Texte intégral
Monsieur le président,
Mesdames, Messieurs,
Si j'ai tenu à assister à la clôture du 44ème congrès de l'Union des fédérations d'organismes d'HLM, c'est tout d'abord parce que ce congrès représente un évènement important dans la vie économique et sociale de notre pays.
Gestionnaires de plus de trois millions de logements, responsables, directs ou indirects, du lancement de plus de 150 000 logements par an, vous pesez d'un poids considérable dans l'activité économique. L'étendue et le dynamisme de l'exposition organisée, ici, par vos fournisseurs en est la preuve. Vous exercez un effet d'entraînement sur les secteurs d'activité les plus variés et, en premier lieu, sur l'industrie.
La seconde, et peut être la principale raison de ma présence ici est que les organismes d'HLM se situent au point de rencontre de problèmes majeurs qui se posent aujourd'hui à la société française.
C'est vrai, par exemple, de l'activité économique. L'activité du bâtiment dépend en partie, je l'ai dit, de vos commandes.
C'est vrai aussi de la décentralisation. Les organismes d'HLM sont, en tant que partenaires privilégiés au service des collectivités locales, amenés à jouer un rôle important dans la mise en oeuvre de la nouvelle politique d'urbanisme et de construction.
C'est vrai de l'équilibre de nos cités et de leur sécurité. Elles sont largement tributaires de la politique de construction, d'implantation, de gestion et d'attribution des logements.
C'est vrai enfin de la démocratie dans la vie quotidienne. La démocratie au quotidien comporte un volet important de participation à la gestion du cadre de vie. La concertation entre organismes bailleurs et usagers doit donc jouer dans ce domaine un rôle décisif.
Le secteur du bâtiment connaît, vous le savez, des difficultés. En dépit d'un effort budgétaire considérable, le nombre des logements mis en chantier a baissé en 1982. Cette baisse est imputable, pour l'essentiel, à la défaillance du secteur non aidé et de l'investissement privé.
Le niveau trop élevé des taux d'intérêt bancaire est, vous le savez aussi, la cause principale de ce phénomène. D'une façon paradoxale, le maintien de ces taux d'intérêt élevés alors que nous enregistrons une baisse continue du rythme d'inflation (8 % en 1983 et 5 % en 1984) pénalise encore plus les accédants à la propriété et développe, au sein de la clientèle potentielle, des réflexes d'attente.
Le ralentissement de l'activité dans la construction neuve n'est que partiellement compensée par le maintien, à un niveau satisfaisant, des travaux d'entretien et d'amélioration des logements existants.
Nous traversons donc un passe délicate. Les pays industriels ont connu, et connaissent encore aujourd'hui, des situations plus graves, parfois dramatiques, marquées par une baisse de 40 à 50 % du nombre des mises en chantier.
Si nous avons pu contenir la baisse des constructions nouvelles dans des limites admissibles, c'est essentiellement grâce à un effort budgétaire sans précédent. Il faut, à cet égard, être conscient de ce que représente cet effort dans un contexte de rigueur. Ceux qui prétendent que le gouvernement abandonne le secteur du bâtiment devraient y regarder à deux fois avant d'avancer une telle contre- vérité.
Joint à une politique tenace et régulière de baisse du taux d'intérêt des prêts conventionnés, l'effort budgétaire, tant au niveau des aides à la pierre qu'à celui des aides à la personne, permet de préserver l'essentiel.
Dans ce contexte difficile, quel a été et quel doit être le rôle des organismes d'HLM ?
Il leur appartient tout d'abord - et tel a bien été le cas au cours de ces dernières années - d'assurer, dans les meilleurs délais, la mise en oeuvre des crédits publics qui leur sont alloués.
Il leur appartient de jouer ainsi, en quelque sorte, un rôle de régulateur de la conjoncture.
Je sais combien les organismes d'HLM ont contribué au soutien de l'activité par la réalisation rapide des programmes de logements locatifs et par l'amélioration du parc existant. Je souhaite qu'en dépit des difficultés présentes, vous contribuiez à une meilleure consommation des prêts aidés à l'accession à la propriété.
Au-delà de ces aspects conjoncturels, le mouvement HLM contribue à rendre plus performante l'économie de la construction.
La réduction des coûts de construction est évidemment la tâche essentielle. Elle seule permet, tout en assurant les indispensables progrès dans le domaine de l'esthétique architectural, de la surface des logements, de la qualité et de l'isolation thermique, d'améliorer la solvabilité des familles.
Les maîtres d'ouvrage que vous êtes, sont, dans cette bataille pour la réduction des coûts, en première ligne. Les groupements de commande, la sélection des produits les plus performants, la recherche de produits nouveaux, constituent les principaux éléments de cette politique.
Il s'agit, à terme, par un véritable saut technologique, d'accroître la part des produits industriels dans le bâtiment et de réaliser, dans ce secteur, des gains de productivité comparables à ceux constatés dans l'industrie au cours des dernières décennies. Une telle évolution associera de manière étroite l'Etat, les maîtres d'ouvrage, les entreprises du bâtiment et l'industrie elle-même.
