Texte intégral
Le diagnostic établi par Jean-Claude GAYSSOT appelle des mesures qui doivent à la fois avoir des effets immédiats, et être cohérentes avec la volonté que le Gouvernement a pour l'avenir du logement social et qu'il doit développer avec le mouvement HLM.
Ces mesures immédiates s'orientent autour de 4 axes : une amélioration de l'équilibre financier des opérations, une diversification de la production ; des contrats de relance passés avec les organismes de logements sociaux ; et enfin une simplification des procédures.
1. Améliorer l'équilibre financier
En octobre 1999, nous avons mis en place le prêt locatif à usage social, le PLUS. Ce nouveau mode de financement concilie les deux objectifs de mixité sociale et de droit au logement. Pour ce qui est de la mixité, le PLUS a permis d'attendre le résultat souhaité : l'ancien système PLA-PLA à loyer minoré impliquait deux plafonds de ressources : cela aboutissait de fait à exclure les ménages les plus modestes des logements financés en PLA.
Le PLUS, avec un loyer unique, évite cet effet. De plus, il permet d'admettre 10 % de ménages dont les revenus sont plus élevés. En revanche, le PLUS n'a pas atteint sur l'année 2000 les objectifs quantitatifs de production escomptée, c'est en partie parce que ses paramètres financiers n'ont pas suivi l'évolution des prix de la construction et de l'immobilier urbain. De nombreux cas d'appels d'offre restés infructueux ont ainsi été portés à notre connaissance. C'est pourquoi ces paramètres seront réajustés à la hausse :
l'une des principales mesures consiste en une augmentation significative des "valeurs de base", c'est-à-dire les montants qui servent d'assiette à la subvention de l'Etat incluse dans le PLUS. Ces valeurs sont indexées sur le coût de la construction qui est un indice global alors que le prix de revient des opérations croît beaucoup plus vite, dans un contexte de hausse de prix des terrains et des immeubles. Aussi ces valeurs de base seront-elles majorées, en une seule fois, de 10 %. Nous espérons ainsi, et je vais m'en ouvrir aux représentants des professionnels du bâtiment, voir désormais diminuer le nombre d'appel d'offres infructueux.
les taux des subventions PLUS pourront pour certaines opérations être portés de 5 à 8 % dans le neuf et de 10 % à 15 % sur l'achat d'immeubles existants. Je reviendrai dans quelques minutes sur cette mesure.
Désormais, le taux de la subvention de l'Etat en cas de "surcharge foncière", de surcoût lié au terrain, pourra atteindre 60 %, au lieu de 40 % auparavant, lorsque la collectivité locale apportera elle-même une participation significative à ce surcoût.
Par ailleurs, pour compléter l'équilibre financier des opérations, le 1 % logement, apportera un concours d'1 Md de Fr, distribué sous forme de prêts destinés à compléter le PLUS. Particulièrement attractifs, au taux de 1,25 %, ils seront remboursables sur 39 ans dont 35 ans de différé d'amortissement, avec une remise d'intérêt totale sur les dix premières années, un prêt à taux zéro sur 10 ans en quelque sorte. Outre ces conditions très intéressantes, ces prêts ne sont pas obligatoirement soumis à des réservations de logements par les collecteurs du 1 % logement. Ils peuvent ainsi venir en complément des prêts accompagnés de réservations locatives, qui représentent 3,5 Mds F par an. Cette mesure sera comprise dans une convention qui sera tout à l'heure signée avec l'UESL, qui concerne également les nouveaux emplois du 1 %.
Toutes ces dispositions amélioreront très nettement l'équilibre financier des investissements réalisés par les bailleurs sociaux. Elles représentent un effort financier très important : sachant que le concours du 1 % logement représente une subvention équivalente à 600 MF et le coût des mesures de l'Etat 400 MF, c'est l'équivalent d'1 Md F qui est injecté dans la réalisation de logements sociaux, à comparer avec les 1,6 Mds F budgétaires consommés l'année dernière.
2. Diversifier la production
La relance du logement social passe non seulement par une augmentation de la production mais aussi, comme l'a souligné Jean-Claude GAYSSOT, par une diversification de cette production, par le développement d'une offre bien insérée, à visage humain. Nous savons que l'acquisition amélioration et les opérations mixtes sont mieux acceptées : elles constituent donc un enjeu d'avenir pour le logement social. Mais nos règles datent pour beaucoup de l'époque du "tout PLA neuf en immeuble indépendant". Il faut donc les adapter.
