Texte intégral
Monsieur le Ministre, Cher Président,
Mesdames et Messieurs les Parlementaires,
Mesdames et Messieurs les Présidents,
Mesdames et Messieurs les Directeurs,
Mesdames et Messieurs les Représentants du monde associatif,
Mesdames et Messieurs les élus,
Mesdames, Messieurs,
Avant toute chose, je souhaite rendre hommage à Françoise de VEYRINAS, l'une des figures de la Fédération des offices publics de l'habitat. C'était une personnalité engagée, une femme de coeur. Nous sommes tous affectés par sa disparition prématurée. Il est important pour moi de saluer sa mémoire ici. Elle était aussi mon amie.
Mesdames, Messieurs,
Pour moi, il existe trois besoins fondamentaux pour l'Homme : manger, avoir un toit et travailler.
Nous sommes ici, rassemblés, pour construire une politique du logement adaptée aux enjeux du XXIème siècle. Le droit au logement opposable a mis la France à la pointe des nations soucieuses des personnes les plus fragiles. Même les plus méfiants à l'égard de la loi du 5 mars 2007 reconnaissent aujourd'hui qu'elle a bouleversé la donne.
* Avec le droit au logement, nous n'avons pas proposé une énième technique de gestion de la pénurie mais bien une obligation de résultat;
* Ce droit nous oblige à nous dépasser, qui que nous soyons: État, collectivités locales, bailleurs sociaux et associations,
* Le droit au logement opposable est le puissant levier qui nous manquait pour mobiliser toutes les énergies afin de redonner à l'ensemble de la chaîne du logement une fluidité qu'elle avait perdue depuis longtemps.
Si notre pays a pu consacrer ce droit, c'est parce que les politiques, toutes tendances confondues, savaient pouvoir prendre appui sur le réseau des opérateurs du logement social, pas seulement sur eux, mais d'abord sur eux. Jamais le secteur du logement social n'a été aussi dynamique, jamais il n'a autant mobilisé. Les résultats sont là pour l'attester.
Les femmes et les hommes du mouvement HLM ont toujours été des bras armés de notre contrat social, les bras utiles et efficaces de la modernisation de la France.
* Vos prédécesseurs l'ont prouvé,
- avec SIEGFRIED et SELLIER en répondant au violent exode rural qui jetait les familles dans un environnement urbain hostile ;
- après la guerre, quand il a fallu remédier à la désastreuse pénurie de logements sociaux en livrant des logements modernes, dans les meilleurs délais et aux meilleurs coûts.
* Vous l'avez encore démontré récemment en répondant aux enjeux de nos territoires, en créant une offre nouvelle de logements sociaux, en participant à la rénovation urbaine.
* Vous en apportez la preuve, cette année encore, avec le lancement d'un grand projet pour le monde HLM.
Pour nous tous, il s'agit de ne pas relâcher l'effort et d'agir encore plus fortement pour améliorer les conditions de logement de l'ensemble des Français.
Aujourd'hui, nous allons parler de la nouvelle étape que nous allons engager. Je vous demande d'aborder l'année qui se présente comme je l'aborde moi-même, c'est à dire avec lucidité, détermination et confiance :
- Lucidité, parce que nous sommes tous conscients des turbulences sur les marchés financiers, avec leurs conséquences sur l'immobilier.
- Détermination, parce que c'est justement dans ces moments là qu'il est important de garder en tête notre feuille de route et de réaffirmer nos atouts et notre engagement inébranlable en faveur du logement.
- Confiance, parce qu'il est impossible de construire sans la confiance.
Le droit au logement est une obligation républicaine.
- C'est pour cela que j'ai instauré un dialogue entre tous les acteurs engagés dans le « Chantier national » du logement, lancé à Lyon.
- C'est pour cela que j'ai appliqué, dans le cadre des réformes nécessaires pour la France, le processus de révision générale des politiques publiques à la politique du logement.
- J'ai mis en oeuvre tout ce qui était en mon pouvoir pour répondre à nos objectifs, notamment le financement de 120 000 logements sociaux par an.
Vous le savez aussi bien que moi, pour offrir un toit à tous, c'est l'ensemble de la chaîne du logement qu'il faut prendre à bras le corps, de celui qui est à la rue jusqu'à celui qui est bien logé.
Dans quelques jours, je défendrai devant le Parlement mon projet de loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion.
Ce projet cherche à répondre aux difficultés que j'ai constatées sur le terrain ou qui m'ont été rapportées par vous, ici présents et par d'autres que j'ai rencontrés, tout au long de l'année.
Sa marque de fabrique, c'est la prise en compte de la spécificité de la crise actuelle et des difficultés que rencontrent les classes moyennes et modestes à avoir un toit.
Comment faire ?
Il faut construire, construire et construire encore.
Il faut fluidifier le parcours résidentiel
Il faut renforcer les solidarités et les partenariats
I - Tout d'abord, je veux poursuivre l'effort de construction et de reconstruction là où les besoins restent à satisfaire
1) En ce qui concerne le besoin de construction, votre bilan est très positif en matière de construction qu'il s'agisse de la rénovation urbaine ou de la mise en oeuvre du plan de cohésion sociale. Et je tiens à vous en féliciter
Le nombre de logements financés en 2007 a atteint 108 000, soit le plus haut niveau depuis une trentaine d'année et comment ne pas souligner en particulier le financement des 14 000 PLA-I, presque le double par rapport à l'année précédente.
Nous avons commencé à percevoir les résultats du plan de cohésion sociale. Dans certains territoires, le marché du logement s'est détendu. L'offre y est devenue suffisante et adaptée, les prix se sont équilibrés. Ce sont les organismes sociaux qui ont contribué à ce succès, car leur parc joue un rôle structurant de première importance. Je tiens à le souligner.
L'exercice 2008 est bien engagé. Nous devrions financer plus de logements qu'en 2007, c'est vraiment ce que j'espère ! Votre Union m'a déjà fait part de son optimisme. En particulier, nous pourrions atteindre les 20 000 PLA-I. Ce serait un beau succès.
Le programme de l'Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU) se poursuit. Au 1er janvier, les conventions signées touchaient 403 quartiers et plus de 2 millions et demi d'habitants. Les engagements sont tenus, ils continueront à l'être à l'égard de tous les maires qui mènent à terme leur projet dans le cadre des conventions qu'ils ont signées.
J'ai lancé un nouveau programme, celui de la rénovation des quartiers anciens dégradés. Grâce à ce plan national, nous allons requalifier des quartiers où subsiste un logement social de fait, dans un objectif de mixité sociale, bien sûr, et de développement durable. En particulier ; nous allons construire des logements sociaux « de droit », parce que, Mesdames, Messieurs, il n'y a aucune raison que les coeurs de ville, les quartiers anciens soient la chasse gardée des plus riches après avoir risqué de devenir les ghettos des plus pauvres.
Ce programme de rénovation des quartiers anciens dégradés va conduire à près de 10 milliards d'euros de travaux sur 8 ans, de 2009 à 2016 pour les communes qui concentrent les situations d'habitat indigne, les conditions sociales et urbaines les plus difficiles. Nous allons agir sur la centaine de quartiers qui en ont le plus besoin, de façon massive. Vous devez prendre toute votre place dans ce nouveau programme.
2) Il ne faut pas relâcher l'effort de construction
Nous sommes tous conscients que la situation n'est pas la même à Nantes, à Rennes que dans des villes comme Nice ou encore ici à Cannes où les tensions persistent. Et que dire de la difficile équation francilienne ? Ces différences, elles ne sont pas suffisamment intégrées dans notre action. Celle-ci doit désormais cibler davantage les zones tendues. C'est un de nos principaux défis dans les années à venir. Dans ce but, je souhaite, Monsieur le Président, que mes services travaillent le plus en amont possible avec vous pour la programmation annuelle des crédits destinés au logement social.