Dans ce processus complexe, les maîtres d'ouvrage jouent un rôle clé. Ils sont, en tant que gestionnaires des logements, les plus directement intéressés à ce que la réduction des coûts de construction ne soit pas synonyme d'une baisse de qualité, elle-même génératrice d'un alourdissement des coûts de gestion.
A cet égard les difficultés rencontrées par certains propriétaires de maisons individuelles, lancées dans le cadre de concours à la fin des années 1960, ont montré où pouvait mener une politique de construction fondée sur des économies à courte vue. C'est donc bien la notion de coût global, qui inclut coût d'investissement et coût de gestion, qu'il convient de prendre en compte.
La réduction des coûts permettra d'accroître l'efficacité des aides publiques au logement. Le gouvernement a, vous le savez, résolument tourné le dos aux orientations de la loi de 1977 dont la logique était un abandon progressif des aides à la pierre au profit des aides à la personne.
L'aide à la pierre est un instrument indispensable pour atténuer les à-coups de la conjoncture et favoriser le progrès technologique. Elle seule permet l'implantation de logements sociaux dans les centres villes. Elle seule permet aux ménages, dont les revenus sont modestes, d'accéder à la propriété moyennant un effort raisonnable et correctement étalé dans le temps.
Pour ces raisons, l'aide à la pierre sera maintenue.
Sur ce plan, plusieurs orientations peuvent être dégagées.
Il est clair tout d'abord, qu'après les augmentations massives de l'aide budgétaire consenties en 1981 et 1982, une certaine stabilisation est indispensable.
La baisse continue du rythme d'inflation, et donc la baisse des taux d'intérêt, est toutefois susceptible d'apporter, plus tôt qu'on ne le croit, des améliorations aux conditions de financements du logement social. Cette baisse du taux améliorera progressivement la solvabilité des familles dans le secteur locatif. Dans le secteur de l'accession à la propriété, il doit être possible de s'adapter par avance à la baisse de l'inflation en mettant en place, à titre expérimental, des prêts assortis d'un taux variable.
Il s'agit donc de mieux utiliser les aides publiques, de donner plus de souplesse à leurs conditions de mise en oeuvre. C'est ainsi, par exemple, que la possibilité de transformer, en cours d'années, selon l'évolution de la demande, des prêts locatifs aidés en aides à l'amélioration du parc HLM sera recherchée. Cette adaptation devrait pouvoir être étendue, à terme, aux prêts à l'accession à la propriété.
Une meilleure utilisation de l'aide publique pourrait être obtenue par la diversification des "produits" offerts aux ménages.
C'est ainsi, par exemple, que la location-accession, qui fait l'objet d'un projet de loi, doit permettre à des ménages de revenu moyen ou modeste d'accéder à la propriété de façon progressive et sans apport personnel.
C'est ainsi que la mise en oeuvre prochaine de prêts à l'accession à la propriété, à taux variable, contribuera également à offrir aux familles des produits mieux adaptés aux situations et aux préoccupations de chacun.
Dans le secteur locatif, le logement neuf financé à l'aide de prêts locatifs aidés (PLA) constitue un produit de haute qualité. Il doit, dans la gamme des produits offerts par les constructeurs sociaux, être complété par un développement de l'acquisition et la réhabilitation d'immeubles anciens.
C'est ainsi, enfin, que la vente de certains logements locatifs HLM permettra aux familles qui les occupent depuis plusieurs années, d'accéder à la propriété. Ces ventes s'effectueront avec l'accord des organismes et des collectivités locales concernées. Elles respecteront le nécessaire équilibre entre patrimoine locatif et patrimoine en accession à la propriété au sein d'une même agglomération.
S'agissant du financement, il m'appartient de lever certaines ambiguïtés sur la place du logement dans l'économie.
Si l'industrie est la première priorité de la politique économique du gouvernement, cela ne signifie pas que le logement n'est plus l'une de nos principales préoccupations. Bien au contraire.
Le bâtiment est le premier client de l'industrie. Il est, plus que d'autres activités, économe en importations et créateur d'emplois. Il est donc au coeur de nos préoccupations. D'autant que le logement - et singulièrement le logement social - répond à des besoins importants non encore satisfaits.
Pour ces différentes raisons, les circuits spécialisés qui garantissent la stabilité du financement du logement social seront maintenus. Cet effort du secteur public et semi-public devra être complété par une reprise de l'épargne privée affectée au financement du logement. Les mesures prises récemment en faveur de l'épargne-logement vont d'ailleurs dans ce sens.
D'une manière générale il conviendra, pour la période du IXème plan, de rechercher les moyens d'une plus grande efficacité des aides publiques. Il s'agit de tirer davantage de bénéfices, pour l'activité économique, de l'effet de levier joué par les aides budgétaires et de veiller à une meilleure redistribution sociale des aides publiques au logement.
