Texte intégral
Un bon bilan
Le Gouvernement a inversé les tendances.
Beaucoup a été fait pour la propriété locative en 18 mois. Le Gouvernement a clairement inversé les tendances précédentes.
Une relance vigoureuse de l'accession à la propriété.
Des mesures fiscales significatives adoptées depuis avril 1993.
La déduction forfaitaire sur les revenus fonciers a été relevée de 8 à 10 %.
L'imputation des déficits fonciers sur le revenu global a été rétablie à hauteur de 50 000 F/an, mesure particulièrement importante pour financer les travaux d'amélioration.
Les contraintes de la loi Malraux pour la restauration immobilière ont été allégées.
La déduction d'impôt Méhaignerie a été étendue au cas de la location à un ascendant où un descendant.
Les plus-values immobilières sont exonérées d'impôt au bout de 22 ans au lieu de 32 ans.
L'exonération d'impôt sur les revenus fonciers en cas de location à une personne à faibles ressources porte sur toute la durée de la location, au lieu de 3 ans.
S'y ajoutent les incitations fiscales temporaires du plan de relance du printemps 93.
Des crédits d'amélioration des logements portés à un niveau jamais atteint : les crédits d'amélioration ont été majorés à plusieurs reprises, pour atteindre en 94 + 33 % de plus que le budget 93 que nous avons trouvé en arrivant.
La loi Habitat vous apporte de bonnes solutions à des problèmes de tous les jours.
La durée du bail tacitement reconduit est clairement fixée : 3 ans lorsque le propriétaire est une personne physique, 6 ans pour les personnes morales.
Vous n'aurez plus à rechercher si votre locataire s'est ou non marié : les notifications seront valablement faites au seul locataire connu de vous.
Lorsque vous aurez trouvé un acquéreur pour votre logement, vous pourrez signer l'acte de vente en toute tranquillité, car le droit de préemption du locataire ne s'exercera plus après être passé chez le notaire mais avant.
Vous pourrez facilement vérifier que votre locataire est assuré comme la loi l'y oblige : l'assureur lui délivrera une attestation d'assurance d'habitation à vous remettre.
Les logements vacants sortent définitivement et sans conditions de la loi de 1948. Les logements occupés ayant fait l'objet de baux de sortie de la loi de 1948 ne peuvent plus revenir à la loi de 1948, ce qui met fin à des situations réellement inéquitables.
Comme copropriétaire, vous n'aurez plus à payer les charges à la place d'un voisin défaillant : la copropriété bénéficie maintenant d'un privilège inscrit dans le code civil et très efficace pour rentrer dans ses fonds.
Au total, je peux regarder ces 18 mois avec le sentiment du devoir accompli et d'avoir fait bouger les choses dans le bon sens.
Le projet de budget 1995 maintient l'effort pour le logement.
Nous ne sommes pas dans une période facile pour les crédits publics car l'État doit assumer des déficits budgétaires considérables accumulés dans les années précédentes. Le Gouvernement a la volonté de maîtriser ce déficit, réduit de 340 milliards à 300 en 1994 et à 275 en 1995. Cela suppose que chacun y mette un peu du sien.
Mais je puis vous dire que le budget 1995 est la poursuite de l'effort en faveur du logement avec une intensité très comparable à celle de 1994. Il permet la mise en œuvre des priorités que j'ai fixées il y a 18 mois.
1. Permettre aux français d'être propriétaires de leur logement : 50 000 PAP sont programmés en 1995.
2. Réhabiliter les logements anciens : 2 900 MF sont inscrits au projet de budget 95, soit exactement le même montant que dans le budget initial de 94 : 2 300 MF pour les subventions de l'ANAF et 600 MF pour les primes à l'amélioration de l'habitat.
Au total, depuis 18 mois et en 1995, 9 milliards de crédits auront été consacrés à ce secteur.
(Annonce des prêts du crédit mutuel ?)
Encourager le retour de l'investissement dans la pierre.
Sur 6 mesures fiscales en faveur des ménages, 4 concernent le logement :
Le montant des travaux ouvrant droit à réduction d'impôt dans la résidence principale est majoré de 50 %. Il est porté de 10 000 F à 15 000 F pour une personne seule et de 20 000 F à 30 000 F pour un couple.
Les déficits fonciers imputables sur l'ensemble des revenus sont portés de 50 000 F à 70 000 F, soit 40 % en plus.
La réduction d'impôt pour investissement locatif (Méhaignerie) est étendue à tous les travaux de transformation de bureaux et locaux divers en logement.
Les logements vacants depuis plus d'un an sont exonérés d'impôt pendant 2 ans s'ils sont remis en location avant la fin de l'année 1995.
Cette inversion des tendances est l'amorce d'un changement durable car elle répond à des ressorts profonds de la société.
