le chemin de droit au logement et vous avez évoqué quelques-uns de ces pas en avant.
Pouvait-on aller encore plus vite ou encore plus loin dès cette première étape ? Chacun a bien sûr sa conviction ou son opinion, en tout cas tous sans exception s'accordent-ils à reconnaître que cette progression est résolue.
En effet, les mesures qui ont été prises, les réformes qui ont été engagées sont durables et non temporaires : c'est le cas pour le statut du bailleur privé, qui succède à un dispositif, efficace certes, mais présenté dès le départ comme un mécanisme conjoncturel de relance de la construction. C'est le cas pour l'accession à la propriété et la réforme du 1 % logement, avec une convention quinquennale. C'est le cas également pour la baisse des droits de mutation : il ne s’agit pas, comme par le passé, d'une mesure provisoire dont l’effet est en pratique concentré sur la fin de la période d’application ; un moment de fièvre, vite suivi d’une rechute. Vous en avez l’expérience, vous savez que les mesures conjoncturelles accroissent les phénomènes cycliques dans le secteur de l’immobilier, et c'est en fin de compte au détriment des professionnels, et plus encore au détriment des habitants.
Nous pensons au contraire qu'il faut donner de la visibilité aux acteurs du logement, pour qu'ils puissent s'engager dans la durée, et pour cela, pour créer cette confiance, il faut mener une politique pérenne, c'est ce que nous nous sommes efforcés de faire.
Le deuxième élément qui va guider notre cheminement, c'est le constat que nos politiques, nos démarches et nos outils, devaient pour rester pleinement efficaces être adaptés aux évolutions de notre société, et notamment à la mobilité, voir l’instabilité qui marquent aujourd'hui les situations professionnelles et familiales. Vous-mêmes, êtes confrontés dans votre activité à ces phénomènes et à leurs conséquences dans le logement : la difficulté à réaliser ses projets pour ceux qui cherchent à se loger, le manque de confiance et l’inquiétude pour certains propriétaires.
Face à cela, il nous fallait mettre en place les dispositifs de garantie et les sécurités à même de rassurer les uns et les autres en permettant de surmonter les difficultés temporaires. C'est une dimension indispensable de cette offre de logement diverse et équilibrée qu’il faut développer.
Lorsque l’on évoque la question délicate des sinistrés de l’accession, elle est, très marginalement, le fait de quelques acteurs peu scrupuleux. Les problèmes aujourd'hui sont bien plus souvent liés à des difficultés plus ou moins temporaires, le chômage notamment, qui surviennent, statistiquement, dans peu de cas. Alors doit-on, au nom de ce risque, bloquer la majorité des projets, ce qui toucherait le neuf comme l’ancien ? Trouvons un juste équilibre, soyons les uns et les autres vigilants et clairs dans l’information, mettons en place les garde-fous et les sécurités, et évitons sans laxisme, dans les cas de sinistres définitifs qui subsisteront, que le drame économique ne se transforme en drame humain. C’est là le sens de l’action du Gouvernement.
L’urgence en la matière était bien de dégager rapidement les moyens de financer la poursuite de l’occasion à la propriété, puisque, comme vous le savez, la contribution demandée au 1 % logement, de l’ordre de 7 milliards de francs par an, n’était pas prévue au-delà de 1998, et les partenaires sociaux considéraient que l’on ne pouvait durablement obérer ainsi les moyens d’investissement du 1 % logement.
Vous connaissez bien sûr l’issue qui a été trouvée, à travers la convention du 3 août relative à la modernisation du 1 % logement, à travers la rebudgétisation des prêts à taux zéro, pour 110 000 logements en 1999 comme en 1998. Le 1 % logement retrouvera progressivement l’intégralité de ses moyens, pour soutenir l’accession, pour soutenir le secteur locatif et pour financer les dispositifs de garantie.
Dans un contexte où les taux d’intérêt n’ont été aussi bas, mais où, comme je viens de l’indiquer, les dispositifs de garantie n'ont jamais été aussi nécessaires, le plus urgent n’était-il pas de régler cette deuxième question de la sécurisation, condition essentielle à la bonne santé de l'accession à la propriété ?
Ce dispositif de garantie à double détente, intéressera tous les accidents éligibles à un Prêt en Accession Sociale et pas seulement à un Prêt à taux zéro, soit au moins 170 000 ménages, et ceci, dans le neuf mais aussi dans l’ancien, Monsieur le Président.
S’ajoutera également une aide aux travaux d’emménagement, permettant de boucler le financement des accession ou installations dans l’existant, et par la même de débloquer bien des opérations.
