Texte intégral
Mesdames, messieurs,
Je suis heureux de pouvoir faire le point avec vous sur les principaux chantiers qui s'ouvrent à nous pour les mois à venir.
Des chantiers qui s'inscrivent dans une conjoncture économique particulièrement favorable pour la construction et le secteur du logement, ainsi que je l'ai évoqué tout à l'heure lors de la clôture du congrès de la FNAIM.
Nos deux grands chantiers pour 2000 sont les suivants :
- poursuivre, grâce au budget pour 2000, la politique du logement menée depuis 2 ans et demi, qui a permis d'avancer sur différents fronts : le logement social, avec la création du PLUS, l'action en faveur du parc privé avec le statut du bailleur, la revalorisation des aides personnelles et familiales au logement et une baisse sans précédent de la fiscalité de l'immobilier.
Nos priorités : la relance effective de la construction de logements sociaux ; la poursuite de la bataille du droit au logement avec notamment le plan de résidences sociales pour lutter contre les situations d'exclusion par le logement les plus inacceptables ; la poursuite de la politique mise en place en faveur du parc privé.
- le second grand chantier, c'est évidemment le projet de loi relatif au renouvellement et à la solidarité urbaine que nous préparons avec Jean Claude GAYSSOT. Le travail interministériel s'achève, la concertation commence, avec des échéances serrées : présentation en conseil des ministres en janvier, débat au Parlement à partir du mois de mars.
Vous savez quelle est l'ambition de ce projet de loi : rénover le cadre des politiques urbaines, qu'il s'agisse de l'urbanisme, de l'habitat ou des déplacements, pour mieux les adapter aux enjeux de nos villes : le développement durable, le renouvellement urbain et la solidarité intercommunale.
Un projet de loi qui s'inscrit dans la politique globale du gouvernement :
- la LOADDT et la loi sur l'intercommunalité qui donnent de nouveaux outils pour une meilleure organisation des territoires ;
- le relance de la politique de la ville sous la responsabilité de Claude BARTOLONE
Ce projet vise une rénovation profonde du cadre juridique des politiques urbaines, afin d'assurer un développement et un renouvellement urbain cohérent, solidaire et durable.
I - Renforcer la cohérence des politiques urbaines.
Trente ans après la Loi d'Orientation Foncière de 1967, la planification urbaine qui avait pour objectif de permettre l'extension des villes avec une logique de zonage doit être revue pour répondre aux enjeux d'aujourd'hui.
- Il s'agit de créer un cadre qui permettra de relier de manière cohérente la ville, l'agglomération et les zones rurales qui font partie d'un même espace de vie ;
- Il s'agit aussi d'améliorer l'articulation entre la planification des espaces d'activités, d'habitat et les déplacements. En ce domaine, on pâtit des effets pervers de la stratification des textes qui ont superposé les plans de toute nature : PDU, PLH, plans régionaux de qualité de l'air etc. Certes, on peut utiliser avec intelligence ces différents cadres d'action. Toutefois, bien souvent cette superposition pose, au mieux, un problème de lisibilité, au pire, elle peut générer de graves incohérences.
C'est pourquoi nous prévoyons de créer des schémas de cohérence territoriale qui se substitueront aux schémas directeurs. Documents de stratégie et de base aux programmations, ils constitueront le document fédérateur des autres actes de planification. Leur validité dans le temps sera limitée pour éviter des documents fossilisés, incapables de traduire une réelle stratégie.
Leur portée sera renforcée : en l'absence d'un tel schéma, la constructibilité serait limitée et les implantations de surfaces commerciales strictement encadrées.
Parallèlement le plan d'urbanisme local pourrait se substituer au POS. Plus souple et plus simple, il devrait traduire le projet urbain local, à travers notamment le rapport de présentation en évoquant les principales actions d'aménagement, les actions relatives au traitement de l'espace public ou à l'environnement.
En matière de documents d'urbanisme les règles de procédure devraient être considérablement allégées.