3) Dans ce nouveau siècle, le XXIème, notre effort d'investissement doit se poursuivre en ayant à l'esprit des enjeux nouveaux.
Nous devons inscrire notre parc de logements dans une stratégie de développement durable. Ce développement durable, il comprend naturellement le « capital vert », mais également, et surtout, le « capital humain». Cette nouvelle ambition ne saurait se réaliser au détriment de l'Homme. Ni vous, ni moi n'accepterions de laisser les plus fragiles sur le bord de la route. Votre projet, et je vous en remercie, atteste de cette volonté qui est également ma priorité.
a) En ce qui concerne le Grenelle de l'environnement :
La grande difficulté, c'est la réhabilitation. Le risque de précarité énergétique existe bien sûr pour les familles qui vivent dans le bâti existant. C'est là que nous allons devoir trouver des pistes efficaces et au meilleur coût. J'ai alerté, et ce n'était pas facile, au premier jour du Grenelle de l'environnement, l'année dernière, sur l'éventualité inacceptable du risque de précarité énergétique.
J'ai souhaité mettre en place un dispositif particulièrement incitatif pour le logement social. J'ai obtenu que ces travaux bénéficient de prêts bonifiés à 1,9 % pendant deux ans, avec une clause de rendez-vous pour ajuster le dispositif, au-delà, en fonction de ce qui aura été observé. Ce dispositif sera ouvert, Monsieur le Président, à l'ensemble des bailleurs sociaux. En contrepartie, ils devront s'engager sur un partage équitable et transparent des bénéfices des travaux ainsi aidés, en termes d'économies d'énergie et donc de charges. Nous devrons vérifier ensemble que le dispositif se met bien en place dans les conditions que je viens de préciser.
Je sais que les organismes HLM et les associations de locataires travaillent justement à la question du partage des charges, sur la base des économies attendues des travaux. Je suis prête à traduire dans le projet de loi les propositions que vous seriez susceptibles d'apporter ensemble à cette question.
b) Les enjeux nouveaux concernent aussi le développement des technologies de l'information et de la communication.
L'objectif de couverture à 100% de la population par les technologies d'accès haut débit a été solennellement confirmé par le Gouvernement. La loi de Modernisation de l'économie a prévu l'équipement des nouveaux logements et le droit à la fibre. Nous ne devons pas l'oublier dans nos projets.
c) Je veux également poursuivre nos efforts pour améliorer la qualité architecturale des logements.
Vous montrez très souvent l'exemple. Il faut le reconnaître. Je crois aux vertus de la beauté pour la vie sociale et à ses effets en terme de pacification sociale.
d) Dans la perspective de préserver le capital humain, j'ai lancé une groupe de travail qui doit me rendre ses conclusions très prochainement sur le rôle et les missions des gardiens et concierges dans les immeubles d'habitation.
Ses conclusions pourront, le cas échéant, faire l'objet d'amendements au projet de loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion.
II -Mais pour répondre au besoin de chacun d'avoir un toit, il faut restaurer la mobilité dans le parc social au service des parcours résidentiels
1) Je sais bien sûr que cela suscite un débat ici. Et pourtant, actuellement, le taux de rotation des locataires est de 9% au niveau national, 7% en Ile-de-france, 5% à Paris. Et 800 000 logements sont sous-occupés.
Il faut que davantage de logements sociaux deviennent accessibles aux personnes qui en ont le plus besoin.
C'est pourquoi le principe du droit au maintien dans le parc social, s'il doit rester la référence fondamentale, doit être aussi clairement lié au niveau de ressources des occupants. Plusieurs mesures sont présentes dans le texte de loi. Tout d'abord, il est inscrit une disposition limitative pour les personnes dont les revenus sont deux fois supérieurs aux plafonds de ressources. C'est une évolution qui s'impose à nous. Elle vise, par exemple, le ménage avec deux enfants qui vit en Ile-de-France, dont les revenus dépassent 9 000 euros nets par mois. Cette situation ne serait pas choquante si d'autres familles, plus modestes, ne vivaient pas dans des conditions déplorables, faute de pouvoir accéder au logement social. Ce n'est malheureusement pas le cas. Il ne s'agit pas de déséquilibrer l'ensemble mais d'être justes.
Vous me dites que cela ne touche que 9 000 logements, mais la situation est tellement embolisée que 9 000 logements, c'est important pour les 9 000 familles qui attendent.
Les plafonds de ressources doivent retrouver le niveau qu'ils avaient avant l'augmentation mécanique du « Smic horaire » due au passage aux 35 heures. La part de la population pouvant prétendre à un logement social retrouvera ainsi la proportion considérée comme normale jusqu'à la fin des années 90. C'est ce que propose le projet de loi.
Le nouveau barème de surloyer vient d'être publié. Il ne concerne que les logements situés hors ZUS. Il prévoit une très lente progressivité afin de ne pas pénaliser les ménages situés immédiatement au-dessus des plafonds de ressources. C'est aussi l'équité.
En tout état de cause, le total du loyer et du surloyer ne pourra en aucune manière dépasser 25 % des revenus des familles, soit un taux nettement inférieur au parc privé dans les zones tendues. Et seuls 5 % des ménages logés dans le parc HLM seront concernés par cette mesure.
Enfin, il est prévu de favoriser la mobilité des locataires en situation de sous-occupation qui ont moins de 70 ans ; de même pour ceux qui n'ont plus besoin d'un logement adapté aux personnes handicapées. Ces dispositions sont la traduction législative du livret de mobilité, tel que vous le proposez dans votre beau projet.
2) Pour répondre à la demande de vos locataires qui souhaitent devenir propriétaires sans avoir à quitter le cadre de vie auquel ils sont attachés, vous vous êtes engagés dans l'accession à la propriété et je vous en remercie.
Au mois de décembre, nous avons signé un accord prévoyant la mise en vente 40 000 logements à leurs occupants, chaque année.
J'ai réuni, il y a deux semaines, le comité de pilotage prévu par cet accord. Nous avons constaté avec vos fédérations que le processus se mettait en route lentement, pour des raisons objectives. Nous avons donc décidé de nous revoir bientôt pour examiner les mesures à prendre, dans une approche réaliste tenant compte de la conjoncture économique et immobilière.
J'ai été sensible à vos remarques sur la nécessité de sécuriser l'accession à la propriété dans le parc social. C'est pourquoi le projet de loi prévoit l'obligation, pour les copropriétés créées à la suite de la vente de logements HLM, de constituer des provisions spéciales en prévision des travaux à venir.
3) Mais favoriser l'accession populaire à la propriété cela passe aussi par la construction neuve tant par les bailleurs sociaux que par les acteurs privés.
J'ai lancé le concept de la Maison pour 15 euros par jour dont les premiers succès sont très prometteurs puisqu'il y a 3 000 maisons d'ores et déjà programmées. Ce dispositif offre aux ménages une solution « clé en main » qui repose sur une dissociation de l'achat du foncier et du bâti et un partenariat entre l'Etat, un élu local, un collecteur du 1 % Logement, un établissement bancaire et un constructeur. Certains d'entre vous se sont d'ailleurs portés volontaires pour participer à cette opération.
Ces partenariats fructueux ne demandent qu'à se développer. C'est pourquoi mon projet de loi contient des dispositions qui permettent l'extension du Pass-foncier au logement collectif, avec une TVA à 5,5 %. Le succès rencontré par la maison individuelle laisse à penser qu'il en sera de même pour le collectif.
Le PSLA reste un outil privilégié des organismes HLM pour favoriser l'accession à la propriété. Je suis prête, Monsieur le Président, à examiner les adaptations que vous jugez nécessaires.