A mesure que votre patrimoine se développe, les problèmes de gestion prennent une importance croissante. Loger près d'un Français sur quatre représente une responsabilité considérable. C'est votre responsabilité certes, mais il appartient à l'Etat de mettre régulièrement à jour les règles du jeu.
La première règle du jeu c'est la réhabilitation du parc logements existants. Il convient de le mettre aux normes des années 80. Pour cette raison, l'effort engagé par l'Etat depuis deux ans sera poursuivi.
La seconde règle c'est que les organismes d'HLM puissent assurer l'entretien de leur patrimoine. Ce qui suppose, notamment, une politique des loyers adaptée.
Depuis plusieurs années, les contraintes de la lutte contre l'inflation ont imposé des phases successives de blocage ou de ralentissement des loyers. Ces mesures, élément inséparable de l'ensemble de notre politique économique, ont, je le sais, créé des difficultés dans le mouvement HLM.
Certains organismes ont vu leur équilibre financier mis en péril. Des aides de l'Etat ont dû leur être accordées. Cette solution n'est, bien sûr, qu'un palliatif.
L'objectif à atteindre est une évolution régulière des loyers qui soit compatible avec la solvabilité des familles et qui permette aux organismes bailleurs de restaurer l'équilibre de leurs comptes. L'équilibre des comptes signifie d'abord la capacité d'entretenir le patrimoine et de développer une gestion plus fine et plus sociale. Il constitue aussi, et c'est là un élément essentiel, la condition première d'une véritable autonomie des organismes d'HLM.
Comment les choses se présentent-elles pour les années qui viennent ?
Le gouvernement souhaite que les loyers soient négociés entre partenaires responsables, bailleurs et locataires. Il fixera, en temps voulu, les règles du jeu, c'est-à-dire les limites moyennes à ne pas dépasser, celles-là mêmes qui garantissent la cohérence de la politique des loyers et de la politique économique d'ensemble.
A l'intérieur de ces limites moyennes, et c'est là me semble-t-il un élément nouveau, une plus grande liberté vous sera donnée, pour mieux ajuster le loyer à la qualité du service rendu.
Voilà pour le court terme.
Pour le moyen et le long terme, le gouvernement se saisira très prochainement des conclusions inspirées des travaux du IXème plan, conclusions elles-mêmes inspirées du groupe de travail présidé par M. BADET.
L'orientation proposée par ces instances est l'unification progressive des deux régimes existants d'aide à la personne, et le rétablissement de la nécessaire égalité entre les locataires. Cette unification des aides doit s'accompagner d'une remise en ordre des loyers, définie par concertation entre les représentants des bailleurs et des locataires. Ces différents ajustements doivent être accompagnés d'un effort soutenu de réhabilitation.
A travers ces mesures d'apparence technique, c'est le problème des conditions de vie de millions de personnes qui se trouve posé.
Face à cet immense enjeu, les organismes d'HLM ne sont pas seuls. L'exercice de leur pleine responsabilité de maître d'ouvrage et de gestionnaire n'est nullement incompatible avec les compétences nouvelles que les lois de décentralisation - et plus encore la vie quotidienne elle-même - confèrent aux collectivités territoriales en matière de création et de gestion du cadre de vie.
Une des causes principales des échecs rencontrés ces vingt dernières années en matière d'urbanisation réside dans l'absence ou l'insuffisance de coordination entre les réflexions sur la ville et la réalisation des programmes d'habitat. D'un côté, des réflexions, à moyen et long terme, sur le développement urbain, des interdits ou des incitations d'une grande complexité. De l'autre, l'action conjuguée de moyens financiers importants et d'un appareil de production puissant, débouchant sur la réalisation de programmes de logement trop souvent implantés au seul gré des opportunités foncières.
La décentralisation des compétences en matière d'urbanisme permettra aux communes et, dans un cadre intercommunal, aux agglomérations, de retrouver une véritable maîtrise du développement urbain.
La planification urbaine, confiée aux élus, sera l'expression d'une volonté politique exprimée en connaissance de cause, par les habitants. C'est à ce niveau, celui de la commune ou de l'agglomération, que s'établira l'indispensable articulation entre la politique urbaine et la politique de l'habitat. C'est là, en effet, que les plans locaux de l'habitat, créés par la loi de décentralisation, viendront compléter les plans d'occupation des sols et leur donner un contenu concret et vivant.
Ces plans locaux de l'habitat seront le résultat d'une réflexion menée en commun, sous la responsabilité des élus, par les différents partenaires intéressés : organismes HLM, usagers, représentants des forces socio-économiques de la commune.
Leur contenu en sera simple. Il s'agira de définir ce que seront, pour les années à venir, les grandes lignes des programmes de construction et de réhabilitation, les choix à établir entre les différentes actions dans le domaine du logement, et notamment les règles générales de la politique d'attribution.