Le code de l'urbanisme dans sa partie réglementaire et même législative devrait y perdre une quarantaine de pages. Surtout cette simplification sera l'occasion de réduire les nids de contentieux.
Mais cet allégement des procédures ne se fera pas aux dépens de la concertation qui sera consolidée à travers les enquêtes publiques.
Cette recherche de cohérence dans les politiques urbaines intègre également la mise en uvre d'une politique des déplacements au niveau de l'agglomération, au service du développement durable.
L'enjeu majeur des années à venir consiste à mieux équilibrer la place de la voiture, des transports collectifs et des autres modes de déplacement. Jean Claude GAYSSOT est naturellement particulièrement attaché à cet objectif. Il s'agit de faire mieux en optimisant l'existant et en améliorant la qualité de service ; de faire mieux en favorisant la diversité des modes de transport.
Pour ce faire, il est nécessaire que le PDU, qui a vocation à être intégré au schéma de cohérence territoriale, soit plus contraignant. Il doit permettre de définir des politiques bien évidemment de transports collectifs mais aussi de partage de la voirie, de stationnement
Sur le plan institutionnel, il est envisagé que les autorités organisatrices de transports urbains puissent se transformer en autorités organisatrices de déplacements d'agglomération, afin de se doter, outre de la compétence en matière de transports collectifs, de compétences liées au stationnement payant et à la gestion des parcs de stationnement.
J'arrive maintenant à ce qui vous concerne directement : promouvoir le logement social et assurer le renouvellement urbain
Je voudrais rappeler au préalable les mesures prises depuis deux ans en matière de logement et d'habitat.
Le droit au logement a été conforté par les décisions adoptées dans le cadre de la loi du 29 juillet 1998. Mais c'est toute la politique du logement qui a été refondée :
- développement de l'offre locative privée dans un cadre moralisé ;
- renforcement de l'accession sociale à la propriété, dans un cadre pérennisé et sécurisé ;
- accroissement substantiel des moyens d'intervention et allégement de la situation financière des organismes d'HLM ;
- équilibre neuf/ancien avec le soutien à l'amélioration de l'ensemble du parc de logement par la baisse de la TVA sur les travaux et la baisse des droits de mutation. Il faut aller plus loin.
II - Promouvoir le logement social : l'enjeu est de conforter et de promouvoir l'habitat social, socle du droit au logement
l Répartir les logements sociaux sur l'ensemble du territoire.
Il s'agit de revoir et renforcer la loi d'orientation sur la ville, pour construire des logements sociaux où il y en a peu ou pas :
Il n'y aura pas de mixité sociale et urbaine et d'équilibre social de l'habitat sans des avancées fortes en ce domaine. Il faut sortir d'un système dans lequel certaines communes peuvent continuer à refuser la construction de logements sociaux en acquittant -ou en n'acquittant pas toujours compte tenu des évolutions législatives intervenues depuis 1991- une contribution.
L'objectif est donc triple :
-instituer une contribution financière applicable aux communes situées dans des agglomérations de plus de 50.000 habitants ayant moins de 20 % de logements sociaux. Les communes ne pourraient déduire de cette contribution que les dépenses effectivement engagées pour la réalisation de logements sociaux. La contribution serait versée à l'EPCI compétent en matière d'habitat, ou, à défaut, la DSU (ou un dispositif d'effet équivalent) ;
- les communes prendront des engagements de réduction de leur "déficit" en logement social, si possible dans le cadre d'un PLH intercommunal ;
- l'Etat devra suivre les engagements pluriannuels des communes concernées (mission de "veille") et disposer des moyens de passer outre au refus d'une commune de remplir ses obligations. Il pourra donc contracter directement avec un organisme pour construire les logements prévus.
l Consolider le logement social existant.
Nous proposons de dire clairement dans la loi que les logements construits par les organismes d'HLM conservent leur statut de logement social même à la fin des conventions passées avec l'Etat au moment de leur construction ;
Il faut également développer la solidarité entre bailleurs sociaux dont certains connaissent de vraies difficultés alors que d'autres sont dans des situations plus confortables. Il est proposé de le faire au travers du mécanisme de financement de la CGLS, qui doit être revu. Il s'agit de remplacer la redevance HLM qui alimente la CGLS et la taxe sur les surloyers, par une contribution unique assise sur les loyers et qui varierait en fonction de la composition sociale du parc locatif des organismes.
l Développer la concertation avec les habitants.
