Dans un rapport publié le 6 septembre 2024, la Cour des comptes dresse un bilan de l'aide fiscale à l'investissement locatif Pinel.
Ce dispositif vise à développer une offre de logements locatifs "intermédiaires", entre le marché privé et le logement social, pour les ménages modestes. En investissant dans des logements neufs ou à rénover, les particuliers peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt, sous certaines conditions.
En 2023, le gouvernement a annoncé la fin du Pinel au 31 décembre 2024. Après dix ans d’existence, le dispositif a été jugé inefficace et trop coûteux pour les finances publiques.
Une évaluation complexe
La Cour des comptes estime que le dispositif a "imparfaitement" rempli ses objectifs. Il a eu un impact notable sur le volume de la construction neuve. L’aide fiscale a surtout bénéficié aux logements acquis en vente en l’état futur d'achèvement (VEFA), mais a été peu utilisée pour la rénovation de logements. S'il a contribué à lancer des projets immobiliers, l'impact du dispositif sur le marché immobilier reste flou.
La Cour a recensé près de 244 000 déclarations fiscales dématérialisées liées à ce dispositif. Cependant, ce chiffre ne reflète pas le nombre de logements réellement construits ou rénovés grâce au Pinel. Actuellement, seul le nombre d’investisseurs est recensé, ce qui ne permet pas de distinguer si plusieurs investisseurs ont investi dans un même bien ou dans plusieurs biens.
Selon la Cour des comptes, le dispositif "n'a manifestement pas été conçu pour mesurer l’augmentation de l’offre de logements locatifs intermédiaires alors qu’il s’agit de la raison d’être de cette défiscalisation".
Par ailleurs, la majorité des logements construits sont situés dans des zones "tendues", plutôt que dans des zones "très tendues" où la demande est la plus forte.
Des bénéfices pour les locataires mais un coût élevé pour l'État
Bien que la performance du Pinel soit difficile à mesurer, la Cour considère qu’il a permis à des ménages plutôt modestes de se loger dans des logements qualitatifs en zones tendues.
Toutefois, les plafonds de loyer fixés par la loi Pinel n'ont pas toujours réussi à limiter les loyers de manière efficace. Le dispositif n’a pas non plus assuré la pérennité des logements intermédiaires, puisque de nombreux propriétaires ont choisi de récupérer ou de vendre leur bien une fois la période de défiscalisation terminée.
Le dispositif a principalement bénéficié aux investisseurs aux revenus élevés en quête de défiscalisation. Entre 2014 et 2021, le montant total de défiscalisation a atteint plus de 4,02 milliards d'euros et est estimé à 7,3 milliards d'euros en 2023. Ce montant va continuer à croître jusqu’à la fin d’incidence budgétaire du dispositif en 2038.
Avec la fin du Pinel, les pouvoirs publics envisagent de mobiliser les investisseurs institutionnels plutôt que les particuliers. Pour assurer l'efficacité de nouvelles politiques dans ce domaine, la Cour recommande de :
- définir des objectifs clairs et des outils de suivi et de contrôle fiables ;
- impliquer les territoires dans le zonage pour mieux l’adapter aux besoins locaux ;
- prolonger la durée de maintien des logements intermédiaires pour augmenter l'offre de locations abordables.
