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Dans les zones touristiques, les prix de l'immobilier sont élevés et progressent plus vite qu'ailleurs, avec des tensions pour accéder au logement aussi bien sur le parc social que sur le parc privé. Pour des revenus des habitants à peine supérieurs à ceux de la moyenne nationale, la conjonction d'un taux d'effort élevé et d'une offre peu abondante conduit ainsi certains publics, y compris les primo-accédants, à devoir se reporter en rétro-littoral comme en fonds de vallées pour y trouver leur résidence principale. Ces déséquilibres résultent notamment du développement des résidences secondaires et de l'explosion des locations de courte durée touristiques via les plateformes numériques d'intermédiation et de transaction. Pour remédier à ces situations, la mission interministérielle fait notamment des propositions en matière fiscale, en particulier supprimer l'avantage dont bénéficie la location meublée touristique, et en matière de zonages de la politique du logement afin de mieux refléter les tensions immobilières et maîtriser les usages concurrents de la résidence principale. Elle propose aussi d'élargir aux locations de courte durée les obligations en termes de performance énergétique applicables aux locations en résidence principale et de donner aux communes de moins de 200 000 habitants la compétence pour instituer une règlementation du changement d'usage des locaux d'habitation dans les mêmes conditions que les autres communes. Si certaines mesures proposées relèvent de l'État, il appartient aux collectivités territoriales concernées de s'emparer des outils disponibles, en particulier pour produire des logements sociaux, le taux de ces logements étant en moyenne deux moins élevé dans l'ensemble de ces zones touristiques que sur le reste du territoire. À long terme, la construction et la rénovation du parc constituent en effet le seul moyen durable de répondre à une demande alimentée par des tendances démographiques lourdes et accentuée par de nouvelles pratiques résidentielles et d'activité professionnelle (télétravail).
INTRODUCTION
1. EN PARTICULIER DANS LES ZONES TOURISTIQUES, LA CROISSANCE DU PARC DE LOGEMENTS NE SUFFIT PAS À LIMITER LES TENSIONS IMMOBILIÈRES ET LE RENCHÉRISSEMENT DES PRIX DE L’IMMOBILIER
1.1. Le tourisme concentre et intensifie dans le temps et dans l’espace des déséquilibres immobiliers plus généraux et plus transversaux
1.1.1. Le contexte macroéconomique général renforce l’attractivité des actifs immobiliers et peut alimenter des phénomènes de bulle spéculative
1.1.2. Le marché du logement est marqué dans les zones touristiques par des déséquilibres structurels entre offre et demande
1.1.3. Le caractère touristique des territoires s’accompagne de deux spécificités sur le marché du logement : une part importante de résidences secondaires
et une rentabilité forte de la location de courte durée de meublés de tourisme
1.1.4. Les tensions sur les biens et leur prix entraînent, pour certains ménages, des difficultés accrues pour se loger à titre de résidence principale dans les zones touristiques
1.2. Les résidences secondaires, particulièrement concentrées dans les zones touristiques, ne sont par définition pas utilisées toute l’année, stérilisant une partie de l’offre de logements mais contribuant à l’économie locale
1.3. La location de courte durée de meublés de tourisme présente une grande attractivité
1.3.1. La rentabilité d’un cumul de locations de courtes durées de meublé de
tourisme sur une partie de l’année seulement est équivalente à la rentabilité
d’une location sur une année en tant que résidence principale
1.3.2. Vu du propriétaire, flexibilité et attractivité des usages du logement plaident fortement en faveur du meublé de tourisme loué pour une courte
durée
1.3.3. La fiscalité des revenus locatifs plaide également en faveur de la location en meublé de tourisme
1.3.4. Le développement des plateformes d’intermédiation pour les locations de meublés de tourisme a simplifié, fluidifié et sécurisé l’attractivité, pour les propriétaires, de ce type de location
1.4. Le développement des résidences secondaires et des locations de meublés de tourisme interfère avec le parcours résidentiel des ménages résidents des zones touristiques, mais également avec le logement des travailleurs saisonniers
1.4.1. Les données disponibles, par construction encore récentes, confirment les conséquences sur le marché du logement
1.4.2. Ce développement accéléré de la location de courte durée des meublés de tourisme vient, dans des zones tendues et a fortiori lors des pics saisonniers, perturber certains parcours résidentiels
1.4.3. Les travailleurs saisonniers sont particulièrement confrontés à des difficultés de logement, ce qui peut conduire à rétroagir sur l’activité touristique
2. LES POLITIQUES PUBLIQUES ONT D’ABORD ENCOURAGÉ LE DÉVELOPPEMENT DE L’HÉBERGEMENT TOURISTIQUE, EN PARTICULIER DES MEUBLÉS DE TOURISME, AVANT, PLUS RÉCEMMENT, D’ESSAYER DE RALENTIR LEUR DÉVELOPPEMENT RAPIDE
