Texte intégral
25 novembre 1993
Marseille - 27e Congrès national des sociétés d'économie mixte
Mesdames et Messieurs,
Monsieur le Président,
C'est pour moi un grand honneur et en même temps un réel plaisir de pouvoir participer aux travaux de ce 27e congrès.
Votre congrès, vous venez de le rappeler, coïncide cette année avec le 10e anniversaire de la loi du 7 juillet 1983.
Cette loi a permis le doublement du nombre des sociétés d'économie mixte locale en 10 années. C'est dire que la formule juridique présente d'incontestables avantages et répond bien aux besoins des collectivités locales pour exercer leurs nouvelles compétences ou pour mieux exercer des compétences anciennes.
Comme toutes les familles, la vôtre, celle de l'économie mixte, est nombreuse, évidemment diverse, vous le rappeliez dans votre propos, Monsieur le Président. Comme toutes les familles, elle a ses problèmes, elle comprend des sociétés jeunes et celles qui sont plus anciennes, elle connaît des réussites mais aussi quelques échecs.
Mais comme toutes les familles, elle a ses convictions qui la rassemblent, elle a ses résultats qui la légitiment.
Elle a aussi son pivot, votre fédération. Je me réjouis que nos relations progressent et se développent. J'apprécie pleinement les règles que vous avez instituées pour améliorer chaque fois davantage l'esprit d'entreprise qui est le vôtre. Je note avec un intérêt tout particulier votre vigilance et votre volonté toutes deux symbolisées dans la démarche courageuse d'évaluation que vous avez entreprise. Je pense que c'est la première fois qu'une fédération se lance dans l'analyse, effectuée par une instance extérieure, des forces et faiblesses de ses membres. Je suis prêt, si cela pouvait être utile, à apporter ma pierre à votre édifice pour permettre aux SEM immobilières, qui viennent il y a quelques instants de réfléchir autour de Jean-Pierre SCHOSTECK et avec le concours d'Emmanuel Edou, le directeur de l'habitat et de la construction, d'accomplir encore mieux leur mission.
En effet nous partageons ensemble, tout au moins me semble-t-il avec les présidents et responsables des SEM immobilières, une certitude : le logement des français est au cœur de la crise française, c'est pourquoi la politique de logement est, je le sais, votre préoccupation permanente comme elle est une priorité forte de l'action gouvernementale.
La crise s'exprime aujourd'hui dans sa dimension économique avec les difficultés profondes que connaît le secteur du bâtiment. Elle s'exprime aussi dans sa dimension sociale avec l'insatisfaction de bon nombre de nos familles· quant à leurs conditions de logement.
Cet héritage ne procède pas entièrement du hasard et du malheur des temps. Il est la conséquence d'une politique qui a organisée la pénurie en décourageant le secteur privé et qui précipite par la force des choses nos concitoyens vers le logement locatif public.
Mesurez-en les conséquences : d'abord la réduction progressive du secteur locatif privé : on évalue, vous le savez, entre 50 et 70 000 le nombre de logements locatifs privés qui soient chaque année du parc par suite du découragement des bailleurs privés.
Dans le même temps on assiste à la quasi disparition de l'accession sociale à la propriété.
L'ampleur de cette crise du logement se mesure enfin au fait qu'elle n'est plus l'apanage des grandes agglomérations mais qu'elle atteint désormais les zones rurales, pourtant épargnées jusque-là.
Dans ce contexte, il n'y avait pas d'autre issue que de réagir, au sens propre du terme, c'est à dire d'inverser les tendances, de rompre avec la politique conduite pendant ces dernières années. C'est donc une nouvelle politique que le gouvernement a décidé de mettre en place.
Cette politique nouvelle s'articule autour de cinq lignes directrices :
- redonner vie à l'accession à la propriété ;
- rendre le goût aux épargnants d'investir dans la pierre et pour cela sécuriser les propriétaires ;
- soutenir le logement social public ;
- développer l'habitat rural ;
- faire face aux situations de pénuries et de dénuement extrême, heureusement circonscrites, que notre société de cette fin de siècle ne devrait pas connaître.
