La Banque de France présente une recherche sur la conversion de l’immobilier de bureaux en logements après le Covid-19, dans le contexte de l’essor rapide du télétravail. Le télétravail pourrait-il entraîner un ajustement durable de l’offre foncière, en faveur des immeubles d'habitation ?
Une dynamique émergente de conversion
La généralisation du télétravail fait suite aux mesures de distanciation sociale appliquées durant la pandémie de Covid-19. Alors que 3% des salariés télétravaillaient en moyenne un ou deux jours par semaine en 2019, on dénombre, début 2022, 15% de télétravailleurs par semaine.
De 2015 à 2019, 0,99% de la superficie des nouveaux logements est issue de conversions de locaux commerciaux. Mais le télétravail a engendré une évolution des prix et des taux de vacance dans l'immobilier commercial.
Le déplacement du travail en dehors des bureaux entraîne un ralentissement économique dans l’immobilier commercial, avec une demande moindre qui se traduit par une baisse des prix.
L'étude observe une forte baisse du taux d'occupation des bureaux (-5,4% depuis 2020) en lien avec l'essor du télétravail, avec une surface moyenne de bureau par salarié très hétérogène selon le territoire (de 20,5 m² à Paris à 64,2 m² à Châteauroux).
Alors que le marché des locaux commerciaux se rétracte, celui de l'immobilier résidentiel connaît, lui, une croissance soutenue, ouvrant la possibilité d'une hausse notable des conversions.
Une progression cependant limitée
La valeur moyenne du taux de conversion de bureaux en logements devrait augmenter de 1,6%.
Et même si ce mouvement paraît de faible ampleur, dans l'hypothèse d'une pérennisation du télétravail à son taux actuel, le ralentissement du marché de l’immobilier commercial pourrait enclencher une dynamique de "conversion franche", au bénéfice des logements.
Toutefois, une forte polarisation géographique des bureaux et des logements, qu'accentue également le télétravail, atténuerait en partie cette dynamique. Ainsi, le télétravail favorise-t-il une mobilité des salariés hors des centres urbains de sorte qu'en 2021, selon l’Institut national de la statistique et des études économiques (Insee), les prix des logements ont diminué de 1,6% à Paris en 2021 alors que, dans le reste de l’Île-de-France, les prix augmentaient de 6,7%.
D’une manière générale, la conversion repose sur plusieurs déterminants dont la conjonction d'un stock important de bureaux et d'un stock faible de logements.
En outre, selon les zones d’emploi, la conversion est plus ou moins attractive : autour de Paris, Reims ou Roubaix, elle apparaît plus facile qu’à Menton ou Fréjus.
Le télétravail ne devrait pas avoir d’effets massifs sur l’offre d’immobilier résidentiel à travers ce canal de la conversion, qui est pour l’heure d'ampleur modeste :
- malgré certains projets financièrement viables, l’ajout de contraintes externes, et notamment réglementaires, pourrait conduire les promoteurs à préférer une opération de démolition et reconstruction à la conversion ;
- les opérations de conversion se traduisent par moins d’émissions de carbone : des mesures favorisant la transition énergétique pourraient ainsi amplifier la dynamique de transformation de mètres carrés de bureaux en logements.
