Un projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement, voté en première lecture par le Sénat en juillet, arrive en discussion à l'automne à l'Assemblée nationale. Auditionné à ce sujet par la commission des affaires économiques de l'Assemblée nationale le 16 septembre 2026, Vincent Jeanbrun, ministre en charge du logement, a parlé de la situation actuelle comme de "la pire crise du logement que notre pays ait connue depuis la fin de la Seconde Guerre mondiale".  La publication, le 10 septembre 2026, du compte du logement 2025 confirme un investissement en recul dans ce secteur.

L'expression "crise du logement" recouvre plusieurs aspects détaillés dans un rapport du Sénat de 2024. "Le premier est la chute des volumes de la construction neuve. Par rapport à 2022, la réduction est de 20 à 30% du nombre des permis de construire, des mises en chantier, des réservations et des ventes de logements neufs, au plus bas depuis 1995.

On constate également une baisse forte des transactions dans l'ancien. Elle est de l'ordre de 22% sur un an, selon les chiffres des notaires ramenant leur nombre à celui constaté en 2017. C'est la plus forte baisse sur un an observée depuis 50 ans. La production de crédit a, quant à elle, baissé de plus de moitié en 18 mois selon les données de la Banque de France.

Cette chute des transactions dans le neuf et l'ancien ainsi que du nombre de crédits immobiliers se traduit par un blocage du parcours résidentiel qui se manifeste par l'effondrement des offres de location longue durée dans les agences. Le site SeLoger.com a relevé qu'elles avaient baissé globalement de 36% en deux ans. La chute est de 74% en trois ans à Paris. Ce blocage se fait également sentir dans le logement social où le nombre de demandeurs atteint désormais 2,6 millions pour 82 000 nouveaux agréments en 2023. Dans la ville de Saint-Denis (115 000 habitants), il y a 56 000 demandes (dont 10 000 de la commune) pour 150 logements à attribuer. Enfin, le dernier symptôme de cette crise est l'ampleur du mal-logement".

Un rapport présenté au gouvernement en juin 2025 revient sur la crise profonde que traversent le secteur du logement et l'investissement locatif. L'offre locative recule en raison de l'effondrement de la construction neuve (à son plus bas niveau depuis 1950) et des ventes dans l’ancien de 2022 à 2024 (une reprise en volume a cependant été constatée en 2025 selon le compte du logement). L’essor des locations touristiques de courte durée, de plus en plus privilégiées par les investisseurs privés, réduit le nombre de logements disponibles pour les résidents dans les zones très demandées, particulièrement pour les ménages modestes, les étudiants et les jeunes actifs. L'investissement locatif de longue durée est pénalisé par une hausse des prix de l’immobilier plus rapide que celle des loyers et des salaires depuis une vingtaine d’années et par le poids de la fiscalité locative. Les investisseurs particuliers représentent 99% du parc locatif résidentiel. Or de nombreux placements financiers s’avèrent plus rentables qu’un investissement locatif. Dans son rapport publié en septembre 2024, la Cour des comptes a évalué les effets du dispositif « Pinel » sur l'investissement locatif. Mis en place en 2014 pour encourager la construction et la rénovation de logements locatifs, le dispositif fiscal visait à développer une offre de logements locatifs « intermédiaires », entre le marché privé et le logement social, pour les ménages modestes. En investissant dans des logements neufs ou à rénover, les particuliers pouvait bénéficier d'une réduction d'impôt, sous certaines conditions. Jugé inefficace et trop coûteux pour les finances publiques, le dispositif a été supprimé en 2024.

Depuis la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite loi « ELAN », le maire peut plafonner les loyers du secteur privé dans certaines zones de forte tension. Le propriétaire ne peut pas augmenter librement le loyer entre deux locataires. Le dispositif expérimental existe aujourd’hui dans 70 villes, dont Paris, Lille, Bayonne, Biarritz, ou Aubervilliers. Toutefois, les règles ne sont pas toujours respectées. L’encadrement des loyers prend fin en novembre 2026. Une proposition de loi visant à poursuivre et étendre l'expérimentation doit être examinée par le Sénat en octobre. Dans une tribune au journal « Le Monde » du 21 mai 2026, 50 maires demandent à étendre le dispositif d’encadrement des loyers pour garantir l’accès à un logement abordable et « lutter contre les inégalités structurelles ». 

La loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain (SRU) du 13 décembre 2000 impose à certaines communes de disposer d'un nombre minimal de logements sociaux. Les communes de plus de 3 500 habitants (1 500 habitants dans l'agglomération parisienne) qui appartiennent à des agglomérations ou des intercommunalités de plus de 50 000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants doivent disposer au moins de 25% de logements sociaux (20% de logements sociaux dans les territoires moins tendus). Toutefois, 58% des communes ne respectent pas leurs obligations. Les communes déficitaires doivent rattraper leur retard. Le préfet de département peut établir un constat de carence en cas de non-respect des objectifs triennaux de production de logements sociaux. Au 1er janvier 2025, la France compte 5,4 millions de logements locatifs sociaux. Le loyer moyen est de 6,76 euros/m², soit une augmentation de 3,6% par rapport à 2024.