Pour ce qui est du secteur locatif, le nouveau statut du bailleur privé s’inscrit lui aussi dans cette même logique de durée, de sécurisation, et de rééquilibrage entre le neuf et l’ancien. C'est en apportant une reconnaissance de la fonction économique et sociale qu'ils remplissent que nous pourrons susciter de nouvelles générations des bailleurs privés : des investisseurs dans le neuf ou dans l’ancien, et des propriétaires qui remettront sur le marché des logements vacants.
Cette reconnaissance se traduira par un traitement fiscal amélioré et par un dispositif de garantie en deux volets, que vous venez d’évoquer.
Je perçois bien vos inquiétudes et vous attentes, Monsieur le Président, sur la qualité des biens conventionnés, sur l'adéquation aux marchés locaux.
Il nous fallait faire simple, pour les bailleurs, ce qui implique d'avoir des normes mais aussi de faire confiance a priori. Mais il est clair que les professionnels de la gestion ont une carte à jouer, une valeur ajoutée à apporter, un créneau à occuper dans le développement de ce parc conventionné de qualité. Et même si certains aspects sont encore à préciser, et si, comme tout dispositif nouveau, des évolutions et améliorations sont possibles et sans doute probables dans le futur, nous avons tracé le chemin, nous escomptons bien que ce statut du bailleur privé prenne dès 1999 son élan, avec le concours de tous ceux qui y trouveront intérêt, et nous serons alors collectivement légitime à aller encore plus loin, et les propositions que vous venez d’émettre, concernant l’ANAH, la fiscalité méritent indiscutablement examen.
Enfin, Monsieur le Président, pour ce qui est de la fiscalité de l’immobilier, sujets que Dominique STRAUSS-KAHN aura à cœur de développer dans quelques instants, je me limiterai à vous livrer une ou deux réflexions : en premier lieu nous voulions, et les parlementaires voulaient également, procéder à des allégements significatifs et bien ciblés, ayant des effets positifs sur la fluidité du marché, sur l’emploi, sur la qualité des logements.
Ensuite, nous avions à tenir compte du contexte européen et des directives en matière de fiscalité. Et entre la baisse des droits de mutation, la diminution de la TVA pour travaux sur les logements privés sociaux, la mesure très puissante de crédit d'impôt pour les travaux à domicile, etc., toutes le privé dont l’impact cumulé en année pleine se chiffre à plus de 6 milliards de francs, il me semble que le parc ancien n'avait pas été si bien traité depuis des années !
Sans que cela se fasse - vous l'avez vous-même rappelé - , au détriment du logement social, dont les besoins en matière de réhabilitation, de renouvellement, et d'adaptation à la demande sont criants !
Ces mesures pour le parc privé, cher Président, vous en partagez indiscutablement la paternité, parce que vous avez su convaincre qu’elles seraient efficace au bénéfice de nos concitoyens et de leur logement ; et que la collectivité dans son ensemble y retrouverait son investissement. Je voudrais rendre hommage à la compétence, et à la pugnacité constructive avec laquelle vous avez d'emblée pris vos fonctions, succédant en cela au Président BOUSSARD que je salue également.
Toutes ces réformes sont également autant de signaux de confiance que le Gouvernement souhaite adresser aux ménages et aux acteurs du logement. Il me semble que ces signaux sont perçus puisque les indicateurs de conjoncture sont très encourageants pour la construction, pour les travaux d’amélioration, et surtout pour les transactions. Pour l'instant il s'agit d'une reprise saine, sans inflation, sans risque donc de désolvabilisation des ménages qui se traduirait inévitablement à terme par un nouveau cycle défavorable tel que nous l'avons vécu il y a quelques années.
Vous pouvez compter sur ma vigilance, comme je sais pouvoir compter sur la vôtre, pour que cette tendance favorable se consolide donc durablement.
Dès le début 1999, nous souhaitons nous adresser à tous les propriétaires bailleurs, actuels ou potentiels, pour leur faire connaître l'ensemble des solutions et des incitations - et elles sont très nombreuses - qui s'offrent à eux pour investir, pour améliorer, pour conventionner, pour remettre en location des biens vacants, etc.
Nous comptons bien vous associer à cette campagne comme tous les partenaires directement concernés.
Et, derrière cela, et ce sera la conclusion, derrière toutes ces mesures, derrière nos échanges, c'est bien un projet pour le parc privé, et pour le parc ancien que nous dessinons à grands traits ::
- d'abord un parc qui doit se développer et donc offrir un intérêt pour ses propriétaires et il n’y a pas lieu à mon avis d'opposer construction neuve et logement ancien.
