Rapport fait au nom de la commission d'enquête sur la paupérisation des copropriétés immobilières

L'ESSENTIEL

I. LA PAUPÉRISATION DES COPROPRIÉTÉS, UN PHÉNOMÈNE DONT ON COMMENCE SEULEMENT À PRENDRE TOUTE LA MESURE
A. LES COPROPRIÉTÉS RESTENT MAL CONNUES
B. QUELLES SONT LES CAUSES DE LA FRAGILISATION ?
C. LES LIMITES DES DISPOSITIFS DE PRÉVENTION ET DE REDRESSEMENT

II. LES 25 RECOMMANDATIONS DE LA COMMISSION D'ENQUÊTE
A. MIEUX REPÉRER, PRÉVENIR ET TRAITER LES DIFFICULTÉS
B. PÉRENNISER ET AMÉLIORER LES POLITIQUES PUBLIQUES
C. PERMETTRE UN MEILLEUR FONCTIONNEMENT DES COPROPRIÉTÉS

LISTE DES RECOMMANDATIONS
AVANT-PROPOS

LA PAUPÉRISATION DES COPROPRIÉTÉS, MIEUX LA CONNAÎTRE POUR MIEUX LA COMBATTRE

I. LA PAUPÉRISATION DES COPROPRIÉTÉS, UN PHÉNOMÈNE DONT ON COMMENCE À PRENDRE LA MESURE

A. LES COPROPRIÉTÉS FRAGILISÉES, UNE IDENTIFICATION INSUFFISANTE
1. Des données statistiques incomplètes et peu accessibles
a) Le parc des copropriétés reste largement méconnu
b) Le registre national d'immatriculation des copropriétés, pensé comme le pivot de la collecte des données, mais encore insuffisant
c) La tentative d'une agrégation, le référentiel national CoproFF
d) Le nombre des copropriétés paupérisées dépend du degré des difficultés rencontrées
e) Au-delà de la situation des syndicats de copropriété, un phénomène de paupérisation affecte les propriétaires occupants eux-mêmes
f) Le cas des copropriétés inorganisées
2. Des indicateurs insuffisants et imparfaits
a) L'indicateur d'impayés, le plus facile à mesurer, mais au prix d'un ciblage approximatif
b) Les dispositifs complémentaires : Orthi, Histologe
c) La nécessité de définir des indicateurs plus fins
d) La difficulté particulière de la détection des petites copropriétés fragiles
3. L'alerte, une responsabilité diluée et souvent non assumée
a) La loi prévoit la mise en œuvre de procédures d'alerte mettant en jeu plusieurs acteurs différents
b) Au-delà de cette procédure, l'identification et le traitement des situations de copropriétés paupérisées doivent reposer sur un écosystème d'acteurs, chacun dans le cadre de ses fonctions

B. LA PAUPÉRISATION, UN MÉCANISME MULTIFACTORIEL ET PAS UNIVOQUE
1. Un phénomène générationnel : un patrimoine vieillissant et des coûts nouveaux
a) Chaque génération de copropriété est confrontée à des défis singuliers afin d'éviter la dégradation du bâti
b) De nouvelles exigences et de nouveaux coûts en matière de rénovation du bâti pèsent sur les copropriétaires
2. Le rôle des copropriétaires
a) Les difficultés des copropriétaires précaires à faire face à la dégradation du bâti
b) La responsabilité de copropriétaires désinvestis ou malveillants
3. Le modèle juridique singulier de la copropriété : la gouvernance impossible ?
a) La copropriété, toute la complexité d'un droit fondamental partagé
b) Un concept inadapté aux grands ensembles ?
c) Un outil trop complexe pour les petites copropriétés ?
d) La loi du 10 juillet 1965 ne couvre pas certaines structures juridiques, au fonctionnement et aux problématiques pourtant similaires à celles des copropriétés

II. PRÉVENIR ET REDRESSER : UNE POLITIQUE PUBLIQUE À DÉVELOPPER

A. UNE POLITIQUE PUBLIQUE CRÉÉE POUR LES GRANDS ENSEMBLES
1. Naissance et croissance d'un objet législatif : 30 ans de politique publique
2. Le plan Initiative Copropriétés (PIC) : un tournant à ancrer dans la durée
a) Le PIC, un engagement partenarial focalisé sur les grands ensembles
b) Les ORCOD, l'outil pour affronter la complexité du redressement des grands ensembles