4) Nous en arrivons au sujet sensible : l'intégration d'une partie de l'accession sociale dans l'article 55 de la loi SRU
Personne ne peut nier que ma détermination vis-à-vis de l'application de l'article 55 de la loi SRU est absolue. Je vous le rappelle, c'est moi qui ai décidé de rendre publics les résultats de toutes les communes au regard de l'article 55. Sur la période triennale passée, 62 000 logements devaient être construits, 95 000 logements l'ont été. Sur 730 communes concernées, 400 ont respecté leurs obligations, mieux, elles les ont dépassées. Ce qui prouve que les communes qui décident de construire des logements sociaux, une fois franchi le cap de l'inquiétude, en réalisent davantage que ce que la loi leur impose. Pour les 330 mauvais élèves, la sanction sera appliquée de façon ferme et stricte.
Alors pourquoi ai-je voulu intégrer une partie de l'accession sociale dans la loi SRU ?
Tout simplement, pour encourager les maires à fluidifier le parcours résidentiel en construisant des logements adaptés. Les logements destinées à l'accession populaire à la propriété sont ouverts aux familles qui sont actuellement dans des logements locatifs sociaux ou qui demandent à y être. Ce sont des familles dont les revenus sont inférieurs aux plafonds de ressources pour être en logement locatif social. Pour ces logements aidés, qu'il s'agisse de la location ou de la propriété, l'aide de l'Etat est identique avec une TVA à 5,5 %. Il s'agit donc, lorsque l'on parle de l'accession sociale à le propriété, des mêmes personnes, des mêmes revenus, de la même aide de l'Etat. De plus, leur prise en compte dans le décompte des 20 % de la loi SRU, telle qu'elle est prévue dans le projet de loi, ne vaudra que pour une durée de 5 ans, comme c'est le cas lorsque, vous, organismes HLM, vous vendez des logements à vos locataires.
Je connais bien sûr vos réticences. Mais je suis convaincue que cette mesure ne remet aucunement en question l'objectif de développement du logement social. Je peux vous donner un exemple tout récent car j'ai déjà des exemples concrets. J'ai inauguré récemment un lotissement de 14 maisons pour 15 euros. Les futurs propriétaires étaient présents. Ils sont actuellement locataires dans le parc HLM d'un côté de la rue. Dans un an, ils vont traverser cette et mettre la clef dans leur maison. Ils seront devenus propriétaires. Sur quel critère ? Au nom de quoi les exclure ?
Enfin, j'appelle votre attention sur le fait que ces futurs accédants vont libérer des logements locatifs qui pourront permettre à certaines personnes actuellement en CHRS et qui attendent un logement locatif de pouvoir enfin en trouver un. Ceux-ci, libérant ces places de CHRS, permettront à des sans abri de pouvoir entrer dans ces centres. C'est une décision qui participe à la mobilité dans les parcours résidentiels et dont les Français ont besoin. Ceci est la preuve supplémentaire que la politique du logement est une chaîne de solidarité humaine.
Vous m'avez interpellée sur la DSU. Le Ministre que je suis est contre l'exclusion du parc locatif social.
5) En ce qui concerne les conditions d'accès au parc social
Vous proposez dans votre projet d'améliorer la gestion et la transparence des attributions. Je partage pleinement cet objectif. Je vous propose d'ouvrir avec vous le chantier de création d'un fichier commun de la demande, qui soit partagé entre les bailleurs sociaux et l'ensemble des réservataires, à l'échelle des bassins de l'habitat. Le bon traitement des demandes me parait être en effet un des éléments essentiels de la mesure de la performances des organismes dans le cadre des conventions d'utilité sociale.
6) Bien sûr, mon texte de loi présente des mesures pour les personnes les plus fragiles.
a) pour ceux qui n'ont plus de toit.
La chaîne du logement, elle débute avec eux. Et ce maillon de la chaîne doit faire l'objet de toute notre attention. Mon projet de loi va remettre de la cohérence dans nos actions en fusionnant les documents d'orientation existants pour l'hébergement et le logement.
Ce texte prévoit aussi pour les communes les plus importantes, l'obligation de réaliser une place d'hébergement par tranche de 2 000 habitants.
Pour mieux répondre aux besoins des plus déshérités, je veux aussi développer l'intermédiation locative afin de trouver plus facilement des solutions de logements dans le parc privé sans risque pour les propriétaires : les organismes HLM pourront servir d'intermédiaires. Je crois aux vertus de ce type de partenariat.
b) Enfin, je me soucie aussi des sortants de prison.
A l'heure actuelle, 22% des 100 000 sortants annuels n'ont aucun logement. J'entends m'attaquer à cette injustice dans l'intérêt de la société comme de ces personnes. Aujourd'hui, beaucoup de ces hommes, car il s'agit majoritairement d'hommes, se retrouvent à la rue sans famille, sans logement. La récidive est bien sûr présente. C'est la raison pour laquelle, je souhaite pouvoir réserver des places d'hébergement et des logements pour ces sortants de prison. J'ai donc engagé en commun avec le ministre de la Justice une démarche d'expérimentation dans 7 départements pilotes. J'attends beaucoup de cette opération pour nous permettre de généraliser les pratiques les plus efficaces.
III - Compte tenu de la conjoncture, mes objectifs sont nombreux et parfois difficiles à atteindre. je veux donc renforcer les partenariats et les solidarités pour être plus performants
Notre action, nos dépenses, sont-elles efficaces ? Jouent-elles encore pleinement leur rôle ? Nous devons nous poser ces questions dans l'intérêt bien compris de chacun.
1) C'est pour cela que je veux instaurer avec chacun d'entre vous un nouveau contrat : la convention d'utilité sociale
Ensemble, nous allons nous engager sur des résultats concertés en termes de niveau de production et de qualité. Ces conventions constitueront le socle de travail entre l'Etat et les bailleurs. Les collectivités auront naturellement toute leur place dans ce dispositif.
Ces conventions comporteront des engagements concernant l'ensemble des activités d'un bailleur social, en particulier la politique patrimoniale, la qualité du service rendu aux locataires, les conditions d'occupation et de peuplement des logements et la détermination des loyers. Elles établiront des objectifs en fonction des moyens alloués et permettront de juger de la performance des organismes à partir de critères purement objectifs. Elles nous aideront à déterminer très prosaïquement ce qui marche et ce qui ne marche pas.
Cette évolution importante prendra toute sa force grâce à votre grand projet que vous venez d'adopter et auquel j'adhère. Je tiens à vous féliciter pour cet engagement qui exprime votre volonté de toujours servir mieux l'intérêt général. Monsieur le Président, dans ce moment particulier pour vous, je tiens à vous dire que ce projet vient couronner l'action que vous menez depuis 10 ans à la tête de l'Union. Vous laissez un mouvement renforcé, solidaire et prêt à répondre aux défis et aux demandes de la société.
2) En ce qui concerne la solidarité entre organismes
Je vous l'avais annoncé il y a un an, je souhaite instaurer une part de péréquation entre organismes. Ceci doit pouvoir aider ceux d'entre vous qui sont prêts à s'engager fortement à investir mais qui n'ont pas les moyens financiers pour le faire. Cette solidarité ne concerne que les fonds «investissables», en aucun cas la trésorerie immédiate. Que les choses soient claires, cette péréquation ce n'est pas un jugement de valeur sur la qualité du service, ce n'est pas une punition. C'est une démarche de solidarité qui va concerner une minorité d'organismes et diriger l'argent là où il y a le plus de besoin.
Pour le décret d'application à venir, je m'engage à organiser une concertation approfondie avec votre Union.
Le projet de loi a prévu un dispositif qui comporte une part de rétroactivité. J'ai entendu vos réserves sur ce point. La discussion reste ouverte : je proposerai au Parlement d'adapter le dispositif afin d'éviter les inconvénients de la rétroactivité que vous avez soulevés.