Moderniser et enrichir les rapports locatifs par une participation des habitants : le projet prévoit des mesures visant à relancer la concertation locative, dans le parc social.
Il s'agit de donner une base législative qui aujourd'hui n'existe pas à la concertation entre bailleurs et locataires, en particulier avant toute opération de travaux importants.
Il est également proposé d'étendre les compétences de la commission départementale de conciliation, aux conflits locatifs portant sur les charges et les travaux dans le logement pour tous les secteurs locatifs.
III - Permettre le renouvellement urbain.
Il s'agit de fournir les outils juridiques du renouvellement urbain, qu'il s'agisse des centres anciens comme des quartiers d'habitat social, tout en assurant la protection des habitants.
l Résorber l'habitat insalubre
L'objectif est de lutter contre les taudis, dans lesquels vivent des familles souvent en grande difficulté, exploitées par des "marchands de sommeil" en se donnant des moyens d'intervention publiques plus simples et plus efficaces.
Il s'agit de :
- clarifier les responsabilités, et affirmer le caractère conjoint de celle du maire et du préfet, pour le déclenchement des procédures
- simplifier les procédures.
- permettre la réalisation effective des travaux, même d'office et au frais du propriétaire lorsqu'un arrêté d'insalubrité ou de péril aura été pris, en sachant que la conclusion d'un bail à réhabilitation peut être une alternative en cas d'impécuniosité du propriétaire et à sa demande,
- supprimer de plein droit le paiement du loyer par le locataire, en cas d'insalubrité ou de péril jusqu'à réalisation des travaux, ce qui entraînera automatiquement la suspension des aides au logement.
- informer les organismes publics, FSL, CAF, Procureur de la République des immeubles frappés d'insalubrité ou de péril,
- garantir les droits des occupants en matière de relogement en cas d'insalubrité irrémédiable ou d'interdiction définitive d'habiter, par le propriétaire ou à ses frais.
l Intervenir sur les copropriétés en difficulté.
Les difficultés des habitants et la nécessité de la rénovation urbaine rendent indispensable des modalités nouvelles d'intervention publiques dans les copropriétés en difficulté ou en voie de le devenir.
Au titre des mesures préventives, il s'agit notamment :
- d'éviter que des personnes ne deviennent copropriétaires sans avoir réfléchi ; un délai de réflexion pour l'acquéreur dans l'ancien est donc prévu comme pour l'accession dans le neuf,
- de conditionner la mise en copropriété des immeubles existants au respect de normes minimales d'habitabilité et de sécurité,
- de prévoir la couverture directe par le loyer des charges locatives au syndicat de copropriété, en cas de retard de paiement par le propriétaire-bailleur.
Le traitement des copropriétés les plus dégradées sera facilité :
- il s'agit de faire en sorte qu'un plan de sauvegarde puisse intervenir dans toute copropriété, où qu'elle soit située, et non pas seulement en ZUS ;
- il est proposé d'accroître les pouvoirs de l'administrateur provisoire désigné par le juge dans le cadre d'un plan de sauvegarde (en particulier pour faciliter les scissions et les restructurations de copropriétés) ;
- enfin, l'expérience a montré qu'il fallait améliorer les possibilités de portage temporaire de copropriétés, en particulier par des organismes HLM (mesure proposée : faire échapper les logements acquis dans ce cadre au statut HLM pour faciliter la revente).
l Regrouper les moyens financiers d'intervention au sein d'une ANAH rénovée.
Pour assurer la cohérence des interventions en direction du patrimoine privé, le champ de compétence de l'actuelle ANAH sera étendu à l'ensemble du parc qu'il s'agisse de logements donnés à bail ou occupés par leur propriétaire.