Si nous avons pris ces mesures, ce n'est ni par fantaisie ni pour faire plaisir à tel ou tel c'est parce que la majorité issue des élections de 1993 a su mesurer l'insatisfaction de bon nombre de familles quant à leurs conditions de logement ; c'est fort de la conviction qu'il ne sera pas possible de répondre aux aspirations des Français sans une véritable accession à la propriété et sans une propriété locative privée dynamique.
Vieille terre de propriétaires, notre pays est sans doute l'un de ceux qui les a le plus maltraités ces dernières années. L'accroissement continu de la pression fiscale et une querelle entre propriétaires et locataires entretenue par l'idéologie politique ont fait perdre au parc locatif privé plus de 700 000 logements dans les années 80 et sont la cause d'un phénomène de vacance contraire à l'intérêt général.
Erreurs majeures, car elles ont mis à mal l'un des piliers du logement. Le parc locatif privé accueille 4 millions de familles, souvent modestes. Il offre une grande variété de qualité et de localisation. Il est le garant de la liberté de choix de son logement. La propriété locative remplit une incontestable fonction économique et sociale qui doit être pleinement reconnue.
Des perspectives clairement tracées dessinant le statut moderne de la propriété locative.
Encourager les particuliers à investir durablement dans un logement locatif est une option forte que nous avons prise. Sa réalisation suppose :
a) Du temps (je comprends votre impatience, mais on ne peut reconstruire en quelques mois ce que d'autres ont mis tant d'années à démolir).
b) De la continuité (les prochaines échéances ne me laissent aucun doute à cet égard).
C'est pour cela qu'il faut aujourd'hui tracer clairement les perspectives qui orienteront l'action quotidienne et vous permettront tous de mesurer ce qui aura été fait et le chemin qui restera à parcourir. Je vous propose de retenir quatre principes qui dessinent le statut moderne de la propriété locative :
– des rapports locatifs équilibrés ;
– une fiscalité fondée sur la neutralité ;
– des revenus stables et réguliers ;
– une représentation reconnue dans les institutions consultatives.
1. Des rapports locatifs équilibrés
Élaborée dans un climat constructif, la loi Habitat marque un progrès décisif par rapport à une époque où l'on a trop souvent opposé deux catégories de citoyens, les locataires et les propriétaires. Cette fois-ci, la hache de guerre a été enterrée. La sagesse a prévalu de part et d'autre et a permis de rapprocher les points de vue dans l'intérêt général
Nous entrons donc, c'est ma conviction, dans une période durable d'apaisement. La loi Habitat entérine un accord intervenu au sein de la Commission nationale de concertation. C'est une bonne méthode de travail, qui responsabilise les représentants des propriétaires et des locataires. Je souhaite qu'elle se poursuive.
Trois questions doivent pouvoir être réglées :
1) La mise à jour des listes des charges récupérables et des réparations locatives. Inchangées depuis les années 70, ces listes méritent d'être réexaminées pour prendre en compte la modernisation des immeubles (digicode, câble, interphone, etc.) et l'évolution des techniques.
2) Proposer une alternative au système existant lorsque le locataire n'est pas assuré. Aujourd'hui, la conséquence en est la résiliation du bail, qui n'est une bonne solution ni pour le propriétaire, ni pour le locataire.
3) La mise au point d'un nouvel indice pour l'indexation des loyers en cours de bail. La réalité, c'est que le coût des charges des propriétaires n'évolue pas de la même façon que celui de la construction. Il vous faut donc un indice adapté.
Je sais que ces questions sont importantes pour vous. C'est pourquoi j'ai demandé à Monsieur Zemor de les inscrire au programme de travail de la Commission nationale de concertation afin d'élaborer des solutions consensuelles et équilibrées.
2. Une fiscalité fondée sur le principe de neutralité
Ce n'est pas un hasard si c'est le thème de votre congrès. Tout a été dit ou presque sur la nécessité d'aboutir.
Vous avez prêché un convaincu, Monsieur le président. Vous savez combien j'ai plaidé pour faire progresser dans les esprits cette idée au demeurant simple : « Rien ne justifie de nos jours que la propriété soit plus lourdement imposée que d'autres investissements. »
Le moment est venu de rompre avec une tradition culturelle qui place la propriété en dehors de la sphère économique. Le propriétaire est un agent économique qui, comme les autres, doit avoir une gestion équilibrée. La neutralité fiscale, ce n'est pas l'octroi de privilèges à la propriété, c'est plus de justice entre les contribuables.
Nous partageons donc l'objectif de la neutralité fiscale et nous savons tous qu'il exigera des étapes, à mettre en œuvre de façon continue au fur et à mesure que l'État retrouvera une certaine aisance financière avec la reprise de l'économie.