- le second trait : c'est un parc qui doit être occupé pour être utile : pour loger des ménages, pour contribuer éventuellement à l'activité des professionnels, pour contribuer à l'animation de nos villes et à la mixité urbaine et sociale. De là découlent nos actions volontaires contre la vacance. De là découle notre projet d'un texte législatif sur l'urbanisme et l’habitat, qui donnera un élan nouveau à la revitalisation de nos cités et à ce que l’on appelle la « reconstruction de la ville sur la ville ».
- en troisième lieu, c'est un parc qui doit rester en bon état, c'est-à-dire être régulièrement amélioré, en adéquation avec la demande, voire renouvelé. Ce sont les aides aux travaux qui interviennent là.
- il doit également rester accessible au plus grand nombre de nos concitoyens. C'est la fonction sociale que nous encourageons, et qui appelle notre vigilance.
- enfin, il doit être bien géré, faute de quoi il perdrait de son attractivité, et les professionnels ont une valeur ajoutée indiscutable sur ce point.
Voilà, Monsieur le Président, Mesdames et Messieurs, le chemin qui nous est tracé, et que nous avons à parcourir ensemble. Je suis convaincu que chacun y trouvera avantage : les pouvoirs publics, garants du droit au logement, et de la diversité de l’offre, les professionnels, moteurs de l'activité immobilière, enfin nos concitoyens, dont le logement est une condition indispensable de l’épanouissement.
Les premiers résultats sont donc là, en termes d’activité, je m’en félicite, et je vous en félicite car je sais que vos agences sont aujourd'hui créatrices d’emplois. C'est un bon signe et nous nous emploierons ensemble à conforter cela.
Car en la matière, dès lors que les objectifs sont convergents, le succès ne peut qu’être – moralement - partagé.
Merci pour vos suggestions et pour votre accueil M. le Président.
Merci à tous de votre attention.
La Tribune - 17 décembre 1998
La Tribune.
Quels objectifs poursuivez-vous à travers le dispositif d'aide au logement que vous avez mis au point ?
Louis Besson.
Près de 45 % des Français sont locataires. Il y a donc, quantitativement, un besoin d'offre locative pour ceux de nos concitoyens qui n'ont pas pu accéder à la propriété. Et qui peuvent aspirer à une certaine liberté de choix. Il faut donc qu’il y ait une offre diverse, qui ne soit pas seulement sociale publique. D’ailleurs, celle-ci étant soumise à un plafond de ressources, elle ne peut répondre à toutes les demandes. Il est donc nécessaire de faire naître une nouvelle génération de bailleurs privés. Autrefois, les loyers touchés par les propriétaires privés étaient souvent le moyen mis en place pour assurer leur retraite. La généralisation des régimes obligatoires et le « yoyo » de l’inflation - qui, il est vrai, aujourd'hui se stabilise - a largement écorné cette motivation. Il fallait donc une initiative des pouvoirs publics pour que les bailleurs bénéficient d'une réelle reconnaissance économique et sociale, afin de préserver la pluralité dans l'offre d'habitat locatif, notamment pour les Français qui ont besoin de concours publics pour résoudre leur problème de logement. Le statut du bailleur est né de cette réflexion globale intégrant les aspirations légitimes des deux parties.
La Tribune.
Estimez-vous que votre dispositif est plus intéressant pour le bailleur que le dispositif Perissol, du nom de votre prédécesseur ?
Louis Besson.
- Ils répondent à deux logiques qui ne peuvent être comparées. Le dispositif Perissol correspondait à une mesure conjoncturelle de relance d'une construction en crise. C’était, en quelque sorte, l'équivalent des primes - « balladurette » et « jupette » - pour soutenir l’automobile. Pour notre part, nous avons le souci de consolider la reprise mais sur la base de ressorts fondamentaux nouveaux qui ne tiennent pas à la conjoncture et s’inscrivent dans la durée, donnant ainsi aux investisseurs la visibilité dont ils ont besoin. Dominique Strauss-Kahn, devant les membres de la FNAIM, a souligné le caractère innovant du dispositif, dont l'origine politique remonte aux élections présidentielles de 1995, puisque le statut du bailleur figurait déjà parmi les engagement du candidat Jospin.
La Tribune.
Quel est, financièrement, l'engagement de l’Etat à travers votre dispositif ?
Louis Besson.