I. – Rendre à l'accession à la propriété la place qu'elle n'aurait jamais dû perdre
L'essentiel est là. C'est pour la réalisation de cet objectif qu'il faut consacrer le maximum d'efforts et concentrer le maximum de moyens.
On m'a parfois reproché de rêver d'une France de propriétaires. On avait tort : ce n'est pas un rêve ! C'est une volonté très déterminée : celle de permettre à ceux qui en rêvent de réaliser leur vœu.
Je n'arrive pas à comprendre par quel dérèglement de la pensée les gouvernements précédents se sont acharnés contre l'accession à la propriété, supprimant l'un après l'autre les avantages fiscaux dont elle bénéficiait et coupant peu à peu le robinet des prêts bonifiés, les prêts PAP.
Mais le résultat est là : en mars le PAP était moribond. Il est en train de ressusciter ! Pour cela, il a fallu beaucoup d'efforts : nous les avons faits, qu'il s'agisse des taux, des plafonds de ressources ou de l'intervention du 1 %.
Mais il faudra aller plus loin : d'abord en relevant les plafonds de ressources des PAP. Je connais, mieux que personne les réticences que cette politique rencontre mais je sais aussi mieux que quiconque combien elle répond à l'attente de nombreuses familles que l'État doit aider pour leur permettre d'acheter leur logement ; il faudra aussi donner un nouvel espace aux prêts conventionnés et aux prêts d'accession sociale, en accord avec les grands réseaux bancaires ; il faudra enfin, je le dis avec solennité, que les maires s'interrogent avec moi sur l'action que nous devons mener ensemble pour abaisser le coût, souvent déraisonnable, du foncier dans nos villes et nos agglomérations.
Tout cela est à notre portée.
Et si vous voulez bien m'entendre, ne doutez pas que la France parviendra dans les années qui viennent à rattraper le retard qu'elle a accumulé, par rapport à l'Angleterre où il y a 10 à 15 % d'accédants de plus qu'en France.
II. – Encourager les particuliers à investir leur épargne dans la pierre
Il s'agit là d'une option économique lourde. Sa réalisation suppose du temps et de la continuité politique.
Mais, on ne le répétera jamais assez : c'est aussi une option nécessaire.
L'investissement locatif privé, qui loge actuellement 3,5 millions de ménages, est en régression. Il est indispensable qu'il se développe à nouveau.
Pour atteindre ce but, deux conditions doivent être remplies il faut que cet investissement soit rentable et il faut qu'il soit sûr.
1. La rentabilité d'abord
S'agissant de la rentabilité, le principal levier de l'action publique c'est la fiscalité. C'est parce que l'immobilier a été matraqué par le fisc pendant 10 ans que sa rentabilité s'est effondrée.
Depuis 10 ans, le panorama fiscal a été complètement bouleversé et détérioré. La fiscalité de l'immobilier n'a cessé de s'alourdir. Simultanément, les placements à court terme ont bénéficié de taux exceptionnellement avantageux et d'exonérations fiscales importantes imposées par l'ouverture du marché financier sur l'extérieur.
Le résultat est là : les Français ont déserté la pierre.
Il est impératif d'inverser cette tendance.
C'est ce que le gouvernement et le Parlement ont entrepris, d'une façon progressive mais résolue.
L'objectif, c'est d'assurer durablement la neutralité de l'impôt à l'égard de l'épargne, qu'elle se dirige vers les valeurs mobilières ou vers les placements immobiliers. Il faut que l'impôt soit neutre, quelle que soit la destination de l'épargne.
La neutralité fiscale, mesure de justice à l'égard des propriétaires est aussi l'expression d'une certaine conception de notre société. Elle doit être respectueuse de l'initiative individuelle, sans laquelle, dans le secteur du logement comme dans d'autres, il n'y aura pas de renouveau de notre économie.
C'est pourquoi j'ai proposé au Premier ministre un programme étalé sur 3 ans permettant d'alléger la fiscalité immobilière. C'est à mes yeux un programme de modernisation et de progrès qui doit fonder durablement la confiance entre les épargnants dans la pierre et l'État.
2. Sécuriser les bailleurs
Il faut aussi apporter aux bailleurs la sécurité juridique sans laquelle ils se détourneront comme ils le font déjà, de l'investissement immobilier.
