Projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement

L'offre de logements ne permet plus de répondre à la demande, que ce soit dans le parc privé ou social, dans le neuf ou l'ancien, à l'achat ou à la location. En 10 ans, les Français ont perdu en moyenne 25 M2 de pouvoir d’achat immobilier. Le projet de loi ambitionne de répondre à cette crise du logement, qui est structurelle et profonde.  

Ses mesures s'articulent autour de 3 volets. Elles sont complémentaires du dispositif dit "Jeanbrun" introduit par la loi de finances du 19 février 2026 pour relancer l'investissement locatif et qui est renforcé. L'ensemble constitue le plan "Relance Logement" de l'exécutif, qui vise à créer 2 millions de logements d'ici 2030.

Construire plus, mieux et plus vite

Le projet de loi engage une nouvelle étape du renouvellement urbain. Il définit le cadre et les objectifs du troisième programme national de renouvellement urbain (PNRU3), porté par l’Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU). Ce programme, qui couvrira la période 2026-2040, concernera "en priorité les quartiers présentant les dysfonctionnements urbains ou les vulnérabilités sécuritaires, environnementales, d’accessibilité, liées à la faible présence des services publics ou du tissu économique, les plus importants". Il s'adressera d’abord aux 6 millions de personnes qui vivent dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville, en ruralité ou en outre-mer.

Le PNRU3 sera doté d'un budget de 5 milliards d'euros. Il portera sur le bâti mais aussi sur le cadre de vie, les services du quotidien, la mixité sociale, le désenclavement, l'éducation. Il intègrera de nouveaux leviers comme :  

• les enjeux de sécurité et de tranquillité publique (cela se traduira notamment par le déploiement de la vidéoprotection) ; 
• la lutte contre la désertification médicale avec le développement de maisons de santé et désincitations à l’installation de professionnels ;
• la prise en compte des enjeux climatiques, notamment l’adaptation au changement climatique et la résilience face aux vagues de chaleur.

La liste des quartiers éligibles sera fixée par un décret. Selon le gouvernement, 150 premiers quartiers seront sélectionnés fin 2026, 20% des projets concerneront désormais des villes moyennes (à savoir "la France des sous-préfectures") et un volet sera dédié aux besoins spécifiques des outre-mer.

Le projet de loi crée par ailleurs un nouvel outil, les opérations d’intérêt local (OIL), pour accélérer les projets d'aménagement locaux. Les OIL bénéficieront d’un régime dérogatoire en faveur de la construction de logements, d’activités économiques et d’équipements publics. Les projets seront proposés à l’initiative des maires et des collectivités puis validés par le préfet. Dans les périmètres concernés, la mise en conformité des documents d’urbanisme ne sera plus nécessaire mais les garanties essentielles en matière de sécurité, de salubrité publique, d’accessibilité et de qualité architecturale seront maintenues. Actuellement, les délais de certains projets d’aménagement sont particulièrement longs et nécessitent jusqu’à 8 à 10 ans avant d'aboutir, alors que leur durée de construction effective ne dépasse souvent pas 2 ans.

Un article prévoit d’autoriser le gouvernement à prendre une ordonnance pour simplifier les procédures de mise en compatibilité des documents d’urbanisme, de planification et sectoriels afin d’accueillir un projet revêtant un caractère d’intérêt général ou d’utilité publique. Il s'agit de faire gagner aux maires et aux porteurs de projets entre 12 et 18 mois sur les procédures.

Pour relancer la production de logements, le "dispositif Jeanbrun" est renforcé. Ce dispositif permet à tous les ménages qui achètent un appartement neuf ou ancien pour le louer à un prix abordable, de déduire de leurs revenus locatifs une partie du prix d’achat de leur bien ainsi que toutes les charges liées à la location (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière...) et d'imputer ce déficit sur leur revenu global. Dans l’ancien, le dispositif est conditionné à la réalisation de travaux afin de contribuer à la rénovation du parc existant. Le projet de loi en assouplit les conditions d’accès, en abaissant le seuil minimal de travaux de 30% à 20% du prix du logement. L’avantage sera consenti à deux conditions : le logement rénové ne devra pas être équipé d’une chaudière fossile (fioul, gaz notamment) et devra être classé au moins D au diagnostic de performance énergétique (DPE). De plus, la maison individuelle sera désormais ouverte au dispositif dans l'ancien.

Des dispositions permettront de faciliter la transformation de bureaux en logements dans le quartier d'affaires de la Défense à Paris.