Les organismes d'HLM, fortement enracinés, porteurs d'une longue tradition sociale, bien informés des besoins de la population, disposant, en tant que maîtres d'ouvrage et gestionnaires, du savoir faire indispensable, auront, dans cette démarche concertée, un rôle décisif à jouer.
Vous avez su en outre, depuis plusieurs années, mettre en place les structures régionales qui vous permettront, aux différents niveaux de décision concernés, d'être les interlocuteurs efficaces.
Ainsi serez-vous amenés à participer activement à l'élaboration des politiques régionales de l'habitat. Celles-ci constitueront, sans aucun doute, un volet important des contrats de plan Etat-régions. En effet, s'il est indispensable que l'Etat continue d'assumer ses responsabilités dans la définition d'une politique nationale de l'habitat, notamment du point de vue des aides publiques et du financement, les adaptations et les modulations apportées par les régions ne peuvent qu'en accroître l'efficacité.
Jouant un rôle pilote dans cette politique concertée de l'habitat, il vous reviendra également de faire prendre en compte, par vos partenaires, les problèmes posés par certains quartiers d'habitat social.
Les opérations expérimentales, conduites par la commission nationale présidée jusqu'à présent par M. DUBEDOUT, ont montré que les organismes d'HLM devraient assurer, avec d'autres partenaires, la maîtrise des problèmes posés par ces quartiers. Cela pour une raison simple. Ces problèmes ne sont pas seulement des problèmes d'habitat ni même d'environnement urbain. Ce sont aussi des problème d'emploi, de formation, d'éducation, de sécurité.
Améliorer la vie dans ces cités, les intégrer dans la ville, leur donner plus de vie par l'installation de nouvelles activités, relève donc d'une démarche globale qui engage les élus, les représentants des forces socio-économiques, les associations d'usagers et les différentes administrations concernées.
Concertation ne peut pas dire dilution des responsabilités. Celles des organismes d'HLM sont clairement tracées. S'ils doivent jouer, aux côtés des élus, le rôle de catalyseur, il leur revient d'assumer pleinement leur fonction de maître d'ouvrage et de gestionnaire responsable en dernier ressort de l'équilibre financier des opérations.
Ces opérations constituent, aux yeux du gouvernement, un véritable test. Notre société est-elle capable de lutter contre les ségrégations sociales et raciales ? Est-elle capable de prévenir efficacement la délinquance et l'insécurité ? Est-elle capable d'assurer une amélioration régulière du cadre de vie des moins favorisés et de favoriser leur participation à cette gestion ?
Malgré les difficultés économiques du moment, ou plutôt à cause d'elles, il est capital que nous puissions, en peu de temps, apporter des réponses positives à ces différentes questions.
Ainsi, tout en conservant, je le répète, ses responsabilités propres, le mouvement HLM se trouve-t-il engagé dans une action qui excède les limites du seul domaine bâti.
Cet élargissement de votre champ de vision est conforme, au demeurant, à la grande tradition sociale et de solidarité dont vous êtes porteurs.
Au-delà des actions spécifiques aux quartiers d'habitation situés à la périphérie des villes et qui ne concernent qu'une partie de votre patrimoine, un autre défi vous est lancé : celui de la gestion des trois millions de logements dont vous avez la charge.
Il s'agit tout d'abord de rapprocher la gestion des usagers et d'être en mesure de traiter les cas particuliers. Avec la création d'antennes décentralisées, la nomination de conseillères sociales, la participation à la mise en place de fonds locaux d'aide aux impayés, vous vous êtes largement engagés dans la voie d'une gestion plus fine et plus personnalisée.
Il s'agit ensuite de poursuivre dans la voie de la concertation avec les usagers. Dans le cadre du contrat signé avec l'Etat, vous vous êtes engagés à jouer un rôle exemplaire dans l'application de la loi relative aux droits et obligations des bailleurs et locataires. Cet engagement a été tenu puisque vous avez été parmi les premiers à signer, en 1982, des accords de modération de loyer. Il importe que cet effort soit poursuivi et qu'aussi bien au niveau national qu'au niveau local, la gestion puisse être concertée. La transparence qui en résulte est un gage d'efficacité. La participation ainsi proposée aux usagers constitue, en elle-même, un enrichissement de la vie quotidienne.
J'ai dit, au début de mon intervention, que les organismes d'HLM se situaient au point de rencontre de plusieurs problèmes qui se posent aujourd'hui à la société française.
Je sais que le mouvement HLM est un lieu de dialogue et de participation pour des hommes venus d'horizons les plus divers.
En passant un contrat-cadre avec le mouvement HLM, le gouvernement a voulu marquer la confiance qu'il vous porte. Il a indiqué ce qu'il attend de vous : fidélité à la tradition sociale dont vous êtes porteur depuis plus d'un demi-siècle ; rigueur et modernité dans l'exercice de vos fonctions de maître d'ouvrage et de gestionnaires ; écoute attentive des usagers.
Je sais pouvoir compter sur votre dévouement et sur votre efficacité.
Monsieur le président, Mesdames, Messieurs, je vous remercie.