L'équilibre des droits et des devoirs entre propriétaires et locataires a été rompu gravement au début de la décennie 80 par la loi dite loi QUILLIOT dont l'abrogation n'a pas, hélas, effacé tous les effets négatifs dans les esprits. L'onde de choc s'en fait encore sentir aujourd'hui.
Au printemps prochain, nous aurons à faire le bilan de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs.
Le gouvernement n'a pas l'intention d'en bouleverser l'équilibre. Il faut éviter de relancer le débat en termes idéologiques. La France, vieille terre de propriétaires, est sans doute le dernier pays développé où la querelle entre propriétaires et locataires a été entretenue si longtemps par l'idéologie politique.
Sortons de cet archaïsme.
Mais traitons enfin les vrais problèmes en termes modernes.
Entre propriétaires et locataires, la loi doit être juste et équilibrée.
Dans l'ensemble, elle l'est. Mais elle doit aussi être appliquée. Trop souvent, hélas elle ne l'est pas.
Mon objectif en ce domaine est clair : il faut que les pouvoirs publics renouent avec les propriétaires un dialogue pendant trop longtemps interrompu, qui puisse fonder un contrat de confiance avec eux.
III. – Soutenir le logement social
Faute d'investissement dans le secteur locatif et d'effort en faveur de l'accession sociale à la propriété, l'engorgement du secteur locatif social conduit à maintenir un niveau élevé de crédits pour la construction par les organismes HLM et les sociétés d'économie mixte de logements sociaux.
C'est ainsi qu'en 1993 et en 1994 nous avons financé 190 000 logements PLA.
Il s'agit d'un niveau historiquement élevé. Cet effort sera poursuivi pour répondre aux besoins des français.
IV. – La politique du logement au service du monde rural
La crise de la construction et du logement ne frappe pas seulement les villes. Elle frappe plus durement encore le monde rural. Elle accélère la désertification de notre espace, elle détruit de nombreux emplois artisanaux, et elle décourage des milliers d'élus locaux.
Le gouvernement est donc fermement décidé à mettre la politique du logement au service de la politique nouvelle de l'aménagement du territoire afin d'assurer un équilibre plus juste et plus dynamique entre les villes et les campagnes.
Déjà, à l'occasion du plan de relance, j'ai donné aux préfets l'instruction d'examiner en priorité les demandes de PLA des zones rurales au moment de la répartition de la dotation supplémentaire de 6 000 PLA.
Cette instruction sera confirmée à l'occasion de la répartition des 90 000 PLA de l'année 1994. Il s'agit, en effet, pour les 3 années 93-94-95, de corriger les retards accumulés au cours des années récentes par une répartition qui a privilégié les villes et ignorer les bourgs ruraux.
Mais il faut aller plus loin :
1. D'abord en veillant à ce que les crédits de l'ANAH et de la PAH permettent de donner un nouvel élan à l'amélioration de l'habitat ancien en milieu rural.
Les OPAH pourront désormais être prolongés de 3 à 4 et même à 5 ans. Dans les communes de moins de 1 000 habitants, les opérations bénéficiaires de la PAH pourront atteindre désormais 80 000 F.
C'est en pensant au milieu rural que j'ai veillé à ce que les crédits de l'ANAH et de la PAH soient maintenus au niveau exceptionnellement élevé du plan de relance.
2. Ensuite mes services travaillent à la définition de nouvelles procédures d'encouragement et de financement pour l'accession sociale et le locatif social public dans les immeubles anciens des centres des petites communes les plus touchées par la désertification.
3. Enfin il me paraîtrait souhaitable que l'État encourage, par des mesures fiscales appropriées les petites communes qui font un effort (et, donc, des sacrifices) pour transformer des bâtiments communaux désaffectés en logements.
Là encore les SEM immobilières doivent être un outil performant de cette politique et prendre une place déterminante dans la réponse aux besoins en logements en milieu rural.
V. – Faire face aux situations inacceptables par un plan d'urgence en faveur des plus démunis et des sans-abris
Trop nombreux sont ceux qui, dans notre pays, n'ont pas de logement ou vivent dans des conditions de précarité, de surpeuplement ou d'insalubrité inacceptables. La crise économique en accroît dangereusement le nombre.
