En 2024, les locataires du parc privé consacraient en moyenne 25,4% de leur revenu disponible à leurs dépenses de logement.
Le rapport de la Cour des comptes, publié le 14 octobre 2026, estime que le dispositif d'encadrement des loyers mis en place par la loi Élan du 23 novembre 2018, afin de plafonner les loyers dans les zones où le marché du logement est particulièrement tendu, souffre d'une application complexe, de fortes contraintes méthodologiques et présente des effets encore difficiles à évaluer.
Un bilan difficile à mesurer
Neuf territoires ont progressivement mis en œuvre cette expérimentation : Paris, Lille, les établissements publics territoriaux (EPT) Plaine Commune et Est Ensemble, Lyon-Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, la communauté d’agglomération du Pays Basque et Grenoble. Dans chaque territoire expérimentateur, un arrêté préfectoral annuel fixe un loyer de référence calculé à partir du loyer médian constaté par l’observatoire local des loyers.
Le dispositif s’ajoute à d’autres dispositifs dont l’indice de référence des loyers (IRL) qui sert de plafond pour la révision annuelle du loyer d'un logement par le propriétaire (vide ou meublé) dans le cadre d'un bail d'habitation principal. Au total, le dispositif concerne 1,2 million de locataires, sur les 7,7 millions du parc locatif privé.
L’application de l'expérimentation est confrontée à quatre principales difficultés :
- la notion de complément de loyer, qui peut être ajoutée au plafond par le propriétaire engendre des difficultés d’interprétation notamment du fait que sa définition législative, insuffisamment précise, qui donne lieu à une jurisprudence hétérogène ;
- l’articulation entre l'IRL, qui limite l’évolution des loyers à l’échelle nationale, et le dispositif expérimental de l’encadrement à l'échelon local doit être revue ;
- la contestation des arrêtés préfectoraux devant les juridictions administratives créée une insécurité juridique pour les parties prenantes ;
- les mécanismes de règlement des litiges, qui font peser les démarches sur le locataire, constituent une source supplémentaire d’insécurité.
Selon le rapport Fack-Chapelle de mai 2026 cité par la Cour des comptes, le dispositif a provoqué une modération moyenne de la hausse des loyers comprise entre -2 et 4%. Toutefois, l'étude Clameur d'avril 2026 citée également par la Cour estime que le bénéfice est quasi nul à Bordeaux, Lille, Lyon et Montpellier.
Quelles suites pour l'expérimentation de l'encadrement des loyers ?
La prolongation de l'expérimentation à périmètre constant sous réserve d'une réforme structurelle est le premier des scénarios proposé par la Cour. Selon elle, les effets des dispositifs dans le secteur du logement se manifestent sur le long terme. La prolongation de l’expérimentation permettrait de disposer d’un recul menant à une meilleure évaluation, notamment pour les collectivités. Par exemple, la Ville de Paris s’appuie sur une période d’observation de sept ans, contre moins de deux ans pour Grenoble. Ce délai permettrait aussi d'enrichir la base de données des loyers de marché utilisée pour la fixation des loyers de référence mais aussi d'affiner les catégories réglementaires de logement.
Le second scénario prévoit de mettre fin à l’expérimentation et de renforcer l’encadrement déjà existant de l’évolution des loyers, fondé sur l’IRL en cours de bail et sur la limitation des hausses lors des relocations et renouvellements en zones tendues. Ce dispositif, plus simple à mettre en œuvre, nécessite de renforcer l’information des locataires et de garantir l'effectivité des règles d'évolution des loyers de référence notamment par une modification de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.