2.1. Différents dispositifs fiscaux et réglementaires ont favorisé le secteur de la construction et les meublés de tourisme
2.1.1. Les effets de ces dispositifs, en particulier fiscaux, ont une forte inertie
2.1.2. La fiscalité locale sur les logements vacants et les résidences secondaires peut constituer un outil de nature à développer le parc de résidences principales
2.1.3. De nombreux outils de planification et de régulation sont à la disposition des communes et de leurs EPCI pour résorber les déséquilibres des marchés du logement mais ne sont pas toujours pleinement mobilisés au niveau local
2.2. Malgré le dynamisme de la construction et, à un degré moindre, de la rénovation de logements, fortement encouragée par les pouvoirs publics, la croissance du parc est en retrait des besoins en résidences principales
2.2.1. Les dispositifs fiscaux en vigueur continuent de stimuler la construction, notamment dans les zones touristiques…
2.2.2. …mais ils ne garantissent pas la mise à disposition de résidences principales sur la durée
2.2.3. Dans le contexte de la loi littoral et de la loi montagne, les prescriptions de « Zéro Artificialisation Nette » portées par la loi Climat et Résilience appellent à mettre davantage l’accent en matière de dépense fiscale sur la densification
2.2.4. L’obsolescence de grands ensembles de résidences secondaires en multipropriété et copropriété en zones touristiques crée des situations préoccupantes
2.3. L’approfondissement de la concurrence des usages crée de nouvelles activités et induit de nouveaux besoins de régulation, en fonction des biens et des propriétaires
3. SI DES MESURES À CARACTÈRE NATIONAL APPARAISSENT NÉCESSAIRES, LA RÉSORPTION DES DÉSÉQUILIBRES DES MARCHÉS LOCAUX DU LOGEMENT PASSE PAR LA MOBILISATION DES OUTILS DE POLITIQUE DE L’HABITAT PAR LES COLLECTIVITÉS TERRITORIALES
3.1. Rendre la fiscalité des locations meublées moins attractive et les soumettre en totalité aux exigences de performance énergétique des logements
3.1.1. Supprimer l’avantage fiscal en faveur des locations meublées
3.1.2. Appliquer à toute location de logement les critères de performance énergétique
3.2. Accompagner les collectivités territoriales dans la mise en œuvre des instruments de régulation de la location de courte durée des meublés de tourisme
3.2.1. Le bloc communal apparaît comme le meilleur échelon pour réaliser les arbitrages entre politiques du tourisme et du logement
3.2.2. La mise en place de régulations, qui sont autant de restrictions à des droits fondamentaux, doit s’appuyer sur des éléments factuels et objectivés
3.2.3. Ouvrir la possibilité pour toutes les communes de mettre en place une réglementation du changement d’usage
3.2.4. Organiser un suivi national, sur une base partagée avec les acteurs et collectivités, des mesures de régulation
3.3. Souvent ancienne, voire obsolète, l’offre d’hébergement touristique doit se renouveler pour répondre à une partie de la demande exprimée en faveur de la location de meublés de tourisme
3.4. Inciter les collectivités territoriales confrontées à un déséquilibre de leur marché du logement à mobiliser les outils de politique de l’habitat
3.4.1. Poursuivre et renforcer l’utilisation des outils du logement social
3.4.2. Encourager les communes à mettre en place une politique foncière de long terme
3.4.3. Prioriser, dans les zones touristiques, la construction de résidences principales
3.4.4. Favoriser l’évolution du parc, des résidences secondaires vers les résidences principales
CONCLUSION
ANNEXES ET DES PIÈCES JOINTES
ANNEXE I : LETTRE DE MISSION
ANNEXE II : LISTE DES PERSONNES RENCONTRÉES
ANNEXE III : IDENTIFICATION DES ZONES TOURISTIQUES TENDUES EN MATIÈRE DE LOGEMENT EN MÉTROPOLE
ANNEXE IV : ANALYSE COMPARATIVE DE DISPOSITIFS À VOCATION DE RÉGULATION DES MARCHÉS IMMOBILIERS
ANNEXE V : NATURE DES DÉSÉQUILIBRES DES MARCHÉS DU LOGEMENT DANS LES ZONES TOURISTIQUES
ANNEXE VI : ÉTUDE DES DISPOSITIFS FISCAUX VISANT À ORIENTER LES COMPORTEMENTS, LES INVESTISSEMENTS ET LES USAGES
- PIÈCE JOINTE N° 1a : CONTRIBUTION DE LA DIRECTION DE LA LÉGISLATION FISCALE – NOTE DU 30 MARS 2022
- PIÈCE JOINTE N° 1b : CONTRIBUTION DE LA DIRECTION DE LA LÉGISLATION FISCALE – NOTE DU 16 MAI 2022
- PIÈCE JOINTE N° 1c : CONTRIBUTION DE LA DIRECTION DE LA LÉGISLATION FISCALE – NOTE DU 31 MAI 2022
ANNEXE VII : RÉGULATION DES LOCATIONS DE COURTE DURÉE DES MEUBLÉS DE TOURISME
ANNEXE VIII : ÉVALUATION DE LA COHÉRENCE DES DIFFÉRENTS ZONAGES DES TENSIONS IMMOBILIÈRES
ANNEXE IX : ÉLABORATION D'UN TABLEAU DE BORD POUR CARACTÉRISER LES TENSIONS IMMOBILIÈRES DANS LES COMMUNES FRANÇAISES
PIÈCE JOINTE N° 2 : CONTRIBUTION DE LA DIRECTION GÉNÉRALE DES COLLECTIVITÉS LOCALES –AVRIL 2022
PIÈCE JOINTE N° 3 : ÉLÉMENTS DE COMPARAISON INTERNATIONALE
PIÈCE JOINTE N° 4 : CONTRIBUTION DU CONSEIL SUPÉRIEUR DU NOTARIAT
- Type de document : Rapport d'inspection
- Pagination : 456 pages
- Édité par : Inspection générale des finances : Conseil général de l'environnement et du développement durable : Inspection générale de l'administration