Permettre à chacun d'avoir un logement décent pour vivre dans la dignité est une priorité de la solidarité nationale.
Mme Veil a annoncé récemment la mise en place d'un dispositif d'accueil des familles en difficultés. Mon rôle est d'accroître les capacités de logement et d'hébergement.
a) L'urgence commandait, dès l'entrée en fonction du gouvernement, d'agir sans tarder. C'est pourquoi d'importants moyens financiers supplémentaires ont été dégagés dans le plan de relance du logement.
b) Mais bien évidemment, seule une action durable apportera une amélioration réelle aux situations de détresse que nous constatons aujourd'hui.
Vous pouvez m'y aider partout où ces situations de détresse existent et où vous-mêmes êtes présents : vous devez utiliser les PLA d'insertion, comme vous avez utilisé depuis 1977 les PLA pour réaliser des logements sociaux.
Les logements-foyers peuvent également constituer une réponse appropriée aux besoins des personnes en difficulté. Aujourd'hui leur accès est limité : personnes âgées, handicapés, travailleurs migrants, jeunes travailleurs. Je prépare une réforme de la réglementation pour permettre la création de logements-foyers, que nous appellerons les résidences sociales, qui seront ouvertes à tous ceux qui éprouvent des difficultés à accéder à un logement décent, et qui bénéficieront des aides à la personne. Je vous demande là encore de vous y intéresser activement.
Conclusion
J'en aurais terminé, Monsieur le Président, si les particularités des SEM et le patrimoine des 500 000 logements qu'elles gèrent ne me conduisaient à échanger avec vous autour de quelques questions spécifiques.
Tout d'abord le logement intermédiaire était de 1960 à 1977, si l'on excepte les quelques "vieilles" SEM de 1926 à Paris et ici même à Marseille, votre créneau privilégié. Ce type de logement correspond d'ailleurs parfaitement à l'esprit d'entreprise qui est le vôtre. Depuis 1977, vous réalisez des logements PLA et aujourd'hui vous utilisez près d'1/5e de la programmation annuelle. Je souhaite que nous recherchions ensemble, sans remettre en cause votre place dans le logement social, comment assurer un retour dans le logement intermédiaire qui est tout aussi nécessaire à la satisfaction des besoins des français.
Ensuite la véritable osmose qui existe entre la SEM immobilière – presque toujours mono communale – et la collectivité locale mais également l'existence d'autres catégories de SEM – d'aménagement, de transport – de parc auto – etc. vous donne une prérogative particulière dans la politique d'aménagement du territoire, la réalisation des projets urbains et le développement du monde rural.
Je souhaite aussi que vous soyez l'entreprise de la relance de l'accession à la propriété. Déjà vous réalisez 5 000 à 6 000 logements par an, principalement en immeubles collectifs. Vous pouvez faire plus dans le cadre des politiques municipales. Vous pouvez également favoriser la vente à vos locataires, lorsqu'ils le souhaitent, de leurs logements. Je sais que vous y êtes favorables puisque c'est pour vos sociétés le moyen de trouver des fonds propres supplémentaires. Je sais aussi que vous mettez un préalable à toute vente, celui d'avoir rénové l'immeuble et je ne peux qu'y souscrire. Peut-être pourrions-nous étudier ensemble le développement de cette politique ?
Vous m'avez fait part, également, Monsieur le Président, de vos préoccupations.
En premier lieu, il s'agit des garanties d'emprunt par les collectivités locales. Vous êtes dans une situation pourtant plutôt plus favorable que celle des organismes d'HLM, et cependant la question se pose même pour vous. C'est un sujet essentiel sur lequel je vous demanderai de travailler avec moi. C'est aussi un sujet complexe car il ne me paraît pas souhaitable que les collectivités locales ne se sentent plus concernées. Il faut donc imaginer un nouveau système, peut être un système de garantie alimenté par l'ensemble des parties (organismes constructeurs, locataires, collectivités locales, ...). Il faut y travailler mais n'oublions pas que si l'équilibre financier de chaque nouveau programme est un élément essentiel il existe, dans chaque société, une règle de solidarité entre les différents programmes qui constituent son patrimoine. On ne sait donc pas toujours quand un organisme connaît une difficulté quel est le programme qui en est la cause. Je me demande donc s'il ne faudra pas désormais avoir les moyens de couvrir le risque au niveau de l'organisme.
