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Certaines zones qualifiées de "zones tendues" connaissent des niveaux de prix très élevés en matière de logement, en raison notamment de leur forte attractivité et de leurs contraintes urbanistiques spécifiques. Ces "zones tendues" correspondent aux principales agglomérations, ainsi qu'à certaines zones touristiques littorales et de montagne attractives et dynamiques.
Ce rapport exclut de son analyse la région Ile-de-France. La politique du logement a tenté de prendre en compte leurs spécificités, via une logique de "zonage", qui doit permettre aux collectivités territoriales concernées de bénéficier de dispositifs particuliers (régulation des meublés de tourisme, taxation des logements vacants etc.) et de conditions de financement plus favorables, notamment pour soutenir la construction de logements sociaux. Cette approche vise également à faire en sorte que les aides attribuées aux ménages pour se loger correspondent au niveau des prix constatés localement (zonage APL).
Néanmoins, en dépit des efforts consentis par les pouvoirs publics, les résultats obtenus ne sont pas satisfaisants, puisque les prix du logement en zones tendues restent élevés, suscitant des difficultés non seulement pour les ménages, qui peinent à se loger à un prix raisonnable, mais aussi pour les entreprises, qui ne parviennent parfois plus à recruter, pour cette même raison. Cette situation est particulièrement critique au sein des zones touristiques tendues, où l'essor des meublés de tourisme et la part importante de résidences secondaire alimentent ce phénomène.
À l'issue de leurs travaux, les rapporteurs formulent 25 recommandations articulées autour de 7 axes :
- Mobiliser de façon équilibrée le levier fiscal, au sein des zones tendues, au profit du logement de longue durée ;
- Réformer un zonage de la politique du logement devenu trop complexe et éloigné des réalités du quotidien des Français ;
- Renforcer la capacité des collectivités territoriales à mobiliser les outils de la politique du logement en zones tendues ;
- Construire, densifier et rénover de façon équilibrée pour améliorer la situation du logement en "zones tendues" ;
- Mobiliser le logement privé au service de l'économie locale et de l'emploi ;
- Poursuivre les efforts engagés pour renforcer la maîtrise, par les collectivités territoriales, du coût du foncier ;
- Évaluer davantage la politique du logement menée en "zones tendues".
LISTE DE RECOMMANDATIONS
INTRODUCTION
PREMIÈRE PARTIE : LES CONSTATS
I. UNE CRISE DU LOGEMENT QUI SE TRADUIT PAR DES DIFFICULTÉS INÉDITES POUR NOS CONCITOYENS À SE LOGER À UN PRIX RAISONNABLE
A. UNE ÉVOLUTION DURABLE À LA HAUSSE DES PRIX DU LOGEMENT QUI AFFECTE LA CAPACITÉ DE NOS CONCITOYENS À SE LOGER DANS DES CONDITIONS SATISFAISANTES
1. Une envolée du prix des loyers en tendance longue, qui a mécaniquement accru le taux d'effort des ménages
2. Une tendance similaire de valorisation du prix des logements neufs et anciens
3. Une appréciation plus rapide des prix de l'immobilier par rapport aux loyers dans le temps
B. UNE INSATISFACTION LÉGITIME DES FRANÇAIS VIS-À-VIS DU COÛT DU LOGEMENT
1. Une dégradation de la perception des "dépenses de logement" par les ménages.
2. Des difficultés de logement qui ont des conséquences en termes d'emploi"
C. UNE SITUATION DE PRIX ÉLEVÉS QUI DEVRAIT SE MAINTENIR À COURT TERME
1. Une situation de prix élevés qui perdure après la crise sanitaire
2. Des anticipations peu favorables pour les mois à venir en matière de construction
II. UNE SITUATION PARTICULIÈREMENT CRITIQUE AU SEIN DES "ZONES TENDUES" QUI CUMULENT PAR NATURE LES CONTRAINTES
A. LA NOTION DE "ZONES TENDUES" RECOUVRE EN DROIT PLUSIEURS RÉALITÉS
1. Historiquement, les « zones tendues » sont des zones où les tensions présentes sur le marché du logement justifient un encadrement du niveau des loyers par les pouvoirs publics
2. La notion de « zones tendues » renvoie, également, au périmètre fiscal d'application de la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV), créée par la loi du 29 juillet 1998 relative à la lutte contre les exclusions