(source http://www.equipement.gouv.fr, le 8 décembre 1999)
Je suis heureux de pouvoir faire le point avec vous sur les principaux chantiers qui s'ouvrent à nous pour les mois à venir.
Des chantiers qui s'inscrivent dans une conjoncture économique particulièrement favorable pour la construction et le secteur du logement, ainsi que je l'ai évoqué tout à l'heure lors de la clôture du congrès de la FNAIM.
Nos deux grands chantiers pour 2000 sont les suivants :
- poursuivre, grâce au budget pour 2000, la politique du logement menée depuis 2 ans et demi, qui a permis d'avancer sur différents fronts : le logement social, avec la création du PLUS, l'action en faveur du parc privé avec le statut du bailleur, la revalorisation des aides personnelles et familiales au logement et une baisse sans précédent de la fiscalité de l'immobilier.
Nos priorités : la relance effective de la construction de logements sociaux ; la poursuite de la bataille du droit au logement avec notamment le plan de résidences sociales pour lutter contre les situations d'exclusion par le logement les plus inacceptables ; la poursuite de la politique mise en place en faveur du parc privé.
- le second grand chantier, c'est évidemment le projet de loi relatif au renouvellement et à la solidarité urbaine que nous préparons avec Jean Claude GAYSSOT. Le travail interministériel s'achève, la concertation commence, avec des échéances serrées : présentation en conseil des ministres en janvier, débat au Parlement à partir du mois de mars.
Vous savez quelle est l'ambition de ce projet de loi : rénover le cadre des politiques urbaines, qu'il s'agisse de l'urbanisme, de l'habitat ou des déplacements, pour mieux les adapter aux enjeux de nos villes : le développement durable, le renouvellement urbain et la solidarité intercommunale.
Un projet de loi qui s'inscrit dans la politique globale du gouvernement :
- la LOADDT et la loi sur l'intercommunalité qui donnent de nouveaux outils pour une meilleure organisation des territoires ;
- le relance de la politique de la ville sous la responsabilité de Claude BARTOLONE
Ce projet vise une rénovation profonde du cadre juridique des politiques urbaines, afin d'assurer un développement et un renouvellement urbain cohérent, solidaire et durable.
I - Renforcer la cohérence des politiques urbaines.
Trente ans après la Loi d'Orientation Foncière de 1967, la planification urbaine qui avait pour objectif de permettre l'extension des villes avec une logique de zonage doit être revue pour répondre aux enjeux d'aujourd'hui.
- Il s'agit de créer un cadre qui permettra de relier de manière cohérente la ville, l'agglomération et les zones rurales qui font partie d'un même espace de vie ;
- Il s'agit aussi d'améliorer l'articulation entre la planification des espaces d'activités, d'habitat et les déplacements. En ce domaine, on pâtit des effets pervers de la stratification des textes qui ont superposé les plans de toute nature : PDU, PLH, plans régionaux de qualité de l'air etc. Certes, on peut utiliser avec intelligence ces différents cadres d'action. Toutefois, bien souvent cette superposition pose, au mieux, un problème de lisibilité, au pire, elle peut générer de graves incohérences.
C'est pourquoi nous prévoyons de créer des schémas de cohérence territoriale qui se substitueront aux schémas directeurs. Documents de stratégie et de base aux programmations, ils constitueront le document fédérateur des autres actes de planification. Leur validité dans le temps sera limitée pour éviter des documents fossilisés, incapables de traduire une réelle stratégie.
Leur portée sera renforcée : en l'absence d'un tel schéma, la constructibilité serait limitée et les implantations de surfaces commerciales strictement encadrées.
Parallèlement le plan d'urbanisme local pourrait se substituer au POS. Plus souple et plus simple, il devrait traduire le projet urbain local, à travers notamment le rapport de présentation en évoquant les principales actions d'aménagement, les actions relatives au traitement de l'espace public ou à l'environnement.
En matière de documents d'urbanisme les règles de procédure devraient être considérablement allégées.
Le code de l'urbanisme dans sa partie réglementaire et même législative devrait y perdre une quarantaine de pages. Surtout cette simplification sera l'occasion de réduire les nids de contentieux.