B. LE DÉFI DE SON DÉPLOIEMENT EN ZONE DIFFUSE
1. L'enjeu des petites copropriétés et la difficulté de mesurer l'action publique
2. PNRQAD, ACV, PVD des programmes du PIC vraiment ?
a) Le PNRQAD, un programme lancé neuf ans avant le PIC
b) Action cœur de ville (ACV)
c) Petites villes de demain (PVD)
3. Une collection d'outils d'intervention publique aux allures de mosaïque
a) Les outils de prévention : les VOC et les POPAC
b) Les outils de redressement
4. Vision globale, aller vers et nouveaux outils
a) Développer une vision globale : rénovation, LHI, copropriétés
b) Aller vers et offres groupées pour les petites copropriétés
c) Créer de nouveaux outils pour toucher vraiment toutes les copropriétés

C. RENFORCER LES INSTANCES DE GOUVERNANCE DE LA COPROPRIÉTÉ
1. Inciter à la mobilisation autour d'un bien commun
a) Mieux informer pour mieux mobiliser
b) Rendre plus accessible le droit de la copropriété
c) Faciliter la prise de décision et la gouvernance au sein des copropriétés
2. Faciliter la résolution des blocages en réarmant les professionnels face aux situations difficiles
a) Faire évoluer la profession de syndic
b) Renforcer la portée des actions du mandataire ad hoc et de l'administrateur provisoire
c) Mieux protéger les copropriétaires face à une situation d'impayés irrémédiable

D. DONNER AUX COPROPRIÉTÉS LES MOYENS FINANCIERS DE SE RÉNOVER
1. Le financement de la rénovation dans les copropriétés ou le croisement de deux complexités
a) Le lancement des projets nécessite un financement du reste à charge, mais aussi un préfinancement des subventions
b) S'agissant de la rénovation énergétique, deux dispositifs principaux sont proposés
2. La création du prêt collectif, une avancée à concrétiser
3. Vers une banque de la rénovation et de la copropriété ?

EXAMEN EN COMMISSION
CONTRIBUTION DU GROUPE ÉCOLOGISTE, SOLIDARITÉ ET TERRITOIRES
LISTE DES PERSONNES ENTENDUES
LISTE DES DÉPLACEMENTS
TABLEAU DE MISE EN ŒUVRE ET DE SUIVI DES RECOMMANDATIONS
ANNEXE : ÉTUDE DE LÉGISLATION COMPARÉE RÉALISÉE PAR LA DIRECTION DE L'INITIATIVE PARLEMENTAIRE ET DES DÉLÉGATIONS

COMPTES RENDUS DES AUDITIONS DE LA COMMISSION D'ENQUÊTE (TOME II)