- Les organismes d'HLM pourront désormais, de plein droit, acquérir des immeubles sans réalisation de travaux à la clé ou en différant les travaux, à l'aide d'une PALULOS obtenue désormais sans période de carence.
Ils pourront aussi, de manière plus significative qu'actuellement, acheter en l'état futur d'achèvement des immeubles ou des parties d'immeubles. Là encore, la mixité sociale sera effective.
Enfin, la possibilité de réaliser des opérations sur sol d'autrui, dans le cadre d'un bail emphytéotique sera élargie, aussi bien en PLUS qu'en PLA-I.
Ces trois mesures permettront de répondre à la rareté du foncier constatée dans certaines communes, rareté qui ne pourra plus servir d'alibi à celles d'entre elles qui se refuseraient à rattraper leurs retards en matière de logement social, comme le prévoit la loi SRU.
A ce sujet, bien sûr, le Gouvernement est bien conscient qu'une partie des difficultés actuelles viennent de l'attitude de certaines communes. C'est pour cela -comme vient de le confirmer Jean-Claude GAYSSOT- que nous rétablirons, dans une forme tenant compte de l'avis du Conseil constitutionnel, les mesures vis-à-vis des communes qui voudraient s'affranchir de l'objectif de 20 % de logements sociaux.
C'est aussi dans le but de produire plus facilement des PLAI, avec ou sans l'accord des communes, que nous avons proposé à la CGLS qu'elle puisse accorder gratuitement sa garantie à ce type de prêts.
En parallèle, il faut aussi informer et convaincre, notamment les nouvelles équipes municipales, de ce qu'est aujourd'hui le logement social. Et pour cela, nous souhaitons agir sur le terrain, en étroite relation avec le mouvement HLM lui-même.
Diversifier l'offre, c'est aussi faire entrer de nouveaux acteurs dans le champ du logement social. Ainsi, le nouveau prêt locatif social (PLS), dont le décret sera publié dans les jours qui viennent, permettra à tout investisseur, public ou privé, de bénéficier de taux avantageux et des aides fiscales liées au logement social : TVA à taux réduit et exonération de TFPB. Les plafonds de loyer seront fixés à 150 % de ceux du PLUS, et les plafonds de ressources à 130 %.
3. Contrats de relance
Mais pour que le plan de relance produise ses pleins effets, il est nécessaire de personnaliser les aides accordées, de les moduler en fonction de l'effort fourni par chaque organisme pour la relance de l'activité. Nous voulons donner une prime à l'activité, encourager les organismes qui produisent.
C'est pourquoi nous allons demander aux préfets de mettre en place des contrats de relance de la production locative. Conclus pour trois ans mais avec des objectifs de réalisation annuels, ils permettront de relever substantiellement le taux de la subvention PLUS : 5 à 8 % dans le neuf, 10 à 15 % dans l'acquisition et ce pour les acquisitions qui dépasseront un seuil de production défini au départ. La signature et la mise en uvre de ces contrats se feront au niveau local, de manière à prendre en compte la situation et l'environnement particuliers de chaque organisme. Les organismes qui souscrivent à ces contrats seront également les bénéficiaires privilégiés des concours financiers du 1 % logement que je viens d'évoquer.
4. Simplification administrative
En dernier lieu, et cela répond à une demande du mouvement HLM, plusieurs mesures de simplification des procédures existantes faciliteront la mise en uvre du plan de relance. Il s'agit en particulier d'allègements de procédure concernant les pièces à produire pour l'attribution d'une subvention PLUS, PLAI ou d'une subvention foncière ou encore la date de signature de la convention APL.
Comme l'a indiqué Jean-Claude GAYSSOT, nous avons bien évidemment étudié avec les organismes HLM eux-même ces mesures. Nous escomptons bien travailler de concert avec eux pour leur application immédiate et pour obtenir, dès 2001, des résultats tangibles, qui seraient pour nous le signe clair que le mouvement HLM est décidé à s'engager dans le renouveau que tous appellent de leurs vux.
Et enfin, c'est bien à un travail prospectif plus large et sans a priori que nous l'invitons pour jeter les bases de l'évolution du logement social pour les années ou les décennies à venir ; nous souhaitons avoir, dès la fin 2001, des pistes de travail concret pour l'avenir.
Enfin, pour compléter cette réflexion, le gouvernement confiera une mission à un parlementaire de manière à disposer de propositions pour la fin de l'année 2001.
Vous le voyez, notre intention, l'intention du Gouvernement est bien d'être présent et actif sur le logement social, de préparer l'avenir tout en garantissant le présent. C'est là un acte de confiance et un défi que nous devons relever.
