Déconnectée de la valeur économique des biens, inadaptée aux enjeux environnementaux et sociaux, la fiscalité du logement manque de cohérence. C'est le constat que dresse le Conseil des prélèvements obligatoires (CPO) dans un rapport publié le 18 décembre 2023.
La fiscalité du logement correspond à environ 92 milliards d'euros (Md€) en 2022, soit 3,5% du produit intérieur brut (PIB). Ensemble complexe de dispositifs, les taxes de ce secteur représentent 7,8% des prélèvements obligatoires en France en 2020 (5,9% en 2000) contre 5,3% en moyenne dans les pays de l’OCDE (4,9% en 2000), souligne le Conseil.
Une fiscalité de l'immobilier à réformer
La fiscalité du logement porte sur "toutes les étapes du cycle de vie du logement", de la construction à la cession. Les règles fiscales en vigueur imposent plus l'acquisition (droits de mutation) et la détention d'un bien immobilier (taxe foncière sur les propriétés bâties, par exemple) pointe le rapport.
Concrètement, lors de l'achat un logement, l'acquéreur doit payer des droits de mutation ("frais de notaire") puis la taxe foncière pendant la détention du bien. D'ailleurs, souligne aussi le Conseil, "les avantages fiscaux des plus-values immobilières liés à l’abattement pour durée de détention alimentent des phénomènes de rétention immobilière ou foncière".
D'après le Conseil, la taxe foncière est "régressive" : elle "sous-évalue la valeur de l’immobilier dans les communes les plus aisées". "Les ménages au patrimoine immobilier le plus élevé paient relativement moins de taxe foncière que les ménages les moins dotés", selon l’Insee (étude du 18 décembre 2023).
Quelle est l'assiette de la taxe foncière ?
La base d'imposition est indexée sur les valeurs locatives cadastrales (VLC). Cette valeur correspond au loyer annuel qui pourrait être généré si le logement était loué. Fixées en 1970, elles ne tiennent plus compte des prix actuels de l'immobilier.
Si la fiscalité du logement repose en grande partie sur les propriétaires (le plus souvent un couple de 50 ans ou plus), cette fiscalité constitue une faible part du coût du logement et le taux d'effort des ménages sur le logement reste supérieur chez les locataires et les primo-accédants à la propriété par rapport aux autres propriétaires.
Pour une plus grande neutralité fiscale
Le CPO préconise de réformer cette fiscalité vers "davantage de neutralité", notamment en :
- transformant des "niches fiscales" en dépenses budgétaires ;
- taxant davantage la détention de biens immobiliers (et pas seulement l’acquisition).
À cette fin, le rapport propose notamment de :
- baisser les droits de mutation (dont le taux global correspond à 5,81% du prix d'acquisition), obstacle à "la mobilité résidentielle" et à "l’accession à la propriété" ;
- élargir davantage le prêt à taux zéro (PTZ) aux logements anciens ;
- supprimer les avantages fiscaux des meublés de tourisme qui favorisent la location en meublés par des nombreux propriétaires (moins de biens disponibles sur le marché du logement) ;
- modifier l'assiette de la taxe foncière, pour qu'elle soit reliée à la valeur des logements et les loyers ;
- exploiter davantage la "taxe sur les terrains nus rendus constructibles" et la taxe sur les logements vacants pour limiter l’artificialisation des sols.
