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Introduite en France en 1976, la taxation des plus-values de cessions immobilières (PVI), dont le produit représentait 3,7 Md€ en 2023 et 2,8 Md€ en 2024, s'applique de manière dégressive aux cessions qui interviennent dans les 30 années après l'acquisition d'un bien immobilier.
Bien qu'elle épargne les résidences principales, cette imposition est critiquée pour l'effet dissuasif qu'elle exercerait sur l'investissement dans l'immobilier et sur la fluidité du marché. Dans ce rapport, la Cour des comptes analyse le régime en vigueur depuis sa dernière réforme intervenue en 2011-2013. Au terme de cette analyse, elle formule six recommandations qui peuvent être mises en œuvre à régime fiscal inchangé et dessine trois scénarios de réformes possibles :
- ajustements à la marge,
- hausse de la fiscalité à des fins de rendement budgétaire,
- baisse de la fiscalité pour stimuler le marché.
PROCÉDURES ET MÉTHODES
SYNTHÈSE
RECOMMANDATIONS
INTRODUCTION
CHAPITRE I UN IMPÔT SUR LA VALORISATION DE L’IMMOBILIER LORS DE LA CESSION DES RÉSIDENCES SECONDAIRES
I - UNE FISCALITÉ QUI FAVORISE LA DÉTENTION SUR LONGUE DURÉE DE L’INVESTISSEMENT LOCATIF ET DES RÉSIDENCES DE VACANCES
A - Une imposition hors résidence principale qui encourage la détention de long terme
B - Des niveaux d’imposition rehaussés par des surtaxes appliquées aux plus-values élevées
C - Un dispositif d’imposition des plus-values immobilières présentant quelques singularités par rapport à ceux des autres pays de l’OCDE
D - Un régime différent de celui appliqué aux plus-values de cession de valeurs mobilières
II - DES TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES DONT LES DÉTERMINANTS NE SONT PAS PRINCIPALEMENT FISCAUX
A - Un parc immobilier dont une part significative est constituée de résidences secondaires au sens de la fiscalité des plus-values
B - Des taux de détention et une valorisation des résidences secondaires plus importants parmi les ménages à revenu élevé
C - Un marché immobilier qui réagit fortement aux variations des taux d’intérêt, mais également sensible à court terme aux modifications fiscales
D - Des bases de données notariales à mieux exploiter
CHAPITRE II UN NIVEAU DE RECETTES FISCALES REFLÉTANT LA CONJONCTURE IMMOBILIÈRE, UNE GESTION DÉLÉGUÉE AUX NOTAIRES
I - UN RENDEMENT SENSIBLE AUX FLUCTUATIONS DU MARCHÉ IMMOBILIER, UNE BASE FISCALE MAL CONNUE DE L’ADMINISTRATION
A - Le rendement budgétaire de l’imposition des plus-values immobilières : des variations annuelles significatives
B - Une différenciation territoriale marquée, cohérente avec le marché de l’immobilier
C - Une connaissance limitée du profil des contribuables, un produit de l’impôt concentré sur les tranches de revenu élevées
D - La nécessité de doter la DGFIP d’une capacité d’expertise de l’impôt sur les plus-values immobilières
II - UN IMPÔT DONT LE CONTRÔLE EST LIMITÉ, FAUTE DE DONNÉES DISPONIBLES POUR AUTOMATISER LES VÉRIFICATIONS
A - Calculés, déclarés et liquidés par des officiers ministériels, des impôts sur les PVI peu contrôlés par l’administration
B - Un contrôle des impôts sur les PVI qui repose insuffisamment sur le traitement de données de masse (datamining)
C - Des contentieux alimentant une jurisprudence fiscale désormais plus fournie
CHAPITRE III FAUT-IL RÉFORMER L’IMPOSITION DES PLUS-VALUES IMMOBILIÈRES
I - UNE FISCALITÉ DES PLUS-VALUES IMMOBILIÈRES DONT LES EFFETS SUR LES ACTEURS ET LE MARCHÉ NE SONT PAS UNIVOQUES
A - Une rétention des biens imputée à l’imposition des plus-values immobilières mais peu étayée
B - D’autres leviers fiscaux et réglementaires mobilisables pour accroître l’offre de logements
II - LES SCÉNARIOS DE RÉFORME
A - La difficulté de réformer la taxation des PVI en conciliant rendement budgétaire et préservation du niveau des transactions
B - Présentation des évolutions possibles en trois scénarios
LISTE DES ABRÉVIATIONS
ANNEXES
- Type de document : Rapport d'étude
- Pagination : 101 pages
- Édité par : Cour des comptes