• Réunion constitutive (Mercredi 14 février 2024)
• Audition de M. Olivier Klein, ancien ministre délégué chargé de la ville et du logement (Lundi 11 mars 2024)
• Audition de Mme Valérie Mancret-Taylor, directrice générale de l'Agence nationale de l'habitat (Anah) (Lundi 11 mars 2024)
• Audition de M. David Rodrigues, juriste à l'association nationale de défense
  des consommateurs Consommation, logement et cadre de vie (CLCV), Mme Jocelyne Herbinski, secrétaire confédérale de la Confédération nationale du logement (CNL) et M. Stéphane Pavlovic, directeur de la Confédération générale du logement (CGL) (Mardi 12 mars 2024)
• Audition de M. Manuel Domergue, directeur des études de la Fondation Abbé Pierre, Mme Juliette Laganier, directrice générale de la Fédération Soliha, et Mme Estelle Baron, directrice du pôle Conduite de projets de territoires pour Soliha Grand Paris (Mardi 12 mars 2024)
• Audition de MM. Hugues Périnet-Marquet, professeur émérite en droit privé à l'université Panthéon-Assas, et Jean-Marc Roux, maître de conférences à l'université d'Aix-Marseille (en téléconférence) (Mardi 19 mars 2024)
• Audition de MM. Gilles Frémont, président de l'Association nationale des gestionnaires de copropriétés (ANCG), Loïc Cantin, président de la Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM), Alain Duffoux, président du Syndicat national des professionnels immobiliers (SNPI), Pierre Hautus, délégué général de Plurience, Mme Danielle Dubrac, présidente de l'Union des syndicats de l'immobilier (UNIS), et MM. Olivier Safar, président, et Alain Papadopoulos, directeur général, de l'Association Quali-SR (Mardi 19 mars 2024)
• Audition de M. Benoît Ameye, sous-directeur des politiques de l'habitat, Mme Chantal Mattiussi, directrice du Pôle national de lutte contre l'habitat indigne, MM. Stéphane Flahaut, adjoint au sous-directeur de la politique de l'habitat et Denis Solina, chef du bureau de la mobilisation et de l'amélioration du parc privé, de la Direction de l'habitat, de l'urbanisme et des paysages (DHUP) (Mercredi 3 avril 2024)
• Audition de Mme Dominique Consille, directrice des programmes Action cœur de ville et Petites villes de demain (Mercredi 3 avril 2024)
• Audition d'associations d'élus locaux (Lundi 8 avril 2024)
• Audition de M. Olivier Christen, directeur des affaires criminelles et des grâces du Ministère de la Justice (Lundi 8 avril 2024)
• Audition de M. Bruno Fievet, président de la commission "Accession sociale, copropriété, syndic" de l'Union sociale pour l'habitat (USH) et directeur général de Coopalis et Coopéa, et de Mme Chrystel Gueffier-Pertin, responsable du département "Accession sociale, vente HLM, copropriété, syndic" de l'USH (Lundi 29 avril 2024)
• Audition de M. François Desprat, président, de Mme Florence Tulier-Polge, vice-présidente, et de M. Sébastien Velez, directeur général du Conseil national des administrateurs judiciaires et des mandataires judiciaires (CNAJMJ) (Lundi 29 avril 2024)
• Audition de M. Bertrand Menay, président de la Conférence nationale des présidents de tribunaux judiciaires (CNPTJ), et de Mme Claire Liaud, présidente du tribunal judiciaire de Bastia (en téléconférence) (Lundi 29 avril 2024)
• Audition de M. Kosta Kastrinidis, directeur des prêts de la Banque des territoires (Lundi 29 avril 2024)
• Audition de MM. Benoît de la Chapelle-Bizot, directeur des affaires publiques du groupe BPCE, Nordine Si Mohammed, directeur des marchés spécialisés à la Caisse d'Épargne Île-de-France et Pierre Bocquet, directeur du département banque de détail et à distance de la Fédération bancaire française (FBF) (Mardi 7 mai 2024)
• Audition de Mme Eva Simon, chargée de programme au sein du "Plan Urbanisme construction architecture" (Puca), MM. Laurent Peinaud, président, Philippe Estingoy, directeur général, de l'Agence Qualité Construction (AQC), Mme Valérie Flicoteaux, vice-présidente du Conseil national de l'ordre des architectes (CNOA), M. Alexandre Vitry, président, Mme Claire Dounian, vice-présidente, de la Compagnie des architectes de copropriété (CAC), et Mme Laure-Anne Geoffroy-Duprez, présidente de l'Union des syndicats français des architectes (UNSFA) (Mardi 14 mai 2024)
• Audition de M. Gilles Bouvelot, directeur général de l'établissement public foncier d'Île-de-France (Epfif), Mme Sophie Lafenêtre, directrice générale de l'établissement public foncier d'Occitanie (en téléconférence) et Mme Léa Makarem, présidente exécutive de la Sifae (Mardi 14 mai 2024)
• Audition de Mme Anne-Sophie Grave, présidente du directoire de CDC Habitat (Mardi 14 mai 2024)
• Audition de M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué chargé du Logement (Jeudi 30 mai 2024)
• Audition de Mmes Joanna Ghorayeb, sous-directrice du droit économique, et Marion Vandevelde, cheffe du bureau du droit de l'immobilier et du droit de l'environnement de la direction des affaires civiles et du sceau (DACS) du ministère de la justice (Jeudi 30 mai 2024)
• Audition de Mme Anne-Claire Mialot, directrice générale de l'Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU) (Jeudi 30 mai 2024)
• Audition, en téléconférence, de MM. Yanick Le Meur, directeur général de la Foncière Logement et Nicolas Henry, directeur de la stratégie Action Logement Groupe (Jeudi 30 mai 2024)
• Audition à huis-clos de Mme Claire Dagnogo, directrice de l'engagement et des relations institutionnelles de Procivis (ne sera pas publié) (Mercredi 5 juin 2024)