3) Parler des partenariats, c'est également évoquer les relations avec les élus et les collectivités territoriales
Ils jouent en effet un rôle grandissant, notamment dans le cadre des délégations de compétence des aides à la pierre qui couvrent aujourd'hui, vous le savez, la moitié de la France. C'est pourquoi, je veux rendre les programmes locaux de l'habitat plus opérationnels. Le projet de loi prévoit que des programmes d'actions détaillés sont définis a minima par commune et, si nécessaire, par secteur géographique à l'intérieur même d'une commune. La traduction dans les PLU en sera facilitée.
Dans le registre du foncier, l'Etat donne l'exemple. Des décisions majeures ont été prises lors du Comité interministériel pour le développement de l'offre de logement, le CIDOL, d'avril dernier et notamment le lancement d'un programme ambitieux de mobilisation des terrains publics en faveur de la construction de plus de 70 000 logements, dont 40 % de logements sociaux, sur la période 2008-2012.
Il faut trouver des procédures dérogatoires pour libérer le foncier appartenant à l'Etat.
4) Enfin, je crois beaucoup aux vertus du partenariat public-privé pour favoriser l'offre nouvelle de logements : la VEFA en est un bon exemple.
Elle permet de démultiplier la capacité de notre pays à construire et à produire de la mixité. J'appelle au développement de ce type de montages qui associe bailleurs, promoteurs et collectivités locales, dans un partenariat fructueux.
Les bailleurs doivent jouer à plein leur rôle contracyclique, Monsieur le Président, et ce dès l'année 2008. Je vous demande d'être particulièrement actifs, d'autant qu'effectivement vous allez avoir des opportunités à saisir.
Proposer cette ouverture, c'est renforcer la capacité d'action des acteurs locaux, des services de l'Etat ou des collectivités territoriales délégataires. Cela ne conduit en rien à remettre en question les spécificités du monde HLM ou ses compétences concernant l'attribution des logements et le suivi social des personnes.
IV - Mais pour construire, vous me direz, nous avons besoin de moyens Pour cela Nous avons prévu de consolider les financements du logement social.
Je veux souligner d'abord vos bons résultats et la situation globale de vos organismes. A cela s'ajoute ce que les observateurs négligent très souvent : c'est l'importance de votre patrimoine : plus de 4 millions de logements. Ce n'est pas rien. Ce qui signifie que votre potentiel financier qui s'élève à 1 600 euros par logement. Parallèlement, ce parc, vous devez l'entretenir, le réhabiliter, le mettre aux normes du Grenelle de l'environnement. Vous devez également construire et conduire la gestion de proximité, accompagner les personnes. Tout cela a un coût et, je vous le dis à cette tribune, vous n'avez pas de magot caché.
Dans un contexte économique et financier international qui nous oblige au plus grand sérieux, le Gouvernement a fait le choix de la responsabilité en consolidant les financements du logement social. Il nous faut mobiliser toutes les ressources disponibles tout en participant à l'effort de maîtrise de la dépense publique qui s'impose à tous.
1) La réforme du Livret A, c'est la première réforme fondamentale
Avec la Loi de modernisation de l'économie, nous avons donné valeur législative à la priorité absolue qui s'attache à consacrer les ressources du Livret A au logement social. Désormais, l'épargne collectée centralisée à la Caisse des dépôts ne pourra pas représenter moins de 1,25 fois le montant des prêts au logement social. Les organismes HLM ont ainsi la certitude de disposer des ressources structurelles nécessaires permettant de couvrir largement leurs besoins, puisqu'ils disposeront d'un «matelas de sécurité» de 25 %.
L'apport de cette réforme, c'est aussi de baisser de façon durable le coût de financement du logement social. Nous avons en effet réduit de près de moitié les commissions payées aux banques pour distribuer le livret A. C'est autant de gagné pour baisser le taux des prêts accordés par la Caisse des dépôts au logement social. C'est une ressource de 250 millions d'euros par an pour les organismes HLM.
A la clef, il y a la baisse de 20 points de base du taux des PLUS qui assurent le coeur du financement du logement HLM avec plus de 5 milliards d'euros de prêts par an.
Cette baisse, depuis le 1er août dernier, a permis d'amortir l'augmentation récente des taux d'intérêt. A long terme, elle permettra de dégager des capacités de financement conséquentes.
Pour les personnes à revenus modestes et en difficulté d'insertion, parce que c'est le coeur de mon engagement et parce que c'est la partie la plus difficile de votre métier, j'ai souhaité aller plus loin et obtenu qu'on réduise de 50 points de base le taux des prêts locatifs aidés d'insertion (PLA-I).
2) La deuxième réforme essentielle, c'est celle du 1% Logement
Vous savez que nous sommes en pleines négociations avec les partenaires sociaux. L'objectif est clair : clarifier la gouvernance du 1% Logement, améliorer sa gestion et recentrer ses emplois sur les priorités de la politique du logement. Nous avons beaucoup progressé sur la réforme de la gouvernance. Il nous reste à travailler sur la répartition des emplois. Soyez assurés que je suis attachée, autant que vous, au maintien d'une enveloppe suffisante pour répondre aux besoins des organismes de logement social.
3) En ce qui concerne le budget de l'Etat, vous me permettrez d'attendre sa présentation en conseil des ministres.
Mais pour ce qui nous concerne ici, je peux néanmoins vous indiquer que j'ai obtenu qu'en 2009 nous puissions financer 120 000 logements sociaux, tous maîtres d'ouvrage confondus, conformément à nos engagements. Au sein de ces logements sociaux, l'enveloppe des PLA-I sera identifiée comme en 2008.
Bien sûr, il s'agit d'un programme triennale. Je vous parle aujourd'hui de 2009. Nous pourrons plus tard aborder les années suivantes.
Conclusion
Mesdames, Messieurs,
Dans une période pleine d'opportunités mais marquée aussi par les incertitudes économiques, le grand mouvement HLM constitue plus que jamais une chance pour la France.
Par le projet d'avenir que vous avez adopté, et auquel j'adhère, vous vous êtes mis en situation d'apporter un service toujours meilleur en faveur des 4 millions de ménages que vous logez. Vous vous mettez aussi en capacité de poursuivre l'effort exceptionnel que vous avez manifesté en augmentant fortement au cours de ces dernières année la production de logements.
Au moment où apparaît un tassement des mises en chantier, votre production est un atout non seulement pour soutenir la construction mais aussi pour offrir de bons logements à tous ceux qui en ont le plus besoin.
Fort de sa tradition au service de nos concitoyens qui doivent, quels que soient leurs revenus, être logés décemment, votre mouvement a su renouveler sa réflexion pour mieux répondre aux besoins de la société. Vous constituez un acteur majeur de notre société. Vous en êtes un des moteurs, souvent même un aiguillon.
Je suis persuadée que, grâce à des professionnels comme vous, nous pourrons mieux traverser la période de turbulence actuelle en préservant l'essentiel, en entraînant les autres professionnels de l'immobilier, en nous parlant franchement.
En effet, je crois que dans une société marquée par la primauté de l'économique, nous partageons tous les mêmes valeurs d'humanité et de solidarité à l'égard des plus fragiles de nos concitoyens. Je puis vous assurer, au nom du Gouvernement, que le mouvement HLM trouvera, à tout moment, le soutien qu'il mérite pour poursuivre son oeuvre.
Je crois que vous avoir apporté, en tous les cas je l'espère, des réponses à vos inquiétudes. Mon ton était solennel car le moment est important. Soyez assurés qu'au cours des mois qui viennent, vous me trouverez toujours à votre écoute, prête à comprendre, vos contraintes, vos inquiétudes.
C'est un contrat de confiance que je souhaite instaurer avec vous pour que chacun d'entre vous puissiez, pour que nous puissions signer votre pacte, Monsieur le Président.
Les réformes que la société exige et que vous êtes prêts à conduire nécessitent bien évidemment que l'Etat vous aide à les mener. Pour ma part, j'y serai extrêmement vigilante, et je m'y engage.
Je vous remercie.