Mesdames, Messieurs,
Si j'ai tenu à assister à la clôture du 44ème congrès de l'Union des fédérations d'organismes d'HLM, c'est tout d'abord parce que ce congrès représente un évènement important dans la vie économique et sociale de notre pays.
Gestionnaires de plus de trois millions de logements, responsables, directs ou indirects, du lancement de plus de 150 000 logements par an, vous pesez d'un poids considérable dans l'activité économique. L'étendue et le dynamisme de l'exposition organisée, ici, par vos fournisseurs en est la preuve. Vous exercez un effet d'entraînement sur les secteurs d'activité les plus variés et, en premier lieu, sur l'industrie.
La seconde, et peut être la principale raison de ma présence ici est que les organismes d'HLM se situent au point de rencontre de problèmes majeurs qui se posent aujourd'hui à la société française.
C'est vrai, par exemple, de l'activité économique. L'activité du bâtiment dépend en partie, je l'ai dit, de vos commandes.
C'est vrai aussi de la décentralisation. Les organismes d'HLM sont, en tant que partenaires privilégiés au service des collectivités locales, amenés à jouer un rôle important dans la mise en oeuvre de la nouvelle politique d'urbanisme et de construction.
C'est vrai de l'équilibre de nos cités et de leur sécurité. Elles sont largement tributaires de la politique de construction, d'implantation, de gestion et d'attribution des logements.
C'est vrai enfin de la démocratie dans la vie quotidienne. La démocratie au quotidien comporte un volet important de participation à la gestion du cadre de vie. La concertation entre organismes bailleurs et usagers doit donc jouer dans ce domaine un rôle décisif.
Le secteur du bâtiment connaît, vous le savez, des difficultés. En dépit d'un effort budgétaire considérable, le nombre des logements mis en chantier a baissé en 1982. Cette baisse est imputable, pour l'essentiel, à la défaillance du secteur non aidé et de l'investissement privé.
Le niveau trop élevé des taux d'intérêt bancaire est, vous le savez aussi, la cause principale de ce phénomène. D'une façon paradoxale, le maintien de ces taux d'intérêt élevés alors que nous enregistrons une baisse continue du rythme d'inflation (8 % en 1983 et 5 % en 1984) pénalise encore plus les accédants à la propriété et développe, au sein de la clientèle potentielle, des réflexes d'attente.
Le ralentissement de l'activité dans la construction neuve n'est que partiellement compensée par le maintien, à un niveau satisfaisant, des travaux d'entretien et d'amélioration des logements existants.
Nous traversons donc un passe délicate. Les pays industriels ont connu, et connaissent encore aujourd'hui, des situations plus graves, parfois dramatiques, marquées par une baisse de 40 à 50 % du nombre des mises en chantier.
Si nous avons pu contenir la baisse des constructions nouvelles dans des limites admissibles, c'est essentiellement grâce à un effort budgétaire sans précédent. Il faut, à cet égard, être conscient de ce que représente cet effort dans un contexte de rigueur. Ceux qui prétendent que le gouvernement abandonne le secteur du bâtiment devraient y regarder à deux fois avant d'avancer une telle contre- vérité.
Joint à une politique tenace et régulière de baisse du taux d'intérêt des prêts conventionnés, l'effort budgétaire, tant au niveau des aides à la pierre qu'à celui des aides à la personne, permet de préserver l'essentiel.
Dans ce contexte difficile, quel a été et quel doit être le rôle des organismes d'HLM ?
Il leur appartient tout d'abord - et tel a bien été le cas au cours de ces dernières années - d'assurer, dans les meilleurs délais, la mise en oeuvre des crédits publics qui leur sont alloués.
Il leur appartient de jouer ainsi, en quelque sorte, un rôle de régulateur de la conjoncture.
Je sais combien les organismes d'HLM ont contribué au soutien de l'activité par la réalisation rapide des programmes de logements locatifs et par l'amélioration du parc existant. Je souhaite qu'en dépit des difficultés présentes, vous contribuiez à une meilleure consommation des prêts aidés à l'accession à la propriété.
Au-delà de ces aspects conjoncturels, le mouvement HLM contribue à rendre plus performante l'économie de la construction.
La réduction des coûts de construction est évidemment la tâche essentielle. Elle seule permet, tout en assurant les indispensables progrès dans le domaine de l'esthétique architectural, de la surface des logements, de la qualité et de l'isolation thermique, d'améliorer la solvabilité des familles.
Les maîtres d'ouvrage que vous êtes, sont, dans cette bataille pour la réduction des coûts, en première ligne. Les groupements de commande, la sélection des produits les plus performants, la recherche de produits nouveaux, constituent les principaux éléments de cette politique.
Il s'agit, à terme, par un véritable saut technologique, d'accroître la part des produits industriels dans le bâtiment et de réaliser, dans ce secteur, des gains de productivité comparables à ceux constatés dans l'industrie au cours des dernières décennies. Une telle évolution associera de manière étroite l'Etat, les maîtres d'ouvrage, les entreprises du bâtiment et l'industrie elle-même.
