Rapport d'information déposé (...) par la Commission des finances, de l'économie générale et du plan sur les emprunts immobiliers à taux variable

INTRODUCTION
 

I.– UNE REMONTÉE BRUTALE DES TAUX : DE LA CRISE DES SUBPRIMES À SES EFFETS SUR LES EMPRUNTEURS À TAUX VARIABLE

A.– LA CRISE IMMOBILIÈRE ET FINANCIÈRE AMÉRICAINE
1.– Les prêts au logement aux États-Unis et la titrisation des créances
a) Le développement du segment subprime
b) La dissémination des risques par titrisation
c) La remontée des taux et la baisse du marché immobilier enclenchent un processus de dégradation des actifs : les prêteurs dans l’oeil du cyclone

2.– Le processus de généralisation : d’une crise locale à une crise mondiale et d’une crise financière à une crise de liquidité et de confiance sur le marché interbancaire
a) La réintermédiation du crédit
b) Les difficultés de refinancement
c) La conduite de la politique monétaire par les banques centrales et la fonction de prêteur en dernier ressort

B.– LA FRANCE : UN PAYS RELATIVEMENT PROTÉGÉ DES EFFETS DE LA HAUSSE DES TAUX SUR L’OFFRE DE CRÉDIT À L’HABITAT ET LES EMPRUNTS EN COURS
1.– Un marché des prêts à l’habitat peu exposé au risque de taux
a) Un marché de prêts à taux fixe
b) Un taux d’endettement hypothécaire peu élevé
c) Une consommation décorrélée de la valeur du patrimoine immobilier

2.– Une contraction peu importante du volume des prêts octroyés
a) Le credit crunch : un scénario improbable
b) Une augmentation du coût des prêts à relativiser par la faiblesse des marges pratiquées
c) Le resserrement des conditions non tarifaires des offres
d) Un recul de l’offre plus marqué pour les prêts à taux variable

3.– Une hausse des taux qui affecte modérément les emprunteurs à taux variable
a) Une déstabilisation des emprunteurs limitée par les caractéristiques des prêts et les efforts des établissements de crédit
b) Une stabilité des défaillances qui contraste avec la brutalité du choc de taux
c) La stabilisation des taux
d) Un marché immobilier tiré par la demande intérieure qui ne devrait pas mettre en difficulté les emprunteurs

II.– LES EMPRUNTS IMMOBILIERS À TAUX VARIABLE OU L’ÉQUILIBRE ENTRE FACILITÉS ET EXPOSITION AU RISQUE

A.– LES EMPRUNTS À TAUX VARIABLE EN FRANCE NE SONT PAS DES SUBPRIMES « À LA FRANÇAISE»
1.– Une image de prêts complexes versus des prêts toxiques
a) Les emprunts à taux variable en France : des contrats jugés complexes par les emprunteurs
b) Les emprunts subprime ou la dérive de l’offre de prêts

2.– Des conditions d’octroi des crédits réglementées : le contexte réglementaire français facteur structurel de l’offre de crédit
a) La législation en faveur de la protection de l’emprunteur
b) La lutte contre le surendettement
c) La législation sur l’usure

3.– Le devoir de mise en garde et la sélection des emprunteurs
a) Le devoir de mise en garde
b) Le rôle de la culture du crédit
c) Des critères de solvabilité pour les banques, des outils de scoring élaborés pour les sociétés financières spécialisées

B.– APPRÉCIER L’EXPOSITION AU RISQUE EN FONCTION DE L’EMPRUNTEUR ET DE LA NATURE DE L’EMPRUNT OU COMMENT LE PRÊT À TAUX VARIABLE S’INSCRIT DANS LA DYNAMIQUE D’ACCESSION À LA PROPRIÉTÉ
1.– Le contexte de ces dernières années : une hausse de la capacité d’emprunt des ménages qui éprouve ses limites en fin de période
a) La combinaison de la baisse des taux d’intérêt et de l’allongement des durées d’emprunt stimule le crédit à l’habitat
b) L’évolution de la distribution des prêts à taux variable fonction de la conjoncture
c) Des mesures d’incitation à la baisse du coût du prêt qui ont fait reculer, sans y parvenir totalement, la limite de solvabilité
d) Des durées de prêt et des taux de départ qui maintiennent l’attractivité des prêts à taux variable

2.– Les profils d’emprunteurs : des risques différents et une perception différente du risque
a) La logique d’investissement et l’acquisition d’une résidence secondaire
b) Le prêt relais et la seconde accession
c) La primo-accession : l’emprunt à taux variable un outil pour « monter dans le train » de l’accession
d) Des prêts qui exposent trop les primo-accédants au risque de taux ?
 