Source http://www.union-habitat.org, le 26 septembre 2008
Mesdames et Messieurs les Parlementaires,
Mesdames et Messieurs les Présidents,
Mesdames et Messieurs les Directeurs,
Mesdames et Messieurs les Représentants du monde associatif,
Mesdames et Messieurs les élus,
Mesdames, Messieurs,
Avant toute chose, je souhaite rendre hommage à Françoise de VEYRINAS, l'une des figures de la Fédération des offices publics de l'habitat. C'était une personnalité engagée, une femme de coeur. Nous sommes tous affectés par sa disparition prématurée. Il est important pour moi de saluer sa mémoire ici. Elle était aussi mon amie.
Mesdames, Messieurs,
Pour moi, il existe trois besoins fondamentaux pour l'Homme : manger, avoir un toit et travailler.
Nous sommes ici, rassemblés, pour construire une politique du logement adaptée aux enjeux du XXIème siècle. Le droit au logement opposable a mis la France à la pointe des nations soucieuses des personnes les plus fragiles. Même les plus méfiants à l'égard de la loi du 5 mars 2007 reconnaissent aujourd'hui qu'elle a bouleversé la donne.
* Avec le droit au logement, nous n'avons pas proposé une énième technique de gestion de la pénurie mais bien une obligation de résultat;
* Ce droit nous oblige à nous dépasser, qui que nous soyons: État, collectivités locales, bailleurs sociaux et associations,
* Le droit au logement opposable est le puissant levier qui nous manquait pour mobiliser toutes les énergies afin de redonner à l'ensemble de la chaîne du logement une fluidité qu'elle avait perdue depuis longtemps.
Si notre pays a pu consacrer ce droit, c'est parce que les politiques, toutes tendances confondues, savaient pouvoir prendre appui sur le réseau des opérateurs du logement social, pas seulement sur eux, mais d'abord sur eux. Jamais le secteur du logement social n'a été aussi dynamique, jamais il n'a autant mobilisé. Les résultats sont là pour l'attester.
Les femmes et les hommes du mouvement HLM ont toujours été des bras armés de notre contrat social, les bras utiles et efficaces de la modernisation de la France.
* Vos prédécesseurs l'ont prouvé,
- avec SIEGFRIED et SELLIER en répondant au violent exode rural qui jetait les familles dans un environnement urbain hostile ;
- après la guerre, quand il a fallu remédier à la désastreuse pénurie de logements sociaux en livrant des logements modernes, dans les meilleurs délais et aux meilleurs coûts.
* Vous l'avez encore démontré récemment en répondant aux enjeux de nos territoires, en créant une offre nouvelle de logements sociaux, en participant à la rénovation urbaine.
* Vous en apportez la preuve, cette année encore, avec le lancement d'un grand projet pour le monde HLM.
Pour nous tous, il s'agit de ne pas relâcher l'effort et d'agir encore plus fortement pour améliorer les conditions de logement de l'ensemble des Français.
Aujourd'hui, nous allons parler de la nouvelle étape que nous allons engager. Je vous demande d'aborder l'année qui se présente comme je l'aborde moi-même, c'est à dire avec lucidité, détermination et confiance :
- Lucidité, parce que nous sommes tous conscients des turbulences sur les marchés financiers, avec leurs conséquences sur l'immobilier.
- Détermination, parce que c'est justement dans ces moments là qu'il est important de garder en tête notre feuille de route et de réaffirmer nos atouts et notre engagement inébranlable en faveur du logement.
- Confiance, parce qu'il est impossible de construire sans la confiance.
Le droit au logement est une obligation républicaine.
- C'est pour cela que j'ai instauré un dialogue entre tous les acteurs engagés dans le « Chantier national » du logement, lancé à Lyon.
- C'est pour cela que j'ai appliqué, dans le cadre des réformes nécessaires pour la France, le processus de révision générale des politiques publiques à la politique du logement.
- J'ai mis en oeuvre tout ce qui était en mon pouvoir pour répondre à nos objectifs, notamment le financement de 120 000 logements sociaux par an.
Vous le savez aussi bien que moi, pour offrir un toit à tous, c'est l'ensemble de la chaîne du logement qu'il faut prendre à bras le corps, de celui qui est à la rue jusqu'à celui qui est bien logé.
Dans quelques jours, je défendrai devant le Parlement mon projet de loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion.
Ce projet cherche à répondre aux difficultés que j'ai constatées sur le terrain ou qui m'ont été rapportées par vous, ici présents et par d'autres que j'ai rencontrés, tout au long de l'année.
Sa marque de fabrique, c'est la prise en compte de la spécificité de la crise actuelle et des difficultés que rencontrent les classes moyennes et modestes à avoir un toit.
Comment faire ?
Il faut construire, construire et construire encore.
Il faut fluidifier le parcours résidentiel
Il faut renforcer les solidarités et les partenariats
I - Tout d'abord, je veux poursuivre l'effort de construction et de reconstruction là où les besoins restent à satisfaire
1) En ce qui concerne le besoin de construction, votre bilan est très positif en matière de construction qu'il s'agisse de la rénovation urbaine ou de la mise en oeuvre du plan de cohésion sociale. Et je tiens à vous en féliciter
Le nombre de logements financés en 2007 a atteint 108 000, soit le plus haut niveau depuis une trentaine d'année et comment ne pas souligner en particulier le financement des 14 000 PLA-I, presque le double par rapport à l'année précédente.
Nous avons commencé à percevoir les résultats du plan de cohésion sociale. Dans certains territoires, le marché du logement s'est détendu. L'offre y est devenue suffisante et adaptée, les prix se sont équilibrés. Ce sont les organismes sociaux qui ont contribué à ce succès, car leur parc joue un rôle structurant de première importance. Je tiens à le souligner.
L'exercice 2008 est bien engagé. Nous devrions financer plus de logements qu'en 2007, c'est vraiment ce que j'espère ! Votre Union m'a déjà fait part de son optimisme. En particulier, nous pourrions atteindre les 20 000 PLA-I. Ce serait un beau succès.
Le programme de l'Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU) se poursuit. Au 1er janvier, les conventions signées touchaient 403 quartiers et plus de 2 millions et demi d'habitants. Les engagements sont tenus, ils continueront à l'être à l'égard de tous les maires qui mènent à terme leur projet dans le cadre des conventions qu'ils ont signées.
J'ai lancé un nouveau programme, celui de la rénovation des quartiers anciens dégradés. Grâce à ce plan national, nous allons requalifier des quartiers où subsiste un logement social de fait, dans un objectif de mixité sociale, bien sûr, et de développement durable. En particulier ; nous allons construire des logements sociaux « de droit », parce que, Mesdames, Messieurs, il n'y a aucune raison que les coeurs de ville, les quartiers anciens soient la chasse gardée des plus riches après avoir risqué de devenir les ghettos des plus pauvres.
Ce programme de rénovation des quartiers anciens dégradés va conduire à près de 10 milliards d'euros de travaux sur 8 ans, de 2009 à 2016 pour les communes qui concentrent les situations d'habitat indigne, les conditions sociales et urbaines les plus difficiles. Nous allons agir sur la centaine de quartiers qui en ont le plus besoin, de façon massive. Vous devez prendre toute votre place dans ce nouveau programme.
2) Il ne faut pas relâcher l'effort de construction
Nous sommes tous conscients que la situation n'est pas la même à Nantes, à Rennes que dans des villes comme Nice ou encore ici à Cannes où les tensions persistent. Et que dire de la difficile équation francilienne ? Ces différences, elles ne sont pas suffisamment intégrées dans notre action. Celle-ci doit désormais cibler davantage les zones tendues. C'est un de nos principaux défis dans les années à venir. Dans ce but, je souhaite, Monsieur le Président, que mes services travaillent le plus en amont possible avec vous pour la programmation annuelle des crédits destinés au logement social.