(source http://www.logement.equipement.gouv.fr, le 13 mars 2001)
Ces mesures immédiates s'orientent autour de 4 axes : une amélioration de l'équilibre financier des opérations, une diversification de la production ; des contrats de relance passés avec les organismes de logements sociaux ; et enfin une simplification des procédures.
1. Améliorer l'équilibre financier
En octobre 1999, nous avons mis en place le prêt locatif à usage social, le PLUS. Ce nouveau mode de financement concilie les deux objectifs de mixité sociale et de droit au logement. Pour ce qui est de la mixité, le PLUS a permis d'attendre le résultat souhaité : l'ancien système PLA-PLA à loyer minoré impliquait deux plafonds de ressources : cela aboutissait de fait à exclure les ménages les plus modestes des logements financés en PLA.
Le PLUS, avec un loyer unique, évite cet effet. De plus, il permet d'admettre 10 % de ménages dont les revenus sont plus élevés. En revanche, le PLUS n'a pas atteint sur l'année 2000 les objectifs quantitatifs de production escomptée, c'est en partie parce que ses paramètres financiers n'ont pas suivi l'évolution des prix de la construction et de l'immobilier urbain. De nombreux cas d'appels d'offre restés infructueux ont ainsi été portés à notre connaissance. C'est pourquoi ces paramètres seront réajustés à la hausse :
l'une des principales mesures consiste en une augmentation significative des "valeurs de base", c'est-à-dire les montants qui servent d'assiette à la subvention de l'Etat incluse dans le PLUS. Ces valeurs sont indexées sur le coût de la construction qui est un indice global alors que le prix de revient des opérations croît beaucoup plus vite, dans un contexte de hausse de prix des terrains et des immeubles. Aussi ces valeurs de base seront-elles majorées, en une seule fois, de 10 %. Nous espérons ainsi, et je vais m'en ouvrir aux représentants des professionnels du bâtiment, voir désormais diminuer le nombre d'appel d'offres infructueux.
les taux des subventions PLUS pourront pour certaines opérations être portés de 5 à 8 % dans le neuf et de 10 % à 15 % sur l'achat d'immeubles existants. Je reviendrai dans quelques minutes sur cette mesure.
Désormais, le taux de la subvention de l'Etat en cas de "surcharge foncière", de surcoût lié au terrain, pourra atteindre 60 %, au lieu de 40 % auparavant, lorsque la collectivité locale apportera elle-même une participation significative à ce surcoût.
Par ailleurs, pour compléter l'équilibre financier des opérations, le 1 % logement, apportera un concours d'1 Md de Fr, distribué sous forme de prêts destinés à compléter le PLUS. Particulièrement attractifs, au taux de 1,25 %, ils seront remboursables sur 39 ans dont 35 ans de différé d'amortissement, avec une remise d'intérêt totale sur les dix premières années, un prêt à taux zéro sur 10 ans en quelque sorte. Outre ces conditions très intéressantes, ces prêts ne sont pas obligatoirement soumis à des réservations de logements par les collecteurs du 1 % logement. Ils peuvent ainsi venir en complément des prêts accompagnés de réservations locatives, qui représentent 3,5 Mds F par an. Cette mesure sera comprise dans une convention qui sera tout à l'heure signée avec l'UESL, qui concerne également les nouveaux emplois du 1 %.
Toutes ces dispositions amélioreront très nettement l'équilibre financier des investissements réalisés par les bailleurs sociaux. Elles représentent un effort financier très important : sachant que le concours du 1 % logement représente une subvention équivalente à 600 MF et le coût des mesures de l'Etat 400 MF, c'est l'équivalent d'1 Md F qui est injecté dans la réalisation de logements sociaux, à comparer avec les 1,6 Mds F budgétaires consommés l'année dernière.
2. Diversifier la production
La relance du logement social passe non seulement par une augmentation de la production mais aussi, comme l'a souligné Jean-Claude GAYSSOT, par une diversification de cette production, par le développement d'une offre bien insérée, à visage humain. Nous savons que l'acquisition amélioration et les opérations mixtes sont mieux acceptées : elles constituent donc un enjeu d'avenir pour le logement social. Mais nos règles datent pour beaucoup de l'époque du "tout PLA neuf en immeuble indépendant". Il faut donc les adapter.
- Les organismes d'HLM pourront désormais, de plein droit, acquérir des immeubles sans réalisation de travaux à la clé ou en différant les travaux, à l'aide d'une PALULOS obtenue désormais sans période de carence.