Vos préoccupations concernent également l'évolution de la taxe foncière, la réforme de l'indice du coût de la construction, la lourdeur des textes et en particulier la loi SAPIN.
Une remarque tout d'abord, c'est vrai des textes nombreux et parfois illisibles existent, coexistent quand ils ne se contredisent-pas.
J'en fait depuis bientôt 8 mois l'amère constatation; c'est comme si ces dix dernières années avaient été consacrées, non pas à régler les difficultés, mais plutôt à les augmenter.
Je ne résoudrai pas tous les problèmes en quelques mois. Il faudra probablement plusieurs années pour y arriver. Mon ambition est de ne pas prendre une seule mesure qui aille dans le mauvais sens et d'ériger en dogme absolu la simplification et la modernisation des procédures et des textes.
S'agissant ensuite de la loi SAPIN, vous savez combien ce problème est délicat. Je pense qu'il faut trouver une solution raisonnable. Le Sénat a voté l'abrogation de son article 51, et vous même vous avez déféré devant le Conseil d'État le décret d'application de son article 48. Je suis membre du Conseil. Attendons la sagesse de la Haute Assemblée.
Je suis prêt par ailleurs à travailler avec vous sur le problème de vos loyers et de leurs conditions d'évolution.
Vous avez enfin souligné le rôle éminent des SEM dans la politique du logement dans les DOM.
Je partage totalement votre sentiment et je tiens à dire aux responsables d'Outre-Mer présents à ce congrès mon attachement au développement d'une politique ambitieuse pour laquelle je compte sur eux.
Tout d'abord je tiens à rappeler qu'entre 1986 et 1994 les crédits pour le logement ont été multipliés par 3.
La politique du gouvernement répond à cinq priorités :
- répondre aux besoins et aux aspirations des populations ;
- permettre la création d'un foncier et sa viabilisation ;
- soutenir l'activité du bâtiment et favoriser la création d'emploi ;
- assurer l'aménagement équilibré du territoire et la restructuration des pôles urbains;
- supprimer, enfin, les logements précaires et insalubres.
C'est pour la mettre en œuvre avec efficacité que j'ai souhaité, avec mon collègue le ministre des DOM-TOM, pouvoir évaluer les politiques actuelles et mieux connaître les attentes : c'est l'objet de la mission actuellement en cours et dont les conclusions devraient être remises à la fin de l'année ou au début de l'année prochaine.
Parmi les sujets qui vous préoccupent, la mission doit examiner :
- l'adéquation des produits offerts en matière de logements aux besoins et aux capacité de financement des demandeurs de logement ;
- la dualité aide à la pierre – aide à la personne et la question du maintien de cette dualité ;
- la question du passage au barème région parisienne de l'allocation logement ;
- le financement du foncier équipé avec en filigrane un avis qui sera donné sur le projet de SEM foncières qui seraient concessionnaires d'actions foncières comme le souhaite le projet de l'intergroupe parlementaire DOM-TOM ;
- le problème de la garantie des emprunts par les collectivités et le recours à la Caisse de garantie du logement social (CGLS) ;
- les prêts complémentaires pour les LES ;
- le locatif intermédiaire et la participation des employeurs à l'effort de construction ;
- le bilan des opérations RHI ;
- les surloyers avec leur extension éventuelle aux SEM qui actuellement ne peuvent pas les pratiquer.
Il me semble avoir évoqué devant vous, Mesdames et Messieurs, Monsieur le président de nombreuses questions. Tout nous appelle à y travailler ensemble. J'ai l'ambition de vous laisser exercer totalement vos responsabilités. J'ai bien compris que vous teniez tout particulièrement, de votre côté, à pouvoir les exercer.
Vous allez, Monsieur le président, quitter la présidence de la Fédération des SEM. Je tenais à vous dire à cet instant combien j'apprécie l'action de votre organisation et le rôle efficace de ses instances dirigeantes.
Je souhaite, avec votre successeur, pouvoir travailler la main dans la main au service de l'intérêt général et pourquoi ne pas envisager de contractualiser ensemble des objectifs étudiés en commun.
