Les deux rapports, réalisés à la demande des pouvoirs publics et remis en septembre 2025 par leurs auteurs, identifient les freins existants et les leviers à activer concernant :
- le modèle économique et le financement ;
- les moyens de simplifier le cadre réglementaire pour la production d’habitation par le reconditionnement d’immobilier d’entreprise.
La nécessité d'un modèle économique et de financement plus incitatif
La transformation de surfaces de bureaux en logements peut répondre à divers enjeux :
- les besoins en logement dans les centres urbains ;
- la lutte contre l’artificialisation des sols en repartant d’un bâti existant ;
- un moyen pour les maires de réduire les risques de friches urbaines générées par les "déserts de bureaux" ;
- un moyen d'éviter les risques d'une forte dévalorisation de l'immobilier tertiaire qui pourrait déboucher sur une crise financière.
Dans certaines communes de la région parisienne, le taux de vacance des bureaux peut atteindre 23%. À l'échelle du territoire, 9 millions de mètres carrés (m2) de bureaux sont vides, soit 10% du parc marchand de bureaux. La sur-offre est estimée à 2 millions de m2. D'ici 2027, la surface vacante pourrait atteindre entre 5,7 et 6,1 millions de m2.
Selon le groupe de travail qui a étudié le modèle économique et de financement, la transformation de ces espaces en logements permettrait de produire dans les cinq ans, 20 000 logements, dont 80% en Île-de-France.
Pour cela, il faudrait, selon les experts consultés, mobiliser les acteurs à divers niveaux : État, collectivités, bailleurs sociaux, opérateurs immobiliers…
Par ailleurs, les auteurs préconisent certaines évolutions, comme :
- la création d'un régime fiscal incitatif pour les opérateurs de la transformation et pour les propriétaires ;
- une obligation pour les propriétaires de surfaces tertiaires inoccupées d'une expertise de valorisation alternative en logement ;
- un partenariat renforcé avec les collectivités locales ;
- la création de foncières de transformation de bureaux.
Le reconditionnement plutôt que la reconstruction
Pour le groupe de travail qui s’est attaché plus spécifiquement à la simplification réglementaire, il faudrait créer les conditions favorables à un reconditionnement des espaces de bureaux vers des espaces de logements plutôt qu’une "remise à neuf" plus contraignante en termes de normes de construction.
Considérant que la création d’une norme spécifique à la réhabilitation pourrait être contreproductive dans la mesure où elle ne pourrait pas répondre à tous les cas de figures, le groupe de travail préconise la création d’une "commission centrale du reconditionnement d’actifs" qui pourrait étudier les projets au cas par cas.
Le rapport suggère par ailleurs d’assouplir certaines normes et règles en matière de construction d’habitat lorsqu'il s'agit de réhabilitation de bureaux en logements (normes de stationnement, de sécurité incendie, autorisations environnementales, obligations d’accessibilité…).
Les auteurs recommandent également de renforcer la synergie entre les sociétés foncières et les acteurs publics (préfets, communes, agences d’urbanisme…), notamment pour accélérer les procédures administratives.