3) Dans ce nouveau siècle, le XXIème, notre effort d'investissement doit se poursuivre en ayant à l'esprit des enjeux nouveaux.
Nous devons inscrire notre parc de logements dans une stratégie de développement durable. Ce développement durable, il comprend naturellement le « capital vert », mais également, et surtout, le « capital humain». Cette nouvelle ambition ne saurait se réaliser au détriment de l'Homme. Ni vous, ni moi n'accepterions de laisser les plus fragiles sur le bord de la route. Votre projet, et je vous en remercie, atteste de cette volonté qui est également ma priorité.
a) En ce qui concerne le Grenelle de l'environnement :
La grande difficulté, c'est la réhabilitation. Le risque de précarité énergétique existe bien sûr pour les familles qui vivent dans le bâti existant. C'est là que nous allons devoir trouver des pistes efficaces et au meilleur coût. J'ai alerté, et ce n'était pas facile, au premier jour du Grenelle de l'environnement, l'année dernière, sur l'éventualité inacceptable du risque de précarité énergétique.
J'ai souhaité mettre en place un dispositif particulièrement incitatif pour le logement social. J'ai obtenu que ces travaux bénéficient de prêts bonifiés à 1,9 % pendant deux ans, avec une clause de rendez-vous pour ajuster le dispositif, au-delà, en fonction de ce qui aura été observé. Ce dispositif sera ouvert, Monsieur le Président, à l'ensemble des bailleurs sociaux. En contrepartie, ils devront s'engager sur un partage équitable et transparent des bénéfices des travaux ainsi aidés, en termes d'économies d'énergie et donc de charges. Nous devrons vérifier ensemble que le dispositif se met bien en place dans les conditions que je viens de préciser.
Je sais que les organismes HLM et les associations de locataires travaillent justement à la question du partage des charges, sur la base des économies attendues des travaux. Je suis prête à traduire dans le projet de loi les propositions que vous seriez susceptibles d'apporter ensemble à cette question.
b) Les enjeux nouveaux concernent aussi le développement des technologies de l'information et de la communication.
L'objectif de couverture à 100% de la population par les technologies d'accès haut débit a été solennellement confirmé par le Gouvernement. La loi de Modernisation de l'économie a prévu l'équipement des nouveaux logements et le droit à la fibre. Nous ne devons pas l'oublier dans nos projets.
c) Je veux également poursuivre nos efforts pour améliorer la qualité architecturale des logements.
Vous montrez très souvent l'exemple. Il faut le reconnaître. Je crois aux vertus de la beauté pour la vie sociale et à ses effets en terme de pacification sociale.
d) Dans la perspective de préserver le capital humain, j'ai lancé une groupe de travail qui doit me rendre ses conclusions très prochainement sur le rôle et les missions des gardiens et concierges dans les immeubles d'habitation.
Ses conclusions pourront, le cas échéant, faire l'objet d'amendements au projet de loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion.
II -Mais pour répondre au besoin de chacun d'avoir un toit, il faut restaurer la mobilité dans le parc social au service des parcours résidentiels
1) Je sais bien sûr que cela suscite un débat ici. Et pourtant, actuellement, le taux de rotation des locataires est de 9% au niveau national, 7% en Ile-de-france, 5% à Paris. Et 800 000 logements sont sous-occupés.
Il faut que davantage de logements sociaux deviennent accessibles aux personnes qui en ont le plus besoin.
C'est pourquoi le principe du droit au maintien dans le parc social, s'il doit rester la référence fondamentale, doit être aussi clairement lié au niveau de ressources des occupants. Plusieurs mesures sont présentes dans le texte de loi. Tout d'abord, il est inscrit une disposition limitative pour les personnes dont les revenus sont deux fois supérieurs aux plafonds de ressources. C'est une évolution qui s'impose à nous. Elle vise, par exemple, le ménage avec deux enfants qui vit en Ile-de-France, dont les revenus dépassent 9 000 euros nets par mois. Cette situation ne serait pas choquante si d'autres familles, plus modestes, ne vivaient pas dans des conditions déplorables, faute de pouvoir accéder au logement social. Ce n'est malheureusement pas le cas. Il ne s'agit pas de déséquilibrer l'ensemble mais d'être justes.
Vous me dites que cela ne touche que 9 000 logements, mais la situation est tellement embolisée que 9 000 logements, c'est important pour les 9 000 familles qui attendent.
Les plafonds de ressources doivent retrouver le niveau qu'ils avaient avant l'augmentation mécanique du « Smic horaire » due au passage aux 35 heures. La part de la population pouvant prétendre à un logement social retrouvera ainsi la proportion considérée comme normale jusqu'à la fin des années 90. C'est ce que propose le projet de loi.
Le nouveau barème de surloyer vient d'être publié. Il ne concerne que les logements situés hors ZUS. Il prévoit une très lente progressivité afin de ne pas pénaliser les ménages situés immédiatement au-dessus des plafonds de ressources. C'est aussi l'équité.
En tout état de cause, le total du loyer et du surloyer ne pourra en aucune manière dépasser 25 % des revenus des familles, soit un taux nettement inférieur au parc privé dans les zones tendues. Et seuls 5 % des ménages logés dans le parc HLM seront concernés par cette mesure.
Enfin, il est prévu de favoriser la mobilité des locataires en situation de sous-occupation qui ont moins de 70 ans ; de même pour ceux qui n'ont plus besoin d'un logement adapté aux personnes handicapées. Ces dispositions sont la traduction législative du livret de mobilité, tel que vous le proposez dans votre beau projet.
2) Pour répondre à la demande de vos locataires qui souhaitent devenir propriétaires sans avoir à quitter le cadre de vie auquel ils sont attachés, vous vous êtes engagés dans l'accession à la propriété et je vous en remercie.
Au mois de décembre, nous avons signé un accord prévoyant la mise en vente 40 000 logements à leurs occupants, chaque année.
J'ai réuni, il y a deux semaines, le comité de pilotage prévu par cet accord. Nous avons constaté avec vos fédérations que le processus se mettait en route lentement, pour des raisons objectives. Nous avons donc décidé de nous revoir bientôt pour examiner les mesures à prendre, dans une approche réaliste tenant compte de la conjoncture économique et immobilière.
J'ai été sensible à vos remarques sur la nécessité de sécuriser l'accession à la propriété dans le parc social. C'est pourquoi le projet de loi prévoit l'obligation, pour les copropriétés créées à la suite de la vente de logements HLM, de constituer des provisions spéciales en prévision des travaux à venir.
3) Mais favoriser l'accession populaire à la propriété cela passe aussi par la construction neuve tant par les bailleurs sociaux que par les acteurs privés.
J'ai lancé le concept de la Maison pour 15 euros par jour dont les premiers succès sont très prometteurs puisqu'il y a 3 000 maisons d'ores et déjà programmées. Ce dispositif offre aux ménages une solution « clé en main » qui repose sur une dissociation de l'achat du foncier et du bâti et un partenariat entre l'Etat, un élu local, un collecteur du 1 % Logement, un établissement bancaire et un constructeur. Certains d'entre vous se sont d'ailleurs portés volontaires pour participer à cette opération.
Ces partenariats fructueux ne demandent qu'à se développer. C'est pourquoi mon projet de loi contient des dispositions qui permettent l'extension du Pass-foncier au logement collectif, avec une TVA à 5,5 %. Le succès rencontré par la maison individuelle laisse à penser qu'il en sera de même pour le collectif.
Le PSLA reste un outil privilégié des organismes HLM pour favoriser l'accession à la propriété. Je suis prête, Monsieur le Président, à examiner les adaptations que vous jugez nécessaires.