 

III.– RENFORCER LA QUALITÉ DE L’INFORMATION ET PERMETTRE AUX EMPRUNTEURS DE SE VOIR PROPOSER DES PRÊTS DONT LE PROFIL ET LES CARACTÉRISTIQUES LEUR SONT ADAPTÉS

A.– L’INFORMATION DES DEMANDEURS ET LA TRANSPARENCE DES CONDITIONS FINANCIÈRES
1.– La suppression des « taux d’appel »
a) L’affichage d’un taux initial réduit : un effet d’optique qui peut induire en erreur
b) En conserver l’intention initiale en substituant à ces taux d’appel des prises en charges temporaires d’une partie des mensualités

2.– La fourniture de simulations sur l’application potentielle de la clause de variation : expliquer le contenu de la clause et éclairer l’emprunteur sur ses implications
a) De l’origine et de la pertinence d’une obligation de simulations dans la loi «Châtel»
b) De l’utilité pour l’emprunteur de disposer de ces simulations dès la demande du prêt
c) De la nécessité d’un accord professionnel pour définir le contenu et la forme que prendront les simulations contenues dans l’offre

3.– La présentation et la compréhension des clauses financières
a) Fixer les modalités et le coût d’exercice des options
b) La formalisation des informations au stade de l’offre du prêt et en amont

B.– L’OBLIGATION DE PROPOSER SYSTÉMATIQUEMENT AU MOINS UNE FORMULE DE PRÊT À TAUX MAÎTRISABLE
1.– Le débat sur l’imposition systématique d’un cap de taux
a) La diversité des profils exclut des solutions généralisées
b) Un surcoût non négligeable qui pourrait contenir un effet d’éviction en amont
c) Des taux variables sans cap systématique mais configurés pour favoriser la renégociation « au cas par cas» : la variable remboursement anticipé

2.– Proposer systématiquement parmi les solutions à taux révisable au moins une formule de prêt à taux maîtrisable pour donner à chacun la possibilité de déterminer son point d’équilibre entre coût initial et risque
a) L’exemple des prêts conventionnés
b) Les caractéristiques du prêt à taux maîtrisable : maîtriser la mensualité ou maîtriser le coût
c) Quelques pistes de réflexion complémentaires : maîtriser le risque en début de période et développer les assurances optionnelles

C.– L’ACCESSION SOCIALE À LA PROPRIÉTÉ : UNE PROBLÉMATIQUE SPÉCIFIQUE QUI APPELLE DES CONDITIONS PARTICULIÈRES DE PRÊT
1.– L’accession à la propriété : un objectif de société
a) Le faible taux de propriétaire et les instruments pour lutter contre l’exclusion des plus modestes
b) Isoler une filière spécifique de l’accession sociale

2.– La garantie apportée par l’État au travers du Fonds de garantie à l’accession sociale
a) Le fonctionnement du FGAS : inciter les prêteurs à élargir leur population d’emprunteurs avec une garantie de l’État en cas de réalisation du risque
b) Les prêts à l’accession sociale et les PTZ garantis
c) La diffusion des PAS et des PTZG et la part des emprunts à taux variable

3.– Renforcer les outils d’accession sociale à la propriété et accompagner le concours apporté par l’État d’une sécurisation optimale des emprunteurs
a) Mieux sécuriser encore les prêts conventionnés
b) Promouvoir les prêts à l’accession sociale
c) Réflexions complémentaires sur l’accession à la propriété
 
 
LISTE DES PROPOSITIONS DE LA MISSION D’INFORMATION
EXAMEN EN COMMISSION
LISTE DES PERSONNES AUDITIONNÉES