Un rapport d'information publié le 17 juin 2026 par le Sénat fait le point sur l'imposition des hauts patrimoines.
7% des ménages assujettis à l'impôt sur la fortune immobilière ne paient pas d'impôt sur le revenu
Sur les 189 060 foyers fiscaux redevables de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) en 2024, 13 324 ont un impôt sur le revenu (IR) nul ou bénéficient de versements du Trésor public au titre de crédits d’impôt ("foyers IFI à IR nul ou négatif"). Leur patrimoine immobilier médian s’élève à 1,9 million d’euros. 43% d’entre eux résident en Île-de-France (dont 23% à Paris) et 44% à l’étranger.
Parmi les foyers IFI à IR nul ou négatif, 8 768 voient leur imposition effacée par des réductions ou crédits d’impôt (RICI).
Beaucoup recourraient à des mécanismes d’optimisation fiscale, dont :
- la thésaurisation de leur revenu économique dans des sociétés qu’ils contrôlent (holdings, sociétés civiles immobilières…) ou des contrats d’assurance-vie ;
- la possibilité de déduire des bénéfices issus de la location de biens meublés l’amortissement de ces locaux (régime d’imposition réel) ;
- le dispositif de l’apport-cession, qui autorise à reporter, parfois indéfiniment, l’imposition des plus-values mobilières et à effacer des plus-values placées en report d’imposition lors de la succession.
Des fraudes peuvent aussi diminuer l’IR de ces foyers, qui ont une probabilité accrue de faire l’objet d’un contrôle. Déclarer un revenu fiscal de référence (RFR) faible (inférieur à 20 000 euros) et un patrimoine immobilier supérieur ou égal à 5 millions d’euros augmente ce risque.
Un évitement fiscal difficile à cerner
Le rapport note que :
- les pouvoirs publics ont une connaissance lacunaire du patrimoine des ménages et de ses principales caractéristiques. Cela empêche de s’assurer que chacun contribue également aux charges publiques. Les données sur le patrimoine financier manquent depuis la suppression de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) en 2017 ;
- les réformes destinées à prévenir l’optimisation fiscale s’avèrent inefficaces. En particulier, la contribution différentielle sur les hauts revenus, créée en 2025, vise à garantir que les plus fortunés s’acquittent d’un impôt plancher de 20%. Mal conçue, elle devrait rapporter 388 millions d’euros (M€) en 2025, loin des 2 milliards d'euros prévus.
Comment mieux connaître la capacité contributive des hauts patrimoines ?
Face à ce constat, le rapport préconise notamment de :
- réaliser une enquête régulière sur le patrimoine des ménages et d’accroître les capacités d’analyse de l’administration sur ce sujet ;
- accélérer la numérisation des déclarations de succession et de donation, et de garantir l’exhaustivité des informations qui y figurent ;
- prévoir que les établissements teneurs de compte puissent déclarer des informations sur les actifs financiers supérieurs à 7 500 euros détenus par les ménages ;
- renforcer la détection et le contrôle des actifs numériques dont disposent les non-résidents ;
- créer, à côté du RFR, un indicateur complémentaire de revenu économique intégrant les revenus, notamment patrimoniaux.