Dans ce processus complexe, les maîtres d'ouvrage jouent un rôle clé. Ils sont, en tant que gestionnaires des logements, les plus directement intéressés à ce que la réduction des coûts de construction ne soit pas synonyme d'une baisse de qualité, elle-même génératrice d'un alourdissement des coûts de gestion.
A cet égard les difficultés rencontrées par certains propriétaires de maisons individuelles, lancées dans le cadre de concours à la fin des années 1960, ont montré où pouvait mener une politique de construction fondée sur des économies à courte vue. C'est donc bien la notion de coût global, qui inclut coût d'investissement et coût de gestion, qu'il convient de prendre en compte.
La réduction des coûts permettra d'accroître l'efficacité des aides publiques au logement. Le gouvernement a, vous le savez, résolument tourné le dos aux orientations de la loi de 1977 dont la logique était un abandon progressif des aides à la pierre au profit des aides à la personne.
L'aide à la pierre est un instrument indispensable pour atténuer les à-coups de la conjoncture et favoriser le progrès technologique. Elle seule permet l'implantation de logements sociaux dans les centres villes. Elle seule permet aux ménages, dont les revenus sont modestes, d'accéder à la propriété moyennant un effort raisonnable et correctement étalé dans le temps.
Pour ces raisons, l'aide à la pierre sera maintenue.
Sur ce plan, plusieurs orientations peuvent être dégagées.
Il est clair tout d'abord, qu'après les augmentations massives de l'aide budgétaire consenties en 1981 et 1982, une certaine stabilisation est indispensable.
La baisse continue du rythme d'inflation, et donc la baisse des taux d'intérêt, est toutefois susceptible d'apporter, plus tôt qu'on ne le croit, des améliorations aux conditions de financements du logement social. Cette baisse du taux améliorera progressivement la solvabilité des familles dans le secteur locatif. Dans le secteur de l'accession à la propriété, il doit être possible de s'adapter par avance à la baisse de l'inflation en mettant en place, à titre expérimental, des prêts assortis d'un taux variable.
Il s'agit donc de mieux utiliser les aides publiques, de donner plus de souplesse à leurs conditions de mise en oeuvre. C'est ainsi, par exemple, que la possibilité de transformer, en cours d'années, selon l'évolution de la demande, des prêts locatifs aidés en aides à l'amélioration du parc HLM sera recherchée. Cette adaptation devrait pouvoir être étendue, à terme, aux prêts à l'accession à la propriété.
Une meilleure utilisation de l'aide publique pourrait être obtenue par la diversification des "produits" offerts aux ménages.
C'est ainsi, par exemple, que la location-accession, qui fait l'objet d'un projet de loi, doit permettre à des ménages de revenu moyen ou modeste d'accéder à la propriété de façon progressive et sans apport personnel.
C'est ainsi que la mise en oeuvre prochaine de prêts à l'accession à la propriété, à taux variable, contribuera également à offrir aux familles des produits mieux adaptés aux situations et aux préoccupations de chacun.
Dans le secteur locatif, le logement neuf financé à l'aide de prêts locatifs aidés (PLA) constitue un produit de haute qualité. Il doit, dans la gamme des produits offerts par les constructeurs sociaux, être complété par un développement de l'acquisition et la réhabilitation d'immeubles anciens.
C'est ainsi, enfin, que la vente de certains logements locatifs HLM permettra aux familles qui les occupent depuis plusieurs années, d'accéder à la propriété. Ces ventes s'effectueront avec l'accord des organismes et des collectivités locales concernées. Elles respecteront le nécessaire équilibre entre patrimoine locatif et patrimoine en accession à la propriété au sein d'une même agglomération.
S'agissant du financement, il m'appartient de lever certaines ambiguïtés sur la place du logement dans l'économie.
Si l'industrie est la première priorité de la politique économique du gouvernement, cela ne signifie pas que le logement n'est plus l'une de nos principales préoccupations. Bien au contraire.
Le bâtiment est le premier client de l'industrie. Il est, plus que d'autres activités, économe en importations et créateur d'emplois. Il est donc au coeur de nos préoccupations. D'autant que le logement - et singulièrement le logement social - répond à des besoins importants non encore satisfaits.
Pour ces différentes raisons, les circuits spécialisés qui garantissent la stabilité du financement du logement social seront maintenus. Cet effort du secteur public et semi-public devra être complété par une reprise de l'épargne privée affectée au financement du logement. Les mesures prises récemment en faveur de l'épargne-logement vont d'ailleurs dans ce sens.
D'une manière générale il conviendra, pour la période du IXème plan, de rechercher les moyens d'une plus grande efficacité des aides publiques. Il s'agit de tirer davantage de bénéfices, pour l'activité économique, de l'effet de levier joué par les aides budgétaires et de veiller à une meilleure redistribution sociale des aides publiques au logement.