4) Nous en arrivons au sujet sensible : l'intégration d'une partie de l'accession sociale dans l'article 55 de la loi SRU
Personne ne peut nier que ma détermination vis-à-vis de l'application de l'article 55 de la loi SRU est absolue. Je vous le rappelle, c'est moi qui ai décidé de rendre publics les résultats de toutes les communes au regard de l'article 55. Sur la période triennale passée, 62 000 logements devaient être construits, 95 000 logements l'ont été. Sur 730 communes concernées, 400 ont respecté leurs obligations, mieux, elles les ont dépassées. Ce qui prouve que les communes qui décident de construire des logements sociaux, une fois franchi le cap de l'inquiétude, en réalisent davantage que ce que la loi leur impose. Pour les 330 mauvais élèves, la sanction sera appliquée de façon ferme et stricte.
Alors pourquoi ai-je voulu intégrer une partie de l'accession sociale dans la loi SRU ?
Tout simplement, pour encourager les maires à fluidifier le parcours résidentiel en construisant des logements adaptés. Les logements destinées à l'accession populaire à la propriété sont ouverts aux familles qui sont actuellement dans des logements locatifs sociaux ou qui demandent à y être. Ce sont des familles dont les revenus sont inférieurs aux plafonds de ressources pour être en logement locatif social. Pour ces logements aidés, qu'il s'agisse de la location ou de la propriété, l'aide de l'Etat est identique avec une TVA à 5,5 %. Il s'agit donc, lorsque l'on parle de l'accession sociale à le propriété, des mêmes personnes, des mêmes revenus, de la même aide de l'Etat. De plus, leur prise en compte dans le décompte des 20 % de la loi SRU, telle qu'elle est prévue dans le projet de loi, ne vaudra que pour une durée de 5 ans, comme c'est le cas lorsque, vous, organismes HLM, vous vendez des logements à vos locataires.
Je connais bien sûr vos réticences. Mais je suis convaincue que cette mesure ne remet aucunement en question l'objectif de développement du logement social. Je peux vous donner un exemple tout récent car j'ai déjà des exemples concrets. J'ai inauguré récemment un lotissement de 14 maisons pour 15 euros. Les futurs propriétaires étaient présents. Ils sont actuellement locataires dans le parc HLM d'un côté de la rue. Dans un an, ils vont traverser cette et mettre la clef dans leur maison. Ils seront devenus propriétaires. Sur quel critère ? Au nom de quoi les exclure ?
Enfin, j'appelle votre attention sur le fait que ces futurs accédants vont libérer des logements locatifs qui pourront permettre à certaines personnes actuellement en CHRS et qui attendent un logement locatif de pouvoir enfin en trouver un. Ceux-ci, libérant ces places de CHRS, permettront à des sans abri de pouvoir entrer dans ces centres. C'est une décision qui participe à la mobilité dans les parcours résidentiels et dont les Français ont besoin. Ceci est la preuve supplémentaire que la politique du logement est une chaîne de solidarité humaine.
Vous m'avez interpellée sur la DSU. Le Ministre que je suis est contre l'exclusion du parc locatif social.
5) En ce qui concerne les conditions d'accès au parc social
Vous proposez dans votre projet d'améliorer la gestion et la transparence des attributions. Je partage pleinement cet objectif. Je vous propose d'ouvrir avec vous le chantier de création d'un fichier commun de la demande, qui soit partagé entre les bailleurs sociaux et l'ensemble des réservataires, à l'échelle des bassins de l'habitat. Le bon traitement des demandes me parait être en effet un des éléments essentiels de la mesure de la performances des organismes dans le cadre des conventions d'utilité sociale.
6) Bien sûr, mon texte de loi présente des mesures pour les personnes les plus fragiles.
a) pour ceux qui n'ont plus de toit.
La chaîne du logement, elle débute avec eux. Et ce maillon de la chaîne doit faire l'objet de toute notre attention. Mon projet de loi va remettre de la cohérence dans nos actions en fusionnant les documents d'orientation existants pour l'hébergement et le logement.
Ce texte prévoit aussi pour les communes les plus importantes, l'obligation de réaliser une place d'hébergement par tranche de 2 000 habitants.
Pour mieux répondre aux besoins des plus déshérités, je veux aussi développer l'intermédiation locative afin de trouver plus facilement des solutions de logements dans le parc privé sans risque pour les propriétaires : les organismes HLM pourront servir d'intermédiaires. Je crois aux vertus de ce type de partenariat.
b) Enfin, je me soucie aussi des sortants de prison.
A l'heure actuelle, 22% des 100 000 sortants annuels n'ont aucun logement. J'entends m'attaquer à cette injustice dans l'intérêt de la société comme de ces personnes. Aujourd'hui, beaucoup de ces hommes, car il s'agit majoritairement d'hommes, se retrouvent à la rue sans famille, sans logement. La récidive est bien sûr présente. C'est la raison pour laquelle, je souhaite pouvoir réserver des places d'hébergement et des logements pour ces sortants de prison. J'ai donc engagé en commun avec le ministre de la Justice une démarche d'expérimentation dans 7 départements pilotes. J'attends beaucoup de cette opération pour nous permettre de généraliser les pratiques les plus efficaces.
III - Compte tenu de la conjoncture, mes objectifs sont nombreux et parfois difficiles à atteindre. je veux donc renforcer les partenariats et les solidarités pour être plus performants
Notre action, nos dépenses, sont-elles efficaces ? Jouent-elles encore pleinement leur rôle ? Nous devons nous poser ces questions dans l'intérêt bien compris de chacun.
1) C'est pour cela que je veux instaurer avec chacun d'entre vous un nouveau contrat : la convention d'utilité sociale
Ensemble, nous allons nous engager sur des résultats concertés en termes de niveau de production et de qualité. Ces conventions constitueront le socle de travail entre l'Etat et les bailleurs. Les collectivités auront naturellement toute leur place dans ce dispositif.
Ces conventions comporteront des engagements concernant l'ensemble des activités d'un bailleur social, en particulier la politique patrimoniale, la qualité du service rendu aux locataires, les conditions d'occupation et de peuplement des logements et la détermination des loyers. Elles établiront des objectifs en fonction des moyens alloués et permettront de juger de la performance des organismes à partir de critères purement objectifs. Elles nous aideront à déterminer très prosaïquement ce qui marche et ce qui ne marche pas.
Cette évolution importante prendra toute sa force grâce à votre grand projet que vous venez d'adopter et auquel j'adhère. Je tiens à vous féliciter pour cet engagement qui exprime votre volonté de toujours servir mieux l'intérêt général. Monsieur le Président, dans ce moment particulier pour vous, je tiens à vous dire que ce projet vient couronner l'action que vous menez depuis 10 ans à la tête de l'Union. Vous laissez un mouvement renforcé, solidaire et prêt à répondre aux défis et aux demandes de la société.
2) En ce qui concerne la solidarité entre organismes
Je vous l'avais annoncé il y a un an, je souhaite instaurer une part de péréquation entre organismes. Ceci doit pouvoir aider ceux d'entre vous qui sont prêts à s'engager fortement à investir mais qui n'ont pas les moyens financiers pour le faire. Cette solidarité ne concerne que les fonds «investissables», en aucun cas la trésorerie immédiate. Que les choses soient claires, cette péréquation ce n'est pas un jugement de valeur sur la qualité du service, ce n'est pas une punition. C'est une démarche de solidarité qui va concerner une minorité d'organismes et diriger l'argent là où il y a le plus de besoin.
Pour le décret d'application à venir, je m'engage à organiser une concertation approfondie avec votre Union.
Le projet de loi a prévu un dispositif qui comporte une part de rétroactivité. J'ai entendu vos réserves sur ce point. La discussion reste ouverte : je proposerai au Parlement d'adapter le dispositif afin d'éviter les inconvénients de la rétroactivité que vous avez soulevés.