- Toute la communication sur le dispositif Perissol tournait autour de l’aubaine de l’évasion fiscale qu’il autorisait. Ce n'est pas notre propos. Nous disons que le bailleur a une fonction reconnue par la collectivité nationale, pour laquelle celle-ci fixe des règles du jeu durables. Les mesures fiscales qui ont été prises depuis dix-huit mois - pour un montant total de 6 milliards de francs de coût budgétaire annuel - visent à assurer une bonne maintenance de l’ancien dans le parc privé comme dans le parc public, et à préserver les centres urbains. Nos évaluations sur le coût du statut du bailleur privé sont de l’ordre de 4 milliards de francs par an. Ainsi, les dispositions s’appliquant au parc ancien et à l’offre nouvelle s’inscrivant dans le statut du bailleur reviendraient à une dizaine de milliards de francs par an, ce qui exprime une vraie politique du logement et non une simple incitation fiscale. Dans les comptes de la nation, le logement apparaît comme coûtant quelque 140 milliards de francs, dont 49 milliards directement inscrits en dépenses budgétaires, mais on sait très bien que les seules aides personnelles se montent déjà à 75 milliards. Ce qui légitime l'effort public, c'est le droit au logement, le droit au logement choisi. Il est nécessaire pour cela de mobiliser des volontés politiques positives autour, par exemple, de conventions en faveur d'un programme local de l’habitat, comme celle que nous avons signé avec la ville de Lyon, la communauté urbaine et le conseil général du Rhône, avec 200 millions de francs de plus par an d’efforts publics.
La Tribune.
Mais, pour un bailleur, que lui rapporte le fait de disposer d'un statut ?
Louis Besson.
- Nous avons voulu que le placement dans la pierre soit compétitif avec un placement en OAT. Ce qui, selon les professionnels, est la comparaison la plus fréquente des Français cherchant à investir leur épargne. Donc, nous nous sommes attachés à permettre des rendements correspondant à celui des OAT plus un point, afin de rendre attractif le placement dans la pierre. Et la baisse des taux va plutôt dans le bon sens pour ces placements pierre.
Comme nous ne sommes pas dans une logique conjoncturelle - bien que nous ne la méconnaissions pas -, nous avons étendu le dispositif à l'ancien pour qu'il soit véritablement crédible. Finalement, tout se décline et s’articule et une logique nouvelle apparaît, instaurant des garanties nouvelles. Ainsi, les bailleurs vont percevoir en tiers payant l'allocation logement de leur locataire qui leur sera directement versée. Cette disposition répond à une très ancienne attente des propriétaires. A cela s'ajoute une garantie qui pourra être apportée par le 1 % logement. Elle sera notamment étendue aux jeunes de moins de trente ans en recherche d'un premier emploi. Avec les garanties de base que nous mettons en place, la couverture complémentaire du risque « impayés de loyers » sera moins coûteuse. L'assurance va pouvoir être plus accessible et ainsi elle se développera.
La Tribune.
Ne craignez-vous pas que le principe du plafonnement des loyers en centre-ville ne heurte les bailleurs ?
Louis Besson.
Les loyers sont très inégaux, variant du simple au triple entre zones rurales et Paris. Nous maintenons le principe d'une modulation, mais en resserrant l’éventail, l'idée directrice étant que, si la collectivité nationale consacre plusieurs milliards de francs à cette incitation, il doit y avoir une contrepartie passant par une réduction des écarts de loyers.
La Tribune.
L'avenir du logement social n’est-il pas menacé par le logement conventionné ?
Louis Besson.
- A nos yeux, il existe une parfaite complémentarité entre le soutien au parc HLM public et le développement d'un parc conventionné. Le Premier ministre a annoncé que, par étapes, on allait rapprocher les barèmes, pour ne pas pénaliser les habitants. C’est l’expression d’une avancée dans le sens du droit au logement choisi. Le statut du bailleur peut être l'occasion de créer une parité entre le neuf et l’ancien, de faire naître une offre intermédiaire, ce qui est une autre façon d'organiser la complémentarité. Car, bien sûr, nous continuerons à soutenir le parc social, qui a été indûment écarté de certaines communes et trop massivement concentré dans d’autres. Pendant des décennies, on s’est accommodé de cette réalité. Il nous faut maintenant trouver des moyens pour que le logement locatif social s’implante là où il ne l'est pas suffisamment à cause de choix politiques d’exclusion. Et que là où il existe, de façon souvent trop concentrée, on intensifie les efforts de réhabilitation et de renouvellement. Alors, il pourra y avoir une réelle complémentarité entre le logement social et le logement conventionné dans une égale qualité.