A mesure que votre patrimoine se développe, les problèmes de gestion prennent une importance croissante. Loger près d'un Français sur quatre représente une responsabilité considérable. C'est votre responsabilité certes, mais il appartient à l'Etat de mettre régulièrement à jour les règles du jeu.
La première règle du jeu c'est la réhabilitation du parc logements existants. Il convient de le mettre aux normes des années 80. Pour cette raison, l'effort engagé par l'Etat depuis deux ans sera poursuivi.
La seconde règle c'est que les organismes d'HLM puissent assurer l'entretien de leur patrimoine. Ce qui suppose, notamment, une politique des loyers adaptée.
Depuis plusieurs années, les contraintes de la lutte contre l'inflation ont imposé des phases successives de blocage ou de ralentissement des loyers. Ces mesures, élément inséparable de l'ensemble de notre politique économique, ont, je le sais, créé des difficultés dans le mouvement HLM.
Certains organismes ont vu leur équilibre financier mis en péril. Des aides de l'Etat ont dû leur être accordées. Cette solution n'est, bien sûr, qu'un palliatif.
L'objectif à atteindre est une évolution régulière des loyers qui soit compatible avec la solvabilité des familles et qui permette aux organismes bailleurs de restaurer l'équilibre de leurs comptes. L'équilibre des comptes signifie d'abord la capacité d'entretenir le patrimoine et de développer une gestion plus fine et plus sociale. Il constitue aussi, et c'est là un élément essentiel, la condition première d'une véritable autonomie des organismes d'HLM.
Comment les choses se présentent-elles pour les années qui viennent ?
Le gouvernement souhaite que les loyers soient négociés entre partenaires responsables, bailleurs et locataires. Il fixera, en temps voulu, les règles du jeu, c'est-à-dire les limites moyennes à ne pas dépasser, celles-là mêmes qui garantissent la cohérence de la politique des loyers et de la politique économique d'ensemble.
A l'intérieur de ces limites moyennes, et c'est là me semble-t-il un élément nouveau, une plus grande liberté vous sera donnée, pour mieux ajuster le loyer à la qualité du service rendu.
Voilà pour le court terme.
Pour le moyen et le long terme, le gouvernement se saisira très prochainement des conclusions inspirées des travaux du IXème plan, conclusions elles-mêmes inspirées du groupe de travail présidé par M. BADET.
L'orientation proposée par ces instances est l'unification progressive des deux régimes existants d'aide à la personne, et le rétablissement de la nécessaire égalité entre les locataires. Cette unification des aides doit s'accompagner d'une remise en ordre des loyers, définie par concertation entre les représentants des bailleurs et des locataires. Ces différents ajustements doivent être accompagnés d'un effort soutenu de réhabilitation.
A travers ces mesures d'apparence technique, c'est le problème des conditions de vie de millions de personnes qui se trouve posé.
Face à cet immense enjeu, les organismes d'HLM ne sont pas seuls. L'exercice de leur pleine responsabilité de maître d'ouvrage et de gestionnaire n'est nullement incompatible avec les compétences nouvelles que les lois de décentralisation - et plus encore la vie quotidienne elle-même - confèrent aux collectivités territoriales en matière de création et de gestion du cadre de vie.
Une des causes principales des échecs rencontrés ces vingt dernières années en matière d'urbanisation réside dans l'absence ou l'insuffisance de coordination entre les réflexions sur la ville et la réalisation des programmes d'habitat. D'un côté, des réflexions, à moyen et long terme, sur le développement urbain, des interdits ou des incitations d'une grande complexité. De l'autre, l'action conjuguée de moyens financiers importants et d'un appareil de production puissant, débouchant sur la réalisation de programmes de logement trop souvent implantés au seul gré des opportunités foncières.
La décentralisation des compétences en matière d'urbanisme permettra aux communes et, dans un cadre intercommunal, aux agglomérations, de retrouver une véritable maîtrise du développement urbain.
La planification urbaine, confiée aux élus, sera l'expression d'une volonté politique exprimée en connaissance de cause, par les habitants. C'est à ce niveau, celui de la commune ou de l'agglomération, que s'établira l'indispensable articulation entre la politique urbaine et la politique de l'habitat. C'est là, en effet, que les plans locaux de l'habitat, créés par la loi de décentralisation, viendront compléter les plans d'occupation des sols et leur donner un contenu concret et vivant.
Ces plans locaux de l'habitat seront le résultat d'une réflexion menée en commun, sous la responsabilité des élus, par les différents partenaires intéressés : organismes HLM, usagers, représentants des forces socio-économiques de la commune.
Leur contenu en sera simple. Il s'agira de définir ce que seront, pour les années à venir, les grandes lignes des programmes de construction et de réhabilitation, les choix à établir entre les différentes actions dans le domaine du logement, et notamment les règles générales de la politique d'attribution.