7 décembre 1993
Clôture du 47e congrès de la FNAIM
Monsieur le Président,
Mesdames, Messieurs,
Je suis particulièrement heureux d'être parmi vous au moment de la clôture de votre 47e Congrès et d'avoir pu avec vous assister à l'entretien que vous avez eu, Monsieur le Président, avec le Premier ministre.
Monsieur Édouard Balladur vient de nous dire la priorité que le logement tenait dans la politique gouvernementale.
Il a bien voulu également souligner avec force son adhésion à la politique nouvelle que j'ai proposée, en rupture totale avec les 12 dernières années : qui est d'abord une politique d'urgence pour faire face aux besoins immédiats de nos concitoyens mal logés ou même sans logements et pour, dans cette crise, sans précédent depuis la guerre, que nous traversons, soutenir l'activité : chaque franc de chiffre d'affaires réalisé dans ce secteur s'y traduit, plus qu'ailleurs, par des emplois maintenus ou créés ; qui est surtout une politique d'avenir pour : redonner vie à l'accession à la propriété ; rendre le goût aux épargnants d'investir dans la pierre et pour cela sécuriser les propriétaires ; soutenir le logement social public ; faire face aux situations de pénurie et de dénuement extrême, heureusement circonscrites, que notre société de cette fin de siècle ne devrait pas connaître ; développer l'habitat rural ; qui est pour la première fois, enfin, une politique globale pour faire revenir durablement les français à l'investisse1nent immobilier de toute nature, neuf ou ancien.
Puis, à l'instant, je viens d'écouter, comme chacun d'entre nous dans cette salle, vos propos avec beaucoup d'attention et un très grand intérêt.
Il me semble avoir compris, Monsieur le Président, que nous étions d'accord sur la politique nouvelle.
Il me semble que vous et moi nous sommes également d'accord pour faire chaque fois plus.
Je veux vous remercier publiquement devant les représentants de vos 7 000 adhérents et à travers vous, remercier l'ensemble des professions de l'immobilier et du bâtiment, pour la qualité de nos relations, franches mais responsables, fortes mais amicales.
Je veux aussi dire très clairement combien il est important pour le ministre du logement de voir toute la profession, rassemblée dans le même combat, parler d'une même voix, exister autour d'un même projet.
C'est important, c'est même réconfortant mais cela impose de ne jamais décevoir.
Toute ma volonté vous le savez bien c'est de bâtir avec vous une grande politique nouvelle qui permette à l'immobilier de devenir un élément fort et permanent de notre économie et dans laquelle les agents immobiliers ont une place tout à fait déterminante.
I. – L'immobilier est un élément majeur de notre économie et de notre société
Il me paraît nécessaire de rappeler haut et fort la place de l'immobilier dans l'économie nationale et son impact sur l'équilibre social de la Nation.
Le Premier ministre rappelait tout à l'heure les grands chiffres de ce secteur. Ils sont tout à fait significatifs, vous avez pu le constater.
La crise que j'ai trouvée en prenant mes fonctions était d'une gravité exceptionnelle, sans précédent depuis la guerre et j'ai été stupéfait par l'absence de réactions et de décisions des gouvernements en face de cette situation.
Cette situation a des conséquences économiques et sociales catastrophiques :
1. Tout d'abord, de très nombreuses familles ne trouvent plus les moyens de se loger convenablement, y compris en zone rurale, et on voit sans cesse augmenter le nombre des sans-abris.
C'est une situation inacceptable.
2. Mais ce sont aussi des entreprises, vos entreprises, qui souffrent et des salariés qui sont mis au chômage : 150 000 en 1991 et 1992, 100 000 cette année.
Il est temps que cesse la tragique disparition des emplois et des entreprises.
C'est dire l'importance de notre secteur. Il faut que cela se sache sur le plan national. Il faut montrer l'impact de l'immobilier sur notre vie économique et sociale.
Il faut que l'immobilier sorte des cercles d'initiés pour s'imposer comme la grande question de société qu'il est.
C'est tout le sens de l'action gouvernementale depuis un peu plus de 8 mois, c'est l'ambition de ma politique.