Reconnue d’utilité publique, la Fondation pour le logement des défavorisés publie chaque année un rapport sur l'état du mal-logement en France. Selon son dernier rapport, plus de 4,2 millions de personnes sont mal logées ou privées de logement et 350 000 n’ont pas de domicile. En ajoutant les ménages confrontés à la précarité énergétique, aux impayés ou à la suroccupation, la Fondation estime à 12,3 millions le nombre d’individus fragilisés par leur situation résidentielle. Le parc social est saturé : 2,77 millions de ménages attendent un logement social fin 2024, dont plus de la moitié depuis plus d'un an. L’hébergement d'urgence souffre d’une sous-budgétisation récurrente. Selon le rapport de trois inspections générales, le nombre d'hébergements généralistes (qui accueillent les personnes vulnérables sans abri, notamment les ménages avec enfants) est stable depuis 2021 alors que le nombre de demandeurs d'hébergement a augmenté de 49%. En moyenne, chaque jour, 61% des demandes d'hébergement ne sont pas satisfaites. En août 2026, juste avant la rentrée scolaire, 2 355 enfants étaient sans solution d’hébergement après un appel au 115, soit une augmentation de 9% par rapport à 2025 et de 42% par rapport à 2022.

Le maire veille aux règles en matière d'aération, de propreté, de chauffage, de surface disponible, de locaux sanitaires. Le non-respect de la réglementation peut donner lieu à un procès-verbal d'infraction. Quand une habitation présente un danger, un arrêté de péril est pris qui peut aboutir jusqu'à l'évacuation du logement. La responsabilité pénale du maire peut d'ailleurs être engagée s’il ne fait pas cesser la situation menaçant les habitants. Le maire dispose également d’un permis de louer (loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite « loi ALUR »). Il peut s'opposer à la mise en location de logements susceptibles de porter atteinte à la salubrité publique et à la sécurité ou santé de ses habitants. Le maire intervient alors avant la signature du contrat de bail d’une habitation privée. 

L’effort financier des locataires a plus que doublé entre 1975 et 2025. Pour accéder à un logement, les jeunes ont un taux d’effort net de 22% pour les 18-25 ans et de 18,5% pour les 25-29 ans (contre 10,3% pour la population générale). Un jeune sur quatre n'a pas encore quitté le domicile parental à 23 ans, et 1 sur 7 n'est jamais parti à 25 ans. La précarité de l'emploi est la principale raison. Les garanties demandées par les loueurs restent un obstacle pour signer un bail (détenir un CDI, caution et garanties). Ces situations touchent en particulier les jeunes des classes populaires. Devenir propriétaire est moins répandu aujourd’hui. En 50 ans, le patrimoine s’est fortement concentré entre les mains des générations les plus âgées en raison du recul de l’âge moyen des héritiers (52 ans en 2020 contre 43 ans dans les années 1980) et de la difficulté pour les jeunes d’accéder à la propriété (prix élevé, apport insuffisant…). Le remboursement d’un emprunt immobilier s’étale aujourd’hui sur 23 ans alors qu’une dizaine d’années suffisaient dans les années 1970. L'accès au logement joue un rôle central dans le déclassement des jeunes actifs. 

Face à la hausse des loyers dans les grandes villes, les étudiants ont de plus en plus de difficulté pour accéder à un logement. Selon les chiffres de la Fédération des associations générales étudiantes (FAGE), syndicat étudiant, pour la rentrée 2026, le logement est la première dépense des étudiants avec un loyer moyen de 637 euros. C’est en Île-de-France que l'accès au logement des étudiants est le plus difficile avec une capacité d’accueil du parc étudiant à vocation sociale inférieure à la moyenne nationale. Les résidences Crous n’ont pas assez de places pour répondre aux demandes dans la plupart des villes universitaires. Seuls un quart des 675 000 étudiants boursiers peuvent y être hébergés. 

Face à l’explosion des locations saisonnières dans les villes touristiques via les plateformes, certaines communes dénoncent la pénurie de logements et une hausse des prix qui pénalisent les résidents. La loi du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale, dite « loi Le Meur », permet aux maires de limiter le nombre de meublés dans des zones tendues ou de réduire à 90 le nombre de jours par an de location d’une résidence principale. Une autorisation préalable est demandée avant de louer un meublé saisonnier dans les zones tendues. En dehors de ces territoires, les communes peuvent imposer une autorisation. De son côté, la Commission européenne a présenté, le 9 septembre 2026, sa proposition législative sur le logement abordable. Elle comprend des dispositions pour compléter le règlement de l'UE sur le logement de courte durée. Il s'agit de permettre aux villes soumises à des tensions sur le marché locatif à cause de l'afflux de touristes de s'appuyer sur un cadre européen.

Les aides personnelles au logement sont des aides financières dont l'objectif est de diminuer les dépenses de logement des ménages disposant de revenus modestes. Réformées en 2021, les aides au logement prennent en compte les revenus, la situation du foyer et les caractéristiques du logement. Elles regroupent trois dispositifs différents : 

• l'aide personnalisée au logement (APL) pour les locataires de logements conventionnés ; 
• l'allocation de logement familiale (ALF) pour les ménages avec personne à charge ; 
• l'allocation de logement sociale (ALS) pour les locataires non éligibles aux précédents dispositifs. 

Selon le compte du logement, l'ensemble de ces prestations représente un montant de 16,4 milliards d'euros en 2025. À ces prestations, s'ajoutent les versements relatifs à l'aide sociale à l'hébergement (ASH) et aux autres aides au profit de résidents de certains hébergements collectifs (personnes âgées...). Ces versements représentent 2,6 milliards d'euros en 2025. 

Des aides aux producteurs de logements sont également versées. Il s'agit de subventions d'investissement qui se répartissent entre les aides accordées par l'Anah (MaPrimeRénov', par exemple) et les aides aux bailleurs sociaux.

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