Mais cet allégement des procédures ne se fera pas aux dépens de la concertation qui sera consolidée à travers les enquêtes publiques.
Cette recherche de cohérence dans les politiques urbaines intègre également la mise en uvre d'une politique des déplacements au niveau de l'agglomération, au service du développement durable.
L'enjeu majeur des années à venir consiste à mieux équilibrer la place de la voiture, des transports collectifs et des autres modes de déplacement. Jean Claude GAYSSOT est naturellement particulièrement attaché à cet objectif. Il s'agit de faire mieux en optimisant l'existant et en améliorant la qualité de service ; de faire mieux en favorisant la diversité des modes de transport.
Pour ce faire, il est nécessaire que le PDU, qui a vocation à être intégré au schéma de cohérence territoriale, soit plus contraignant. Il doit permettre de définir des politiques bien évidemment de transports collectifs mais aussi de partage de la voirie, de stationnement
Sur le plan institutionnel, il est envisagé que les autorités organisatrices de transports urbains puissent se transformer en autorités organisatrices de déplacements d'agglomération, afin de se doter, outre de la compétence en matière de transports collectifs, de compétences liées au stationnement payant et à la gestion des parcs de stationnement.
J'arrive maintenant à ce qui vous concerne directement : promouvoir le logement social et assurer le renouvellement urbain
Je voudrais rappeler au préalable les mesures prises depuis deux ans en matière de logement et d'habitat.
Le droit au logement a été conforté par les décisions adoptées dans le cadre de la loi du 29 juillet 1998. Mais c'est toute la politique du logement qui a été refondée :
- développement de l'offre locative privée dans un cadre moralisé ;
- renforcement de l'accession sociale à la propriété, dans un cadre pérennisé et sécurisé ;
- accroissement substantiel des moyens d'intervention et allégement de la situation financière des organismes d'HLM ;
- équilibre neuf/ancien avec le soutien à l'amélioration de l'ensemble du parc de logement par la baisse de la TVA sur les travaux et la baisse des droits de mutation. Il faut aller plus loin.
II - Promouvoir le logement social : l'enjeu est de conforter et de promouvoir l'habitat social, socle du droit au logement
l Répartir les logements sociaux sur l'ensemble du territoire.
Il s'agit de revoir et renforcer la loi d'orientation sur la ville, pour construire des logements sociaux où il y en a peu ou pas :
Il n'y aura pas de mixité sociale et urbaine et d'équilibre social de l'habitat sans des avancées fortes en ce domaine. Il faut sortir d'un système dans lequel certaines communes peuvent continuer à refuser la construction de logements sociaux en acquittant -ou en n'acquittant pas toujours compte tenu des évolutions législatives intervenues depuis 1991- une contribution.
L'objectif est donc triple :
-instituer une contribution financière applicable aux communes situées dans des agglomérations de plus de 50.000 habitants ayant moins de 20 % de logements sociaux. Les communes ne pourraient déduire de cette contribution que les dépenses effectivement engagées pour la réalisation de logements sociaux. La contribution serait versée à l'EPCI compétent en matière d'habitat, ou, à défaut, la DSU (ou un dispositif d'effet équivalent) ;
- les communes prendront des engagements de réduction de leur "déficit" en logement social, si possible dans le cadre d'un PLH intercommunal ;
- l'Etat devra suivre les engagements pluriannuels des communes concernées (mission de "veille") et disposer des moyens de passer outre au refus d'une commune de remplir ses obligations. Il pourra donc contracter directement avec un organisme pour construire les logements prévus.
l Consolider le logement social existant.
Nous proposons de dire clairement dans la loi que les logements construits par les organismes d'HLM conservent leur statut de logement social même à la fin des conventions passées avec l'Etat au moment de leur construction ;
Il faut également développer la solidarité entre bailleurs sociaux dont certains connaissent de vraies difficultés alors que d'autres sont dans des situations plus confortables. Il est proposé de le faire au travers du mécanisme de financement de la CGLS, qui doit être revu. Il s'agit de remplacer la redevance HLM qui alimente la CGLS et la taxe sur les surloyers, par une contribution unique assise sur les loyers et qui varierait en fonction de la composition sociale du parc locatif des organismes.
l Développer la concertation avec les habitants.