Rénover les passoires énergétiques pour les remettre sur le marché

La loi "Climat et Résilience" de 2021 a posé une interdiction progressive de la location des passoires thermiques :

• depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE sont considérés comme non décents et ne peuvent plus être loués ;
• à partir du 1er janvier 2028, les logements classés F seront considérés comme non décents ; 
• à partir du 1er janvier 2034, les logements classés E le seront à leur tour.

Le projet de loi adapte ces dispositions pour autoriser la remise en location des logements classés F et G, sous réserve d’un engagement de travaux de rénovation énergétique. Ainsi, les propriétaires pourront louer leur bien à condition de s’engager à réaliser des travaux dans un délai de 3 ans pour les maisons individuelles et de 5 ans pour les copropriétés. La volonté du gouvernement est de remettre sur le marché près de 700 000 logements, tout en garantissant leur rénovation rapide.

En complément, le texte renforce l’effort en faveur de la rénovation énergétique du parc social, afin de produire 125 000 logements sociaux par an dès 2026. Ce nouveau dispositif permettra aux bailleurs sociaux d’engager des grands travaux de rénovation énergétique des logements. Une partie de ces investissements sera répercutée sur le montant des loyers des locataires, grâce à une baisse de la facture énergétique.

Renforcer le rôle des maires dans la politique du logement

Le dernier volet du texte clarifie la répartition des compétences en matière de logement, en renforçant le rôle des intercommunalités et des départements. Le statut d’autorité organisatrice de l’habitat (AOH) sera confié à ces collectivités, selon le principe : une compétence, un responsable.

Le rôle des maires dans l’attribution des logements sociaux est conforté. Les maires pourront proposer des candidats ou les classer, mais ils ne pourront pas définir eux-mêmes des critères d’attribution. A titre expérimental, les communes volontaires pourront demander à reprendre l'attribution des 20% de logements actuellement confiés aux préfets, essentiellement au titre du droit au logement opposable (DALO), mais avec les responsabilités liées (instruction et exécution du contentieux DALO...). Cette possibilité sera également ouverte aux intercommunalités compétentes en matière de logement et d’habitat.

Le texte crée en outre un droit de véto du maire sur l’attribution d’un logement social pour les personnes condamnées pour des violences (faits graves d'atteinte à l’ordre public ou la tranquillité des habitants).

Enfin, plusieurs mesures de simplification administrative sont destinées à fluidifier la gestion des demandes de logement social.

Les sénateurs ont modifié et complété le projet de loi. Ils ont ouvert le dispositif fiscal "Jeanbrun" aux personnes propriétaires qui louent leur logement à un ascendant ou un descendant, fait évoluer la condition du seuil minimal de 20% de travaux et supprimé la condition relative aux chaudières fonctionnant à l'énergie fossile.

Ils ont repris les mesures de la proposition de loi visant à conforter l’habitat, l’offre de logements et la construction (CHOC) concernant le rôle des maires dans l'attribution des logements sociaux ou en faveur des bailleurs sociaux, ainsi que sur la rénovation énergétique. Le droit de veto du maire ne sera plus limité aux troubles à l'ordre public. Ce dernier pourra, "en le motivant, s’opposer au choix de l’un des candidats". Cette opposition fera "obstacle à l’attribution du logement à ce candidat".

Plusieurs dispositions pour faciliter les travaux d’adaptation aux vagues de chaleur ont par ailleurs été ajoutées, afin : 

• d'inclure le confort d’été dans la définition de la rénovation énergétique performante, disposition déjà votée au Sénat en 2025, et dans les plans pluriannuels de travaux, qui sont obligatoires dans les copropriétés des immeubles de plus de 15 ans depuis le 1er janvier 2025 ;
• de transformer l’avis conforme des architectes des bâtiments de France en avis simple pour la pose de protections solaires extérieures (volets...) ;
• d'étendre la "clause passerelle", qui permet la convocation d’une nouvelle assemblée générale de copropriétaires statuant à la majorité simple, aux travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble lorsqu’ils portent sur l'installation de systèmes de refroidissement (climatisation...) ou de protections solaires extérieures. 

S'agissant de la remise en location des passoires thermiques sous réserve que le propriétaire s'engage à réaliser des travaux, le Sénat a étendu les cas dans lesquels l’obligation de décence énergétique est réputée satisfaite. Aux contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales, il a ajouté les situations où le coût des travaux à la charge du propriétaire apparaît "manifestement disproportionné" par rapport à la valeur du bien. 

Sur le volet décentralisation, plusieurs amendements ont été adoptés afin que le texte respecte les libertés locales. L'article qui confie à titre expérimental aux communes et intercommunalités des compétences en matière de droit au logement opposable a été supprimé. Les parlementaires ont estimé que les collectivités ne sont pas demandeuses en majorité d’un tel transfert.

Le projet de loi doit à présent être discuté par les députés.