3. Les « zones tendues » renvoient, enfin, aux zones A bis, A et B1 au sein du zonage de la politique du logement
B. LES ZONES TENDUES CONNAISSENT UNE SITUATION DÉGRADÉE EN MATIÈRE DE LOGEMENT
1. Une situation générale de prix élevés qui résulte de la conjonction de facteurs généraux.
2. Des caractéristiques spécifiques des zones touristiques qui aggravent les tensions sur le marché du logement.
3. Un rôle des plateformes spécialisées dans l'intermédiation en faveur de la location de meublés touristiques qui doit être relativisé
III. UNE ACTION PUBLIQUE EN FAVEUR DE LA MAÎTRISE DES PRIX DU LOGEMENT EN ZONES TENDUES QUI PEINE À PORTER SES FRUITS
A. UNE ÉQUATION COMPLEXE À RÉSOUDRE
B. DES RÉSULTATS INSUFFISANTS
C. MOBILISER TOUS LES LEVIERS POUR AGIR EFFICACEMENT
SECONDE PARTIE : LES LEVIERS
I. LE LEVIER "FISCAL" : UN OUTIL UTILE MAIS QUI NE PEUT PAS, À LUI SEUL, "FAIRE DES MIRACLES"
A. TROIS OUTILS FISCAUX SONT PRINCIPALEMENT MOBILISABLES POUR LUTTER CONTRE LA VACANCE ET LA SOUS OCCUPATION DES LOGEMENTS D'HABITAT
B. PLUSIEURS PROPOSITIONS D'ÉVOLUTION DE CES OUTILS ONT ÉTÉ MISES EN AVANT DANS LE DÉBAT PUBLIC
C. CES PROPOSITIONS POSENT NÉANMOINS DES DIFFICULTÉS CERTAINES ET NE PERMETTRONT PAS FONDAMENTALEMENT DE "CHANGER LA DONNE"
1. Les difficultés propres à la fusion TLV-THLV-THRS
2. Les difficultés propres à la fusion TLV-THLV
D. IL CONVIENT DE PRIVILÉGIER UN RÉÉQUILIBRAGE DE LA FISCALITÉ AFFÉRENTE AUX MEUBLÉS DE TOURISME
1. Rappel du régime fiscal applicable à la location de meublés de tourisme
2. Des évolutions souhaitables pour rééquilibrer la fiscalité entre location meublée et location nue en zones tendues, mais qui doivent intégrer la spécificité de certains territoires
II. LE LEVIER « CARTOGRAPHIQUE » – FAIRE ÉVOLUER LE ZONAGE AU PROFIT D'UNE APPROCHE SIMPLIFIÉE ET PLUS PROCHE DES RÉALITÉS DE TERRAIN
A. UNE CONVERGENCE DU ZONAGE TLV VERS LE ZONAGE ABC EST SOUHAITABLE
B. UN RECLASSEMENT EN ZONES TENDUES DES COMMUNES HÉBERGEANT DES STATIONS DE SKI DOIT ÉGALEMENT ÊTRE ENVISAGÉ
III. LE LEVIER « LOCAL » : MIEUX ACCOMPAGNER LES COLLECTIVITÉS ET LES DOTER DES MARGES D'ACTION NÉCESSAIRES FACE AU LOGEMENT CHER
A. UNE DEMANDE DE MEILLEURE INFORMATION DES COLLECTIVITÉS TERRITORIALES VIS-À-VIS DE LEUR PARC DE LOGEMENTS ET DES OUTILS DE POLITIQUE DU LOGEMENT QUI DOIT ÊTRE ENTENDUE
B. DES OUTILS D'ACTION QUI DOIVENT ÊTRE DAVANTAGE UTILISÉS PAR LES COLLECTIVITÉS TERRITORIALES
C. DES MARGES DE MANŒUVRE COMPLÉMENTAIRES DOIVENT ÊTRE ACCORDÉES AUX COLLECTIVITÉS
1. Renforcer la possibilité, pour les collectivités de moduler certains dispositifs de la politique du logement.
2. Envisager la création d'un régime d'autorisation préalable des nouveaux investissements en zones tendues
3. Étudier la possibilité de créer une servitude de résidence principale
IV. LES LEVIERS DE LA CONSTRUCTION ET DE LA RÉNOVATION ÉNERGÉTIQUE : DEUX OUTILS UTILES POUR AGIR SUR LE PRIX DU LOGEMENT EN ZONES TENDUES DANS LE TEMPS LONG
A. SOUTENIR LA CONSTRUCTION : UN LEVIER ESSENTIEL POUR FAIRE BAISSER LES PRIX.
B. TROUVER UN ÉQUILIBRE EFFICACE SUR LA RÉNOVATION ÉNERGÉTIQUE DES BÂTIMENTS
C. SOUTENIR L'ACTION FONCIÈRE PROACTIVE DES COLLECTIVITÉS
V. LE LEVIER DU « PARC PRIVÉ » : RÉORIENTER DE FAÇON CROISSANTE LE LOGEMENT PRIVÉ DISPONIBLE VERS L'ÉCONOMIE ET LES ENTREPRISES POUR RÉSORBER LES TENSIONS LOCALES
A. ASSUMER UN OBJECTIF POLITIQUE AMBITIEUX D'ORIENTATION CROISSANTE DU LOGEMENT VERS LES ACTIFS
B. AGIR CONCRÈTEMENT POUR RÉORIENTER LE LOGEMENT VERS L'EMPLOI
CONCLUSION
EXAMEN EN COMMISSION
LISTE DES PERSONNES AUDITIONNÉES
- Type de document : Rapport parlementaire
- Pagination : 74 pages
- Édité par : Assemblée nationale
- Collection : Documents d'information de l'Assemblée nationale
- Numéro dans la série : 1083