Moderniser et enrichir les rapports locatifs par une participation des habitants : le projet prévoit des mesures visant à relancer la concertation locative, dans le parc social.
Il s'agit de donner une base législative qui aujourd'hui n'existe pas à la concertation entre bailleurs et locataires, en particulier avant toute opération de travaux importants.
Il est également proposé d'étendre les compétences de la commission départementale de conciliation, aux conflits locatifs portant sur les charges et les travaux dans le logement pour tous les secteurs locatifs.
III - Permettre le renouvellement urbain.
Il s'agit de fournir les outils juridiques du renouvellement urbain, qu'il s'agisse des centres anciens comme des quartiers d'habitat social, tout en assurant la protection des habitants.
l Résorber l'habitat insalubre
L'objectif est de lutter contre les taudis, dans lesquels vivent des familles souvent en grande difficulté, exploitées par des "marchands de sommeil" en se donnant des moyens d'intervention publiques plus simples et plus efficaces.
Il s'agit de :
- clarifier les responsabilités, et affirmer le caractère conjoint de celle du maire et du préfet, pour le déclenchement des procédures
- simplifier les procédures.
- permettre la réalisation effective des travaux, même d'office et au frais du propriétaire lorsqu'un arrêté d'insalubrité ou de péril aura été pris, en sachant que la conclusion d'un bail à réhabilitation peut être une alternative en cas d'impécuniosité du propriétaire et à sa demande,
- supprimer de plein droit le paiement du loyer par le locataire, en cas d'insalubrité ou de péril jusqu'à réalisation des travaux, ce qui entraînera automatiquement la suspension des aides au logement.
- informer les organismes publics, FSL, CAF, Procureur de la République des immeubles frappés d'insalubrité ou de péril,
- garantir les droits des occupants en matière de relogement en cas d'insalubrité irrémédiable ou d'interdiction définitive d'habiter, par le propriétaire ou à ses frais.
l Intervenir sur les copropriétés en difficulté.
Les difficultés des habitants et la nécessité de la rénovation urbaine rendent indispensable des modalités nouvelles d'intervention publiques dans les copropriétés en difficulté ou en voie de le devenir.
Au titre des mesures préventives, il s'agit notamment :
- d'éviter que des personnes ne deviennent copropriétaires sans avoir réfléchi ; un délai de réflexion pour l'acquéreur dans l'ancien est donc prévu comme pour l'accession dans le neuf,
- de conditionner la mise en copropriété des immeubles existants au respect de normes minimales d'habitabilité et de sécurité,
- de prévoir la couverture directe par le loyer des charges locatives au syndicat de copropriété, en cas de retard de paiement par le propriétaire-bailleur.
Le traitement des copropriétés les plus dégradées sera facilité :
- il s'agit de faire en sorte qu'un plan de sauvegarde puisse intervenir dans toute copropriété, où qu'elle soit située, et non pas seulement en ZUS ;
- il est proposé d'accroître les pouvoirs de l'administrateur provisoire désigné par le juge dans le cadre d'un plan de sauvegarde (en particulier pour faciliter les scissions et les restructurations de copropriétés) ;
- enfin, l'expérience a montré qu'il fallait améliorer les possibilités de portage temporaire de copropriétés, en particulier par des organismes HLM (mesure proposée : faire échapper les logements acquis dans ce cadre au statut HLM pour faciliter la revente).
l Regrouper les moyens financiers d'intervention au sein d'une ANAH rénovée.
Pour assurer la cohérence des interventions en direction du patrimoine privé, le champ de compétence de l'actuelle ANAH sera étendu à l'ensemble du parc qu'il s'agisse de logements donnés à bail ou occupés par leur propriétaire.
(source http://www.equipement.gouv.fr, le 8 décembre 1999)