Dans les circonstances présentes, le plus important est de fixer les priorités. Nous en avons parlé ensemble, monsieur le président. Nous pensons tous les deux que les sujets les plus urgents à faire aboutir sont :
– l'augmentation de la déduction forfaitaire ;
– la baisse des droits de mutation ;
– la réduction de la durée de détention exonérant d'impôt sur les plus-values ;
– un régime fiscal à caractère optionnel s'inspirant de celui des bénéfices non commerciaux.
Et j'ai bien compris que vous ne souhaitez pas laisser de côté la question des impôts locaux.
3. Des revenus stables et réguliers
Les impayés de loyer ne peuvent qu'inquiéter les propriétaires. Le loyer est souvent pour eux l'appoint qui permet de vivre avec une petite aisance, parfois la source principale de revenus. Quoi de plus légitime que votre demande de percevoir régulièrement les loyers.
Connaissant vos préoccupations, j'ai tenu à ce que la loi Habitat renforce les garanties de paiement des loyers dans l'intérêt de tous, les propriétaires évidemment, mais aussi les locataires qui trouveront plus facilement un logement à louer avec des garanties améliorées :
– le cautionnement retrouve son efficacité par une réelle clarification des textes ;
– le versement de l'allocation de logement directement au propriétaire devient une garantie sérieuse car elle ne prend fin que si le locataire et le propriétaire en sont d'accord.
Ce sont des progrès importants. Ensemble, il nous faut les faire connaître de tous.
Je souhaite aussi, monsieur le président, que l'UNPI contribue à informer les propriétaires des aides que les fonds de solidarité pour le Logement peuvent apporter aux locataires en difficultés. L'État fait en 1995 un effort particulier en majorant de 22 % la dotation de ces fonds dont tous les locataires peuvent bénéficier, y compris bien évidemment ceux du secteur privé.
4. Exécuter les décisions de justice
C'est une vraie question car, sans garanties juridiques, les bailleurs continueront de se détourner de l'investissement immobilier.
Ces dernières années, on a beaucoup entendu parler de droit au logement. C'est une idée généreuse à laquelle j'adhère, mais qui ne doit pas faire oublier que si les locataires ont des droits, les propriétaires en ont aussi qui doivent être pleinement reconnus. Les concilier est de la responsabilité des pouvoirs publics.
Il faut bien entendu protéger les ménages de bonne foi en situation difficile. L'abbé Pierre ne dit pas autre chose. Mais cela n'est pas incompatible avec le droit légitime d'un propriétaire de récupérer son bien.
Jusqu'ici cette contradiction, qui n'est qu'apparente, a été mal gérée. Cela s'est traduit trop souvent par l'inexécution des décisions de justice et le refus de concours de la force publique lorsqu'on ne sait pas comment reloger le ménage expulsé.
Cette manière de faire n'est pas satisfaisante.
Ma philosophie est claire. Le droit de propriété doit être respecté et c'est à l'État et aux collectivités locales d'assumer ce qui relève de la solidarité, sans s'en défausser sur les bailleurs.
Avec les ministres de l'Intérieur et de la Justice, j'ai donné aux préfets des instructions claires.
Ils devront refuser le squat, car il est la négation même du droit.
Ils auront à mieux mettre en cohérence tous les dispositifs existants à leurs divers stades : prévention, relogement, exécution des jugements.
Ils devront intervenir plus souvent en amont de l'expulsion :
– avant le jugement par des aides au locataire ;
– après le jugement par une réelle mise en œuvre des priorités au relogement dans le parc HLM dont la vocation est d'accueillir les ménages impécunieux et de bonne foi.
De telle sorte que les problèmes seront réglés plus souvent qu'auparavant dans l'intérêt des propriétaires et des familles en difficultés.
5. Une représentation reconnue dans les institutions consultatives
Vous m'avez fait part d'un regret. La propriété privée n'est en pratique pas représentée au sein des comités économiques et sociaux régionaux, là où se rassemblent les forces vives de la nation.
C'est une injustice car vous rendez un immense service à la société. Elle doit vous en témoigner de la considération en vous reconnaissant comme membres à part entière de ces institutions.
J'ai appuyé votre demande auprès de M. Pasqua, pour qu'elle aboutisse favorablement à l'occasion de la refonte prochaine en 95 de la composition de ces comités. Je serai vigilant.
Un contrat d'objectifs
Monsieur le président,
Ce que je vous dis aujourd'hui ne vous aura pas étonné. Vous connaissiez mes convictions. Elles sont profondes et rejoignent les vôtres. Nous avons consacré ces dernières semaines à préparer ensemble ce statut moderne de la propriété locative. Il représente un progrès décisif.
Nous sommes convenus de le coucher noir sur blanc, dans un contrat d'objectifs scellant la communauté d'idées entre l'UNPI et le ministère du Logement.