Une politique pour laquelle l'immobilier constitue une unité économique où chaque type de logement ancien ou neuf a tout naturellement sa place.
Une politique qui va permettre à la France de sortir d'une crise dans laquelle elle s'est enfoncée peu à peu depuis plus de 10 ans.
Les questions qui se posent à nous, c'est dans quels délais, avec quelles modalités, qu'est-ce que nous pourrons vraiment changer pour que cette crise soit durablement derrière nous ?
De cette politique dont le Premier ministre a rappelé les grands axes je voudrais en souligner devant vous deux éléments tout particulièrement.
Le premier c'est ma volonté de rendre à l'accession à la propriété la place qu'elle n'aurait jamais dû perdre.
C'est un point essentiel parce que je crois comme vous que le désir d'être propriétaire de son logement est toujours très grand. Souvent la question est posée : est-ce que les nouvelles générations y sont aussi attachées que leurs parents ? J'en ai l'intime conviction et en tous cas je ne vois pas de signes véritablement contraires. De plus, je pense que l'accession à la propriété est sans doute une excellente protection dans la perspective des difficultés que pourraient connaître les régimes de retraites.
C'est pour cela que j'y ai consacré beaucoup d'efforts. Vous connaissez les mesures prises aussi bien sur les taux (baisse du PAP – du PAS et des prêts libres) que sur les plafonds de ressources ou sur les concours exceptionnels du 1 % logement.
L'accession à la propriété c'est pour moi aussi bien le neuf que l'ancien. Et souvent l'ancien permet plus facilement la réalisation des projets des familles à revenus moyens et modestes. Le PAP avec travaux et le PAS conjugués avec le 1 % sont des instruments que vous devez utiliser et faire connaître.
Si je crois nécessaire de stimuler fortement l'accession à la propriété pour se loger, je crois tout à fait indispensable à l'équilibre de notre société et à son avenir d'encourager l'investissement de l'épargne dans la pierre.
C'est le second élément que je veux souligner devant vous en vous disant ma volonté de recréer un climat de confiance dans le placement pierre.
Il faut en effet restaurer deux conditions : que l'investissement soit rentable et qu'il soit sûr.
1. La rentabilité d'abord
S'agissant de la rentabilité, le principal levier de l'action publique c'est la fiscalité.
Autrefois, les placements immobiliers bénéficiaient d'un grand nombre d'avantages fiscaux qui, année après année, ont été méthodiquement supprimés au point que la fiscalité est devenue spoliatrice, frappant les revenus bruts et non plus seulement les revenus nets.
Parallèlement, celle des placements à court terme s'allégeait progressivement.
Résultat : les Français ont déserté la pierre.
Lors du collectif de printemps, ont été prises, en faveur des propriétaires, plusieurs mesures permanentes et structurelles. Elles concernaient l'amortissement des plus-values immobilières, l'imputation des déficits fonciers sur le revenu global et un premier relèvement, certes modeste, mais la direction est donnée, de 8 à 10 % de la déduction forfaitaire.
Ces mesures ont été une première étape.
La mesure concernant les OPCVM de capitalisation, a été une étape supplémentaire et concerne tout l'immobilier.
D'autres dispositions complémentaires sont aussi importantes : l'exonération des plus-values réalisées d'ici le 31 décembre 1994 lors de la revente d'un logement en vue de l'acquisition d'une résidence principale (neuf ou ancien) ; la possibilité de procéder immédiatement la donation d'un logement en franchise d'impôt lorsque ce bien est acquis neuf avant le 1er septembre 1994 et qu'il est affecté pendant 5 ans à usage d'habitation principale.
Mais il faudra encore aller plus loin sur la voie de la neutralité fiscale : c'est le sens du programme étalé sur trois ans que j'ai proposé au Premier ministre.
2. La sécurité des bailleurs
Aujourd'hui un certain équilibre entre les droits et les devoirs des propriétaires et des locataires a été trouvé. Il n'entre pas dans l'intention du gouvernement de le bouleverser.