Ils pourront aussi, de manière plus significative qu'actuellement, acheter en l'état futur d'achèvement des immeubles ou des parties d'immeubles. Là encore, la mixité sociale sera effective.
Enfin, la possibilité de réaliser des opérations sur sol d'autrui, dans le cadre d'un bail emphytéotique sera élargie, aussi bien en PLUS qu'en PLA-I.
Ces trois mesures permettront de répondre à la rareté du foncier constatée dans certaines communes, rareté qui ne pourra plus servir d'alibi à celles d'entre elles qui se refuseraient à rattraper leurs retards en matière de logement social, comme le prévoit la loi SRU.
A ce sujet, bien sûr, le Gouvernement est bien conscient qu'une partie des difficultés actuelles viennent de l'attitude de certaines communes. C'est pour cela -comme vient de le confirmer Jean-Claude GAYSSOT- que nous rétablirons, dans une forme tenant compte de l'avis du Conseil constitutionnel, les mesures vis-à-vis des communes qui voudraient s'affranchir de l'objectif de 20 % de logements sociaux.
C'est aussi dans le but de produire plus facilement des PLAI, avec ou sans l'accord des communes, que nous avons proposé à la CGLS qu'elle puisse accorder gratuitement sa garantie à ce type de prêts.
En parallèle, il faut aussi informer et convaincre, notamment les nouvelles équipes municipales, de ce qu'est aujourd'hui le logement social. Et pour cela, nous souhaitons agir sur le terrain, en étroite relation avec le mouvement HLM lui-même.
Diversifier l'offre, c'est aussi faire entrer de nouveaux acteurs dans le champ du logement social. Ainsi, le nouveau prêt locatif social (PLS), dont le décret sera publié dans les jours qui viennent, permettra à tout investisseur, public ou privé, de bénéficier de taux avantageux et des aides fiscales liées au logement social : TVA à taux réduit et exonération de TFPB. Les plafonds de loyer seront fixés à 150 % de ceux du PLUS, et les plafonds de ressources à 130 %.
3. Contrats de relance
Mais pour que le plan de relance produise ses pleins effets, il est nécessaire de personnaliser les aides accordées, de les moduler en fonction de l'effort fourni par chaque organisme pour la relance de l'activité. Nous voulons donner une prime à l'activité, encourager les organismes qui produisent.
C'est pourquoi nous allons demander aux préfets de mettre en place des contrats de relance de la production locative. Conclus pour trois ans mais avec des objectifs de réalisation annuels, ils permettront de relever substantiellement le taux de la subvention PLUS : 5 à 8 % dans le neuf, 10 à 15 % dans l'acquisition et ce pour les acquisitions qui dépasseront un seuil de production défini au départ. La signature et la mise en uvre de ces contrats se feront au niveau local, de manière à prendre en compte la situation et l'environnement particuliers de chaque organisme. Les organismes qui souscrivent à ces contrats seront également les bénéficiaires privilégiés des concours financiers du 1 % logement que je viens d'évoquer.
4. Simplification administrative
En dernier lieu, et cela répond à une demande du mouvement HLM, plusieurs mesures de simplification des procédures existantes faciliteront la mise en uvre du plan de relance. Il s'agit en particulier d'allègements de procédure concernant les pièces à produire pour l'attribution d'une subvention PLUS, PLAI ou d'une subvention foncière ou encore la date de signature de la convention APL.
Comme l'a indiqué Jean-Claude GAYSSOT, nous avons bien évidemment étudié avec les organismes HLM eux-même ces mesures. Nous escomptons bien travailler de concert avec eux pour leur application immédiate et pour obtenir, dès 2001, des résultats tangibles, qui seraient pour nous le signe clair que le mouvement HLM est décidé à s'engager dans le renouveau que tous appellent de leurs vux.
Et enfin, c'est bien à un travail prospectif plus large et sans a priori que nous l'invitons pour jeter les bases de l'évolution du logement social pour les années ou les décennies à venir ; nous souhaitons avoir, dès la fin 2001, des pistes de travail concret pour l'avenir.
Enfin, pour compléter cette réflexion, le gouvernement confiera une mission à un parlementaire de manière à disposer de propositions pour la fin de l'année 2001.
Vous le voyez, notre intention, l'intention du Gouvernement est bien d'être présent et actif sur le logement social, de préparer l'avenir tout en garantissant le présent. C'est là un acte de confiance et un défi que nous devons relever.
(source http://www.logement.equipement.gouv.fr, le 13 mars 2001)