3) Parler des partenariats, c'est également évoquer les relations avec les élus et les collectivités territoriales
Ils jouent en effet un rôle grandissant, notamment dans le cadre des délégations de compétence des aides à la pierre qui couvrent aujourd'hui, vous le savez, la moitié de la France. C'est pourquoi, je veux rendre les programmes locaux de l'habitat plus opérationnels. Le projet de loi prévoit que des programmes d'actions détaillés sont définis a minima par commune et, si nécessaire, par secteur géographique à l'intérieur même d'une commune. La traduction dans les PLU en sera facilitée.
Dans le registre du foncier, l'Etat donne l'exemple. Des décisions majeures ont été prises lors du Comité interministériel pour le développement de l'offre de logement, le CIDOL, d'avril dernier et notamment le lancement d'un programme ambitieux de mobilisation des terrains publics en faveur de la construction de plus de 70 000 logements, dont 40 % de logements sociaux, sur la période 2008-2012.
Il faut trouver des procédures dérogatoires pour libérer le foncier appartenant à l'Etat.
4) Enfin, je crois beaucoup aux vertus du partenariat public-privé pour favoriser l'offre nouvelle de logements : la VEFA en est un bon exemple.
Elle permet de démultiplier la capacité de notre pays à construire et à produire de la mixité. J'appelle au développement de ce type de montages qui associe bailleurs, promoteurs et collectivités locales, dans un partenariat fructueux.
Les bailleurs doivent jouer à plein leur rôle contracyclique, Monsieur le Président, et ce dès l'année 2008. Je vous demande d'être particulièrement actifs, d'autant qu'effectivement vous allez avoir des opportunités à saisir.
Proposer cette ouverture, c'est renforcer la capacité d'action des acteurs locaux, des services de l'Etat ou des collectivités territoriales délégataires. Cela ne conduit en rien à remettre en question les spécificités du monde HLM ou ses compétences concernant l'attribution des logements et le suivi social des personnes.
IV - Mais pour construire, vous me direz, nous avons besoin de moyens Pour cela Nous avons prévu de consolider les financements du logement social.
Je veux souligner d'abord vos bons résultats et la situation globale de vos organismes. A cela s'ajoute ce que les observateurs négligent très souvent : c'est l'importance de votre patrimoine : plus de 4 millions de logements. Ce n'est pas rien. Ce qui signifie que votre potentiel financier qui s'élève à 1 600 euros par logement. Parallèlement, ce parc, vous devez l'entretenir, le réhabiliter, le mettre aux normes du Grenelle de l'environnement. Vous devez également construire et conduire la gestion de proximité, accompagner les personnes. Tout cela a un coût et, je vous le dis à cette tribune, vous n'avez pas de magot caché.
Dans un contexte économique et financier international qui nous oblige au plus grand sérieux, le Gouvernement a fait le choix de la responsabilité en consolidant les financements du logement social. Il nous faut mobiliser toutes les ressources disponibles tout en participant à l'effort de maîtrise de la dépense publique qui s'impose à tous.
1) La réforme du Livret A, c'est la première réforme fondamentale
Avec la Loi de modernisation de l'économie, nous avons donné valeur législative à la priorité absolue qui s'attache à consacrer les ressources du Livret A au logement social. Désormais, l'épargne collectée centralisée à la Caisse des dépôts ne pourra pas représenter moins de 1,25 fois le montant des prêts au logement social. Les organismes HLM ont ainsi la certitude de disposer des ressources structurelles nécessaires permettant de couvrir largement leurs besoins, puisqu'ils disposeront d'un «matelas de sécurité» de 25 %.
L'apport de cette réforme, c'est aussi de baisser de façon durable le coût de financement du logement social. Nous avons en effet réduit de près de moitié les commissions payées aux banques pour distribuer le livret A. C'est autant de gagné pour baisser le taux des prêts accordés par la Caisse des dépôts au logement social. C'est une ressource de 250 millions d'euros par an pour les organismes HLM.
A la clef, il y a la baisse de 20 points de base du taux des PLUS qui assurent le coeur du financement du logement HLM avec plus de 5 milliards d'euros de prêts par an.
Cette baisse, depuis le 1er août dernier, a permis d'amortir l'augmentation récente des taux d'intérêt. A long terme, elle permettra de dégager des capacités de financement conséquentes.
Pour les personnes à revenus modestes et en difficulté d'insertion, parce que c'est le coeur de mon engagement et parce que c'est la partie la plus difficile de votre métier, j'ai souhaité aller plus loin et obtenu qu'on réduise de 50 points de base le taux des prêts locatifs aidés d'insertion (PLA-I).
2) La deuxième réforme essentielle, c'est celle du 1% Logement
Vous savez que nous sommes en pleines négociations avec les partenaires sociaux. L'objectif est clair : clarifier la gouvernance du 1% Logement, améliorer sa gestion et recentrer ses emplois sur les priorités de la politique du logement. Nous avons beaucoup progressé sur la réforme de la gouvernance. Il nous reste à travailler sur la répartition des emplois. Soyez assurés que je suis attachée, autant que vous, au maintien d'une enveloppe suffisante pour répondre aux besoins des organismes de logement social.
3) En ce qui concerne le budget de l'Etat, vous me permettrez d'attendre sa présentation en conseil des ministres.
Mais pour ce qui nous concerne ici, je peux néanmoins vous indiquer que j'ai obtenu qu'en 2009 nous puissions financer 120 000 logements sociaux, tous maîtres d'ouvrage confondus, conformément à nos engagements. Au sein de ces logements sociaux, l'enveloppe des PLA-I sera identifiée comme en 2008.
Bien sûr, il s'agit d'un programme triennale. Je vous parle aujourd'hui de 2009. Nous pourrons plus tard aborder les années suivantes.
Conclusion
Mesdames, Messieurs,
Dans une période pleine d'opportunités mais marquée aussi par les incertitudes économiques, le grand mouvement HLM constitue plus que jamais une chance pour la France.
Par le projet d'avenir que vous avez adopté, et auquel j'adhère, vous vous êtes mis en situation d'apporter un service toujours meilleur en faveur des 4 millions de ménages que vous logez. Vous vous mettez aussi en capacité de poursuivre l'effort exceptionnel que vous avez manifesté en augmentant fortement au cours de ces dernières année la production de logements.
Au moment où apparaît un tassement des mises en chantier, votre production est un atout non seulement pour soutenir la construction mais aussi pour offrir de bons logements à tous ceux qui en ont le plus besoin.
Fort de sa tradition au service de nos concitoyens qui doivent, quels que soient leurs revenus, être logés décemment, votre mouvement a su renouveler sa réflexion pour mieux répondre aux besoins de la société. Vous constituez un acteur majeur de notre société. Vous en êtes un des moteurs, souvent même un aiguillon.
Je suis persuadée que, grâce à des professionnels comme vous, nous pourrons mieux traverser la période de turbulence actuelle en préservant l'essentiel, en entraînant les autres professionnels de l'immobilier, en nous parlant franchement.
En effet, je crois que dans une société marquée par la primauté de l'économique, nous partageons tous les mêmes valeurs d'humanité et de solidarité à l'égard des plus fragiles de nos concitoyens. Je puis vous assurer, au nom du Gouvernement, que le mouvement HLM trouvera, à tout moment, le soutien qu'il mérite pour poursuivre son oeuvre.
Je crois que vous avoir apporté, en tous les cas je l'espère, des réponses à vos inquiétudes. Mon ton était solennel car le moment est important. Soyez assurés qu'au cours des mois qui viennent, vous me trouverez toujours à votre écoute, prête à comprendre, vos contraintes, vos inquiétudes.
C'est un contrat de confiance que je souhaite instaurer avec vous pour que chacun d'entre vous puissiez, pour que nous puissions signer votre pacte, Monsieur le Président.
Les réformes que la société exige et que vous êtes prêts à conduire nécessitent bien évidemment que l'Etat vous aide à les mener. Pour ma part, j'y serai extrêmement vigilante, et je m'y engage.
Je vous remercie.
Source http://www.union-habitat.org, le 26 septembre 2008