Toutefois plusieurs difficultés subsistent et j'entends les lever : les impayés de loyer : je proposerai des mesures pour en limiter le nombre et les effets ; mes services ont mission de travailler avec les assureurs pour imaginer un dispositif d'assurance ; l'exécution des décisions de justice : il faut bien entendu protéger les ménages de bonne foi en situation difficile. L'Abbé Pierre ne dit pas autre chose. Mais ce n'est pas aux propriétaires d'en faire les frais. Je me suis rapproché de mes collègues de l'intérieur et de la justice pour donner aux préfets des instructions claires sur ce sujet.
Dans toutes ces démarches je ne recherche pas autre chose que renouer avec les propriétaires un dialogue, longtemps interrompu, qui puisse fonder un contrat de confiance avec eux.
Ces mesures, et les autres dont je n'ai pas parlé devant vous, le niveau exceptionnel des programmes HLM, l'effort soutenu pour l'amélioration de l'habitat, une politique déterminée du logement rural, une réponse immédiate aux situations d'urgence, me paraissent se caractériser par leur nouveauté par rapport à ce qui a été fait par le passé, par leur force si l'on en juge par l'ampleur des crédits que l'État y met, par leur cohérence.
Un mot en parlant de cohérence sur la question des droits de mutation. Il s'agit du problème le plus lourd que nous aurons à résoudre. Il tient en une erreur stratégique fondamentale, celle de les avoir affectés aux collectivités locales. Je n'ai pas de solution aujourd'hui mais il me parait indispensable d'en trouver une pour demain.
Cette politique a pour première conséquence les signes positifs que vous notiez tout à l'heure à la tribune, Monsieur le Président.
Vos agences sont en effet un excellent baromètre et je crois qu'il s'agit là d'un sentiment assez général. Mais je resterais personnellement prudent. Je peux dire que les choses vont mieux et que l'on a certainement atteint le point le plus bas.
Après la relance attendons la reprise ou plutôt battons-nous pour la reprise.
II. – Le rôle des agents immobiliers est déterminant à cet instant comme pour l'avenir
Monsieur le Président, Mesdames et Messieurs je dis battons-nous parce que j'ai senti que vous aviez tous un tempérament de battant et je voudrais vous dire que vous êtes évidemment bien placés pour tirer parti de l'amélioration de la situation. Observez que chaque fois qu'il y a une crise, pour les meilleurs c'est une occasion de s'imposer. Chaque fois qu'il y a sortie de crise c'est à ce moment-là que l'on voit comment les meilleurs ont su gérer la crise, en tirer parti pour progresser. Autrement dit nous sommes entrés dans une période où nous allons voir si les adhérents de la FNAIM sont capables de gagner les échéances qui viennent. Mais tel que je vous vois, je me dis en effet qu'il y a de bonne chance que vous sachiez utiliser positivement les temps qui viennent.
Vous êtes en effet des acteurs essentiels de l'économie de marché. Au cœur de la décision, les français font souvent appel à vous pour acheter, pour vendre ou pour gérer.
Vous devez être pour eux un élément de sécurité plus encore aujourd'hui où la crise a déformé bien des repères habituels.
L'une de vos tâches, de vos missions même, c'est de convaincre vos clients potentiels que c'est le bon moment d'investir.
Il faut leur dire que les prix ont baissé, qu'ils ne baisseront plus et qu'ils vont remonter.
Il faut leur dire qu'il n'y a plus devant nous de baisses sérieuses des taux d'intérêt à long terme. Il s'agit d'un point essentiel, car bien entendu, si vos clients continuent à penser que demain l'argent sera moins cher ils attendront avant de se décider à faire un placement ou à acheter leur logement.
Il faut leur dire que le gouvernement s'est engagé dans une politique fiscale à moyen terme nouvelle et que par conséquent ils peuvent avoir dès à présent confiance. Ce qui est aujourd'hui un peu, finira par être beaucoup.
Je sais que tout cela vous savez le faire, je suis certain que vous le ferez.
Je veux par là même rendre honneur à votre esprit d'entreprise et souhaiter devant vous que votre profession soit encore plus reconnue pour le service qu'elle rend à nos concitoyens et la place qu'elle occupe dans notre économie.
Mesdames et Messieurs, j'en ai terminé, j'espère, avec votre Président, que vous achèverez ce Congrès avec un moral de battant et je suis certain que vous êtes décidés à faire preuve d'enthousiasme. C'est ce dont notre pays a le plus besoin.