Les organismes d'HLM, fortement enracinés, porteurs d'une longue tradition sociale, bien informés des besoins de la population, disposant, en tant que maîtres d'ouvrage et gestionnaires, du savoir faire indispensable, auront, dans cette démarche concertée, un rôle décisif à jouer.
Vous avez su en outre, depuis plusieurs années, mettre en place les structures régionales qui vous permettront, aux différents niveaux de décision concernés, d'être les interlocuteurs efficaces.
Ainsi serez-vous amenés à participer activement à l'élaboration des politiques régionales de l'habitat. Celles-ci constitueront, sans aucun doute, un volet important des contrats de plan Etat-régions. En effet, s'il est indispensable que l'Etat continue d'assumer ses responsabilités dans la définition d'une politique nationale de l'habitat, notamment du point de vue des aides publiques et du financement, les adaptations et les modulations apportées par les régions ne peuvent qu'en accroître l'efficacité.
Jouant un rôle pilote dans cette politique concertée de l'habitat, il vous reviendra également de faire prendre en compte, par vos partenaires, les problèmes posés par certains quartiers d'habitat social.
Les opérations expérimentales, conduites par la commission nationale présidée jusqu'à présent par M. DUBEDOUT, ont montré que les organismes d'HLM devraient assurer, avec d'autres partenaires, la maîtrise des problèmes posés par ces quartiers. Cela pour une raison simple. Ces problèmes ne sont pas seulement des problèmes d'habitat ni même d'environnement urbain. Ce sont aussi des problème d'emploi, de formation, d'éducation, de sécurité.
Améliorer la vie dans ces cités, les intégrer dans la ville, leur donner plus de vie par l'installation de nouvelles activités, relève donc d'une démarche globale qui engage les élus, les représentants des forces socio-économiques, les associations d'usagers et les différentes administrations concernées.
Concertation ne peut pas dire dilution des responsabilités. Celles des organismes d'HLM sont clairement tracées. S'ils doivent jouer, aux côtés des élus, le rôle de catalyseur, il leur revient d'assumer pleinement leur fonction de maître d'ouvrage et de gestionnaire responsable en dernier ressort de l'équilibre financier des opérations.
Ces opérations constituent, aux yeux du gouvernement, un véritable test. Notre société est-elle capable de lutter contre les ségrégations sociales et raciales ? Est-elle capable de prévenir efficacement la délinquance et l'insécurité ? Est-elle capable d'assurer une amélioration régulière du cadre de vie des moins favorisés et de favoriser leur participation à cette gestion ?
Malgré les difficultés économiques du moment, ou plutôt à cause d'elles, il est capital que nous puissions, en peu de temps, apporter des réponses positives à ces différentes questions.
Ainsi, tout en conservant, je le répète, ses responsabilités propres, le mouvement HLM se trouve-t-il engagé dans une action qui excède les limites du seul domaine bâti.
Cet élargissement de votre champ de vision est conforme, au demeurant, à la grande tradition sociale et de solidarité dont vous êtes porteurs.
Au-delà des actions spécifiques aux quartiers d'habitation situés à la périphérie des villes et qui ne concernent qu'une partie de votre patrimoine, un autre défi vous est lancé : celui de la gestion des trois millions de logements dont vous avez la charge.
Il s'agit tout d'abord de rapprocher la gestion des usagers et d'être en mesure de traiter les cas particuliers. Avec la création d'antennes décentralisées, la nomination de conseillères sociales, la participation à la mise en place de fonds locaux d'aide aux impayés, vous vous êtes largement engagés dans la voie d'une gestion plus fine et plus personnalisée.
Il s'agit ensuite de poursuivre dans la voie de la concertation avec les usagers. Dans le cadre du contrat signé avec l'Etat, vous vous êtes engagés à jouer un rôle exemplaire dans l'application de la loi relative aux droits et obligations des bailleurs et locataires. Cet engagement a été tenu puisque vous avez été parmi les premiers à signer, en 1982, des accords de modération de loyer. Il importe que cet effort soit poursuivi et qu'aussi bien au niveau national qu'au niveau local, la gestion puisse être concertée. La transparence qui en résulte est un gage d'efficacité. La participation ainsi proposée aux usagers constitue, en elle-même, un enrichissement de la vie quotidienne.
J'ai dit, au début de mon intervention, que les organismes d'HLM se situaient au point de rencontre de plusieurs problèmes qui se posent aujourd'hui à la société française.
Je sais que le mouvement HLM est un lieu de dialogue et de participation pour des hommes venus d'horizons les plus divers.
En passant un contrat-cadre avec le mouvement HLM, le gouvernement a voulu marquer la confiance qu'il vous porte. Il a indiqué ce qu'il attend de vous : fidélité à la tradition sociale dont vous êtes porteur depuis plus d'un demi-siècle ; rigueur et modernité dans l'exercice de vos fonctions de maître d'ouvrage et de gestionnaires ; écoute attentive des usagers.
Je sais pouvoir compter sur votre dévouement et sur votre efficacité.
Monsieur le président, Mesdames, Messieurs, je vous remercie.